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Crédito para veículos cai e para habitação sobe

quarta-feira, dezembro 19th, 2012

Estoque de operações de crédito para compra de veículos por pessoa física caiu 0,5% de outubro para novembro, segundo BC
Eduardo Rodrigues e Eduardo Cucolo, do Estadão

Segundo BC, estoque de operações de crédito para compra de veículos por pessoa física caiu 0,5% de outubro para novembro

Brasília - O estoque de operações de crédito para compra de veículos por pessoa física caiu 0,5% de outubro para novembro. O total de recursos para a aquisição de automóveis está em R$ 201,288 bilhões. No acumulado do ano até o mês passado, a expansão verificada para esse segmento é de apenas 0,2%. Nos últimos 12 meses até novembro, a alta de 0,9%, informou o Banco Central, nesta quarta-feira.

As operações de leasing voltaram a registrar queda em novembro, com redução de 7,3% ante outubro. Em 2012 até novembro, a redução é de 46,1%, chegando a 48,7% nos últimos 12 meses. Já os financiamentos feitos por meio do crédito direto ao consumidor voltaram a ficar estáveis pelo quarto mês consecutivo em novembro, totalizando R$ 186,389 bilhões. No ano até novembro a modalidade apresenta alta de 7,5%, enquanto nos últimos 12 meses o aumento chega a 9,3%.

Habitação

As operações de crédito para habitação no segmento pessoa física cresceram 2,4% em novembro ante outubro, totalizando R$ 269,583 bilhões. Nos 12 meses encerrados em novembro, o crescimento foi de 38,1%.

No crédito direcionado para habitação, a expansão foi de 2,3% em novembro ante outubro e de 37,1% em 12 meses encerrados em novembro, para R$ 249,761 bilhões.

Já no crédito livre para aquisição de imóveis, o crescimento foi de 3,5% na comparação mensal e de 51,8% em 12 meses encerrados em novembro, para R$ 19,822 bilhões.

Brasileiro é conservador na aplicação e agressivo no crédito

terça-feira, dezembro 18th, 2012

Fernando Torres | Do blog “Casa das Caldeiras”
Valor Econômico - 18/12/2012

Uma pesquisa divulgada na semana passada confirmou, quantitativamente, o conservadorismo do brasileiro com relação aos seus investimentos. Segundo o estudo, feito pelo Instituto de Pesquisas Rosenfield, a pedido da BM&FBovespa, 52,6% dos brasileiros preferem investimentos com baixo risco e alta rentabilidade. Outros 26% também afirmam ter um perfil ” moderado” e apenas 7% têm propensão a fazer aplicações com alto risco e alta rentabilidade (os demais não souberam ou não quiseram responder).

Os dados mostram, na prática, o desenho do mercado de investimentos brasileiro, com concentração de aplicações como a poupança, que aparece como a principal opção de investimento para 44,4%. Cerca de 53% dos entrevistados afirmaram que não sobra dinheiro para investir.

Não deixa de ser intrigante que o brasileiro seja bastante conservador com seus investimentos, mas não tanto assim com seus financiamentos e empréstimos. Uma pessoa conservadora tomaria um empréstimo de 20, 30 anos, com a parcela estourando o limite da sua renda - e sem qualquer garantia de que ficará empregado ao longo do período?

Como se sustentaria o mercado de financiamento de aquisição de bens, com juros elevadíssimos, se houvesse conservadorismo também no endividamento? Uma parte dessa diferença de comportamento tem a ver com a renda. Mesmo sendo conservadora e sabendo dos riscos, a pessoa não teria alternativa, a não ser se endividar para comprar o bem necessário.

Mas parece haver também outra razão, ligada à própria percepção sobre o risco. O medo de perder o dinheiro principal acumulado ao longo do tempo - mesmo que a quantia seja pequena - é muito maior do que o de ficar inadimplente de uma dívida “n” vezes maior. Assim como ocorre com as pessoas que têm dinheiro na caderneta de poupança, mas devem no cartão de crédito ou cheque especial.

Se entender sobre finanças parece difícil, a mente humana é muito mais complexa.

