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Imóveis - bolha ou novo patamar de preços?

terça-feira, outubro 16th, 2012

Cláudio Bernardes
O Estado de S. Paulo - 16/10/2012

O aumento de preços dos imóveis nos últimos anos trouxe a preocupação da existência de uma “bolha imobiliária” no Brasil, principalmente em razão da convulsão mundial gerada pela crise no setor imobiliário americano.

Para que possamos entender o que acontece no País, é necessário entender que “bolha imobiliária” acontece se os aumentos de preços forem dirigidos não por fundamentos econômicos, mas por mera expectativa de aumento futuro dos preços. Vale dizer, ainda, que o aumento de preços deve estar totalmente desvinculado das flutuações normais de mercado e de uma matriz consistente de custos.

De qualquer forma, quando se fala em preço, deve-se pensar em sua associação com o valor do bem. Quanto vale um imóvel? A resposta mais simples e direta é que vale o quanto pagam por ele. A decisão de compra, obviamente, está vinculada ao fato de que o bem a ser adquirido atende aos anseios e às necessidades do comprador, do ponto de vista qualitativo e quantitativo, se foi comparado às ofertas existentes, apresentou competitividade e, principalmente, se a forma de pagamento é adequada.

Outro fato relevante é que a flutuação de preços depende da relação direta entre o equilíbrio de oferta e demanda. E a demanda, no Brasil, não tem sido plenamente atendida pelo mercado por uma série de razões, que vão desde dificuldades com licenciamento e aprovação de projetos até a falta de infraestrutura para produção - equipamentos e mão de obra. Agreguem-se a esses fatores a escassez e o encarecimento dos terrenos - matéria-prima imobiliária -e causas vinculadas à legislação de uso e ocupação do solo. Estima-se que nos próximos dez anos deveremos produzir 1,9 milhão de habitações por ano, considerando o crescimento vegetativo do mercado e o déficit atual.

No Brasil, seguindo tendência iniciada nos anos 8o, o número de arranjos familiares vai crescer de duas a três vezes mais do que a população, o que demandará mais unidades. Se o setor não tiver condições adequadas para produzir suficientemente e equilibrar oferta e demanda, o resultado poderá ser o aumento de preços.

E certo que o preço dos imóveis tem variado bastante nos últimos anos. Em que pesem os aumentos mais expressivos a partir de 2009, se considerarmos um período de análise maior, e descontarmos a variação do índice Nacional do Custo da Construção Civil (INCC), veremos que o aumento real dos imóveis de 2002 até agora, na cidade de São Paulo, situou-se em 30%, porcentual que não pode ser considerado preocupante.

Outro fato interessante para avaliação é a análise do perfil de compradores da carteira da Caixa Econômica Federal, que detém aproximadamente 80% dos financiamentos imobiliários do mercado. Fica evidente que a maioria dos compradores, pelo menos 71% do total, está adquirindo seu primeiro imóvel e realizando o sonho de morar com dignidade, dentro de condições compatíveis com a possibilidade de pagamento. Portanto, longe de serem investidores que compram uma unidade pensando na valorização futura.

Muito se fala que os preços dos imóveis subiram acima da evolução dos salários. Contudo, o mercado de compra permanece. Como explicar isso?

A resposta está na manutenção da capacidade de pagamento dos compradores. O mesmo imóvel, se comparado seu preço atual com o de dez anos atrás, tem hoje valor de venda proporcionalmente superior à evolução dos salários. Todavia, a alteração nas condições de pagamento, as taxas de juros baixas, o maior prazo de financiamento e de valor financiado em relação ao preço total do imóvel garantem a capacidade de aquisição da mesma unidade por aqueles que se mantiveram no mesmo patamar de renda.

