Por Circe Bonatelli | De São Paulo - O ESTADO DE S. PAULO - 20/7/2016

Canteiro de obras da PDG: consumidores têm relatado atrasos e se queixado a órgãos de proteção do consumidor

Canteiro de obras da PDG: consumidores têm relatado atrasos e se queixado a órgãos de proteção do consumidor

A combinação de uma divida bilionária com um caixa limitado tem forçado a incorporadora PDG Realty a diminuir o ritmo a te mesmo paralisar o andamento de suas obras.  A situação só deverá ser minimizada com o fim da reestruturação de seus débitos com bancos, processo essencial para a sobrevivência do negocio. No primeiro trimestre, sua divida liquida era de R$5,4 bilhões, enquanto o total disponível em caixa era de apenas R$373 milhões.

Entre os projetos afetados está o centro empresarial The City, um dos maiores empreendimentos já feitos pela PDG. O projeto fica na Barra da Tijuca no Rio. Na primeira faze, estão sendo erguidos três prédios, com um total de mil salas comerciais, além de uma torre corporativa e um minishopping. Lançado em 2013, o projeto tinha entrega prevista para o fim de 2016, mas ficará para meados de 2017. O valor geral de venda da primeira fase foi estimado, na época do lançamento, em R$400 milhões.

Segundo apurou o Broadcast, noticias em tempo real do Grupo Estado, as obras estão paradas há cerca de dois meses devido á falta de liberação do financiamento pelo Banco do Brasil. Em nota, a PDG explicou que a suspensão dos repasses é temporária e acrescentou que tem mantido os clientes informados da situação (leia relatos de consumidores no texto abaixo).

Dividas. Empresários do setor da construção, gestores de fundos de investimentos, analistas de mercado e clientes da companhia consultados pela reportagem afirmaram que há outros empreendimentos com obras interrompidas ou com velocidade reduzida. A situação é delicada para a PDG, pois o atraso nas entregas também adia a entrega de recebíveis, agravando o endividamento da empresa. A alavancagem da PDG (relação entre a divida e o patrimônio liquido) foi a 280%, a mais alta entre as grandes incorporadoras listadas na BM&FBovespa. Depois dela, então a Rossi (213,6%) e a Tecnisa (66,5%).

Em maio, a PDG firmou memorandos seus quatro maiores credores - Caixa, Banco do Brasil, Bradesco e Itaú Unibanco – para discutir uma reestruturação de dividas que somam R$3,7 bilhões.

No documento, os bancos concordaram em reavaliar cada um dos projetos da incorporadora e estudar a concessão de crédito adicional para conclusão das obras, bem como o alongamento das dividas destinadas ás obras em 12 a 24 meses.

O memorando também sugere postergar por 48 meses da divida corporativa da PDG (debêntures, capital de giro, entre outros) e a oferta de um financiamento adicional para sustentar despesas gerais e administrativas, como vencimento em 36 meses.

“A PDG repactuou o que pôde com os bancos e jogou o vencimento das suas dividas lá para frente. Nesse prazo, a empresa terá de vender os estoques e garantir a entrada dos recebíveis para dar conta da divida no futuro. A grande preocupação dos investidores é se essa reestruturação vai dar certo. Hoje, não é possível saber”, comentou um analista, referindo-se á dificuldade para a venda dos imóveis ao alto volume dos distratos para todas as empresas de setor.

Sem saída. Fontes de mercado avaliam que não restou aos bancos outra alternativa viável a não ser renegociar dividas da PDG. Caso optassem por executar as garantias, teriam de retomar terrenos e imóveis, muitos deles em obras. Com o mercado imobiliário depreciado, as instituições teriam de realizar um esforço enorme para terminar as obras e fazer comercialização dos apartamentos e salas comerciais, o que não é sua especialidade.

O banco Votorantim, um dos credores da PDG, vinha negociando desde janeiro a possível alienação de um conjunto de atividades da incorporadora para não entrar no mesmo modelo de reestruturação. No entanto, as conversas foram encerradas na semana passada, sem sucesso. Na avaliação do banco, o aporte não compensava o risco de carregamento dos ativos com o mercado em crise, segundo apurou o Broadcast.

Caso o acordo tivesse sido concluído, o Votorantim pagaria R$461 milhões á PDG pelos imóveis, além de assumir um custo a incorrer com as obras de R$673 milhões, mais dividas de R$444 milhões relacionadas aos projetos. Ao todo, a operação alcançaria R$1, 578 bilhão. Sem acordo, a PDG afirmou que “voltará a procurar outras alternativas para maximizar o valor” dos ativos.

Recuperação. Para analistas, a falta de entendimento com o Votorantim tornou ainda mais desafiadora a missão da empresa de reduzir a alavancagem. No entanto, não trouxe grandes riscos adicionais para o curto prazo, uma vez que a maior parte dos vencimentos neste ano já estão muito próximos de serem alongados, conforme o acordo firmado com os demais bancos.

Caso a reestruturação seja concretizada dentro das condições citada no memorando, analistas considerem pouco provável a possibilidade de a incorporadora solicitar recuperação judicial neste momento. Caso isso não aconteça, a recuperação será o caminho mais provável.

Por Murilo Rodrigues Alves | De São Paulo - O ESTADO DE S. PAULO - 18/07/2016

Pacote deve acelerar desembolsos no segundo semestre, diz um executivo do banco

Pacote deve acelerar desembolsos no segundo semestre, diz um executivo do banco

A Caixa Econômica Federal vai facilitar o financiamento de imóveis pela classe média alta. Entre as medidas, que passarão a valer a partir da próxima segunda-feira, está o aumento do valor máximo do imóvel a ser financiado pelo banco estatal: ele vai dobrar de R$ 1,5 milhão para R$ 3 milhões.

Para unidades que valem mais de R$ 750 mil, o banco vai aumentar de 70% a 80% a parcela que pode ser financiada, por meio do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). No caso dos imóveis usados, a cota que pode ser financiada subirá de 60% para 70%. Também será possível transferir para a Caixa uma parcela maior, de 50% para 70%, de empréstimos tomados em outros bancos.

Por trás da iniciativa da Caixa de facilitar os financiamentos para a classe alta, está a corrida do banco para não perder espaço no mercado. Hoje, a instituição responde por duas de cada três operações de crédito imobiliário.