Crédito para o mercado imobiliário, pela primeira vez, supera o de automóveis

segunda-feira, dezembro 10th, 2012

Volume de financiamento destinado ao setor habitacional e imobiliário superou o do automotivo pela primeira vez no Brasil, revela estudos dos ‘Estadão Dados’

José Roberto de Toledo e Luiz Guilherme Gerbelli - O Estado de S. Paulo

O crédito destinado para o setor habitacional e imobiliário superou o do setor automotivo pela primeira vez no Brasil. A virada ocorreu em agosto e a diferença tem aumentado, revelam dados do Banco Central que foram elaborados pelo ‘Estadão Dados’ (núcleo de jornalismo de dados do ‘Estado’).

Em setembro, as operações de crédito para compra de imóveis por pessoas físicas e jurídicas chegaram a R$ 334,6 bilhões, enquanto o setor automotivo ficou com R$ 319 bilhões. “O Brasil vem tirando um atraso no crédito imobiliário. Antigamente era muito difícil conseguir um financiamento”, afirmou Luis Eduardo Assis, economista e ex-diretor do Banco Central. “Houve essa mudança por causa da estabilidade da economia brasileira e da possibilidade de retomada do imóvel.”

O aumento do crédito imobiliário tem sido impulsionado pela pessoa física. Por esse recorte, o saldo já é maior do que o do setor automotivo desde janeiro. Este ano, até outubro, as operações de crédito imobiliário aumentaram R$ 57,3 bilhões, enquanto as do automotivo cresceram R$ 533 milhões.

O Brasil passa por uma mudança estrutural. O setor imobiliário foi beneficiado pela redução das taxas de juros, crescimento do emprego e aumento da massa de rendimento real dos ocupados, que, em setembro, foi estimada em R$ 42,2 bilhões, segundo o IBGE. É um crescimento de 8,6% em um ano. “Com a taxa de juros para crédito imobiliário em queda e prazos maiores, há maior demanda por crédito imobiliário. O déficit habitacional também influencia nessa melhora”, disse Carlos Thadeu de Freitas, economista-chefe da Confederação Nacional do Comércio (CNC).

Ressaca. Por outro lado, o setor automotivo sofre uma ressaca da enxurrada de crédito que houve em 2009 e 2010. No auge da crise financeira internacional, o governo reduziu impostos – como IPI – para ajudar na recuperação da economia. Na toada dessa política, os prazos para financiamento também foram alongados.

Como reflexo dessas medidas, houve um aumento da inadimplência, o que fez com que as concessões fossem travadas este ano. Em outubro, segundo dados do BC, a inadimplência no setor foi de 5,9%, abaixo dos 6% em setembro, mas 1,2 ponto porcentual maior que o verificado em outubro do ano passado.

“Alguns bancos ficaram bem expostos nos seus processos de concessão de veículos. É natural que haja essa retração para limpar um pouco essa carteira e diminuir a inadimplência”, diz Dorival Dourado, presidente da Boa Vista Serviços, administradora do Serviço Central de Proteção ao Crédito (SCPC).

Crédito imobiliário do BB supera os R$ 10 bi em setembro, alta de 70,9%

quinta-feira, novembro 8th, 2012

No terceiro trimestre foram contratadas 7.678 operações, o melhor desempenho apresentado desde o início da série em 2008

Aline Bronzati, da Agência Estado

SÃO PAULO - A carteira de crédito imobiliário do Banco do Brasil alcançou saldo de R$ 10,8 bilhões ao final de setembro, expansão de 70,9% em 12 meses. No terceiro trimestre foram contratadas 7.678 operações. Trata-se do melhor desempenho apresentado desde o início da série em 2008, com crescimento de 4,1% sobre o trimestre anterior, segundo informa a instituição no relatório que acompanha as demonstrações financeiras.

Os desembolsos no terceiro trimestre deste ano totalizaram R$ 1,8 bilhão, montante 2,6% superior ao observado no mesmo período de 2011. O volume de negócios com pessoas físicas atingiu R$ 1,1 bilhão e de pessoas jurídicas, R$ 610 milhões.

“A carteira de pessoa física se destaca mais uma vez, com crescimento de 69,3% em um ano, finalizando setembro de 2012 com saldo de R$ 8,5 bilhões”, destaca o BB.