Bolha imobiliária em São Paulo é pouco provável, diz estudo

terça-feira, outubro 16th, 2012

Possível fenômeno que aflige brasileiros que querem comprar um imóvel não pode ser descartado, diz estudo da FGV, mas também não há evidências claras

Julia Wiltgen, de Exame.com

São Paulo – Um estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV-SP) considera pouco provável que o aumento recente dos preços dos imóveis na cidade de São Paulo seja reflexo de uma bolha imobiliária, questão que tanto aflige quem quer comprar um imóvel no Brasil. O estudo ressalva que a possibilidade de bolha não pode ser totalmente descartada; porém, a metodologia utilizada e os dados disponíveis atualmente não identificam com clareza que uma bolha exista ou esteja em formação.

“Embora a presença de bolha não possa ser totalmente descartada, a hipótese mais provável é que o aumento dos preços de imóveis recente deve ter sido ocasionado por fatores normais ligados a excesso de demanda por imóveis”, diz o estudo, assinado por Emerson Fernandes Marçal, Paulo Gala e Rogério Mori.

Os pesquisadores atribuem o aumento da demanda à melhoria das condições de crédito, à queda dos juros e ao aumento da renda das famílias, além de uma redução nos juros das aplicações financeiras, o que pode ter levado os agentes econômicos a buscar imóveis como forma de investimento. O aumento de demanda por moradia também pode ter pressionado os preços dos aluguéis, diz o estudo. “Como a oferta no setor não responde prontamente por conta do tempo necessário para viabilizar novos empreendimentos, o resultado foi um aumento de preços”, diz o texto.

Em entrevista a EXAME.com, o professor Paulo Gala completou: “Houve a descompressão do crédito habitacional. Saímos do estoque de três a quatro bilhões de reais em 2003 para 100 bilhões de reais atualmente. O crédito imobiliário no Brasil ainda representa 5% do PIB, menos do que em países como o Chile e a África do Sul”.

Testes não descartam chance de bolha, mas também não apresenta evidências claras

O estudo utiliza testes formais de detecção de bolhas desenvolvidos pelo americano Peter Philips e outros coautores que também permitem identificar o início e o final de cada evento. Por essa razão, puderam ser usados para datar as bolhas financeiras durante a crise dos subprime nos Estados Unidos. É possível detectar as bolhas analisando se os preços dos ativos em algum período apresentam comportamento explosivo.

Os mesmos testes foram aplicados aos preços dos imóveis em São Paulo, conforme os dados divulgados pelo Secovi-SP, o sindicato da habitação na cidade. O estudo observa que, utilizando-se diferentes índices para deflacionar os preços – isto é, mensurar o desempenho real dos preços em relação a esses indicadores – houve um aumento significativo de preços a partir de meados de 2010. Em seguida, coloca a questão: esta alta significa bolha ou não?

A análise levou em conta o conceito de “bolha”, segundo o qual os preços dos ativos “subiriam sem lastro nos fundamentos até que em algum momento a distância entre os mesmos seria tão grande que uma reversão abrupta tornar-se-ia inevitável. Uma bolha seria então caracterizada por um contínuo e forte aumento dos preços dos ativos sem base, seguido de um intenso e abrupto ajuste em direção aos fundamentos. Haveria o período da euforia, seguido de reversão praticamente instantânea aos fundamentos”, diz o estudo.

Os cálculos para a verificação da existência de bolha foram aplicados às séries de preços deflacionadas por seis diferentes indicadores: crescimento da renda nominal de salários de admissão, segundo o CAGED; preços dos aluguéis na cidade de São Paulo, segundo o IBGE; preços dos aluguéis na cidade de São Paulo, segundo o IBGE, e a taxa de juros do CDI mensal; e os indicadores de inflação IPCA, INCC-DI e IGP-DI.

Quando os cálculos são aplicados às séries deflacionadas pelos índices de inflação ou pelos preços dos aluguéis isoladamente, aparece a chance de bolha, mas sem probabilidade detectável, explica o professor Paulo Gala em entrevista. Segundo o texto, “A suposta bolha teria sido iniciada em meados de 2010 e não teria terminado ainda”.

