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Aluguel tem variação de 0,2% em setembro

quarta-feira, outubro 24th, 2012

No acumulado de 12 meses, a valorização foi de 10,3%, a mais baixa desde março de 2010
Luiz Guilherme Gerbelli, Agência Estado

Imóvel disponível para locação: para fugir da valorização acima da média do novo aluguel, o inquilino deve sempre negociar para tentar diminuir o impacto do reajuste

São Paulo - Os contratos de aluguel tiveram alta de 0,2% em setembro em relação a agosto na cidade de São Paulo, segundo pesquisa mensal do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). No acumulado de 12 meses, a valorização foi de 10,3%, a mais baixa desde março de 2010.

A valorização anual do aluguel novo se aproximou ainda mais de outros indicadores do mercado. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) - indicador tradicional usado para reajustar o aluguel - teve alta de 8,07% em setembro no acumulado de 12 meses. Para efeito de comparação, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) teve alta de 5,28% no período. Em novembro do ano passado, por exemplo, o novo aluguel teve valorização anual de 19,77% - o IGP-M estava em 5,95%.

“No acumulado de 12 meses, o indicador vem mostrando uma adequação de mercado”, diz Mark Turnbull, diretor da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP. “Mesmo assim, os aluguéis ainda estão altos”, afirma Turnbull. Para ele, ainda há uma procura grande por imóveis, enquanto a oferta permanece limitada. “A tendência é que aos poucos o reajuste vá se ajustando à inflação”, afirma.

No mês passado, os imóveis que tiveram maior reajuste no valor do aluguel foram os de um quatro (0,4%). Os imóveis com dois dormitórios tiveram aumento de 0,2%, enquanto os preços das moradias com três dormitórios ficaram estáveis.

O Secovi-SP também apontou que o Índice de Velocidade de Locação (IVL) - que mede a média de dias que um imóvel vago demora para ser ocupado - foi de 21,3 dias para casas e de 29,1 dias para apartamento. “Esse tempo também vem aumentando”, afirma Turnbull.

Vale negociar

Para fugir da valorização acima da média do novo aluguel, o inquilino deve sempre negociar para tentar diminuir o impacto do reajuste, sobretudo quando há uma boa relação com o proprietário. “O investidor sempre quer um bom inquilino que pague o aluguel em dia e que cuide bem do seu imóvel”, diz o diretor da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP.

Um imóvel desocupado nem sempre é vantajoso para o proprietário, o que pode aumentar o poder de barganha do inquilino. “Com o imóvel desocupado, o proprietário tem de pagar o IPTU ou pagar um segurança porque não há ninguém habitando a moradia. Há, então, um espaço para negociação”, diz Turnbull.

Por enquanto, a solução para os inquilinos que não conseguem arcar com os reajustes tem sido migrar para os extremos da cidade, onde o valor pago pelo aluguel costuma ser menor. As informações são do jornal O Estado de S.Paulo.

Paulistas compram em média 1,8 imóvel durante a vida

sexta-feira, outubro 19th, 2012

Infomoney

Entre os compradores com renda familiar superior a R$ 10 mil, 29% buscam comprar o primeiro imóvel

Por Heraldo Marqueti Soares

SÃO PAULO - Os paulistas compram, em média, 1,8 imóvel durante a vida, relatou estudo da empresa de consultoria de imóveis Lopes. Dentre eles, quase todos (96%) visam moradia própria e 56% estão a procura de comprar o primeiro imóvel.

O índice varia de acordo com a idade do comprador - paulistas de até 29 anos compram 0,2 imóvel, aqueles entre 30 e 39 anos compram 0,6 e dos 40 ao 49 compram 1,4 imóvel. Somente acima dos 50 anos a média alcança 1,8 imóvel. O estudo foi realizado com 1.199 entrevistas, realizadas em junho e julho deste ano.

A diretora de Inteligência de Mercado da Lopes e também resposável pela pesquisa, Cristiane Crisci, conta que o aumento da renda, o baixo desemprego e menores taxas de juros para contratar financiamento, além do próprio crescimento da população economicamente ativa, são os fatores positivos que vão garantir o crescimento do mercado. “As pessoas estão mais confiantes para realizar a compra do primeiro ou segundo imóvel, além disso elas também estão mais informadas, visitam estandes e pesquisam mais os preços”, explica Crisci.

