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Imóveis em liquidação

quarta-feira, dezembro 5th, 2012

Por Sérgio Tauhata | De São Paulo
Valor Econômico - 05/12/2012

Se há bolha ou não, o fato é que nenhum estouro ocorreu até agora. Os preços dos imóveis continuam a subir, embora em ritmo mais compatível com o da inflação. Mas, mesmo nesse cenário ainda ligeiramente aquecido, os consumidores conseguem comprar um apartamento ou uma casa nova com até 30% de desconto. Contradição? Nada disso. Tampouco se trata do início de uma queda generalizada. A freada na forte valorização ocorrida nos últimos anos é que fez vir à tona novamente os “saldões” e as vendas promocionais.

Hoje, além das liquidações pontuais, os descontos do setor assumem formas variadas. Entre as mais recentes estão os chamados “outlets” imobiliários, que funcionam de modo semelhante aos clubes de compras on-line. Os portais exibem por um tempo determinado, em geral até 60 dias, lançamentos com preços em média 5% a 10% menores, mas que podem chegar a ficar até 30% abaixo da tabela.

A mágica do preço menor passa pelo estoque das incorporadoras. Unidades não vendidas ou devolvidas geram custo, como condomínio, impostos e taxas, para as companhias. Por isso, as empresas, em geral, oferecem bons descontos para repassar o mais rápido possível essas casas, apartamentos ou escritórios. Esse encalhe dos lançamentos fornece a matéria-prima dos outlets. Do outro lado, para as incorporadoras, os portais se tornam vitrines das promoções, uma espécie de saldão mais discreto do estoque de imóveis.

Existem no país quatro serviços desse tipo, quase todos abertos há poucos meses, com exceção do PromoImoveis, lançado em 2011. RealtOn e Homes4Less surgiram neste ano, enquanto o ImoveisOutlet foi anunciado, mas ainda não está no ar. “Temos parceria com dez incorporadoras, que acharam uma excelente ideia para fazer com que o estoque delas baixasse”, afirma o sócio-fundador da Homes4Less, José Luis Ribas. No modelo de negócios, a remuneração vem da comissão, entre 4% e 6% sobre o valor das vendas. As ferramentas virtuais oferecem imóveis de quase todas as faixas de preços, de R$ 200 mil a R$ 4 milhões. No entanto, a maior busca tem sido por propriedades entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão. “A maior parte do meu público tem buscado imóveis acima de R$ 500 mil. Mas, cada vez mais, estou com busca por casas e apartamentos acima de R$ 1 milhão”, diz Ribas.

Os descontos, porém, não são uniformes. Os mais agressivos são raros e os negócios, em geral, fechados com preços até 10% menores. O comerciante Baltazar Lisboa, de 42 anos, tem frequentado assiduamente os outlets imobiliários, mas ainda não encontrou a oferta dos seus sonhos. “Achei muito interessante os serviços. Mas tem de garimpar para encontrar uma ótima oportunidade. Para mim, o ideal seria ganhar 20%. Não tenho pressa. Vou continuar procurando”, afirma.

Melhor sorte teve o empresário Antonio Scagtino, 38 anos, que encontrou, por meio de um outlet virtual, uma oportunidade. “Já estava procurando há três meses um imóvel na faixa de 60 a 80 metros quadrados. Até que finalmente achei na RealtOn um apartamento que já tinha visitado antes, mas com 25% de desconto.”

O empresário adquiriu a propriedade de dois quartos e uma suíte no Panamby, na zona Sul de São Paulo, para locação. Scatigno já pensa em outras aquisições. “Tenho interesse de comprar outros imóveis para investimento. Tem lugares que vão valorizar ainda, como bairros mais afastados”, avalia.

O CEO da RealtOn, Rogério Santos, vê os investidores como principal público dos serviços virtuais. “Hoje, 60% dos nossos clientes são pessoas que procuram bons negócios para investir.” Segundo o executivo, a média dos descontos conseguidos é de 15%. Os preços mais baixos têm sido um chamariz eficiente: com menos de um ano de funcionamento, o serviço já efetuou 400 vendas pelo site e por telefone, de acordo com dados da empresa.

Os preços muito baixos, no entanto, podem esconder características às vezes indesejadas. “Coberturas, uma localização na face sul, no primeiro andar. São unidades mais difíceis de comercializar e tendem a ganhar descontos maiores”, explica Ribas, da Homes4Less.

Os melhores preços dependem da localização, do perfil do imóvel, do tempo em que a unidade está em estoque e da forma de pagamento - quem tem dinheiro para pagar à vista consegue mais vantagens. Propriedades de alto padrão, como apartamentos de quatro ou mais dormitórios, são apontados pelos especialistas como aqueles com maior potencial de atingir preços mais baixos.

Se o objetivo é investimento, não basta conseguir um bom desconto na compra. É necessário analisar se o imóvel tem um potencial de valorização capaz de dar um retorno atraente ao investidor. Como em todo investimento, não basta comprar “barato”. É preciso conseguir vender “caro” para ter um bom lucro.