Porém, o próprio estudo diz que os resultados com as métricas mais adequadas para avaliar o preço dos imóveis para a metodologia adotada são os cálculos feitos sobre as séries deflacionadas pelo aumento de renda das famílias ou o preço do aluguel em São Paulo e o CDI. Nesses casos, aparece fraca evidência de bolha. “Os cálculos não mostram que exista uma bolha. Pelo menos segundo essa metodologia, não”, diz Paulo Gala.

“Caso não haja bolhas no mercado imobiliário brasileiro, espera-se que no futuro próximo ocorra uma consolidação dos preços dos imóveis dentro de um novo patamar, sem aumentos contínuos como os verificados recentemente ou quedas abruptas e intensas como seria esperado no caso de uma bolha clássica”, conclui o estudo.

Hipótese de bolha imobiliária é descartada por fundos e incorporadoras

sexta-feira, junho 29th, 2012

Avaliação vai na contramão de alerta do BIS, que apontou distorções no mercado brasileiro, provocadas pelo forte ciclo de alta no preço dos imóveis

27 de junho de 2012 / Circe Bonatelli, da Agência Estado

SÃO PAULO - A hipótese de uma bolha imobiliária no Brasil foi descartada hoje por executivos de incorporadoras, fundos de investimento e bancos, que se encontraram na capital paulista para debater as oportunidades e riscos do setor. As opiniões desses representantes do mercado vão na contramão do alerta feito nesta semana pelo Banco de Compensações Internacionais (BIS, na sigla em inglês), que apontou distorções no mercado brasileiro causadas pelo forte ciclo de alta no preço dos imóveis.

Na avaliação do diretor executivo da gestora de recursos GP Investiments, Antônio Ferreira, o Brasil não tem características que sinalizem a formação de uma bolha. Ferreira observa que a maioria dos negócios com imóveis no País é realizada por pessoas que buscam moradia e não ganhos com aluguel ou revenda, favorecendo a especulação, como ocorreu na bolha dos Estados Unidos.

Além disso, os financiamentos nos bancos privados brasileiros representam cerca de 55% do valor dos imóveis, o que indica um nível de endividamento moderado das famílias ante os EUA, onde esse valor chegava a 110%, comparou, durante encontro realizado pelo Centro de Tecnologia de Edificações (CTE) nesta manhã, em São Paulo.

O diretor da GP também acredita que a escalada no preço dos imóveis está fundamentada na ampliação do total de consumidores capazes de adquirir uma casa própria nos últimos anos, beneficiados pela melhora da renda e da oferta de crédito. “O preço subiu, mas tem fundamento na demanda”, afirmou Ferreira.

Na avaliação do diretor de Relações com Investidores da incorporadora Eztec, Emílio Fugazza, a escalada dos preços também está relacionada ao aumento dos custos para construção das habitações. “O preço subiu, mas as margens de lucro das empresas de construção caíram”, disse, atribuindo o cenário à alta dos custos com mão de obra e terrenos.

A tendência é que o mercado imobiliário continuará em expansão e que o apetite dos bancos pelo crédito habitacional siga crescente, na opinião do gerente geral de crédito imobiliário do Banco do Brasil em São Paulo, Francisco Martinez. Segundo ele, o crédito imobiliário deve atingir o montante de R$ 1,3 trilhão até 2020 no País, o que significa sair de uma fatia equivalente a 5% do Produto Interno Bruto (PIB) atualmente para 16% nos próximos oito anos, patamar semelhante ao já verificado em países como Chile e México.

O executivo lembra que o Brasil tem um déficit de 7 milhões de moradias, verificado principalmente entre as classes de renda média e baixa, o que caracteriza uma demanda reprimida. “O sonho da casa própria continua em primeiro lugar na mente dos brasieiros. Isso explica a estratégia dos bancos de varejo em aumentar seus negócios de crédito imobiliário, que representam uma oportunidade importante de relacionamento de longo prazo com os clientes”, disse.

Martinez frisou que o Banco do Brasil tem objetivo de assumir a segunda posição no mercado de crédito habitacional até 2014. Hoje, o banco tem 3,7% do mercado e ocupa a quinta posição. A Caixa Econômica Federal segue em primeiro lugar, com cerca de 70% do mercado.