Em relação à renda, foi notado que 75% dos entrevistados com renda familiar mensal de até R$ 9.999 ainda não adquiriram o primeiro imóvel. Enquanto dentre as famílias com renda superior a R$ 10 mil, apenas 29% buscam a primeira aquisição. O porcentual inserido nesta renda que já comprou um imóvel é de 27% e o número de quem já adquiriu dois imóveis é de 24% e 21% das pessoas entrevistadas já compraram três imóveis ou mais.

Investidores
O percentual de compradores que estão adquirindo o primeiro imóvel destinado a investimentos é de 4%. Considerando aqueles que já compraram imóveis anteriormente, a proporção de investidores aumenta para 21% dos entrevistados

Artigo em extinção: na era dos imóveis compactos, quarto de empregada está desaparecendo

quarta-feira, outubro 10th, 2012

O GLOBO
Falta de cômodo exige soluções criativas

De seu quarto — o mais arejado do imóvel, construído na década de 1940 na Avenida Rui Barbosa — Alice Maria Maia tem uma boa vista para o verde. A empregada doméstica trabalha há 20 anos para um empresário do ramo cultural, desfrutando de um espaço que permite que ela tenha privacidade e algum conforto de segunda a sexta — nos fins de semana, ela sobe a serra rumo a Teresópolis, onde mantém sua casa. Só de cozinha, copa e área de serviço, o imóvel no Flamengo tem 60 metros quadrados. Mas se fossem morar num empreendimento construído hoje, tanto ela como o seu patrão certamente não se adaptariam.

É que a compactação dos imóveis novos está fazendo sumir do mercado os quartos de empregadas. São poucas as construtoras que ainda investem no ambiente, que geralmente é reversível — e não raro se transforma num novo quarto, escritório ou é acoplado à sala.

— No geral, apenas imóveis a partir dos 85 metros quadrados têm dependências de empregados hoje e do tipo reversível, que permite soluções alternativas de ambientação — explica Rubem Vasconcellos, presidente da Patrimóvel.

Quarto de empregada com a função original só mesmo em unidades de alto padrão, com quatro dormitórios ou mais. Até por uma questão de metragem. A lei de uso do solo do município determina que quartos de empregadas não podem ter menos de seis metros quadrados. Já a área útil mínima, em algumas regiões da cidade, é de 55 metros quadrados. Assim, investir no cômodo seria “perder espaço para outro quarto”, argumentam as construtoras.

— Em regiões onde o valor do metro quadrado é muito alto, as pessoas preferem ter um quarto a mais do que um de empregada, até porque é difícil quem tenha funcionária dormindo em casa — justifica Thiago Hernandez, diretor comercial da construtora Calçada.

Como solução, a empresa oferece, em alguns de seus novos empreendimentos, o que chama de guardaria: um vestiário com armários (com chave) e banheiros para que as diaristas possam guardar suas coisas e tomar banho.

Outra medida adotada por construtoras quando não há espaço suficiente para um quarto de empregada é incluir apenas um banheiro ao lado da cozinha, para o uso de empregados e diaristas e, às vezes, uma pequena despensa.

— Alguns moradores até transformam essa despensa em quarto de empregada quando precisam, mas não construímos para isso — explica Julia Gastaldoni, coordenadora de projetos da construtora MDL Realty, que costuma incluir o quarto reversível em alguns de seus empreendimentos de três quartos na Zona Sul e na Barra.

Apesar do que dizem as construtoras, contudo, não é difícil encontrar quem ainda precise de empregados que durmam no trabalho. A consultora de RH Rafaela Paixão, por exemplo, que mora com o marido e a filha num apartamento de 90 metros quadrados de apenas um quarto precisou transformar a dependência de empregada no quarto de sua filha quando engravidou. Mas como precisava de uma babá que dormisse em casa, contratou um arquiteto para dar um jeito de abrigar as duas, bebê e babá, num só quarto e ainda ter espaço para guardar as roupas, de ambas, e os brinquedos da pequena Luísa. Revertido para a sala , o quartinho de Luísa ganhou berço e cômoda, com uma cama abaixo deles para a babá, e quatro armários.

— Não me incomoda dividir o quarto com a bebê. Já trabalhei como acompanhante de idosos e estou acostumada — diz a babá Edna.