Especialistas divergem sobre bolha imobiliária

sexta-feira, novembro 23rd, 2012

TERRA

Especialistas divergem sobre se existe uma bolha imobiliária ou não no Brasil. Para uns, a bolha está se consolidando a cada dia, para outros faltam ingredientes, como maior proporção do crédito em relação ao PIB

O Brasil está passando ou não por uma bolha imobiliária? Não há unanimidade dos especialistas sobre isso. Para alguns, o país está distante de um cenário como esse, pois não apresenta a “receita” completa para que ele se concretize. Para outros a bolha existe e pode estourar depois que o Banco Central voltar a elevar os juros.

Uma das análises que apontam para o risco da bolha foi publicada por dois economistas do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), ligado ao governo federal. Os pesquisadores Mário Jorge Mendonça e Adolfo Schsida escrevem que o problema ficará claro quando a taxa básica de juros, a Selic, hoje em 7,5% ao ano, aumentar para segurar a inflação.

O efeito, afirmam os economistas no texto divulgado em agosto, será a alta do custo do financiamento de imóveis e do saldo devedor. Assim, ficaria mais difícil arcar com os empréstimos, prejudicando os brasileiros que se endividaram nos últimos anos, em decorrência das políticas de estímulo ao crédito.

Mesmo que a alteração na taxa de juros ocorra a curto, médio ou longo prazo é possível que em algum momento o comprador seja afetado, avaliam os pesquisadores, já que o período de financiamento pode chegar a 30 anos.

Com a dificuldade de receber, os bancos, por sua vez, liberariam menos crédito, reduzindo o volume de financiamento e, portanto, a compra de imóveis. Com demanda menor, os preços cairiam.

Uma bolha distante

Por outro lado, Ricardo Amorim, economista, comentarista do programa Manhattan Connection (Globonews) e presidente da Ricam Consultoria, avalia que faltam ¿ingredientes¿ básicos, presentes em bolhas imobiliárias que já ocorreram em outros países.

Nos exemplos internacionais, um dos fatores ligados à bolha imobiliária foi a forte atividade no mercado de construção.

“Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento per capita, em cada país no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 quilos per capita. Na Espanha, passou de 1.200 quilos e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 quilos, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 quilos”, diz Amorim.

Para o economista, outro fator que caracteriza a bolha imobiliária são os preços muito altos em relação à capacidade de pagamento do consumidor. Amorim alega que nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras do mundo, embora Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estejam entre as 100 mais caras: Brasília, a mais cara do país, ainda é bem mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.

Amorim avalia ainda que qualquer bolha, imobiliária ou não, cresce por conta da vasta oferta de crédito. Segundo a análise do economista, todas as bolhas imobiliárias estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do Produto Interno Bruto (PIB), como nos EUA, que em 2006 chegou a ser 79%. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5%.

Para ele, pelo menos em breve, não há risco, já que crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda. E, no longo prazo, o que vai garantir que a bolha não estoure é a redução de preços.

Hora de comprar?

Já o economista Samy Dana, da Faculdade Getúlio Vargas (FGV), declara que “os preços estão inflados”. É preciso avaliar se o imóvel vale mesmo o preço que está sendo cobrado. Ainda assim, alerta: “Não é hora de comprar um imóvel. Os índices já apontam queda nos preços e maiores descontos.”

Para ele, a mesma tendência predomina no aluguel: os preços estão altos, não há espaço para subirem mais. Em breve, isso vai acarretar numa queda natural do valor.

Faltam estudos para diagnosticar bolha imobiliária

segunda-feira, outubro 29th, 2012

Segundo economista do Índice Fipezap, mercado brasileiro sofre com a carência de pesquisas para um diagnóstico preciso sobre a possível existência da bolha

Circe Bonatelli, da Agência Estado

Economista observou que a capacidade de pagamento das famílias por um imóvel segue praticamente estável nos últimos seis anos

São Paulo - O mercado brasileiro sofre com a carência de pesquisas para um diagnóstico preciso sobre a possível existência de uma bolha imobiliária, avalia Eduardo Zylberstajn, economista coordenador do Índice Fipezap de preço dos imóveis. “Os estudos de bolha exigem uma perspectiva de longo prazo. O Brasil tem carência dessas estatísticas”, afirmou nesta segunda-feira, durante congresso Cityscape Latin America.

O economista lembrou que o Índice Fipezap tem pouco mais de dois anos, o que é insuficiente, por si só, para afirmar se há uma bolha.

Zylberstajn ponderou que a perspectiva para o preço dos imóveis no longo prazo não é de valorização constante, como mostram pesquisas mais extensas, como o Índice Case-Shiller, pesquisa feita nos EUA desde o século 19. “Essa perspectiva não tem lastro. Os preços tendem a se acomodar em algum momento”, afirmou.