No primeiro semestre deste ano, a liberação de financiamentos ficou abaixo das expectativas, em R$ 40 bilhões. O Feirão da Casa Própria do banco registrou R$ 10,3 bilhões em negócios, desempenho menor do que os R$ 11 bilhões registrados em 2015 e os R$ 15,6 bilhões alcançados no ano anterior. A meta é, até dezembro, liberar pelo menos os mesmos R$ 90 bilhões de todo o ano passado.

Segundo o vice-presidente de Habitação da Caixa, Nelson Antonio de Souza, o banco decidiu melhorar as condições de financiamento para a alta renda depois de já ter feito modificações nas operações para imóveis populares. “As medidas vêm beneficiar o setor da construção, que mais gera emprego e renda, e contribuir para a retomada do crescimento do País.”

Também está em estudo pela Caixa a adoção de juros menores em empréstimos com entrada maior e poucas parcelas de amortização. No ano passado, o banco fez uma rodada de três aumentos nos juros do financiamento da casa própria com recurso oriundos da poupança. Neste ano, as taxas subiram em março.

A previsão da Caixa é desembolsar em torno de R$ 90 bilhões em novos financiamentos imobiliários em 2016, repetindo o volume registrado no ano passado. No primeiro semestre, o volume desembolsado ficou em R$ 40 bilhões. O banco, com carteira de crédito habitacional de quase R$ 400 bilhões, responde por duas de cada três operações fechadas. Em fevereiro, para suprir a fuga de recursos da poupança, o conselho curador do FGTS liberou R$ 16,1 bilhões adicionais ao banco, que reforçaram a oferta de crédito.

Em março, o banco, o principal financiador de imóveis do País, adotou um conjunto de ações para estimular a compra de imóveis populares. O banco voltou a financiar 70% (para clientes trabalhadores do setor privado) e 80% (funcionalismo público) de um imóvel usado, menos de um ano após ter reduzido a parcela a 50%. A instituição também voltou com a linha para financiar o segundo imóvel, suspensa desde agosto de 2015.

A Caixa injetou perto de R$ 7 bilhões na linha pró-cotista, que permite a trabalhadores com conta ativa no fundo financiarem 85% do valor de imóveis novos e usados de até R$ 750 mil. O banco também foi autorizado a captar até R$ 6,7 bilhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e podem ser destinados a imóveis que se enquadrem nas condições de financiamentos com recursos da poupança.

Segundo ele, dentro dos R$ 7 bilhões direcionados para a linha pró-cotista, a Caixa redirecionará R$ 1,7 bilhão para novos contratos para moradias entre R$ 225 mil e R$ 500 mil. No final de abril, o banco começou a restringir financiamentos com esse perfil por falta de recursos.

Por Hugo Passarelli | De São Paulo - O ESTADO DE S. PAULO - 04/07/2016

Santa Cecília tem boas opções de preços na região central.

Santa Cecília tem boas opções de preços na região central.

Mais de mil reais extras por mês no aluguel e alguns quarteirões. É o que separa morar nos bairros paulistanos de Santa Cecília e Higienópolis. Se os limites territoriais nem sempre são claros na região central de São Paulo, o peso no orçamento para quem não tem a casa própria pode ser tão grande como o valor de uma outra locação.

A conclusão está em um levantamento do portal imobiliário VivaReal, elaborado a pedido do Estado, com imóveis de um a dois dormitórios em 24 bairros da capital paulista.

A maior variação encontrada na pesquisa ficou para a dupla Paraíso e Vila Mariana que, separada pela Avenida 23 de Maio, pode ter diferença de mais de R$ 2 mil. No Paraíso, um imóvel de dois quartos e de até 65 metros quadrados pode ser alugado por, em média, R$ 4.603; na Vila Mariana, sai por metade disso: R$ 2.298.

Outro quarteto bem conhecido dos paulistanos na zona oeste - Água Branca, Barra Funda, Perdizes e Pompéia - também segue esse roteiro. Entre o bairro mais caro (Perdizes) e o mais barato (Barra Funda) a economia para alugar um imóvel de um quarto é de R$ 541.

“É possível manter um certo padrão de vida em diferentes faixas de preços em São Paulo”, afirma Lucas Vargas, CEO do VivaReal.

A diretora comercial da imobiliária Lello, Roseli Hernandes, ressalta que é possível garimpar ofertas inclusive dentro de um mesmo bairro. “Em geral, algumas ruas na ‘fronteira’ dessas regiões podem ter preço de metro quadrado bem mais acessível”, afirma.

Muitas vezes, nem é preciso ir muito longe para encontrar preços mais em conta. “Nos Jardins, os imóveis de uma mesma rua têm valor mais alto se estão mais perto da Avenida Paulista. Já em direção à Avenida Estados Unidos, o preço tende a ser menor”, exemplifica Vargas.

Negociação. Além das pechinchas na vizinhança, o consumidor deve lembrar que, em meio à recessão econômica e paradeira no mercado imobiliário, o aumento na vacância de imóveis e a queda do preço de aluguel estão jogando a favor.

No segundo trimestre, o valor de locação caiu 7,1% em 30 cidades brasileiras em comparação com igual período do ano passado, de acordo com outro levantamento realizado pelo portal VivaReal.

Na média brasileira, a pesquisa mostra que a locação sai por R$ 24,77 o metro quadrado. É o menor valor em dois anos.

“É o momento dos inquilinos. Os preços caíram porque os proprietários, de modo geral, perceberam que não fazia sentido manter um preço se, no mercado, havia unidades sendo negociadas a bem menos”, afirma o diretor de locação do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Mark Turnbull.

O portal de aluguel de imóveis Quinto Andar possui uma ferramenta que sugere, com base num histórico de transações e nas características de cada empreendimento, um valor de locação em linha com o mercado.

“Para ter um mercado funcionando melhor, os dois lados da transação precisam ter acesso às informações”, diz André Penha, fundador da empresa.