Já Maria do Socorro Freitas, que mora no apartamento onde trabalha, no Jardim Botânico, precisou se adaptar a uma nova realidade depois que o imóvel passou por uma reforma. É que seu quarto acabou perdendo um pouco do espaço, já que a família precisava criar um escritório. Apesar de bem pequeno, o ambiente foi todo planejado (inclusive assinado por arquitetos, a dupla Fernanda Bessone e Raul Moras) e inclui armários, instalação para TV, prateleiras e mesa de cabeceira, além da cama. Ainda assim, como estava na casa há muitos anos, ela precisou arrumar um lugar para guardar parte de suas coisas.

— O quarto é ótimo. Para alguém que estivesse vindo morar aqui agora, daria perfeitamente. Mas eu tive que levar algumas de minhas coisas para a casa de uma amiga na Vila da Penha — conta a empregada.

Na casa há 22 anos, Socorro, muito querida pela família, cuida da casa e também das crianças. Os mais novos, gêmeos de 9 anos, até deram a ela o apelido de Curica, por conta da personagem da novela “Cheias de Charme” que era chamada assim pela patroa:

— É brincadeira dos meus meninos. Eles são terríveis.

Radar Imobiliário: Apartamento nobre no último andar custa até 30% mais

terça-feira, outubro 9th, 2012

Redação
GUSTAVO COLTRI

Um apartamento no topo de um edifício pode custar quase 30% a mais do que outro no primeiro andar do mesmo empreendimento. Essa diferença ocorre em lançamentos imobiliários de alto padrão, onde aspectos como a vista para a cidade e a privacidade dos moradores são itens de distinção no mercado.

No Acervo Pinheiros, lançamento da construtora e incorporadora Even na zona oeste de São Paulo, um apartamento com final 1 no segundo pavimento do prédio custa R$ 3.928.700. Ele é R$ 961,2 mil mais barato do que outro de mesmo tamanho e na mesma posição no 24º, o último antes da cobertura. O Acervo conta com 47 unidades de 332 metros quadrados, além de um duplex de 581 m².

Se a comparação fosse em relação ao primeiro andar, a variação dos preços por lá seria de 28,2%. Uma unidade no pavimento inicial com final 2 não sai por menos de R$ 3.632.600 – a área equivalente ao imóvel com final 1 é reservada, no projeto, a itens de uso comum. No 24º, um imóvel com essas condições está avaliado em R$ 4.657.000, segundo a tabela de vendas do projeto – usada como base nas negociações.

“Quando o padrão do produto é mais elevado, as pessoas estão mais preocupadas com a vista e com a distância da rua”, explica o diretor de incorporação da Even, Marcelo Dzik.

A média do mercado, no entanto, tem diferenças mais amenas, de acordo com o executivo: elas variam de 5% a 10% do valor anunciado de venda. É o caso do conjunto Botânica, projeto da incorporadora Atua no bairro Cursino. De perfil econômico, ele tem unidades que variam de R$245.534 a R$271.111 do primeiro ao 14º pavimento.

Não há uma regra para a definição das faixas de preço, segundo especialistas. As distinções dependem de fatores como a altura do edifício, o padrão do produto e a estratégia de negócios das incorporadoras. De acordo com o diretor de contas da imobiliária Coelho da Fonseca, Roberto Coelho, o fracionamento dos valores estimula a vendas, na medida em que cria sensações de urgência nos consumidores.

“Quem chega primeiro consegue comprar no oitavo andar um imóvel com o mesmo preço de outro no quinto”, exemplifica. Além do maior isolamento a perturbações externas, a altura é um sinônimo de status, segundo o especialista e, em regra geral, motiva a maior demanda dos clientes de cima para baixo.

A diretora de atendimento da imobiliária Brasil Brokers, Renata Tavares, explica que o crescimento do poder aquisitivo permite a maior exigência dos consumidores, dando espaço para a ampliação das diferenças de preços nos projetos imobiliários. “No alto padrão, o cliente não tem pressa de comprar. Em geral, ele já tem um bom imóvel e somente vai fechar negócio se realmente gostar”, diz.

Mesmo em bairros consolidados, com elevada oferta de prédios e vistas nem sempre muito amplas, há possibilidade de distinções de acordo com o posicionamento das varandas, a distância dos outros edifícios e até a perspectiva de construção de novos empreendimentos com potencial de obstruir a visão.