O economista observou que a capacidade de pagamento das famílias por um imóvel segue praticamente estável nos últimos seis anos. Segundo ele, apesar de ter havido uma forte alta no preço da habitação, houve também melhora nas condições de crédito imobiliário. “Se o crédito estiver em um patamar sustentável, então o preço dos imóveis está condizente”, avaliou

Por que os preços dos imóveis podem ter chegado ao topo

quarta-feira, setembro 26th, 2012

Agência classificadora de risco Fitch descarta bolha imobiliária e crê que preços tenham se estabilizado. Saiba por quê:
Julia Wiltgen, de Exame.com

Descontada a inflação, alta dos preços foi de 118% no Rio e 92% em SP entre 2008 e 2012

São Paulo – Em relatório publicado nesta segunda-feira, analistas da agência classificadora de risco Fitch dizem acreditar que os preços dos imóveis residenciais brasileiros já tenham alcançado a estabilidade, notadamente em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. De acordo com o relatório, não há uma crença em uma queda de preços no mercado atual, nem na existência de uma bolha imobiliária. Uma queda significativa de preços, porém, é esperada no cenário mais pessimista traçado pelos analistas.

A ideia de uma bolha imobiliária é desconstruída pela Fitch, que justifica a alta estrondosa dos preços dos imóveis brasileiros nos últimos anos com motivos como a estagnação dos preços entre 1995 e 2007, o crescimento da economia brasileira, o crescimento da classe média, a expansão do crédito, a queda do desemprego e o déficit habitacional. O relatório dá, contudo, duas justificativas para basear a crença de que os preços dos imóveis residenciais já tenham atingido o topo:

1. As altas nos preços dos imóveis voltaram a ficar em linha com o crescimento da renda da população, diz o documento. Nos últimos anos, os preços se elevaram acima da renda, tanto em termos nominais quanto reais. “Embora a informação estatística seja limitada e haja uma grande dispersão de preços e rendimentos entre e até mesmo dentro dos bairros, a informação disponível claramente mostra que imóveis de boa qualidade e tamanho razoável no Rio de Janeiro e em São Paulo se tornaram muito caros para a vasta classe média”, diz o texto.

A relação entre os preços e a renda média estimada das famílias é de mais de cinco vezes em São Paulo e mais de sete vezes no Rio de Janeiro, números superiores aos da Europa Ocidental e da América no Norte, diz o relatório. Isso indicaria, portanto, que os preços dos imóveis nessas cidades já estão bem salgados para boa parte da população, obrigada a se lançar a dívidas de longo prazo.

2. O retorno com aluguéis (a renda anual com aluguéis dividida pelo preço de compra do imóvel) está decrescendo em São Paulo e no Rio, o que pode ser uma indicação de que os imóveis estão supervalorizados, “a menos que haja expectativas de maior crescimento na renda ou significativo ganho de capital”, diz o relatório. O documento cita dados da Fipe, que mostram que o retorno dos aluguéis em São Paulo caiu de 0,70% em janeiro de 2008 para 0,50% em julho de 2012; no Rio, nas mesmas datas, o retorno passou de 0,55% para 0,35%.

Tendência é a estabilidade

Mas não adianta se animar achando que isso significa que os preços vão cair e que comprar a casa própria ficará mais fácil. Para os analistas da Fitch, ao menos no médio prazo, os preços parecem ter se estabilizado. Boa notícia para quem é dono de imóveis e não pretende vendê-los em breve – ou quer calma para fazê-lo.

“Embora os preços pareçam caros de qualquer maneira, Fitch Ratings não espera que os preços caiam significativamente em um ambiente econômico benigno, dado o suprimento de médio prazo e os desequilíbrios de demanda”, diz o texto. Outro motivo citado pelos analistas é o fato de as maiores cidades brasileiras ainda terem preços acessíveis quando comparadas a metrópoles como Xangai e Moscou, onde a relação preço/renda é bem maior que a de São Paulo, segundo o relatório.

Forte queda de preços é considerada

Para classificar o risco das transações hipotecárias brasileiras, os analistas da Fitch trabalham com um cenário econômico conservador, em que os preços dos imóveis poderiam cair abaixo dos níveis de 2008. Nesse cenário pessimista, as quedas reais nos preços poderiam superar os 50% em algumas regiões, sacrificando mais o Rio de Janeiro e o Distrito Federal, onde os preços subiram mais rapidamente e são atualmente os mais altos do país.

Neste cenário, uma recessão poderia levar o crédito a secar e o desemprego a crescer, o que elevaria a exposição das famílias brasileiras, hoje altamente endividadas. “Como os compradores normalmente estão entrando em um financiamento imobiliário pela primeira vez, eles podem não se planejar para períodos de rendimentos menores e podem subestimar os custos de manter um imóvel. Em um cenário de recessão com uma alta de desemprego, pode haver uma elevação das taxas de inadimplência e de vendas forçadas, com consequente queda dos preços dos imóveis”, diz o relatório.

Há outros fatores de risco, como o fato de o financiamento habitacional ser concentrado em poucas instituições financeiras, especialmente na Caixa, detentora de 75% deste mercado. Ou mesmo o simples fato de o governo precisar elevar a Selic para ajudar a conter a inflação, o que encareceria o crédito. A alternativa aos recursos da poupança para a concessão de crédito habitacional, a securitização, ainda é um instrumento caro e escasso no Brasil, lembra o relatório. O reltatório no original em inglês está disponível no site da Fitch Ratings, e pode ser acessado na íntegra mediante cadastro gratuito.

Ainda sem sinais de bolha

terça-feira, julho 3rd, 2012

Celso Ming - Celso Ming
O Estado de S. Paulo

Há dez dias, o Banco Internacional de Compensações (BIS, na sigla em inglês), que funciona como banco central dos bancos centrais, divulgou análise em que adverte para a formação de uma bolha de crédito no Brasil.