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Por Hugo Passarelli | De São Paulo - O ESTADO DE S. PAULO - 27/06/2016

Em vez de comprar um imóvel e aproveitar a renda do aluguel, o investidor adquire apenas uma parte deste bem, a um preço bastante inferior

Em vez de comprar um imóvel e aproveitar a renda do aluguel, o investidor adquire apenas uma parte deste bem, a um preço bastante inferior

Febre entre os investidores em 2012 e 2013, os fundos imobiliários perderam rendimentos nos anos seguintes, na esteira da crise do setor de imóveis. Agora, dão sinais de recuperação. Ao menos é o que mostra o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), termômetro para balizar o desempenho do produto que vem batendo sucessivas máximas históricas em junho e acumula valorização de 15,7% em 2016. Especialistas alertam, porém, que o momento ruim para aluguel e venda é um sinal amarelo para entrar nesse mercado.

Aplicar em um fundo desse tipo é como investir no mercado imobiliário. A diferença é que, em vez de comprar um imóvel e aproveitar a renda do aluguel, o investidor adquire apenas uma parte – ou cota – deste bem, a um preço bastante inferior ao valor “cheio”. Da mesma maneira, a rentabilidade mensal será fracionada entre os demais participantes do fundo.

O investidor precisa ter em mente que um fundo imobiliário não é renda fixa. Isso porque as cotas do fundo são negociadas na BM&FBovespa e oscilam da mesma maneira que uma ação de uma companhia aberta.

Por um lado, o investidor que pretende sair do fundo pode encontrar um comprador disposto a pagar mais do que foi desembolsado lá atrás. Mas, no pior cenário, pode ter de assumir um prejuízo.

“A dinâmica do fundo imobiliário é mais próxima do mercado de imóveis. O investidor deve ter em mente que o horizonte do investimento é de mais longo prazo”, afirma Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários.

Ânimo. É por essa relação direta com o mercado real de imóveis que o novo ânimo com o produto deve ser contido. As salas comerciais, por exemplo, ainda estão em baixa. Em São Paulo, o valor de locação deste segmento caiu 9,1% nos últimos 12 meses até maio e está 13,4% abaixo do pico, em abril de 2013, segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o site de classificados Zap.

Estrategista da Guide Investimentos, Luiz Gustavo Pereira diz que, apesar da retomada dos fundos na Bolsa, ainda não houve melhora significativa na rentabilidade. O alerta vale, principalmente, para quem vê o gráfico abaixo como indicação de que é hora de entrar neste mercado.

“Depois da queda brusca no fim do ano passado e começo de 2016, o índice voltou a subir. Logo, já passou o momento daquele investidor mais especulativo, que procura comprar na baixa e vender na alta”, afirma Eduardo Vahan, gestor de fundos da Rio Bravo.

Pereira, da Guide, explica que parte dessa recomposição de valor se deve a uma questão regulatória. Isso porque o governo da presidente Dilma Rousseff pretendia tributar, por meio de Medida Provisória, os lucros distribuídos pelos fundos imobiliários. A proposta, porém, foi retirada no início de 2016, o que levou a um novo aumento da procura pelo produto. Hoje, 95% do lucro líquido de um fundo imobiliário é distribuído diretamente aos cotistas, sem qualquer tributação.

A retomada recente dos fundos imobiliários também é creditada à valorização natural dos ativos negociados em Bolsa quando a taxa de juros cai ou há perspectiva de corte no futuro. Porém, na visão de Vahan, da Rio Bravo, a alta do Ifix pode estar um pouco exagerada.

Liquidez. É mais fácil achar um comprador para uma cota de fundo imobiliário do que para um imóvel. Mas, comparado ao mercado de ações, a liquidez é bastante inferior. Em maio, por exemplo, o segmento Bovespa movimentou R$ 139,58 bilhões, contra um giro de R$ 657 milhões no mercado de fundos imobiliários.

Outra dica para acertar no investimento é lembrar que a rentabilidade varia de acordo com o tipo de fundo. Aqueles que apostam em agências bancárias, por exemplo, tendem a ser mais estáveis. Já naqueles que aplicam em imóveis comerciais, o problema da vacância deve ser observado. “Por outro lado, as cotas dos comerciais ainda podem ser consideradas baratas, o que pode ser uma oportunidade para quem está disposto ao risco”, afirma Vahan.

O produto também é alternativa para diversificar os investimentos, em um momento em que a expectativa de queda dos juros deve levar a uma revisão das apostas, hoje predominantemente concentradas em posições conservadores. “O fundo imobiliário deve representar parcela ainda menor do que é recomendado para as ações”, alerta Pereira, da Guide.

Por Heraldo Vaz | O ESTADO DE S. PAULO - 09/06/2016

1465418370045Gafisa e Abyara Brokers são as campeãs da 23ª edição do Top Imobiliário. A primeira venceu tanto na categoria das incorporadoras como na das construtoras. A Abyara conquistou o topo do pódio entre as vendedoras.

Criado pelo Estado em parceria com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), o prêmio consagra as dez empresas que, em três áreas de negócios, registram melhor desempenho e maior participação de mercado na capital e Região Metropolitana de São Paulo.

Segundo a Embraesp, responsável pelo ranking, a Gafisa lançou no ano passado 15 empreendimentos, com 3.499 unidades, que totalizam 298 mil m² de área construída e valor geral de vendas (VGV) de R$ 1,2 bilhão.

Em 2015, a Abyara participou de 30 lançamentos, com 5.634 unidades e VGV de R$ 2,37 bilhões. Sua carteira reúne o segmento econômico – de R$ 150 mil a R$ 280 mil – até produtos de altíssimo padrão, como o Onze 180 Ibirapuera, com unidades de quatro dormitórios, área de 294m² e preço de R$ 7,2 milhões a R$ 7,5 milhões – em média, R$ 25 mil/m². Foi o segundo lançamento mais caro da cidade, atrás dos apartamentos do Saint Paul, no Jardim Europa, que custam R$ 19,9 milhões, segundo a Embraesp.

Para o vice-presidente comercial da Abyara, Bruno Vivanco, o altíssimo padrão não tem crise. “Quem sofre é a classe média”, diz. “Alto luxo tem pequena produção e demanda estável.”

Vivanco destaca participação do segmento econômico no total de vendas realizadas pela Abyara, que dobrou de 20% para 40% em dois anos. O “fortalecimento do pilar econômico”, segundo ele, foi decisivo para a vitória no Top Imobiliário. Nessa faixa do mercado, a Abyara vendeu três edifícios listados entre os cinco mais baratos. Com preços de R$ 156 mil a R$ 174 mil, Mirante Guaianazes, Jardins Itaquera e Nova Itaquera, na Zona Leste, são projetos da Tenda, braço do grupo Gafisa para imóveis populares.