Perto do chão. Mais suscetíveis às interferências, as unidades residenciais no primeiro andar têm, para estimular as vendas, normalmente preço mais baixo do que todas as outras. Alguns projetos ainda apresentam como compensação mais espaço das varandas. São os chamados apartamentos do tipo garden.

Em alguns casos, no entanto, as unidades mais baixas podem garantir a preferência dos clientes, de acordo com a diretora de incorporação da unidade São Paulo da Cyrela, Rosane Ferreira. “Em empreendimentos em frente a praças, os imóveis baixos valem bastante, porque muitas pessoas gostam de viver no nível da copa das árvores.”

O gerente de vendas Paulo Luiz Veloso Júnior, de 37 anos, adquiriu em outubro de 2011 um lançamento no segundo pavimento de um edifício do Brooklin. “Comprei por conta do valor, que é mais baixo e porque é um imóvel de investimento.” Ele acredita que a diferença de preços entre os andares se reduzirá quando o prédio for entregue, em 24 meses.

Veloso Júnior vive em um apartamento alugado nos Jardins. “Ele fica no 20º andar e dá para ver a Avenida Paulista ao fundo”, conta, satisfeito.

Preços dos imóveis rendem 0,9%, menor alta em dois anos

quarta-feira, outubro 3rd, 2012

Valorização semelhante à do mês de maio é a mais baixa desde setembro de 2010; Rio de Janeiro passa Distrito Federal como cidade com metro quadrado mais caro

Julia Wiltgen, de Exame.com

São Paulo – A alta do preço dos imóveis no Brasil em setembro foi de 0,9%, segundo o Índice FipeZap, mesma cifra que no mês de maio e menor valorização desde o início da série histórica em setembro de 2010. A maior alta do país no último mês ocorreu em São Paulo (1,5%), enquanto que os preços dos imóveis desaceleraram em Salvador (-0,2%) e no Distrito Federal (-1,7%). Com isso, o Rio de Janeiro ultrapassou o Distrito Federal e se tornou o metro quadrado mais caro do país.

Apenas as valorizações de São Paulo (1,5%), Rio de Janeiro (1,2%) e Recife (1,1%) devem superar a inflação de setembro, estimada em algo em torno de 0,5%, segundo o Boletim Focus. A poupança e as aplicações financeiras atreladas à Selic renderam, no mês, um pouco menos que esse percentual: 0,45% para a poupança e 0,48% para a taxa básica de juros. Os demais desempenhos não ultrapassaram nem as aplicações mais conservadoras nem a estimativa de inflação: além das quedas vistas em Salvador e Distrito Federal, Belo Horizonte teve alta de apenas 0,1%, e Fortaleza, de 0,5%.

Em doze meses, o aumento acumulado nas sete cidades acompanhadas pelo Índice FipeZap caiu para 15,2%, enquanto que nos doze meses anteriores a alta havia sido de 29,7%. A valorização acumulada em 2012 foi de 10,6%. O preço médio do metro quadrado foi de 6.862 reais, sendo o maior valor encontrado no Rio de Janeiro – 8.358 reais –e o menor, em Salvador – 3.794 reais.

Aluguel novo sobe mais que a inflação

terça-feira, setembro 18th, 2012

LUIZ GUILHERME GERBELLI
O Estado de S. Paulo - 18/09/2012

Com procura grande por imóveis residenciais, aluguel médio subiu 11,87% em um ano

A alta demanda por aluguel residencial em São Paulo tem feito com que os contratos para novas locações sejam reajustados por um valor superior ao Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e que serve de base para o aumento anual do aluguel.

Nos 12 meses encerrados em julho, o IGP-M acumulou alta de 6,67%. Para o mesmo período, de acordo com o Secovi-SP, o valor médio do aluguel novo contratado aumentou 11,87%.

“Os proprietários estão vendo que o mercado ainda está muito ativo e, no momento da renovação, costumam pleitear um valor maior”, afirma Mark Turnbull, diretor do Secovi.