Esse diagnóstico foi prontamente desmentido pelo governo Dilma e pelo Banco Central. O argumento central de defesa foi de que o estoque de crédito no Brasil é de apenas 50% do PIB e, mesmo com o forte crescimento dos financiamentos habitacionais (15,3% em 12 meses), a situação do crédito imobiliário no Brasil está longe de configurar perigo de formação de bolha.

Nisso as autoridades do Brasil estão carregadas de razão. Ainda não há sinais de crise no financiamento geral nem com o segmento do crédito imobiliário parecida com a que acontece nos Estados Unidos e em alguns países europeus, especialmente Irlanda e Espanha. O estouro da bolha do subprime, em 2007, nos Estados Unidos ocorreu quando as operações de financiamento hipotecário tinham descarrilhado para práticas condenáveis. Eram comuns os refinanciamentos hipotecários por quatro ou cinco vezes, só para prover dinheiro novo que o devedor poderia queimar no consumo.

Aparentemente, traumatizados pelos maus antecedentes dos Estados Unidos e da Europa, e impressionados com a rápida expansão do crédito no Brasil (crescimento médio de 13% ao ano), os analistas do BIS exageraram nos cuidados.

No entanto, não dá para esconder a disparada da inadimplência (calote) nos créditos para pessoas físicas, que saltaram de 6,4% em maio de 2011 para 8,0% em maio deste ano. E isso indica redução da capacidade das famílias de honrar compromissos financeiros aos padrões de hoje.

O Banco Central não apresenta estatísticas para a inadimplência específica do setor imobiliário, mas algumas avaliações dão conta de que também estão crescendo. E a relativa saturação do mercado pode contribuir, se não por um achatamento dos preços das unidades habitacionais para níveis inferiores ao avanço da inflação, pelo menos para uma redução da velocidade de valorização dos imóveis, situação que pode comprometer a qualidade da garantia (hipoteca).

Um dos fatores que concorrem para isso é o avanço dos preços de mercado por metro quadrado cuja curva está aí ao lado. Outro, a disparada do custo de construção. Em apenas 12 meses (terminados em maio), o custo da mão de obra saltou 11,5%. É, também, fato reconhecido que o Programa Minha Casa, Minha Vida está concorrendo para forte elevação dos preços dos terrenos urbanos. As dificuldades que as construtoras estão enfrentando para entregar os imóveis novos aos preços previamente indicados ilustram o que está ocorrendo.

Um terceiro limitador para a expansão do mercado imobiliário ao ritmo de hoje é o crescimento bem mais baixo da renda familiar, de cerca de 5% ao ano, como apontam os números do IBGE.

Para um financiamento de um apartamento de R$ 300 mil, por exemplo, com entrada de 20% e prazo de amortização de 20 anos, a prestação inicial é superior a R$ 3,1 mil e a renda familiar exigida é de R$ 10,3 mil. Quantas famílias brasileiras poderão enfrentar essas condições, num quadro de desaceleração do PIB?

Há uma bolha imobiliária?

quinta-feira, fevereiro 9th, 2012

Frederico Porto
Valor Econômico - 09/02/2012

Muito se debate sobre a existência de uma bolha no mercado imobiliário do Brasil. Em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias onde há ambiente permanente de juros baixos. Nada mais distante da realidade brasileira. Apesar dos cortes na Selic, a taxa de juros real ainda é das mais altas do mundo, e os percentuais praticados pelo mercado são muito superiores aos observados em países que passaram por esse processo de valorização insustentável do preço dos imóveis.

Outra característica de mercados suscetíveis à formação de bolhas é a atuação intensa de “flippers”, ou seja, investidores que alocam recursos para o mercado imobiliário objetivando um lucro rápido. Eles exploram o setor como alternativa ao mercado de capitais ou como uma fonte de investimento meramente especulativo. Essa atividade aumenta artificialmente o valor do imóvel com o consequente desequilíbrio entre oferta e demanda.

Porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao PIB era de menos de 5% em abril de 2011

Em que pese o argumento de que certos compradores de imóveis na planta possam estar especulando, vale notar que a natureza desse tipo de financiamento no Brasil é muito distinta de mercados como o americano pré-crise de 2008. Aqui, via sinal e parcelas mensais, o comprador capitaliza por vezes até 30% do valor do imóvel antes da entrega. Lá, compradores na planta investiam valores muito menores. Muitas vezes, sequer pagavam pela opção do direito de compra. E, quando da entrega do empreendimento, caso houvesse redução do valor de mercado do imóvel, muitos não exerciam a opção de compra, aumentando a oferta de imóveis no mercado.

Outro aspecto que se observa é a ausência de produtos no mercado de crédito imobiliário brasileiro, onde o devedor possa financiar mais do que o valor de mercado do imóvel, pagar apenas a parcela referente aos juros da parcela (amortização negativa) ou/e obter crédito sem apresentação de documentação comprobatória de renda. Além disso, o arcabouço regulatório brasileiro é menos fragmentado que o americano. O BC regula e fiscaliza as entidades que concedem crédito imobiliário, diferentemente dos Estados Unidos, onde uma sistemática regulatória complexa possibilitava a existência dos chamados “bancos sombra”, que concediam créditos sem avaliação devida da capacidade de pagamento do contratante, e operavam alheios à supervisão do regulador.