Demanda. O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) fechou 2015 computando a venda de 20.148 apartamentos novos, resultado 6,6% abaixo de 2014. A faixa até R$ 225 mil foi a única que registrou crescimento, com 4.924 moradias vendidas – 24% do total. Em 2014, eram 12%. É um ajuste dos prédios para população de menor renda, faixa que concentra maior demanda da cidade, diz o Secovi no balanço anual. “Nessa faixa de preço, a oferta é pequena, mas há maior demanda”, diz o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci.

“A deficiência do mercado é conseguir atender a essa faixa”, opina Vivanco, destacando como um dos empreendimentos de sucesso, o Barra Viva, com incorporação da Gafisa e construção do grupo Bueno Netto. São 18 pavimentos com 221 unidades – sala e quarto de 31m² – e preço de R$ 200 mil.

“Inovação, qualidade e eficiência são atributos chave em nosso negócio”, diz Sandro Gamba, CEO da Gafisa, também premiada em 5º lugar no ranking das vendedoras. São Paulo recebeu 81% do total de lançamentos feitos em 2015 pela empresa, que adotou o conceito de economia compartilhada no Smart Santa Cecília, no Centro, e Smart Vila Madalena, na Zona Oeste. Com estúdios, um e dois dormitórios, ambos foram lançados com preços de R$ 200 mil a R$ 350 mil. “Moradores terão acesso a facilidades compartilhadas como aluguel de carros e bicicletas, além da reserva de apartamento mobiliado para acomodar visitas.”

Em dezembro, a Gafisa lançou o 067 Hermann Jr, no Alto de Pinheiros, com apartamentos de 286m² e preço de R$ 5,5 milhões. Agora abriu plantão de vendas do MN 15 Ibirapuera, também de altíssimo padrão. Segundo Gamba, projeto diferenciado, terreno exclusivo e equação de valor competitivo formam o tripé para garantir o sucesso no segmento de luxo.

Localizado no Ibirapuera, uma das regiões mais valorizadas da cidade, o MN 15 traz inovações na concepção da fachada, com terraços desiguais e pé direito alto para instalação de canteiros. “Aliado a um design premiado em Milão, permite ter árvore plantada na varanda”, afirma Gamba, referindo-se ao prêmio A’Design Award & Competition que o projeto ganhou na categoria construção. No total, são 15 apartamentos, com 340m² ou dúplex de 570m². Em sites do setor, o preço sai a partir de R$ 8,16 milhões.

Por Edilaine Felix | De São Paulo - O ESTADO DE S. PAULO - 05/06/2016

One Sixty. Unidades do residencial custam R$ 8 milhões

One Sixty. Unidades do residencial custam R$ 8 milhões

Seguindo a tendência geral do mercado de imóveis, as unidades de alto padrão, destinadas para quem pode investir milhões em um residencial, também sentem os efeitos da crise, embora em menor intensidade, na avaliação de profissionais que atuam no segmento.

De acordo com o economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci, “desde o segundo semestre de 2014 que o mercado sente o desaquecimento de imóveis de alto padrão de alta e média renda, o que tem relação direta com o movimento econômico do País”.

Em 2014, diz Petrucci, foram lançadas 34 mil unidades residenciais na capital paulista, sendo que apenas 1.600 eram de quatro quartos – que têm valor mais elevado. Os dados são da Empresa Brasileira de Estudos Patrimoniais (Embraesp).

Em 2015, as unidades totais colocadas à venda no mercado recuaram de 23 mil, sendo que 660 eram de quatro dormitórios. No primeiro trimestre deste ano, foram lançados 38 imóveis de quarto dormitórios.

“Agora, somente a empresa que precisa, por questões contratuais, é que vai lançar este tipo de empreendimento. As incorporadoras lançam mais imóveis de um e dois dormitórios, com tíquete mais baixo”, diz.

Aluguel. Para a imobiliária VivaReal, o mercado de alto padrão normalmente é um dos últimos a serem afetados pelas crises econômicas, mas não estão imunes aos seus efeitos. Levantamento feito pela empresa mostra que o valor médio de aluguel e venda desse tipo de bem apresentou desvalorização. A empresa considera imóvel de alto padrão para venda aqueles com valores acima de R$ 5 mil.

De acordo com o vice-presidente executivo da VivaReal, Lucas Vargas, em São Paulo, a demanda por imóveis de luxo se concentra nas zonas sul (54,35%) e oeste (22,49%). “Juntas, elas representam mais de 70% da demanda da capital. Na zona sul, Itaim Bibi, Moema e Jardim Paulista são os bairros mais buscados. Na zona oeste, podemos destacar Perdizes, Campo Belo, Brooklin e Jardim Europa”, afirma.

O preço do aluguel, segundo os dados da empresa, teve desvalorização real de 15,8% nos últimos dois anos, frente ao Índice Geral de Preços do Mercado (IGP – M), que acumulou 17% no período. Este ano, a desvalorização foi de 1,9%, considerando –se o IGP – M de 3,3%.

Venda e compra. De acordo com o executivo, o cenário do mercado de venda segue a mesma direção. Nos últimos 24 meses, o valor médio do imóvel teve desvalorização real 9,6%, em 2016, a queda foi de 0,4%.

No entanto, a procura para compra de imóveis de alto padrão está aumentando, alega Vargas. Nos últimos seis meses houve um aumento de 18,3% na demanda. Neste ano, a busca por imóveis de luxo já apresentou crescimento de 6,7%.

“As transações de imóveis de alto padrão dependem menos de financiamento imobiliário, por isso a demanda não é tão afetada pela escassez de crédito. Vale pontuar que em algumas capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro, não é possível comprar imóveis de luxo com um R$ 1 milhão”, diz Vargas.

Dados da imobiliária mostram que São Paulo tem o terceiro metro quadrado mais caro do País (R$ 6.889) perdendo apenas para Rio de Janeiro (R$ 7.983) e Brasília (R$ 8.270), mas chega a ser quase o dobro do metro quadrado de cidades como Natal (R$ 3.853 o m²) e Goiânia (R$ 3.984 o m²).

