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Os prós e contras de financiar um imóvel por 30 anos

segunda-feira, outubro 29th, 2012

O que pesar antes de assumir uma dívida tão longa? Período de 30 anos é longo demais para tentar fazer qualquer previsão, e risco é alto

Julia Wiltgen, de Exame.com

São Paulo – O alto preço dos imóveis, principalmente nas capitais brasileiras, tem feito muita gente acreditar que será impossível comprar a casa própria sem se endividar por 20 ou 30 anos. Mas durante esse período, muita coisa pode mudar, tanto na região onde fica o imóvel desejado quanto na vida do comprador. Quanto maior o prazo, mais difícil é tentar fazer uma previsão. Será que um financiamento tão longo é o mais adequado para você?

Antes de assumir um compromisso tão longo é preciso pesar uma série de prós e contras e tomar muitos cuidados. Veja a seguir o que você deve ponderar antes de entrar numa dívida como essa, e que características o imóvel deve ter para você não ter problemas no futuro.

Você não está preso ao financiamento ou ao imóvel por 30 anos

Financiar um imóvel por 30 anos é um compromisso repleto de incertezas. Nesse meio tempo, a região onde o imóvel está localizado pode mudar radicalmente, você pode casar ou se divorciar, ter filhos, seus pais podem ir morar com você depois de aposentados, seus filhos podem sair de casa, você ou alguém da sua família pode falecer, ficar doente ou desempregado, e assim por diante.

Essa questão pode apavorar quem pensa em assumir um financiamento, mas nem mesmo esse tipo de compromisso é um caminho sem volta. Primeiro porque você pode amortizar o seu financiamento a qualquer momento com seus recursos próprios, ou a cada dois anos com o seu FGTS.

“Só porque você pegou crédito por 30 anos não significa que você terá que pagar durante 30 anos”, diz Marcelo Prata, CEO da consultoria de crédito imobiliário Canal do Crédito. É claro que quanto menor o tempo de financiamento, menos juros você paga. Mas quando você amortiza o saldo devedor, os juros referentes à quantia amortizada deixam de ser cobrados.

Outra alternativa, um pouco mais complicada, mas factível, é vender o imóvel no meio do financiamento, passando a dívida adiante. O comprador toma um novo financiamento, quita a sua dívida e fica com um financiamento no nome dele, desonerando você completamente. Caso o governo consiga aprovar regras melhores para a portabilidade de financiamentos imobiliários – hoje muito custosa em função dos gastos cartoriais –, esse processo se tornará ainda mais simples, diz Marcelo Prata.

Mas ele alerta: “Nunca faça contrato de gaveta”. O contrato de gaveta entre vendedor e comprador faz com que este assuma o pagamento da dívida do vendedor, que, no entanto, continua com o financiamento em seu nome. Caso o comprador deixe de pagar alguma parcela, quem vendeu o imóvel é quem vai ter que arcar com as consequências. O risco, portanto, é grande.

Como é o entorno do imóvel?

Para José Luiz Monteis, diretor-superintendente da Cia. Inteligência e Coordenação, que atua no mercado imobiliário, a análise do entorno é primordial quando se está escolhendo um imóvel para financiar em um prazo tão longo. Mesmo que você não vá morar no local por 20 ou 30 anos, é possível que futuramente você queira alugá-lo para depois se mudar para outro lugar.

“Algumas áreas podem causar preocupação no futuro, como locais que ainda estão se desenvolvendo, onde há crescimento imobiliário. Por exemplo, galpões e imóveis industriais que ainda possam ser derrubados para darem lugar a novos imóveis, favelas que possam crescer ou terrenos que ainda aguardem construção”, diz Monteis, lembrando que essas mudanças podem afetar o perfil do bairro, a insolação do imóvel ou a vista, por exemplo.

Por isso, bairros onde o zoneamento urbano já está definido, onde não há mais expansão e que são mais residenciais são mais seguros, nesse sentido. Além disso, se você pretende algum dia alugar o imóvel, prefira boas localizações, bem servidas de transporte público e próximas a centros comerciais, o que é crucial para os locatários nas grandes cidades.

Lembre-se de que se você ainda é jovem e decide entrar em um financiamento longo logo no início da carreira, você corre o risco de travar a sua mobilidade para aproveitar oportunidades profissionais em bairros ou cidades distantes. “Neste caso, prefira um imóvel que tenha boa liquidez e que seja alugado facilmente, como um apartamento mais padrão de dois quartos. Se você precisar deixá-lo amanhã, pelo menos terá como repassar o financiamento ou pagar as parcelas com o aluguel com certa facilidade”, diz Marcelo Prata.

