Sem efeito, TAC dos atrasos na entrega de imóveis causa controvérsia

Documento ainda não foi homologado pelo Ministério Público, mas motiva queixa

Gustavo Coltri
Estadão.com.br

Quase oito meses depois de ser assinado por representantes do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) e do Ministério Público do Estado (MP-SP), em 26 de setembro, o Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta (TAC) que balizaria os procedimentos no mercado nos casos de atraso para a entrega de obras ainda não tem validade. O documento deveria ser homologado pelo Conselho Superior do MP (CSMP) em 120 dias, o que, até hoje, não ocorreu.

Em nota, o MP-SP informa que o TAC ainda está sob análise do CSMP, sem previsão de entrar em pauta. O presidente do Conselho Jurídico do Secovi-SP, Carlos Del Mar, diz que apenas acompanha o andamento do processo, na dependência de uma ação do MP. “O que pode explicar um pouco essa demora, além de uma tramitação normal, é que houve as mudanças do procurador-geral e do conselho superior do Ministério Público.”

Com ou sem homologação, o TAC está longe de ser uma unanimidade. Alguns especialistas em direito imobiliário e representantes do setor questionam os termos do acordo. O documento exige das empresas do setor a notificação dos clientes 120 dias antes do atraso e prevê algumas punições: 2% sobre o valor pago pelo consumidor acrescidos de 0,5% sobre o mesmo valor a cada mês de descumprimento de prazo estipulado em contrato.

Reclamação. “É (oTAC)um tremendo retrocesso para o consumidor e para as relações de consumo”, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, do escritório Tapai Advogados.

Suas razões de descontentamento decorrem da seguinte avaliação: em um imóvel de R$ 200 mil, o comprador arcaria em média com 30% do valor durante a etapa de obras, totalizando R$ 60 mil. Pelas regras do TAC, ele teria direito a uma compensação de R$ 1,2 mil (2%) e R$ 300 a cada mês de atraso (0,5%). “O valor não dá para nada. A bolsa moradia da Prefeitura é de R$ 350.”

Segundo ele, é comum, durante a construção, o prolongamento da incidência do Índice Nacional da Construção Civil (INCC) sobre o saldo devedor. No exemplo citado, a dívida do comprador cresceria R$ 714 ao mês, levando-se em conta o INCC de 0,51%, registrado em março. “É um negócio bizarro”, diz Tapai.

Decisões atuais da Justiça parecem mais vantajosas ao consumidor. Proposta há um ano contra a incorporadora PDG pelo atraso de dez meses na entrega do empreendimento Exuberance, no Jardim Bonfiglioli, uma ação movida por Cristiano Rogério Bamont, de 40 anos, e sua mulher, Aline Morilla Bamont, de 34, teve como resultado a condenação em primeira instância da empresa ao pagamento de mais R$ 108 mil aos reclamantes.

Além de danos morais, a decisão incluiu multa de R$ 4,5 mil mensais aplicados de março a dezembro de 2010 - equivalente a 1% do valor total da unidade. O montante seria equivalente a um aluguel bem rentável.

“Vendemos nosso apartamento em 2009 com toda a mobília e fomos morar num flat esperando a entrega, que seria em fevereiro”, diz Aline. Com o atraso, eles pretendiam continuar no residencial alugado, mas não puderam, porque o imóvel foi vendido, e o novo dono decidiu não manter o vínculo. “Ninguém queria alugar para gente por quase um ano”, conta.

A PDG informou em nota ter recorrido da decisão. Segundo a empresa, o Habite-se do empreendimento foi expedido em agosto de 2010, dentro do prazo de carência de seis meses. “Nossos contratos de venda para este empreendimento preveem multa contratual para os clientes após a carência, mas neste caso não há a aplicação.”

Para o presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), José Geraldo Tardin, a homologação do TAC pelo MP pode comprometer proposituras desse tipo no Judiciário. Ele também considera positivo o estabelecimento de multas, mas acha dilatado o prazo de tolerância de seis meses para a entrega.

“Se o consumidor atrasar suas parcelas por três meses, a construtora já tem o direito de retomar o imóvel. O grande problema é que construtoras de má-fé já na venda prometem entrega em um prazo que sabem que não irão cumprir”, diz.

O presidente do Sindicato da Construção (Sinduscon-SP), Sérgio Watanabe, reconhece o teor de orientação no documento, mas tem reservas ao seu caráter coercitivo. “Não devemos utilizar o TAC para punir. Temos legislação vigente para isso.”

Secovi e OAB

Apesar de admitir que as punições do TAC contra atrasos não agradam a todos, o presidente do conselho jurídico do Secovi-SP, Carlos Del Mar, vê a ferramenta como um aperfeiçoamento no mercado. “Estamos regulamentando uma questão, caso as empresas atrasem”, diz.

Ele lembra que o acordo foi assinado por cinco promotores de Justiça do consumidor titulares. “Uma decisão na Justiça leva anos. Não é bom para ninguém isso. E a jurisprudência no assunto não é unânime.”

De acordo com o presidente da comissão de direito urbanístico da seção estadual da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), Marcelo Manhães de Almeida, a punição de 2% proposta pelo documento acompanha porcentuais de multa por inadimplência previstos em outras leis, como o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Condomínios. Ele também considera justa a utilização do valor investido pelo consumidor como base para o cálculo da multa. “Só deve valer o que o cliente efetivamente aportou. Se ele pagou 30% do total, então essa deve ser a base.”

A especialista em direito imobiliário Kátia Millan, do escritório Moreau e Balera Advogados, ressalta que o TAC transforma em regra a usual cláusula de tolerância para a conclusão das obras. A carência, segundo ela, serve para harmonizar os contratos em casos de contratempo. “A grande questão é separar o ‘joio do trigo’, ou seja, empresas sérias que atrasaram com motivos e as que se utilizaram desse precedente para cometer o ‘abuso’.”

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