Na análise do diretor de incorporação da Cyrela São Paulo, Eduardo Leite, o cliente do alto padrão é exigente, atento aos detalhes e busca, não somente uma boa localização, mas também inovação em design e incorporadoras consolidadas no mercado.

“Oferecemos produtos diferenciados e em regiões demandadas. A concepção de um alto padrão começa pela localização exclusiva, passando pela atenção a cada detalhe do projeto, pensado e repensado para encantar nossos clientes. Para nós, a atenção em cada detalhe é o que faz nossos empreendimentos serem únicos em design, estética e inovação”, diz.

Segundo Leite, um exemplo é o Cyrela by Pininfarina, projeto que ele considera o “mais moderno e ousado já feito pela empresa nos últimos anos”. O empreendimento foi desenvolvido em parceria com o escritório italiano Pininfarina, de design, e desde o lançamento, em agosto de 2014, vendeu 70% das unidades.

Na opinião de Leite, existem hoje no mercado excelentes oportunidades nos diferentes segmentos, inclusive no de alto padrão e luxo, tanto na oferta de produtos diferenciados quanto na forma de pagamento. “Os últimos empreendimentos de luxo e alto padrão lançados foram o One Sixty (2015), com preço médio da unidade de R$ 8 milhões, e o Le Premier (2016), R$ 2,75 milhões.”

Por Thiago Fadini | De São Paulo - O ESTADO DE S. PAULO - 29/05/2016

O ramo de escritórios corporativos vem enfrentando picos de aquecimento com ‘baldes de água fria’ repentinos desde a crise econômica de 2009. Agora, uma pesquisa da consultoria Newmark Grubb Knight Frank mostrA que a absorção líquida (balanço entre espaços ocupados e devolvidos) de escritórios em oito regiões de São Paulo (Alphaville, Barra Funda, Berrini, Faria Lima, Jardins, Marginal Norte/Sul, Paulista e Vila Olímpia) ficou negativa em 4,2 mil metros quadrados no primeiro trimestre de 2016, ante absorção positiva de 14 mil m² no quarto trimestre de 2015. No entanto, a absorção bruta, que desconsidera devoluções, somou cerca de 86 mil m², resultado considerado satisfatório.

download1“A absorção bruta do ano passado foi recorde, praticamente por conta do movimento flight to quality, que está se viabilizando. No trimestre passado a entrega foi de 125 mil m² e resultou até mesmo em aumento dos preços”, diz o diretor de locação da Newmark, Eduardo Cardinali. “Como o preço aumentou, se o mercado estava desaquecido? Justamente porque muitos empreendimentos só foram entregues no final de 2015 e os preços iniciais são mais altos”, afirma.

O flight to quality é um movimento de migração das empresas de escritórios classe B para classe A ou superiores. A maior oferta de escritórios de melhor qualidade foi a grande motivadora para esse fenômeno. “Ele (movimento) tem um prazo determinado, porque o número de empresas que podem ocupar a classe B é limitada. Acreditamos que mais de 60% já fizeram isso”, analisa Cardinali.
“Muita gente parou os projetos engavetados a partir de 2013 e resolveu esperar esse furacão passar. Isso aconteceu também na crise anterior (2009) e é um movimento cíclico. Isso faz com que haja menos espaço num período de três a quatro anos, que é o tempo e para que um empreendimento seja entregue”, afirma a presidente da Newmark, Marina Cury.

Disponibilidade. Em contrapartida, a expectativa de Cardinali é de que o segmento médio do mercado imobiliário sofrerá com quedas de preços constantes até o movimento cessar. “O mercado da classe B não chegou ao pico máximo de queda ainda e esperamos que caia um pouco mais. A classe A já chegou num patamar aceitável. Será possível conseguir nos próximos três anos um preço mais baixo e depois com a economia retomando os preços se reajustam”, informa. Ou seja, o momento é de negociação.
Até 2020, a projeção dos especialistas é de que um milhão de metros quadrados entrem no mercado.

Ainda de acordo com Cardinali, no curto prazo, a vacância, que sofreu alta nas regiões da Berrini (29%), Marginal N-S (24,5%) e Alphaville (21,1%) deve se estabilizar apenas no fim do ano.
“O mercado da classe A está respondendo melhor ao mercado geral, mas muitos dos prédios que deviam ser entregues no ano passado, ainda não foram. No segundo semestre, a taxa de vacância deve ter uma distorção para cima, mas ao fim do ano o número deve se regular”, afirma. “Uma taxa de vacância saudável é a de 10% a 12

Começo. O cenário para quem deseja encontrar um novo lar para a própria empresa está cheio de opções e é favorecido com o ‘inchaço’ de locais ociosos. Foi o caso de Eldes Matiuzzo, presidente de uma startup de seguradora digital de Brasília, que decidiu abrir um escritório na Faria Lima, região onde houve destaque na absorção líquida negativa no primeiro trimestre, de 15,9 mil m², perdendo apenas para Alphaville, 28,8 mil m² negativos.

“Precisávamos de um espaço de 800m² a 1.000m². O prédio escolhido deveria ser bacana, tecnológico e também proporcionar conforto aos funcionários. Esse edifício precisava ter nossa cara, nosso perfil. Não podia ser um prédio B, mas não queria nenhuma ostentação”, conta o executivo, que chegou a um acordo sobre um imóvel de 1.800 m² na região.

Matiuzzo foi favorecido pela onda de queda nos valores de locação no início de 2016, resultando no enquadramento dos imóveis à realidade. “Nesse trimestre, o preço médio (de locação) que era de R$ 101,90 já caiu para R$ 97,80 por conta do reajuste para baixo de alguns prédios. No quarto trimestre de 2015 houve uma distorção e no primeiro de 2016 estamos entrando no preço real”, afirma.

No entanto, as empresas que planejam mudar de lar devem estar atentas e observar se o negócio vale realmente a pena. “Às vezes, existe uma limitação que é o investimento da mudança. Nos últimos dois anos, muita gente pensou que era a hora de aproveitar para realizar uma mudança de escritório e tudo mais, mas não é bem assim. Há muita coisa que deve ser levada em consideração”, alerta ,a presidente da Newmark, Marina.