A diferença entre o IGP-M e o indicador do Secovi, atualmente em 5,2 pontos porcentuais, já foi maior. Em novembro do ano passado, chegou a 13,8 pontos porcentuais. Essa aproximação entre os dois índices pode indicar um ajuste de preço do mercado, que teve uma alta acelerada nos últimos anos. “É um ajuste de mercado que está ocorrendo”, afirma Turnbull.

O valor do preço do metro quadrado apurado pela pesquisa Fipe/Zap também está acima do IGP-M. Nos 12 meses encerrados em agosto, o indicador da FGV acumulou alta de 7,72%. Já o índice Fipe/Zap teve alta de 9,7% em São Paulo e de 15% no Rio. “O fato de o aluguel estar subindo bastante é um sinal de que tem uma demanda muito forte por moradia”, diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe.

O indicador medido pela Fipe também já cresceu num ritmo mais acelerado. Em agosto do ano passado, a alta anual foi de 15% em São Paulo. Mas também já cresceu menos. Em 2009, ano em que a economia brasileira se retraiu por causa da crise internacional, a alta foi de apenas 6% nos 12 meses encerrados em agosto. “Esse indicador oscila mesmo. Mas quando há um descompasso entre a demanda e a oferta não será tanto o IGP-M que vai pautar o reajuste de aluguel”, diz Zylberstajn.

A tendência, de acordo com o pesquisador da Fipe, é que a demanda por aluguel residencial continue aquecida. Para sustentar essa previsão, ele cita desde questões demográficas até a alta taxa de urbanização do Brasil. “Você também tem uma capacidade de oferta de novas construções bastante restrita”, afirma.

Pelo menos na cidade de São Paulo, a aprovação de novos projetos residenciais está em queda. Em junho, segundo o Secovi-SP, foram aprovados 41.259 projetos, o nível mais baixo deste ano. No auge - em setembro de 2011 - o total de aprovações chegou a 54.525 imóveis.

Imóveis devolvidos. O reajuste do novo aluguel acima do IGP-M faz com que cerca de 60% das novas locações sejam resultados de imóveis devolvidos pelos locatários que não têm condições de arcar com o custo maior.

“Naquele momento, em que vencem os 30 meses, o locatário fica muito vulnerável. E, nessa hora, 60% dos inquilinos devolvem o imóvel por não conseguirem pagar o aluguel pleiteado pelo proprietário”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, de São Paulo (Creci-SP).

De acordo com ele, esse aumento pode ser negociado e há casos em que o reajuste não chega a ser cobrado pelo proprietário. “Quando o inquilino sempre paga o aluguel em dia e faz uma boa conservação do imóvel, esse reajuste costuma ser negociável. Há casos em que o proprietário não muda o valor em nada”, afirma o presidente do Creci.

Classe média ascendente exige lazer e conforto por baixo preço

quarta-feira, agosto 29th, 2012

Radar Imobiliário - O Estado de São Paulo
Claudio Marques

GUSTAVO COLTRI

Antes presa ao aluguel, a classe média ascendente hoje tem mais poder de compra no mercado imobiliário graças a fatores como o barateamento do crédito e o aumento de renda da população brasileira. E, nem de longe, esses consumidores se contentam com pouco.

Os itens de lazer, tradicionalmente peças de edifícios residenciais de padrão um pouco mais elevado, têm figurado em condomínios da linha econômica. “Essa classe média deseja ter qualidade de vida”, diz o diretor comercial e de marketing da MZM Construtora, Helio Korehisa. A empresa acaba de realizar uma pesquisa sobre suas ofertas online de imóveis e constatou que 719 entre mil visitas foram motivadas pelos itens de conforto e lazer dos lançamentos.

Como o preço final dos imóveis não pode estar fora do orçamento familiar dos compradores, a MZM procura adotar medidas para controlar os custos finais dos produtos. A principal estratégia é oferecer condomínios-clube com variadas torres e muitas unidades em cidades vizinhas a São Paulo.

O grande adensamento permite que a taxa condominial, dividida por todos os proprietários, não fique com valores altos demais. A localização também seria uma vantagem, porque o preço do metro quadrado fora da capital é, em geral, mais baixo. Em Santo André, por exemplo, a área útil dos lançamentos deste ano custa R$ 4.792 frente a R$ 7.037 cobrados nos empreendimentos paulistanos.