No que tange ao mercado de securitização, nota-se que as estruturas existentes no mercado brasileiro não atingiram a complexidade dos instrumentos mobiliários dos Estados Unidos. As estruturas dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) brasileiros (sênior/subordinado, por exemplo) são claras e chegam a ser consideradas até mesmo pueris quando comparadas aos instrumentos de seguro mobiliário (”monoliners”) e as complexas estruturas de “collateralized debt obligations” (CDOs), que contavam com mais de 50 séries e títulos respaldando uma única emissão, fato que inviabilizava uma precificação adequada do instrumento.

Nota-se ainda que, embora o mercado de capitais brasileiro esteja evoluindo como instrumento de financiamento da produção imobiliária (vide o sucesso e popularização dos fundos imobiliários), não há o excesso de liquidez que provocou desequilíbrio nos mercados financeiro-imobiliário europeu e americano.

Nesse sentido, dados de abril de 2011 do Banco Central do Brasil indicam que a porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de menos de 5%, muito inferior do que mercados como o espanhol (61%) e americano (70%). Mesmo crescendo, a disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil seguirá sendo, por algum tempo, muito pequena quando comparada a outros países.

Houve um inegável aumento nos preços dos imóveis, em especial nos maiores centros metropolitanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e estabilização da economia brasileira, o gatilho da chamada janela demográfica e o crescimento da capacidade de consumo e tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário. Além disso, a inflação, embora estável, ainda impacta no mercado da construção civil com aumentos nos custo da matéria prima e mão de obra.

Sabe-se que as bolhas especulativas são inerentes ao capitalismo e infelizmente sua identificação normalmente ocorra apenas com o benefício da retrospectiva. Embora não se observe sinais de que o mercado brasileiro esteja sob a égide de um processo especulativo, é importante que haja instrumentos para avaliação quantitativa da evolução dos preços dos imóveis para que reguladores, autoridade monetária e demais participantes do mercado financeiro-imobiliário monitorem a apreciação dos ativos imobiliários e enderecem os excessos adequadamente.

Os índices hoje existentes no Brasil muitas vezes refletem os preços de venda ofertados (ou pedidos) por construtoras e corretores imobiliários, carecendo de uma metodologia que corroborem uma análise robusta e precisa. Um bom exemplo seria a adoção de um índice semelhante ao Case-Shiller Index dos Estados Unidos, com metodologia de âmbito nacional, porém representando a oscilação de preço em milhares de localidades, respeitadas as peculiaridades de cada região. Tal índice é alimentado por todos os participantes do mercado financeiro-imobiliário americano e reflete operações efetivamente realizadas em uma determinada área ou cidade. Naturalmente, a mera existência de tal índice não significa uma proteção contra processo especulativo, como se depreende da própria experiência americana. Porém, a existência de instrumentos e réguas adicionais permitirá que se aprenda com os erros e eventualmente mitigando, ou mesmo evitando, um processo especulativo no Brasil.

Frederico Porto é executivo da BFRE-Brazilian Finance & Real Estate. Graduado em direito pela PUC-SP, mestrado na University of Pennsylvania Law School

Especialistas descartam possibilidade de bolha no mercado imobiliário nacional

sexta-feira, dezembro 16th, 2011

Mercado Imobiliário
O Dia / RJ

Evolução dos preços é resultado de estabilidade econômica e demanda, diz estudo

Tema de constante debate, a possibilidade de formação de uma bolha no setor imobiliário nacional é descartada por especialistas, de acordo com matéria publicada nesta quinta-feira pelo jornal ‘Brasil Econômico’.

O texto cita um a conclusão de um estudo realizado pela MB Associados para a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), segundo o qual o Brasil ainda estaria numa fase em que a demanda parece ser a razão da evolução dos preços no mercado imobiliário.

De acordo com os dados apresentados no estudo, a estabilidade econômica do país foi essencial para a evolução observada nos últimos seis anos na construção civil brasileira como um todo, especialmente o segmento da habitação, após cerca de 20 anos de estagnação que depreciou os preços no setor imobiliário.

No ano de 2003, por exemplo, o Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil chegou a registrar retração de 5,5%. Em 2010, o foi de crescimento de 11,5%, e a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) estima que o PIB do setor deve crescer 4,8% neste ano e em 2012.

“Hoje os preços do mercado imobiliário estão onde deveriam estar, não se trata de bolha. E como tendência vemos continuidade na alta, mas agora o ritmo de crescimento é outro, mais vegetativo”, avalia o vice-presidente da Cbic, José Carlos Martins, ao afirmar que o aquecimento econômico e a melhora no crédito e na renda trouxeram oportunidades de recuperação de preços.

O presidente do sindicato da habitação do estado de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana, tem opinião semelhante. “São Paulo recuperou preços em relação aos anos 90 e hoje está no mesmo patamar de cidades como Toronto, Barcelona e Lisboa. Claro que temos exceções de preços fora da curva, como um apartamento na Vieira Souto, no Rio, mas na média o que houve foi recomposição de preços”, diz Crestana.