‘Briga de preços’ aquece venda e locação de salas

Há disputa de preços entre prédios de classes A e B, aponta o diretor de escritórios e varejo da Engebanc Real Estate, Daniel Iannicelli. Segundo ele, com este cenário de economia mais fraca, excesso de oferta no mercado de escritórios e migração (de padrão A e B) são naturais, aconteceu em 2014 e 2015 e continua em 2016. “Os clientes buscam redução de custos em momento de crise.”

“No comercial é comum a migração”, lembra o executivo-chefe de operações da imobiliária VivaReal, Lucas Vargas. “Como é negócio com apelo emocional menor, as pessoas estão mais dispostas a mudar. Para salas, é mais aceitável a mudança de regiões, inclusive”, diz.

De acordo com Vargas, a chegada de novos empreendimentos comerciais no mercado pode também estimular a procura por usados. “Um mercado puxa o outro. O preço tem caído para venda e locação nos dois perfis. O interesse em comprar ou alugar existe e quando estamos falando de busca por salas, a crise pode incentivar a procura, a migração e a renegociação”, diz.

Dados da Engebanc mostram que dos imóveis entregues nos últimos 12 meses (1º trimestre de 2015 a 1º trimestre de 2016) 58% dessas áreas estão vagas. “Se aumentar para dois anos, os imóveis que entraram em 2014, têm 48% de área vaga; e em 2013 essa porcentagem cai para 37%”, diz o gerente de pesquisa e inteligência de mercado, Leandro Angelino.

Para Iannicelli, embora as taxas de disponibilidade (unidades que não foram ocupados) de escritórios padrão A+ e A tenham registrado queda de 1,3 ponto porcentual, indo para 23,9% de imóveis vazios nesta categoria no primeiro trimestre de 2016, na comparação com o quarto trimestre de 2015, que foi de 25,2%, as taxas ainda estão elevadas.

Angelino, acrescenta que desde o terceiro trimestre de 2013 os valores de disponibilidade estão acima da casa dos 20%, com picos para cima ou baixo. “Entendemos que não é um patamar equilibrado, isso acaba fazendo uma pressão para a redução de preços”, diz.

Preço. Os dados da VivaReal mostram que o preço por metro quadrado para a venda apresentou leve alta em maio, de 0,31%, para R$ 11.240 o m², no comparativo com abril (R$11.204,82). Em relação ao aluguel, em maio o metro quadrado foi comercializado a R$ 58,57, queda de 2,01%, em relação a abril, que marcou o valor de R$ 59,77.

De acordo com Angelino, os preços de escritórios de classe A e A+ estão em queda, chegando a atingir 35%, desde 2012. “Por sua vez, nos últimos seis meses, observamos uma queda de 11% nos pedidos de B (escritórios de padrão B), isso significa que os proprietários de padrão intermediário estão negociando mais, esperando o melhor momento.”

Para Vargas, especificamente as salas comercias têm ‘um motor’ para fazer a economia voltar a funcionar. “Retardando a recuperação da economia, os fundamentos do mercado imobiliário também devem ser retardados, e diante deste cenário pode-se esperar preços caindo e as pessoas procurando oportunidades e um ponto mais eficiente. O mercado está claramente de comprador. Está na mãos de quem quer alugar ou comprar.”

Regiões. Os bairros mais procurados para venda de escritórios, segundo dados de abril da VivaReal foram Brooklin, Chácara Santo Antonio, Vila Clementino, Moema e Bela Vista. Para aluguel estão na lista Tatuapé, Pinheiros, Bela Vista, Mooca.

Por Lucas Hirata | De São Paulo - O ESTADO DE S. PAULO - 19/05/2016

Porcentual de desconto chegou a 9,3% em março

Porcentual de desconto chegou a 9,3% em março

A demanda por imóveis começou a dar sinais de retomada no primeiro trimestre de 2016, de acordo com levantamento desenvolvido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em conjunto com o portal de classificados Zap. Ainda assim, os descontos concedidos pelos vendedores seguiram em alta.

Do total de entrevistados, 46% indicaram intenção de comprar um imóvel nos próximos três meses, marcando a segunda sinalização seguida de evolução da demanda. No quarto trimestre de 2015, o indicador estava 43%, após tocar a mínima de 40% nos três meses imediatamente anteriores. Por outro lado, a intenção de compra ainda se mostrou abaixo da verificada no primeiro trimestre de 2015, de 48%.

A maioria dos entrevistados, com 54% das respostas, foi indiferente entre imóveis novos ou usados. Por outro lado, 33% indicaram preferência por usados, enquanto outros 13% mostraram intenção de buscar unidades novas. O levantamento Raio-X FipeZap contou com as respostas de 4.552 pessoas.

A alta na intenção de compra também foi acompanhada por uma mudança na percepção de preços. Daqueles que planejam comprar imóveis nos próximos três meses, a percepção de que os preços estão altos ficou em 73% nos três primeiros meses, um recuo frente aos 78% no quarto trimestre de 2015. Considerando apenas aqueles que já adquiriram residências, a queda foi de sete pontos porcentuais, para 57%.

Vale ressaltar que, para efeito de comparação, os resultados se mostraram abaixo também dos índices observados em igual período do ano passado. Entre janeiro e março de 2015, a leitura de que as unidades estavam altas ou muito altas correspondia a 86% dos entrevistados que tinham interesse em executar a compra. Entre quem já havia adquirido, o resultado era de 76%.

Descontos. Apesar dos sinais de retomada do mercado, o estudo mostrou que o momento geral do setor permanece “desafiador”. O porcentual médio de descontos nos últimos doze meses atingiu o maior patamar da série histórica, ao tocar em 9,3% em março, frente a 9,1% em fevereiro. O indicador tem subido a cada mês desde abril de 2015.

Desde o início de 2015, cresceram também as transações com desconto. Em março, apenas 23,4% das compras reportadas nos doze meses anteriores foram realizadas pelo preço originalmente pedido pelo vendedor.

Expectativa dos preços. O estudo revelou ainda que as expectativas sobre a trajetória de preços dos imóveis estão “menos negativas”. Pelo segundo trimestre consecutivo, houve queda no número de entrevistados que esperam redução de preços. Isso significa que o mercado de imóveis começou a dar sinais de convergência na expectativa de preços.