Inadimplência

O índice de inadimplência do Banco do Brasil permaneceu praticamente estável no terceiro trimestre deste ano, em 2,17% ante taxa de 2,1% vista no segundo trimestre, levando em conta os atrasos considerados acima de 90 dias.

As despesas com provisões para devedores duvidosos (PDD) totalizaram R$ 3,764 bilhões no terceiro trimestre deste ano, aumento de 15,5% ante 12 meses e de 2,4% na comparação com o trimestre anterior. No acumulado de 2012 até setembro, os gastos com PDD somaram R$ 13,907 bilhões, aumento de 25,6% e 3,8%, na mesma base de comparação.

Se desconsideradas as operações do Banco Votorantim, a carteira de crédito classificada do BB cresceria 21,9% em setembro na comparação com o mesmo intervalo do ano passado, porcentual superior ao aumento das respectivas despesas de PCLD no período, de 11,8%.

No BB, o índice de Basileia fechou setembro em 15,5% contra 14,2% em junho e 13,9% no mesmo mês do ano passado. O mínimo exigido pelo Banco Central é de 11%. O aumento do indicador foi influenciado, segundo relatório que acompanha as demonstrações do BB, por contrato assinado em setembro com a União, que concedeu crédito na forma de títulos da Dívida Pública Mobiliária Federal, destinado ao financiamento de operações do segmento agropecuário referentes à safra 2012/2013, no valor de R$ 8,1 bilhões. Esse montante é elegível como capital de nível I e II.

Mudanças culturais e econômicas afetam setor imobiliário

quarta-feira, novembro 7th, 2012

CAMILA CARINGE - FSP
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

A mudança no perfil da população brasileira é um dos fatores que pressiona o deficit habitacional do país, segundo Marcelo Borges de Oliveira, diretor-presidente da Rodobens Negócios Imobiliários.

Estudos indicam que faltam cerca de 6 milhões de moradias no país. Mas Oliveira diz acreditar que esse número seja maior:

“Não há um número exato, mas sabemos que o deficit parece ser até maior, principalmente por causa da mudança de característica das famílias. As pessoas estão saindo da casa dos pais mais cedo e indo morar sozinhas. Isso alimenta o mercado.”

José Roberto Federighi, diretor da Brasil Brokers, explica que a nova classe média, que é hoje 53% da população brasileira, cresceu diminuindo a pobreza, mas sem reduzir as classes mais privilegiadas.

Os executivos participaram da sexta edição do Cityscape Latin America, evento voltado para investidores do setor imobiliário, realizado em São Paulo entre os dias 29 e 31 de outubro.

“O Brasil é o 5º país mais populoso do mundo e a nossa classe média seria o 12º país. Ou seja, a gente tem uma classe média aqui maior do que Alemanha, do que Turquia ou Vietnam. É quase o tamanho da população do México”, afirma Federighi.

O poder de consumo da população cresceu. Além de aumentar o número de habitações com apenas um morador, a oferta de mão-de-obra especializada decresceu, tornando a padronização dos projetos uma estratégia fundamental das construtoras, que visam diminuir os riscos na execução das obras.

CRÉDITO

Federighi aponta que o programa Minha Casa Minha Vida foi criado para ajudar o setor imobiliário a resolver o deficit habitacional. Na primeira fase foram contratadas mais de um milhão de moradias. Em sua segunda fase, o programa pretende construir dois milhões de casas e apartamentos até 2014.

“Mesmo assim o setor precisa de muito mais incentivo governamental para resolver o problema. Em 2005, o nosso mercado atingia no máximo 10% da população brasileira. Com o programa, conseguimos chegar a 67%. Mas oferecer casas para famílias cuja renda varia de 0 a 3 salários mínimos não é possível sem incentivo.”

Ele diz ainda que a demanda por imóveis também foi viabilizada pelo aumento do crédito. Em 2008, menos de 50 milhões de financiamentos foram registrados. Já as projeções para 2012 é que o país atinja 200 milhões de imóveis financiados. Mas Federighi diz acreditar que o país esteja muito longe de ter uma bolha imobiliária em função do crédito.

“Vemos uma confusão muito grande entre diminuição de velocidade de crescimento e diminuição de mercado, que são coisas completamente diferentes. Nosso mercado não está diminuindo. Ele está perdendo velocidade. O mercado imobiliário não tende a diminuir.”