É possível comprar imóvel em Miami por 65 mil dólares

quarta-feira, agosto 31st, 2011

Valor se aproxima do preço cobrado por casa na favela de Heliópolis, zona sul de São Paulo.
Marcela Ayres, de Exame.com

São Paulo – De um lado, o estouro da bolha imobiliária na crise de 2008 provocou uma queda vertiginosa no preço dos imóveis em Miami. De outro, a valorização do real nos últimos anos aumentou o poder de compra dos brasileiros no exterior. Responsável por turbinar o número de estrangeiros com apartamentos de veraneio na ensolarada cidade da Flórida, a combinação também abriu portas para quem busca ganhar dinheiro com a desvalorização imobiliária, comprando casas que custam a partir de 65.000 dólares – aproximadamente 104.000 reais.

A ideia é que o investidor vire proprietário de imóveis já alugados, conseguindo faturar por duas frentes. De imediato, será possível embolsar o valor do aluguel pago pelo inquilino norte-americano, um retorno anual líquido de 7% a 8% sobre o preço do imóvel, superior ao rendimento da poupança no Brasil. No longo prazo, a expectativa é que as casas também se recuperem do desconto sofrido com a crise de 2008, ficando até 45% mais caras.

Presidente do The Solution Group (TSG), incorporadora que atua na compra e venda de casas subavaliadas, Camilo Lopez afirma que cerca de 50 mil famílias em toda a Flórida passaram de donas a inquilinas desde a quebra do Lehman Brothers. Apertada a torneira do crédito, muita gente optou por entregar o imóvel ao banco, já que os preços derreteram, mas os financiamentos permaneceram caros, com as parcelas acordadas no auge da especulação imobiliária.

As famílias passaram a alugar e as incorporadoras entraram em cena, garimpando achados no mercado e suprindo a nova demanda. Nos últimos 16 meses, a TSG adquiriu 628 propriedades, uma compra estimada em 90 milhões de dólares. Além de revender os imóveis aos clientes interessados, a empresa se encarrega da cobrança do aluguel, recolhimento de tributos e até de desalojar o inquilino em caso de necessidade.
“Vendemos imóveis por cerca de 850 dólares o metro quadrado. Se fossem construídas do zero com os mesmos materiais, o gasto seria de 1.650 dólares por metro quadrado”, afirma Lopez. Ele reforça que ao contrário dos imóveis comprados pelos brasileiros para o lazer, essas casas ficam em condomínios fechados em bairros mais afastados, atendendo à classe média baixa de Miami. Engana-se, contudo, quem pensa que os imóveis são de baixo padrão.

“São casas com acesso à infraestrutura do condomínio, com piscina, sala de ginástica, dois a três quartos, mais de 100 metros quadrados, ar condicionado instalado e armários nas cozinhas”, diz Gabriela Haddad, fundadora da Halmoral Group, empresa que assessora a venda das casas da TSG ao público brasileiro.

Construída sobre um terreno de 910 metros quadrados e a 45 minutos do centro de Miami, uma casa vendida por 74.200 dólares (118.000 reais) rende um aluguel bruto de 950 dólares. Descontada a taxa de condomínio, administração e impostos, o ganho é de 462 dólares mensais. No longo prazo, a expectativa é que o novo proprietário também consiga embolsar um bom lucro na revenda. Antes da crise, o mesmo imóvel chegou a ser avaliado em 219.000 dólares (349.000 reais). Para a TSG, o valor justo da casa é de 150.150 dólares.

Abaixo da linha do Equador, conseguir um imóvel do mesmo preço e padrão é um desafio e tanto para o brasileiro. Na favela de Heliópolis, na zona sul de São Paulo, as casas mais bem localizadas chegam a custar 200.000 reais.