No primeiro trimestre de 2016, 56% dos entrevistados esperavam aumento de preços nos próximos doze meses, frente a um resultado de 58% no trimestre final de 2015. Para 29% dos participantes do levantamento, os preços devem permanecer iguais.

Outros 15% apostaram em aumento de valores, frente aos 18% do quarto trimestre. A variação média esperada dos preços para os próximos doze meses passou a ser de contração de 6,7% no primeiro trimestre de 2016, contra baixa de 7,3% no quarto trimestre.

Por Caio Araújo e Cristian Favaro | De São Paulo - O ESTADO DE S. PAULO - 15/05/2016

26 anos na Penha. Nice Carneiro e o mardo Carlos Severino

26 anos na Penha. Nice Carneiro e o mardo Carlos Severino

O bairro da Penha, na zona leste de São Paulo, tem chamado a atenção das empresas do mercado imobiliário. Tradicionalmente residencial e focado no perfil de consumidores familiares, o número de lançamentos na região subiu 75% de 2014 para 2015, acima da média da capital paulista, que caiu 10% no mesmo período, de acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Na avaliação do vice-presidente comercial da Abyara Brasil Brokers, Bruno Vivanco, um dos motores desse crescimento é a tendência dos moradores nascidos e criados na Penha de não querer ir embora do bairro. Outro fator destacado por ele é a ampla estrutura de comércio, serviços e lazer, como o Parque Tiquatira, além da proximidade com o metrô, “o que a torna um ponto de desejo de migração”, aponta o vice-presidente.

De acordo com as construtoras consultadas, os imóveis na Penha variam de R$250 mil a R$350 mil reais.
No contexto de desaquecimento de vendas pelo qual o mercado imobiliário passa, a Penha desponta como alternativa de custo intermediário na zona leste, visto que a oferta no bairro está acima da encontrada mais à leste, como Vila Matilde, Itaquera e Vila Curuça, mas aquém das regiões mais próximas do centro.

“Qual é a menina dos olhos da zona leste? Anália Franco. De repente, esse é o desejo da pessoa, mas lá o metro quadrado é caro. A Penha é do lado, tem shopping, metrô e é mais barata. O cliente também não consegue comprar no Tatuapé, mas na Penha consegue”, afirma Vivanco.

Tranquilidade. A professora Aurenice Costa trocou um apartamento em Higienópolis pela Penha para morar próximo ao bairro do marido, que é da Vila Matilde. Há 13 anos na mesma casa, Nice, como prefere ser chamada, não se arrependeu da escolha.

“Vou a pé ao Mercado Municipal da Penha e à igreja (Basílica Nossa Senhora da Penha). Aqui é tranquilo, tenho tudo a mão.”

A calmaria e tradicionalismo do bairro são seus grandes atrativos. O funcionário público Celso Paiva comprou no ano passado um sobrado próximo à Igreja Nossa Senhora da Penha, cartão postal do bairro. Nascido e criado na Penha, ele sequer cogita morar em outro lugar.

“Não trabalho longe de casa, mas ainda que tivesse de atravessar a cidade, não me mudaria. Deve ser por que já criei um vínculo. Aqui, os vizinhos são meus amigos”, conta.

Estudo. De acordo com levantamento Grupo Brasil Brokers, entre os perfis que buscam um imóvel no bairro destacam-se os que desejam um espaço maior (43,3%) e os que querem sair do aluguel e morar no primeiro imóvel próprio (35,6%).

Segundo o estudo desde 2009 foram lançados 16 empreendimentos na Penha, distribuídos em 2.271 unidades, com Valor Geral de Vendas (VGV) totalizou R$ 581 milhões e o preço mediano geral de estoque neste período foi de R$ 5.431 o metro quadrado.

Celso Paiva, que é morador da Penha desde que nasceu

Celso Paiva, que é morador da Penha desde que nasceu

A predominância é de apartamentos perfil família, de dois e três dormitórios, que corresponderam por quase a totalidade das unidades lançadas, 97% (2.187 unidades). A fatia restante 3% (60 unidades) é proveniente de apartamentos de quatro quartos, que possuem pouca representatividade nesta zona de valor, aponta o estudo.

O vendedor da construtora Lumiar, que tem foco exclusivo na incorporação e construção de empreendimentos residenciais voltados para a classe média, Rafael Betoni ressalta que a procura por imóveis na região entre famílias com menor poder aquisitivo cresceu nos últimos cinco anos, mesmo diante da recente valorização. “Já foi mais barato, mas a Penha continua sendo uma opção acessível”, afirma.

Por sua vez, o gerente de vendas da construtora Cury, Fernando Siqueira explica que moradores vindos de locais mais afastadas da zona leste mudaram-se para a Penha com o intuito de se aproximar do trabalho, mas sem se distanciar da origem, onde mantêm vínculos familiares.

“São famílias jovens, de 25 a 40 anos, que procuram o primeiro imóvel. Compram para residir. Não têm a intenção de alugar ou vender em um futuro próximo”, comenta Siqueira.

Mercado. Dados da Embraesp mostram que a região passou por um forte processo de valorização de 2010 para 2011, quando o preço do metro quadrado construído saltou de R$ 2.957,22 para R$ 4.586. O número representa um crescimento de mais de 55% e foi influenciado, sobretudo, pelo aquecimento do setor imobiliário – que teve impacto em toda cidade.

Apenas em 2015, a Penha recebeu 35 lançamentos, divididos em 763 unidades, sendo 603 de dois e 160 de três quartos, ao preço médio de R$ 4.853,76 o metro quadrado.

De janeiro de 2009 a março de 2016, foram lançados 139 residenciais verticais e horizontais no bairro, em um total de 3.057 unidades, das quais 97% são de dois (1.964) ou três (1.029) dormitórios.

Construtoras apostam em projetos de condomínios-clube

Para contornar o período de desaceleração do mercado imobiliário, empresas do setor investem em empreendimentos de médio padrão, visando atender públicos com menor poder de compra em regiões estruturadas e distantes dos bairros mais valorizados da cidade. Neste contexto, a Penha aparece como opção.

