PDG corta metas e cria incertezas

Por Chiara Quintão | De São Paulo
Valor Econômico - 11/07/2012

O mercado reagiu, negativamente, ao anúncio da PDG Realty de corte de sua meta de lançamentos para 2012 praticamente pela metade. Ontem, os papéis da maior incorporadora do país tiveram queda de 10,06% na BM&FBovespa, fechando cotados a R$ 3,04. O índice caiu 3,05 % ontem. A combinação da redução do que a PDG projeta lançar no ano com a expectativa do mercado de aprovação, amanhã, em assembleia de acionistas, de aumento de capital de quase R$ 800 milhões, suscitou dúvidas se há problemas na incorporadora além dos já conhecidos.

A possibilidade de a PDG revisar para baixo sua estimativa de lançar entre R$ 8 bilhões e R$ 9 bilhões era considerada pelo mercado, mas não na proporção em que o corte foi feito, para a faixa de R$ 4 bilhões a R$ 5 bilhões. O ponto médio da estimativa foi reduzido em 47%.

“A PDG passou a ser uma incorporadora de R$ 5 bilhões ou terá esse tamanho, temporariamente, e depois voltará a ser uma empresa de R$ 9 bilhões?”, questiona o analista do setor imobiliário da CGD Securities, Flávio Conde. Essa definição é determinante, segundo Conde, para que analistas revisem as projeções somente para 2012 ou para “a perpetuidade”.

Ontem, o Credit Suisse reduziu o preço-alvo das ações da PDG de R$ 6,5 para R$ 4,5, mas manteve a classificação de “neutral”. O banco rebaixou suas projeções de lucro por ação da companhia para 2012 e 2013 em 36% e 45%, respectivamente.

Um analista que acompanha o setor ressalta que a rentabilidade por ação da PDG ficará menor, devido à redução dos lançamentos, ainda mais quando se considera que deve haver aumento de capital, por meio da emissão de ações da companhia.

Embora não se esperasse um ajuste de meta de lançamentos na dimensão ocorrida, analistas citam que a medida foi necessária devido à situação da PDG. Conforme outro analista que pediu para não ser identificado, sem a redução, a companhia continuaria a apresentar margens mais baixas por um período maior. Ele acrescenta que o corte da projeção pode contribuir para que a companhia comece a gerar caixa, ainda que não em 2012.

Justamente por essa possibilidade de geração de caixa mais rápida, há quem avalie que a reação do mercado ao anúncio da PDG não fez sentido. Outra razão citada para que a queda do preço das ações no pregão de ontem tenha sido desproporcional é que as cotações da PDG já não estavam refletindo perspectiva de crescimento da empresa.

No segundo trimestre, a PDG lançou R$ 404 milhões, 80,3% a menos do que no mesmo período do ano passado. Se considerado o período a partir do lançamento inicial de ações (IPO) da PDG, no início de 2007, até agora, esse patamar só não foi inferior ao dos três primeiros trimestres daquele ano. No semestre, a redução dos lançamentos da PDG foi de 60,1%, para R$ 1,52 bilhão, ante os primeiros seis meses de 2011.

De acordo com a PDG, as reduções dos lançamentos e da projeção para o ano resultam da decisão de focar as atenções em vendas, na entrega de unidades e na reestruturação interna. Mais que lançar produtos, a companhia optou por vender estoques. Do R$ 1,24 bilhão comercializado no segundo trimestre, R$ 1,14 bilhão se refere à venda de imóveis lançados nos trimestres anteriores e R$ 99 milhões, a lançamentos realizados no período.

No trimestre, as vendas contratadas encolheram 32% ante o intervalo equivalente de 2011, o que a companhia atribui à queda da venda de lançamentos. No semestre, a comercialização diminuiu 14%, para R$ 3,03 bilhões. A velocidade de vendas do segundo trimestre medida pelo indicador vendas sobre oferta (VSO) foi de 23%, ante 29% no mesmo período do ano passado e de 27% no primeiro trimestre de 2012.

A PDG informou que está mais conservadora em relação à expectativa de demanda no segundo semestre, em função do menor crescimento da economia. Há perspectiva também que a proximidade das eleições municipais possa contribuir para que as aprovações de projetos fiquem mais lentas.

A equipe de pesquisas da Planner Corretora avalia que a redução das vendas e a postura mais conservadora da PDG em relação a lançamentos apontam que “o mercado já não é o do passado em termos de demanda”. A queda da velocidade de vendas também sinaliza a acomodação do mercado, segundo a Planner.

Ontem, a decisão da PDG de reduzir sua meta de lançamentos mesmo quando se espera que o aumento de capital proposto pela Vinci Partners seja aprovado reforçou a dúvida do mercado sobre qual a real situação de caixa da companhia. A PDG, que encerrou o primeiro trimestre com caixa de R$ 1,72 bilhão, diz não ter problemas de caixa e que a parcela de recursos consumida no momento de um lançamento não é expressiva, abrangendo apenas despesas de marketing e corretagem, pois já possui os terrenos para os projetos de 2012.

A proposta da Vinci prevê aumento de capital da PDG de R$ 799,9 milhões, por meio de emissão privada de 199 milhões de bônus de subscrição. Cada bônus dará direito a uma nova ação e a uma debênture conversível em ação. A Vinci se compromete a subscrever 81,4% dos bônus, desde que consiga o mínimo de 54,8% do total, após a primeira rodada de sobras.

Ontem, a agência de classificação de risco Fitch Ratings, divulgou, em relatório, que o grande desafio das construtoras brasileiras continua sendo o controle de custos e a melhora de margens de eficiência. A Fitch avalia, porém, que cancelamentos de contratos e as revisões de orçamentos continuarão para afetar o fluxo de caixa do setor neste ano e no próximo. Apesar de as empresas estarem cortando projeções e reduzindo sua atuação, o cenário ainda é positivo para o setor, de acordo com a Fitch, e a liquidez das empresas continua forte. Algumas têm uma forte posição de caixa, apesar de as incorporadoras, em geral, dependerem muito de ofertas de crédito de longo prazo. (Colaborou Renato Rostás)

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