Atividade da construção civil cai pela quinta vez seguida

quinta-feira, outubro 25th, 2012

A Sondagem Indústria da Construção, divulgada hoje (25), mostra que o indicador da evolução do nível de atividade situou-se em 49,2 pontos no mês

Kelly Oliveira, da Agência Brasil

Brasília - A atividade da construção civil caiu em setembro, pelo quinto mês consecutivo, segundo a Confederação Nacional da Indústria (CNI). A Sondagem Indústria da Construção, divulgada hoje (25), mostra que o indicador da evolução do nível de atividade situou-se em 49,2 pontos no mês, abaixo da linha divisória dos 50 pontos.

Os indicadores da sondagem variam de zero a 100. Valores acima de 50 pontos são considerados positivos. A queda mais acentuada ocorreu para as pequenas empresas (indicador de 48,7 pontos). A sondagem também mostra que a indústria da construção reduziu o quadro de empregados em setembro. O indicador de evolução do número de empregados ficou em 48,8 pontos no mês.

Os empresários da construção mantiveram-se insatisfeitos com a margem de lucro operacional no terceiro trimestre. O indicador ficou em 46,8 pontos, com melhora de 2 pontos em relação ao trimestre anterior. A situação financeira foi avaliada como satisfatória pelos empresários no terceiro trimestre, com 50,3 pontos, 1,5 ponto acima do segundo trimestre, quando a avaliação era insatisfatória.

O acesso ao crédito continua sendo avaliado como difícil, com 47,1 pontos. Entretanto, entre as grandes empresas a percepção foi de acesso normal com indicador em 50 pontos, contra 43,8 para as pequenas e 44,3 para as médias

Prazo de 35 anos já é a preferência entre os financiamentos

terça-feira, outubro 23rd, 2012

Segundo a Caixa, a modalidade mais extensa do mercado representa 41% dos parcelamentos
Guilherme Yoshida | Fonte: ZAP Imóveis

Apesar de contar com um custo maior do que outros prazos, os financiamentos de imóveis em 35 anos já são os mais utilizados pela população brasileira na hora de recorrer ao crédito.

Segundo levantamento da Caixa Econômica Federal, obtido com exclusividade pelo ZAP Imóveis, a modalidade lançada em junho deste ano representou 41% dos financiamentos realizados no último mês de outubro.

Com isso, o novo modelo de empréstimo de dinheiro ultrapassou o período de 30 anos, até então o mais utilizado e que chegou a significar 63% dos parcelamentos em fevereiro e março de 2012. Em outubro, caiu para 16%.

O tempo de 35 anos, no entanto, já é preferência entre os financiamentos de imóveis há três meses, quando atingiu 31% em agosto e superou o prazo de 360 meses, que ficou com 25%.

Prazo de 35 anos já é a preferência entre os financiamentos de imóveis há três meses, quando atingiu 31% em agosto

Em setembro, a modalidade mais extensa de crédito oferecida começou a se consolidar no mercado e alcançou a marca dos 38%.

Ainda segundo a Caixa, os bens adquiridos de 20 a 25 anos é a terceira opção entre os financiamentos, com 10%, enquanto o pacote de 18 a 20 anos representou 8% do total.

Custo maior – Apesar de disponibilizar uma entrada menor e uma parcela mais barata em relação a outros prazos de financiamentos, o crédito em 35 anos tem um custo bem maior para o consumidor.

Segundo os especialistas do setor, a diferença no acumulado do maior prazo na comparação com o tempo de 30 anos pode chegar a pouco mais de 10% no valor total pago pelo imóvel.

Segundo especialistas, o ideal é financiar o imóvel no menor tempo possível

“Às vezes, a diferença de um prazo para outro é de R$ 30 na parcela. E, no final do período, o valor que você economiza dá para comprar um carro também”, orienta Daniele Akamine, advogada e diretora da Akamines Negócios Imobiliários.

A pedido do ZAP Imóveis, a profissional que atua no ramo de assessoria em financiamentos imobiliários fez uma simulação de um empréstimo de R$ 76 mil em 30 e 35 anos.