Déficit habitacional

A análise do déficit habitacional brasileiro também depõe contra a existência de bolha imobiliária no mercado nacional, segundo a matéria do ‘Brasil Econômico’. As estimativas estão em torno de 6 milhões de unidades, das quais 90% estão concentrados em famílias com até cinco salários mínimos.

“Para o déficit não aumentar o Brasil precisa produzir em média 1,5 milhão de unidades/ano e isso vem acontecendo. Hoje, inclusive,como programa ‘Minha Casa, Minha Vida’ já é possível vislumbrar o déficit diminuindo”, diz o diretor da securitizadora Novasec, José Pereira Gonçalves.

Já para o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari Junior, o comprometimento de no máximo 30% da renda dos brasileiros em financiamentos imobiliários, aliado à baixa inadimplência - em torno de 2% para casos de mais de três prestações em atraso - é mais um argumento. “Além disso, o valor médio dos financiamentos é de 62% em relação ao valor do imóvel - é muito difícil você deixar de pagar a dívida”, destaca.

Especialistas ressaltam que, nos Estados Unidos, onde o setor imobiliário foi o estopim que veio a desencadear a crise econômica mundial em 2008, é possível financiar 120% do valor do imóvel, e o crédito hipotecário, com imóvel como garantia, pode ser usado para qualquer tipo de consumo, enquanto no Brasil o cidadão faz financiamento imobiliário especificamente para comprar uma casa.

“Enquanto o mercado estava se valorizando não havia problema, mas quando veio a crise do subprime e os preços começaram a cair as garantias das hipotecas começaram a derreter”, explica Gonçalves, em referência à situação norte-americana.

WSJ cogita bolha imobiliária no Brasil

terça-feira, setembro 13th, 2011

Segundo reportagem, investimentos externos no país ajudam a alimentar potencial bolha no preço dos imóveis

Marcela Ayres, de  Exame.com

Rio de Janeiro: preço dos imóveis mais do que dobrou desde 2008

São Paulo - Vultosos investimentos estrangeiros vêm movimentando o mercado de ações e os canteiros de obras no Brasil. Mas segundo reportagem de hoje do Wall Street Journal o movimento também tem um lado negativo: a abundância de dinheiro externo impulsiona a concessão de crédito mais frouxo, alimentando uma potencial bolha imobiliária.

Intitulada “O Lado Negro da Ascensão do Brasil”, a reportagem mostra que a escalada de preços está presente em praticamente todos os aspectos da vida dos brasileiros. A matéria aponta que ingressos de filmes, corridas de táxi e até uma latinha de Coca são mais caros em São Paulo do que em Nova York. Na maior cidade da América do Sul, o metro quadrado dos escritórios comerciais bate o de Manhattan. No Rio de Janeiro, por exemplo, o preço dos apartamentos mais que dobrou desde 2008

6 sinais de que já pode haver uma bolha imobiliária no Brasil

terça-feira, junho 21st, 2011
No primeiro quadrimestre deste ano, as vendas de residências novas na cidade de São Paulo caíram 43,7% em relação ao mesmo período de 2010. No mercado de usados, a queda foi de 15,7%. A divulgação de retrações tão representativas pegou o mercado imobiliário de surpresa. Muita gente pegou carona nesses dados para apregoar que os preços dos imóveis estão completamente descolados da renda dos brasileiros. Haveria razões para uma correção de preços parecida com a que ocorreu nos Estados Unidos (foto). Ao conversar com diversos especialistas, entretanto, EXAME.com percebeu que está longe de haver um consenso sobre a existência de uma bolha imobiliária no país. Tanto aqueles que defendem que os preços já foram longe demais quanto os que acham que este é apenas o início de um ciclo longo de alta são capazes de apresentar argumentos razoáveis para defender suas posições. Nas próximas páginas, EXAME.com apresenta seis sinais de que já existe uma bolha imobiliária no Brasil e que os preços. breve começarão a cair. Nesta quarta-feira (22/06), serão publicados os motivos para que os preços dos imóveis continuem em alta por mais alguns anos.

1 - Os preços já subiram muito

Para especialistas, a única condição sine qua non para a existência de qualquer bolha é uma abrupta alta de preços. E é exatamente isso vem acontecendo no Brasil recentemente. Segundo levantamento EXAME/Ibope, os preços dos imóveis subiram em média 24,7% nos últimos 12 meses em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. É nada menos do que a maior alta do mundo no período, segundo dados da consultoria Global Property Guide. Se levado em consideração o desempenho do mercado imobiliário nos últimos três anos, as altas chamam ainda mais a atenção. O preço médio do metro quadrado subiu 96% em São Paulo e 120% no Rio de Janeiro desde janeiro de 2008, segundo o índice FipeZAP. Nos bairros de alto padrão, os preços já ficaram proibitivos para a classe média. No Jardim Paulistano, em São Paulo, o valor médio do metro quadrado chega a 9.008 reais, o maior da cidade. Já no Leblon (foto), no Rio de Janeiro, a média alcança impressionantes 14.481 reais por metro quadrado. Os preços são tão altos que muitas vezes superam os de cidades americanas como Miami e Nova York.