Você é avesso a tomar crédito?

Marcelo Prata lembra que algumas pessoas são realmente avessas a crédito. “Por mais que ela esteja trocando o aluguel por uma parcela do financiamento, seus hábitos são de poupador, e isso independe da faixa etária”, diz Prata. Para ele, neste caso, o melhor é mesmo poupar e vender bens, como um carro, para tentar comprar à vista mesmo. “Essas pessoas sofrem com os juros, independentemente de quanto sejam. Melhor andar a pé por algum tempo do que tomar crédito”, acredita.

Você está numa situação de vida estável?

Segundo Marcelo Prata, muita gente associa a compra de um imóvel a uma grande mudança na vida, como um casamento, uma união estável, uma promoção ou uma mudança de emprego. Mas isso pode ser um erro se a pessoa assumir um financiamento muito longo sem estar preparada.

“Você já está passando por uma grande mudança. Não sabe se vai estar apto a assumir a incerteza de um financiamento de 20 ou 30 anos. Neste caso, é melhor estabilizar a vida profissional primeiro, para depois tomar uma decisão de longo prazo”, diz o CEO do Canal do Crédito.

Ele dá o exemplo do casal jovem que resolve sair da casa dos pais para casar ou morar junto sem ter tido a experiência de morar só. “Essas pessoas ainda não têm noção dos custos de morar sozinhos e já vão assumir a parcela de um financiamento? É melhor esperar uns três ou cinco anos para saber como ficará o orçamento antes de se endividar. Claro que se as duas pessoas já são maduras, se estabilizaram profissionalmente e moram sozinhas, é muito mais tranquilo entrar em um financiamento”, explica.

Um financiamento longo é mesmo a melhor alternativa para você?

O economista Luiz Calado, autor do livro “Imóveis – Seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, lembra que, em financiamentos muito longos, pagam-se mais juros. Além disso, no início o comprador paga mais juros do que efetivamente o valor do imóvel, pois a maior parte da parcela é composta pelo valor referente aos juros.

“Não necessariamente financiar é a melhor coisa. Você no início paga muito pouco pelo valor do imóvel. Pode ser melhor continuar no aluguel e ir poupando para dar uma entrada maior e financiar em menos tempo, ou pagar o imóvel à vista”, observa Calado.

Já para Marcelo Prata, o fato de poder amortizar a dívida longa antecipadamente é um fator que deve levar o comprador a considerar um financiamento mais longo. Primeiro porque, para financiar em um tempo mais curto (pois deu um grande valor de entrada) ou pagar um imóvel à vista, o comprador pode ter de se descapitalizar completamente, ficando sem qualquer reserva de emergência, o que é bastante arriscado.

Em segundo lugar, quem poupa para dar uma entrada maior ou pagar um imóvel à vista pode acabar sendo atropelado pela valorização dos imóveis. “Se você financia um imóvel de 500.000 reais, você trava aquele valor em 500.000 reais. Não tem que ficar correndo atrás da valorização”, diz Prata

Futuro da Alphaville eleva tensões entre Gafisa e sócios

quarta-feira, setembro 19th, 2012

Tensões se intensificaram após a construtora e incorporadora ter anunciado possível abertura de capital ou venda de participação da Alphaville Urbanismo

São Paulo - As tensões entre Gafisa e Alphaville Participações (Alphapar) se intensificaram após a construtora e incorporadora ter anunciado possível abertura de capital ou venda de participação da Alphaville Urbanismo, movimento tomado sem o conhecimento da Alphapar, segundo uma fonte próxima ao assunto afirmou à Reuters.

“A Alphapar foi pega de surpresa… Foi um movimento hostil não ter consultado e comunicado sobre o fato relevante antes da publicação”, disse nesta terça-feira a fonte com conhecimento da situação, sob condição de anonimato.

A Gafisa informou em 10 de setembro que iniciou uma análise de “opções estratégicas” para o futuro da Alphaville –empresa voltada ao desenvolvimento de condomínios urbanos de alto padrão–, que pode envolver abertura de capital ou venda de fatia da empresa. O objetivo, de acordo com a Gafisa, é maximizar valor ao acionista.

Consultada, a Alphapar confirmou, por meio de sua assessoria de imprensa, que “teve conhecimento da proposta no mesmo momento que todo o mercado”.

A Gafisa, por sua vez, afirmou também via assessoria de imprensa que “a comunicação (fato relevante em questão) está de acordo com as boas práticas de governança corporativa e foi aprovada em reunião do Conselho de Administração”.

Em 2006, a Gafisa assumiu 60 por cento da Alphaville, fatia que passou a 80 por cento em 2010. Conforme acordo firmado em 2006 com a Alphapar, os 20 por cento restantes seriam adquiridos até o fim deste ano.