Enquanto no primeiro formato, a primeira parcela sairia por R$ 774,63, com um total de R$ 188.444,64, na segunda modalidade a prestação cairia para apenas R$ 744,47 e o pagamento completo ficaria por R$ 209.515,27.

“Quanto mais tempo, mais juros. Sempre vale a pena optar por prazos menores”, finalizou Eric Brasil, professor do curso de Economia da Fecap (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado).

Incorporadoras fazem crédito imobiliário desacelerar

quinta-feira, setembro 20th, 2012

Valor Econômico

Como consequência de uma entressafra de lançamentos no mercado imobiliário ao longo do primeiro semestre, a forte expansão do crédito imobiliário em anos anteriores deu lugar aos primeiros sinais de moderação na carteira dos bancos. Enquanto o estoque chegou a apresentar um crescimento anual de quase 54% no fim de 2010, a velocidade caiu para 39% nos últimos doze meses encerrados em julho deste ano, último dado disponível na série histórica do Banco Central (BC).

É o menor avanço registrado pela modalidade desde o início da crise de 2008, quando o estoque apresentou um pequeno repique de queda em meio à retração das instituições financeiras privadas.

A desaceleração ocorre mesmo com o avanço do programa de habitação popular do governo federal, o Minha Casa Minha Vida. Para se ter uma ideia do vigor do Minha Casa, nesta segunda fase de contratação, que começou em 2011, já foram assinados quase 900 mil contratos, enquanto no crédito imobiliário tradicional, que usa recursos da poupança, o total de imóveis financiados somou pouco mais de 707 mil no mesmo período, desde janeiro do ano passado.

Os bancos públicos continuam com apetite nos dois mercados. No ano, registraram expansão do estoque de operações de 22%, contra 17% das instituições privadas no crédito habitacional com recursos da poupança. Com isso, passaram a responder por 77% de todo o estoque nessa faixa de mercado. A disposição foi reforçada pelo programa oficial de baixa renda onde dividem a totalidade dos contratos e esperam chegar a 2,4 milhões de unidades até 2014.

Segundo Gueitiro Matsuo Genso, diretor do Banco do Brasil, é possível pensar que o país possa atingir uma carteira de R$ 1,5 trilhão em crédito imobiliário até 2020, o que seria equivalente a 16% do PIB em crédito imobiliário. Hoje o estoque é de R$ 242 bilhões, 5,6% do PIB, segundo o BC.

Mas, de fato, há uma desaceleração neste momento, fruto de um “freio de arrumação” no credito imobiliário ligado ao momento das construtoras, diz José Roberto Machado Filho, diretor executivo de crédito imobiliário do Santander. “Isso acarretou um menor número de lançamentos no primeiro semestre”, diz.

Segundo ele, a retomada da demanda das construtoras e incorporadoras deve ocorrer no fim do ano. Mas a procura das pessoas físicas por financiamento continua “bastante forte”.

Os desembolsos do crédito imobiliário, que hoje estão praticamente andando de lado, devem mostrar retomada no começo do ano que vem, afirma o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e diretor do Bradesco, Octavio de Lazari Junior.

Ele concorda que o período ruim das incorporadoras e construtoras é a principal explicação para o empate do crédito imobiliário. Enquanto os desembolsos para as pessoas físicas cresceram 23% nos primeiros sete meses do ano, para as pessoas jurídicas caíram 28,5%.

Ele acredita que a “arrumação” das construtoras (com a resolução de atrasos e de outros problemas para as empresas) deva ser menos intensa já no começo do próximo ano. A Abecip estima que o crédito imobiliário cresça 15% este ano, em comparação com o ano passado, ante estimativas iniciais de 30%. Até julho, a expansão foi de 20,9%.

Vale a pena comprar imóvel pequeno para alugar?

quarta-feira, agosto 22nd, 2012

Obter um bom retorno no mercado de locação residencial tornou-se mais difícil com o atual patamar de preços
Julia Wiltgen, de Exame.com

A alta de preços tem levado a lançamentos de imóveis cada vez menores

São Paulo – Imóveis compactos de um ou dois quartos e até 60 metros quadrados costumam ser bastante procurados tanto para compra quanto para locação em grandes cidades como Rio e São Paulo. Isso significa que comprar imóveis com esse perfil para alugar em grandes capitais é um ótimo negócio, certo? Não necessariamente. Os preços altos dificultaram a obtenção de bons retornos com os aluguéis, ao mesmo tempo em que a legislação e a economia já não ajudam. Mas em alguns casos pontuais, o investimento ainda pode ser vantajoso, como no caso dos imóveis de excelente localização.