2 – Os aluguéis de escritórios de alto padrão estão entre os mais altos do mundo

Não são apenas os imóveis residenciais que já estão com preços altos quando comparados aos de outros países. O aluguel de edifícios comerciais de altíssimo padrão, voltados para abrigar escritórios de grandes empresas, também já está entre os mais custosos do mundo. Segundo a consultoria Colliers, a locação do metro quadrado em prédios no Rio de Janeiro custa em média 85 dólares por mês. Em São Paulo, sai por 75,60 dólares. Esses valores não são mais altos que os cobrados em grandes cidades como Hong Kong (172,20 dólares por metro), Tóquio (94,20), Paris (91,60) e Londres (89,50). Por outro lado, superam com folga os aluguéis em metrópoles, como Nova York (58,30 dólares), Sydney (57,80), Mumbai (55,80) e Milão (55,80). Cientes de que há pouca oferta de imóveis desse tipo no Brasil, os proprietários têm exigido fortes reajustes para a assinatura de novos contratos. Os maiores aluguéis na cidade de São Paulo são cobrados na região da avenida Faria Lima. Segundo a Colliers, para se instalar no edifício Plaza Iguatemi (foto), perto do shopping Iguatemi, por exemplo, uma empresa vai precisar pagar 200 reais mensais por metro quadrado. No Itaim, avenida Paulista, Vila Olímpia e marginal Pinheiros, o valor médio de locação também já supera 100 reais por metro. O que muitas empresas têm feito é levar suas sedes para outros bairros, quando isso é possível.

3 – O crédito imobiliário cresce tão rápido que pode faltar dinheiro

Ninguém duvida que o crédito imobiliário foi um fator importante para a alta recente dos preços dos imóveis no Brasil. Mais de 1 milhão de residências foram financiadas no último ano. Segundo números da Abecip (a associação dos bancos que oferecem crédito imobiliário), os empréstimos para a compra de imóveis cresceram 65% em 2010. O momento da economia tem favorecido a concessão de financiamentos. Com o desemprego em baixa e o aumento da formalização no mercado de trabalho, mais gente tem confiança e acesso a empréstimos com juros relativamente baixos quando comparados aos de outras modalidades de crédito. Os bancos também estão mais agressivos na concessão de financiamentos. Há linhas de crédito com prazo de pagamento de 30 anos em que o tomador só precisa desembolsar à vista 10% do valor do imóvel. O problema do crédito imobiliário no Brasil é que há poucas fontes de financiamentos para que os bancos levantem dinheiro para continuar emprestando. Hoje o “funding” dos bancos é basicamente formado por recursos da caderneta de poupança e do FGTS – mas, até 2013, esses recursos deverão se esgotar. O país já vem testando instrumentos de financiamento imobiliário de longo prazo no mercado de capitais, mas nenhuma solução já é considerada madura. Instituições financeiras como a Caixa Econômica Federal precisam, portanto, encontrar outras formas de captação de dinheiro barato ou então o crédito deixará de dar fôlego à alta dos preços.

4 – Comprar imóveis residenciais para alugar virou mau negócio

Para o professor William Eid Jr., coordenador do Centro de Estudos em Finanças da EAESP-FGV, o principal sinal de que há uma bolha de preços no mercado imobiliário brasileiro reside no fato de que o valor dos aluguéis é hoje proporcionalmente muito baixo quando comparado ao preço de venda das propriedades. Em média, um apartamento ou casa em São Paulo pode ser alugado por uma taxa mensal equivalente a 0,57% de seu valor, segundo o índice FipeZAP. No Rio de Janeiro, o retorno do aluguel é ainda mais baixo. O locatário paga em média 0,43% do valor do imóvel ao mês. No passado, o mercado já chegou a pagar 1% do preço do imóvel a título de aluguel mensal. Para William Eid, valores abaixo de 0,6% praticamente inviabilizam esse tipo de investimento. É fato que os valores dos aluguéis têm subido para refletir melhor os preços de compra e venda de imóveis. Segundo o Secovi-SP, os novos contratos de locação fechados em maio incluem valores em média 16,74% mais altos que no mesmo mês de 2010 (clique aqui e veja a pesquisa). Segundo o professor, entretanto, o ajuste do mercado imobiliário deverá ocorrer a partir de agora com a queda do preço dos imóveis – e não com a alta dos valores de locação. “Como os brasileiros não têm renda para pagar aluguéis muito mais altos, uma hora o preço dos imóveis terá de cair”, diz.