O processo, entretanto, foi parar na arbitragem, já refletindo desentendimentos entre os sócios.

A Gafisa diz que, pelo acordo, o total de ações a serem emitidas no processo de compra da participação que ainda não possui na Alphaville Urbanismo é de 70.251.551, ao preço de 5,11 reais cada, num total de 358,98 milhões de reais.

Já a Alphapar considera que devem ser emitidas 97.055.876 ações ordinárias da Gafisa, a 3,70 reais, totalizando 359,10 milhões.

Na Bovespa, as ações da Gafisa são negociadas atualmente pelo valor de cerca de 4,50 reais.

Independentemente do cenário, a Alphapar passará a ser a maior acionista individual da Gafisa após a venda total da Alphaville.

Segundo a mesma fonte, a Alphapar está sendo preterida de participar do processo de decisões estratégicas envolvendo a Alphaville, unidade mais rentável da Gafisa, que vem lutando para se livrar de problemas envolvendo a Tenda, construtora do grupo voltada ao segmento econômico.

“Não foi estabelecida comunicação adequada, apesar das tentativas da Alphapar… (Mas) eles não devem querer comprar uma briga com seu maior acionista”, disse a fonte. “A Alphapar tem mecanismos para bloquear qualquer manobra que escape do seu interesse, e tomará medidas cabíveis”, afirmou a fonte.

A fonte disse ainda que uma possível venda de uma participação na Alphaville reduziria os problemas de dívida da Gafisa e, ao mesmo tempo, “salvaria a Alphaville da pressão de ter um acionista controlador que está mal das pernas”.

Lopes compra controle de imobiliária no PR por R$ 37 mi

sexta-feira, julho 6th, 2012

Do valor total da aquisição de 51% da Raul Fulgêncio Consultoria de Imóveis, de Londrina, R$ 14 milhões serão à vista e o restante será saldado em três parcelas anuais

Diogo Ferreira Gomes, da REUTERS

Rio de Janeiro - A Lopes Brasil fez um acordo para comprar o controle da Raul Fulgêncio Consultoria de Imóveis, de Londrina (PR), por valor estimado em 36,7 milhões de reais, informou a companhia no final da quinta-feira.

Do valor total da aquisição de 51 por cento da Raul Fulgêncio, 14 milhões de reais serão à vista e o restante será saldado em três parcelas anuais variáveis atreladas ao resultado.

O diretor financeiro e de relações com investidores da Lopes Brasil, Marcello Leone, disse em comunicado que esta é a mais importante aquisição que a companhia realiza nos últimos dois anos.

A Lopes Brasil vai convocar uma assembleia geral extraordinária (AGE) para os acionistas deliberarem sobre a compra, e os investidores com posição acionária até 5 de julho na empresa poderão se retirar da companhia se forem contrários à operação.

Compra da Alphaville por Gafisa vai para tribunal de arbitragem

quarta-feira, julho 4th, 2012

Negociação foi parar na Câmara de Comércio Brasil Canadá
Sérgio Spagnuolo, da REUTERS

Rio de Janeiro - A construtora e incorporadora Gafisa anunciou no início desta quarta-feira que o processo de compra do restante da Alphaville Urbanismo foi parar na Câmara de Comércio Brasil Canadá para solução de controvérsia envolvendo a operação.

Segundo a Gafisa, a Alphaville Participações pediu abertura do procedimento arbitral após as empresas não chegarem a um acordo sobre a interpretação dos termos de emissão de ações em acordo acertado em outubro de 2006.

A Gafisa afirma que, pelo acordo, o total de ações ordinárias a serem emitidas no processo de compra dos 20 por cento de participação que ainda não possui na Alphaville Urbanismo é de 70.251.551, ao preço de 5,11 reais, num total de 358,98 milhões de reais.

Enquanto isso, a Alphapar argumenta que devem ser emitidas 97.055.876 ações ordinárias da Gafisa, a 3,70 reais, num total de 359,10 milhões .

A ação da construtora e incorporadora encerrou a terça-feira cotada a 2,65 reais.

“A companhia foi notificada pela Alphaville Participações sobre o protocolo (…) junto à Câmara de Comércio Brasil Canadá, de requerimento para instauração de procedimento arbitral a fim de resolver a controvérsia”, informou a Gafisa em fato relevante. “A emissão de novas ações pela Gafisa dependerá do resultado final da arbitragem.” A Gafisa ingressou no capital da Alphaville em 2006, com participação de 60 por cento, fatia que foi elevada para 80 por cento em 2010.