No primeiro semestre deste ano, 52% dos imóveis comercializados na capital paulista tinham dois dormitórios. Embora não haja dados nesse sentido, a demanda de imóveis compactos para locação no segmento residencial também é relativamente alta, segundo pessoas com experiência no ramo imobiliário. Porém, a demanda dos que compram para alugar, dizem especialistas, é significativamente menor que a demanda de quem compra para morar.

“Ainda não há um grande volume de investidores no segmento residencial no Brasil. O mercado, em geral, é voltado para uso próprio. O que se encontra, muito frequentemente, são pessoas que herdaram imóveis ou que querem um imóvel maior que o atual, mas que ainda não precisam vendê-lo. Elas simplesmente compram um novo e alugam o antigo”, explica Mark Turnbull, diretor do Secovi-SP, o sindicato da habitação de São Paulo.

Existem alguns motivos para isso. De acordo com especialistas ouvidos por EXAME.com, a legislação brasileira é limitadora, por proteger demais o inquilino residencial. “Isso faz com que os imóveis residenciais não sejam dos produtos mais interessantes. Do ponto de vista de investimento, os comerciais fazem mito mais sentido. Imóvel residencial não é um grande negócio no Brasil”, diz João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Os prós dos “mini-imóveis”

Investimento menor. Nesse contexto, os imóveis compactos de um e dois quartos e as quitinetes têm alguns trunfos em relação aos imóveis maiores. Além de serem mais buscados para locação, é mais fácil conseguir uma boa remuneração sobre o investimento inicial, uma vez que os valores absolutos dos compactos são significativamente menores que os preços dos mais amplos.

“Na compra, considera-se o preço por metro quadrado. Já o aluguel não é tão sensível a isso. Portanto, para o bolso do comprador faz diferença comprar um imóvel de 50 ou de 65 metros quadrados. É isso que altera a relação da remuneração e do investimento. Já o aluguel tem a ver com o valor máximo que o inquilino pode pagar por mês, mas para ele tanto faz morar em um imóvel de 50 ou 65 metros quadrados”, explica o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor de livros sobre fundos e imóveis.

Velocidade de locação. Não existem dados sobre vacância de imóveis residenciais do mercado como um todo, mas o Secovi-SP, por exemplo, aufere a velocidade de aluguel das unidades por número de dormitórios. Em julho, imóveis de um quarto levaram de 15 a 22 dias para serem alugados em São Paulo, enquanto que os de dois quartos levaram de 21 a 24 dias. Já os de três dormitórios demoraram pouco mais de um mês para serem alugados.

Público. Os pequenos imóveis se beneficiam ainda da mudança de perfil na população brasileira. Os inquilinos e os compradores desse tipo de bem normalmente são jovens solteiros que moram só ou com amigos, casais com um ou nenhum filho, universitários que mudam de cidade para estudar, divorciados, solteiros convictos, solteiros e casais não heterossexuais (LGBTs), além de casais idosos e viúvos.

“As famílias estão reduzindo de tamanho, os jovens estão saindo de casa mais cedo e os idosos querem morar sozinhos, ainda que perto dos filhos. É o que se chama de família em mosaico”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-RJ. “O grupo dos idosos particularmente deve crescer nos próximos 10 ou 20 anos, já que está ocorrendo o envelhecimento da população brasileira”, diz Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Além desses públicos, que se voltam para os imóveis populares e de classe média alta, existe ainda um público de alto padrão para imóveis de um dormitório já nem tão compactos assim. São apartamentos em edifícios de luxo, que chegam a ultrapassar os 100 metros quadrados, normalmente alugados por grandes empresas para seus executivos. De acordo com Pompéia, este segmento tem despontado nos últimos três ou quatro anos e conta com imóveis que chegam a valer mais de 1.000.000 de reais. Em São Paulo, os empreendimentos costumam se concentrar em bairros valorizados como Itaim, Jardim Europa, Ibirapuera e Vila Nova Conceição..