5 – Especialistas já falam em bolha das salinhas comerciais

Nos últimos meses, milhares de pessoas investiram boa parte de suas poupanças na compra de salinhas comerciais ou escritórios de 40 a 200 metros quadrados em São Paulo. Para o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, há “nitidamente” uma bolha nos preços de venda desse tipo de imóvel. Ele admite que os preços dos aluguéis das salinhas comerciais subiram muito nos últimos anos porque faltou oferta. “Mas milhares de imóveis desse tipo vão entrar no mercado até 2013. O erro do investidor é achar que o momento de alta dos preços vai durar para sempre”, diz. Só a expectativa de que seja possível conseguir aluguéis equivalentes a 1% do preço do imóvel ao mês por longos períodos de tempo pode explicar que em bairros como a Vila Mariana algumas salinhas estejam sendo vendidas a 12.000 reais o metro quadrado. “O cara compra uma salinha de 40 metros quadrados achando que vai obter um aluguel de 4.800 por mês, mas é óbvio que não vai”, diz Sandra Ralston, vice-presidente da consultoria Colliers. “O problema é que muita gente tem se endividado para fechar esse tipo de negócio e corre o risco de ter o imóvel retomado pelo banco lá na frente.” Diversos especialistas já comparam a atual onda de lançamentos de salinhas à bolha dos flats (fotos) de 20 anos atrás. Na década de 1990, muita gente comprou esse tipo de produto porque se disseminou no mercado a ideia de que seria fácil obter aluguéis vantajosos. Anos depois, milhares de flats esperavam vazios a chegada de um locatário. Muitos deles tiveram de passar por reformas para serem transformados em apartamentos de um quarto e atender a demanda do mercado. No caso das salinhas comerciais, uma adaptação desse tipo seria muito complicada. Portanto, antes de comprar uma salinha recém-lançada, alertam os especialistas, o investidor deve estar ciente de que o investimento só começará a gerar renda dentro de ao menos dois ou três anos. Até lá, o mercado pode virar completamente. Não acredite nos anúncios de salas comerciais que têm sido publicados nos jornais e que prometem uma renda mensal de 140 reais o metro quadrado para imóveis localizados em bairros sem nenhuma vocação comercial. O investidor deve ser seletivo e comprar imóveis desse tipo somente em áreas atraentes para pequenas empresas e profissionais liberais – como as avenidas Paulista e Faria Lima ou próximos a grandes shoppings ou estações de metrô.

6 – Os preços sobem apesar dos juros em alta

 

Juros em alta são sempre uma política adequada para desmontar bolhas – seja no mercado imobiliário ou acionário. A lógica é a seguinte: se é possível conseguir uma remuneração bem interessante com investimentos de renda fixa em que o risco é próximo de zero, por que alguém vai se aventurar a especular com ações ou imóveis? Ao menos na bolsa, a decisão do Banco Central (foto) de elevar os juros de 8,75% para 12,25% ao ano nos últimos meses tem tido efeito. Inclusive as ações das maiores incorporadoras do país estão entre as que mais sofreram na BM&FBovespa nos últimos meses. Estranhamente, o mercado imobiliário andou na contramão e não se importou muito com o aperto monetário. A Selic tende a continuar alta nos próximos meses, o que deve aumentar ainda mais a atratividade da renda fixa. Diz o professor William Eid, da FGV: “Se alguém tem 1 milhão de reais e coloca o dinheiro na poupança, vai obter um rendimento líquido e certo de 6.000 reais por mês. Em lugares como São Paulo, esse dinheiro é suficiente para comprar um imóvel que pode ser alugado por 3.000 ou 4.000 reais. Então por que correr risco e compra-lo ao invés de aproveitar os valores baixos para locação?” Na opinião dele, os preços dos imóveis naturalmente cairão à medida que as pessoas percebam essa distorção.

Fonte: Exame.com

Setor imobiliário vai crescer a ritmo menor em 2011, diz presidente da Gafisa

sexta-feira, junho 3rd, 2011

Expansão

Publicada em 31/05/2011

Bruno Villas Bôas

RIO - O setor imobiliário vai tirar o pé do acelerador e crescer em ritmo menor este ano, após o boom do mercado. Preços altos de terrenos, oferta menor de financiamento e escassez de mão de obra estão pode trás da desaceleração. Segundo Alceu Duilio Calciolari, presidente-executivo da Gafisa, a empresa deve crescer seu lançamentos em 20% este ano, após uma alta de quase 100% no ano passado.

Ele explica que as dificuldades estão concentradas em capital e recursos humanos. Mas afirma que parte desse crescimento menor está relacionado a uma busca por melhor rentabilidade e retorno aos acionistas.

 - Podemos estar terminando um ciclo, mas outros ciclos virão. O mercado de hipotecas no Brasil representa apenas 4% do PIB. Em qualquer lugar do mundo, isso supera 10%.

Segundo Mônica Simão, diretora Financeira da MRV Engenharia, disse que o setor cresceu três dígitos nos últimos cinco anos e em algum momento precisaria reduzir esse ritmo.

 - Temos vivenciado taxas de crescimento menores, mas ainda muito importantes quando comparados a média do país. Existem fatores demográficos que ainda nos dá uma perspectiva positiva. O desafio que temos é continuar crescendo - afirma Monica.

Ela lembra que o setor paga melhores dissídios trabalhistas em comparação a outras indústrias. Por um lado, isso significa custos maiores, por outro, permite atrair funcionários de outros setores.

- Precisamos investir e aumentar a produtividade dessa mão de obra. É preciso treinar pessoas sem experiência - disse ela.

O diretor presidente da PDG Realty, José Grabowski, afirmou que nesta nova etapa as empresas vão focar as praças que tem presença mais dominante e com melhor rentabilidade.

- Não precisamos mais crescer tanto pela frente, embora se o mercado permitir vamos continuar crescendo - disse.