Saiu na imprensa:Casa própria mais acessível

quinta-feira, agosto 12th, 2010

Em 2010, os bancos aumentam empréstimos para a habitação em 77% e financiamentos de imóveis em 51,5%

Vânia Cristino Correio Braziliense

 

Os financiamentos habitacionais estão aumentando tanto em volume quanto em quantidade de unidades. Dados divulgados ontem pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que o primeiro semestre de 2010 é o melhor da história. Nos primeiros seis meses do ano os recursos captados em caderneta de poupança e emprestados pelos bancos para o financiamento da casa própria atingiram R$ 23,8 bilhões, 77% a mais do que o volume de empréstimos no mesmo período de 2009.

No primeiro semestre de 2010 foram financiadas 187,6 mil unidades habitacionais para a classe média, 51,5% a mais do que a quantidade de imóveis objeto de empréstimos no ano passado. O ritmo acelerado de financiamento fez a Abecip rever, para cima, as projeções para o ano. A entidade, que previa que o empréstimo habitacional poderia alcançar R$ 50 bilhões no ano, agora acredita que o volume de recursos pode chegar a R$ 57 bilhões, o suficiente para financiar 450 mil unidades residenciais em todo o país.

Com emprego e renda crescentes, a classe média está pegando uma parcela maior de financiamento para comprar a tão sonhada casa própria. Segundo a Abecip, entre dezembro de 2009 e junho último, o percentual de empréstimo em relação ao valor do imóvel financiado aumentou de 61,1% para 61,9%.

Com emprego e renda crescentes, classe média compra a moradia - (Rafael Ohana/CB/D.A Press - 4/8/10 )  
Com emprego e renda crescentes, classe média compra a moradia

Só no mês de junho, as operações realizadas pelos agentes financeiros atingiram R$ 5,27 bilhões, com crescimento de 78% em relação a junho de 2009 (R$ 2,96 bilhões) e de 24% em relação a maio. Em junho foram financiadas 40,8 mil unidades habitacionais, enquanto que em junho de 2009 a quantidade de unidades financiadas foi de 25,8 mil.

Em expansão
Pelos dados do Banco Central, o financiamento habitacional é um dos que mais sobe no país. Embora em relação ao Produto Interno Bruto do país (PIB) sua participação ainda seja pequena, de cerca de 3% apenas, a velocidade de aumento dos empréstimos tem sido crescente. Nos últimos 12 meses, o crédito habitacional teve expansão de 50%. Nesse percentual também estão as operações para a baixa renda, com financiamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e os diversos tipos de subsídios oferecidos pelo governo para quem não tem renda suficiente para bancar sozinho o empréstimo.

A Abecip não disse, mas o perigo que o sistema corre, daqui para a frente, é o de ficar sem recursos para emprestar. O vice-presidente de governo da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda, já demonstrou publicamente essa preocupação. Para Hereda, o sistema terá que buscar, num espaço de três a cinco anos, fontes alternativas de recursos. Por enquanto a caderneta de poupança está dando conta do recado. A captação líquida entre janeiro e junho de 2010 foi de R$ 8,8 bilhões, com o saldo dos depósitos de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que exclui a caderneta rural, alcançando R$ 270,1 bilhões em junho.

Sem bolha imobiliária

A alta dos preços dos imóveis, sobretudo nos grandes centros urbanos como Rio de Janeiro, São Paulo e Brasília, não é resultado de uma bolha imobiliária semelhante à dos Estados Unidos, em 2007, que causou a crise financeira mundial, afirmou o ex-secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda (1995/1998) José Roberto Mendonça de Barros. Para ele, o aumento dos preços dos imóveis se sustenta principalmente no crescimento da demanda e não representa, ao menos em médio prazo e mantidas as atuais condições, um risco à economia brasileira. “Nossos estudos sugerem que não existe uma bolha imobiliária no Brasil. Não há qualquer exagero no volume de empréstimos que estão sendo concedidos e a proporção de recursos próprios usados na compra de imóveis ainda é muito alta. Além disso, os financiamentos são bastante controlados e o país está crescendo, o que faz com que a massa salarial e a capacidade de pagamento aumentem”, disse o economista.