Pela primeira vez no bairro, a Brookfield Incorporações inaugurará em breve o residencial Ilha da Verde Penha sob um terreno de 16 mil metros quadrados. O condomínio de duas torres terá ao todo 399 unidades de 60 a 72 m² e uma área externa com parque privativo, pista de caminhada, horta orgânica e trilha para bicicleta, além das vagas de garagem (uma ou duas por morador).

“Acreditamos que na Penha há uma alta demanda de residência média. O público de lá é naturalmente a microrregião do bairro. Sabemos que só 30% da população na zona leste mora em casa própria; 40% é alugado. Ou seja, há um potencial de aquisição grande na região”, esclarece o diretor da Brookfield, José de Albuquerque.

Os preços dos apartamentos ainda não foram divulgados, mas a estimativa é que as vendas comecem em maio. “Levaremos para lá o conceito de grande edifícios, que são os condomínios-clube”, informa.

Aposta. A construtora e incorporadora PDG investiu em dois empreendimentos na região: um comercial e outro residencial, este com 400 unidades, todas já comercializadas. Para o gerente comercial da empresa, Leonardo Raimundo, a Penha é um bairro atrativo porque conta com boa estrutura de transporte, comércio e lazer.

A despeito do cenário de contingência, ele ressalta que os bairros onde o tíquete médio está entre R$350 mil e R$400 mil foram menos afetados pela crise. “O morador da Penha vive próximo ao metrô e ao parque (Tiquatira) a um custo inferior ao de locais com comodidade semelhante”, pondera.

Outra construtora de olho no bairro é a Cury, com três lançamentos já efetivados e um quarto previsto para junho. São no total 1.050 unidades em um terreno de 25.690 mil metros quadrados divididos em quatro complexos residenciais independentes: dois deles de um ou dois dormitórios para famílias com rendimento de até seis salários mínimos atendidas pelo programa Minha Casa Minha Vida, e os outros dois com apartamentos de três quartos destinados a um público de maior poder aquisitivo (até16 salários mínimos).

Segundo o gerente de vendas Fernando Siqueira, 600 imóveis já foram vendidos. O valor geral de vendas (VGV) do empreendimento é de R$222 milhões e o total de área construída no bairro é de 75.900 mil m².

Por Matheus Mans | De São Paulo - O ESTADO DE S. PAULO - 09/05/2016

Criada por startup catarinense, Atar Band chega ao mercado em maio por R$ 299

Criada por startup catarinense, Atar Band chega ao mercado em maio por R$ 299

O catarinense Orlando Purim Júnior, 24 anos, nunca gostou de bolsos. Sempre achou incômoda a sensação de carregar coisas demais neles, como celular, chaves e, principalmente, carteiras. A solução encontrada por Orlando e seus amigos Luiz Fernando Heidrich e Mike Allan para “livrar” as pessoas desse desconforto foi além do que simplesmente deixar algumas coisas em casa ou carregar uma mochila: o trio criou a Atar Band, pulseira para pagamentos que quer substituir o cartão da carteira dos brasileiros, se tornando o primeiro “vestível” para pagamentos do Brasil.

A demora para desenvolver o produto tem motivo. O objetivo do trio era ter um dispositivo de fácil uso e grande alcance. Eles resolveram usar a tecnologia NFC (comunicação de campo próximo, na sigla em inglês) para facilitar a difusão do vestível. Essa tecnologia está presente em mais de 85% das máquinas de cartão de crédito e débito espalhadas por pontos de venda em todo o País. “A tecnologia já está disponível em larga escala, mas ninguém usa. Queremos avançar neste mercado e inovar como os bancos ainda não fizeram”, afirma o empreendedor.

Além do alcance, a tecnologia NFC também torna o uso da pulseira de pagamentos mais simples. Para realizar um pagamento, basta que a pessoa aproxime o acessório da máquina de cartões. Em alguns segundos, aparece a opção de digitar a senha e, em seguida, a compra é concluída. O valor é debitado de uma conta-corrente virtual que pode ser gerenciada por meio do aplicativo da ATAR.

“Fizemos testes com usuários e a percepção de segurança é grande, pois é só aproximar a mão e colocar a senha”, defende Purim. “É mais discreto.”

Altos e baixos. O grande diferencial da pulseira perante os outros vestíveis do mercado, como o Apple Watch, é a ausência de bateria. A pulseira possui apenas uma antena para conexão NFC com a máquina de cartões e aproveita a energia da máquina de cartões. “Um dos grandes motivos das pessoas desistirem de vestíveis é a bateria”, afirma Purim. “Imagina se você não consegue realizar um pagamento por isso?”

Entretanto, a pulseira ainda apresenta alguns entraves, que fazem a diferença na experiência dos usuários: a necessidade de “recarregar” a conta-corrente virtual por meio de um pagamento por boleto. Trata-se da única opção de “carregar” dinheiro na pulseira para pagamentos.

Funciona assim: a pessoa acessa o aplicativo da Atar e solicita a emissão de um boleto com valor determinado. Ao pagar o documento, é preciso esperar o valor ficar disponível na pulseira, que é vinculada ao aplicativo. Somente a partir deste momento é que seu dono poderá efetuar compras sem usar cartão.

Por enquanto, Purim afirma que não será possível eliminar a etapa do boleto, já que uma parceria da ATAR com operadoras de cartões exigiria o cumprimento de uma série de regulamentos e, principalmente, a inclusão de baterias no dispositivo.

Mercado. A pulseira da ATAR será lançada em um momento em que grandes empresas de tecnologia começam a olhar para o mercado brasileiro de pagamento móvel no País.

É o caso da Apple que, segundo fontes do mercado, deve trazer o seu sistema de pagamentos Apple Pay para o Brasil até o final de 2016. O funcionamento do sistema é parecido com o da pulseira: por meio da tecnologia NFC, usuários conseguem concluir compras ao aproximar o celular das máquinas de cartão. Ao contrário da pulseira da Atar, porém, basta cadastrar os cartões de crédito no serviço. A empresa não confirma os rumores, mas há bancos interessados em parcerias com a companhia.

Já o Samsung Pay, que possui funcionamento idêntico ao Apple Pay, foi oficialmente anunciado no País pela empresa sul-coreana e deverá ser lançado até o final de 2016. Até o momento, oito instituições financeiras já firmaram parceria com a Samsung, como Banco do Brasil, Bradesco, Caixa, Itaú, Santander, Porto Seguro e Nubank.