Oferta escassa. Um fator que em tese é benéfico para os imóveis de um dormitório e as quitinetes é a oferta ainda reduzida desse tipo de imóvel. Em São Paulo no mês de junho, por exemplo, o número de unidades de um quarto ofertadas (2.893) não chegava nem à metade do número de unidades de dois quartos ofertadas (6.499).

A escassez é grande no Rio. De acordo com o vice-presidente do Secovi-RJ, as construtoras realmente focam pouco nesse tipo de imóvel na cidade. “Há poucos lançamentos e uma grande demanda reprimida. Com o projeto Porto Maravilha, o Centro se tornou uma região interessante para esse tipo de empreendimento, uma vez que seu público busca fácil acesso a serviços e transporte. Quitinetes em Copacabana, Flamengo e Tijuca, por exemplo, são vendidas e alugadas com facilidade”, diz Leonardo Schneider.

Os contras dos “mini-imóveis”

Altos preços. Os especialistas ouvidos por EXAME.com alertam, porém, que o investimento em imóveis residenciais, que já era complicado por conta das questões legais, se tornou ainda mais arriscado com a recente alta nos preços e com as atuais perspectivas econômicas. Mesmo os imóveis menores, mais baratos em termos absolutos e com mais saída para venda e locação, foram atingidos por esse novo cenário.

Conseguir uma renda de aluguel que valha a pena ficou ainda mais difícil. Considera-se que, para o segmento residencial, o aluguel deva corresponder a, no mínimo, 0,6% ao mês do valor investido – o que já é baixo, considerando-se que a caderneta de poupança rende cerca de 0,5% ao mês. Em locais onde os preços dos imóveis já estão exorbitantes, os aluguéis teriam que ser muito altos para compensar o investimento. Mas o limite do valor do aluguel é a renda do inquilino.

No Rio, por exemplo, o valor médio de um apartamento de um dormitório na Tijuca, na Zona Norte, era de 300.000 reais em junho. Será que haveria um único inquilino disposto a pagar 1.800 reais ao mês de aluguel (0,6% do valor investido), mais IPTU e condomínio, tendo em vista que o bairro, apesar da boa localização, não fica assim tão perto da orla nem das áreas mais nobres da cidade?

Crédito abundante. Outro fator que pode dificultar a vida dos locadores é a facilidade de comprar um imóvel pequeno. Embora o público-alvo desses empreendimentos quase sempre esteja em uma situação temporária, o que pode tornar a locação mais vantajosa, o acesso ao crédito a juros baixos faz com que muita gente prefira comprar a alugar. “Hoje o valor da prestação muitas vezes se aproxima do valor do aluguel. Mesmo quem não tem tanta renda prefere comprar”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ele lembra que programas como o “Minha Casa Minha Vida” facilitam a compra de imóveis compactos, de valor absoluto menor.

Geralmente quem compra o imóvel compacto, notadamente o de dois quartos, não está em uma situação tão transitória assim. “As pessoas estão perdendo a capacidade de comprar imóveis grandes ou em determinados bairros. Já as incorporadoras estão acomodando sua oferta à capacidade de compra da demanda, entregando imóveis menores”, diz João da Rocha Lima, da Poli-USP.

Menor potencial de retorno. Uma questão um pouco mais complexa é a do retorno do investimento. Comprar um imóvel residencial, ainda que compacto, neste momento, pode significar comprar na alta e, com isso, não obter uma boa taxa de retorno no longo prazo. A taxa de retorno é uma taxa média que inclui renda de aluguéis e valorização do bem. Com os preços tão altos, pode não haver mais tanto espaço para a valorização. Com isso, a renda de 0,6% ao mês pode não ser suficiente para tornar vantajoso o investimento em um bem que pode valorizar muito pouco ou mesmo desvalorizar.

“Geralmente as pessoas só olham a taxa de renda, que é o valor do aluguel sobre o valor do investimento. Mas aí você está considerando a hipótese de que o investimento está protegido no valor do imóvel e que este nunca vai desvalorizar”, explica João da Rocha Lima. Segundo ele, a taxa de retorno deve ser levar em conta um horizonte de uns 20 anos, e cerca de 30% dela é composta pela variação no valor do imóvel no período. “Ou seja, de cada 100 reais de retorno, 70 virão dos aluguéis e 30 virão da possível valorização”, diz Lima.

Além de os preços já terem subido bastante, as perspectivas econômicas para os próximos anos não sugerem que a valorização continuará em ritmo tão forte, assim como a renda da população pode não subir tão vigorosamente. Isso pode representar altas mais modestas e mesmo desvalorizações, assim como períodos maiores de vacância entre um inquilino e outro. O cálculo da taxa de retorno, que pode ser feito por um especialista na área, leva em conta tudo isso.

“É improvável que a realidade de hoje se repita pelos próximos 20 anos”, diz o professor. Segundo suas projeções, um retorno bruto de 9% ao ano em um imóvel residencial pode representar um retorno líquido antes de IR de 3% a 4,5% ao ano. Se o valor se enquadrar na faixa mais alta de IR, haverá ainda uma mordida de 27,5% da rentabilidade.

É bom para quem, afinal?

Quem herdou um imóvel, já aluga um compacto há um bom tempo ou pretende alugar o antigo após comprar um novo não terá grandes problemas em relação ao retorno. No primeiro caso, o investimento inicial não foi feito pelo atual proprietário; no segundo, o proprietário já se valeu da valorização recente e ainda pode optar entre vender ou continuar com a renda; e no terceiro, a compra não havia sido feita com o objetivo de investimento. Pode ser que, nesses casos, o aluguel seja rentável, especialmente se o imóvel for bem localizado.

Quem pretende comprar um imóvel residencial para locação, porém, terá mais trabalho. Tente achar pechinchas em bairros bem localizados e próximos a comércio, serviços e transporte público, pois estes fatores são cruciais para os locatários de imóveis compactos. Para Luís Paulo Pompéia, o segmento de alto padrão voltado para executivos pode ter boas oportunidades para quem tem bala na agulha.

Caso o imóvel fique vago por muito tempo e se localize em uma cidade com potencial turístico, uma possibilidade é destiná-lo ao aluguel para temporada, lembra Luiz Calado. “Outra ideia é considerar as quitinetes das cidades de interior, localizadas próximo a universidades. Mais baratas, elas podem ser alugadas para estudantes”, diz Calado.

Lei que muda regra de reajuste da poupança é publicada com medida que facilita portabilidade de empréstimo imobiliário

quinta-feira, agosto 9th, 2012

Kelly Oliveira Repórter da Agência Brasil Brasília

A lei que estabeleceu as novas regras de remuneração da poupança foi publicada hoje (8), no Diário Oficial da União, acrescida de medida que facilita a portabilidade do financiamento para compra da casa própria entre os bancos. De acordo com a Lei 12.703, quando o cliente transferir o financiamento de um banco para outro, será eliminada parte do processo burocrático para transferir a garantia do bem.

A alteração foi feita durante a tramitação, no Congresso Nacional, da medida provisória sobre as novas regras de poupança, agora convertida em lei.

A lei permite que uma averbação na troca de credores seja suficiente para mudar a garantia hipotecária ou alienação fiduciária do imóvel.

Atualmente, o mutuário tem o direito de migrar seu financiamento imobiliário para um banco que ofereça taxas e condições mais vantajosas para o pagamento. No entanto, para fazer isso, precisa pegar o empréstimo com a nova instituição financeira, quitar o financiamento com o banco anterior, ir ao cartório fazer o registro do imóvel e depois fazer a alienação fiduciária.

Agora, segundo o relator da medida provisória, Henrique Fontana (PT-RS), a averbação de transferência terá um custo menor para o cliente bancário. Ainda será preciso regulamentação da nova regra de migração do crédito imobiliário pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

Quanto às regras de remuneração da poupança, continua valendo o que estava definido na medida provisória. Sempre que a taxa básica de juros, a Selic, estiver em 8,5% ao ano ou abaixo desse patamar, o rendimento da poupança é 70% da Selic mais a Taxa Referencial (TR). Quando a Selic for superior a 8,5%, vale a regra antiga de reajuste pela TR mais 0,5%. Atualmente, a Selic está em 8% ao ano. A lei também estabelece que o Banco Central divulgue a remuneração da poupança, que já pode ser consultada pela internet.

Edição: Lana Cristina

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