A MZM prepara para outubro, em Diadema, o lançamento do Residencial Conquista Alda, com três torres. O conjunto terá mais de 20 opções de lazer e 348 unidades ao todo, todas variando de 59,3 m² a 67,3 m².

Na capital, os imóveis de padrão médio mais econômico podem ser encontrados em bairros em desenvolvimento e, na maioria das vezes, com metragens reduzidas. No bairro de Pirituba, a incorporadora You, Inc deve lançar, no início de setembro, o residencial You Parque São Domingos, que terá unidades a partir 57,3 m² ao custo estimado de aproximadamente R$ 295 mil. “Percebemos que o consumidor se encanta, porque vê que há varandinha e lazer completo.

A região tem prédios mais simples”, diz o gerente de vendas da companhia. Daniel Berettini.
Outras empresas, como a Requadra Desenvolvimento Imobiliário, investem em bairros em recuperação na área central de São Paulo. Este mês, ela lançou o Sampa, no Brás, com unidades de 32 m² a 52 m².

“O público que compra o primeiro imóvel quer que ele seja o mais perfeito possível. Um dos reflexos disso é a arquitetura. Os apartamentos têm cozinha integrada e churrasqueira no terraço”, diz o diretor comercial da Requadra, Marcos França.

No momento da venda, imobiliárias e empresas de marketing especializado valorizam os aspectos mais marcantes dos produtos, sem descuidar da sofisticação. “Nos decorados dos empreendimentos econômicos, usamos os mesmos decoradores de apartamentos de alto padrão. Essas pessoas são exigentes e não querem ver móveis que não são de desejo”, diz a diretora de marketing da Abyara Brasil Brokers, Paola Almabert.

O casal Fernando e Carolina Marinello compraram em março um apartamento de 47 metros quadrados no Jaraguá. “A única coisa que ele não tem é piscina. Há playground, salão de festas, salão de jogos”, conta Fernando, que considera a localização um diferencial – o prédio ficará próximo a uma estação de trem. Eles deixarão o aluguel quando o edifício estiver pronto, o que está previsto para 2014.

Ascensão. Segundo o presidente da Eugênio Marketing Imobiliário, Carlos Valladão, a exigência tende a crescer com o aumento da condição financeira do consumidor. “Se ele mora em casa própria, vai buscar uma localização que represente ascensão: próxima ao trabalho, ao metrô ou a uma área de lazer.”

O desejo de viver com mais conforto foi decisivo para que a arquiteta Patrícia Dada, de 27 anos, adquirisse sua segunda unidade, com três dormitórios em São Caetano do Sul. “A localidade pesou na nossa decisão, porque é uma cidade melhor”, disse Patrícia, que mora em Santo André. Com casamento marcado para sábado, ela também se prepara para o possível crescimento da sua futura família.

Imóvel de temporada já pode ser reservado e pago via web

quinta-feira, agosto 23rd, 2012

Site de anúncios implementa facilidade para proprietários e locadores; hóspede tem prazo para reclamar e pode contar com Suporte em caso de problemas
Julia Wiltgen, de Exame.com

Hóspede tem 24 horas para reclamar caso constate problemas ao chegar ao imóvel

São Paulo – Quem gosta de alugar imóveis por temporada nas férias e em feriados conta agora com uma nova facilidade. O site Agente Imóvel, que reúne ofertas de imóveis para aluguel, compra e temporada em 200 cidades brasileiras, lançou neste mês a possibilidade de reservar e pagar pelo aluguel de temporada online.

Embora o pagamento seja feito na hora, o dinheiro só é liberado para o locador do imóvel depois que o hóspede faz o check in. Já o proprietário, ao anunciar seu imóvel, pode optar por duas formas de receber o pagamento: 100% do valor 24 horas depois do check-in do hóspede ou apenas um percentual 24 horas depois do check-in do hóspede. Neste segundo caso, o locatário paga online apenas o percentual estipulado, como se fosse um sinal, e o restante acerta com o proprietário pessoalmente ao fazer o check-in.

Esse prazo possibilita ao hóspede reclamar caso haja algum problema com o imóvel. Se ao chegar o locatário constatar que a promessa não corresponde à realidade por qualquer motivo, o site o orienta a documentar tudo, inclusive com fotos, e entrar em contato com o Suporte ao Cliente dentro de 24 horas.

Após escolher o imóvel de sua preferência, o interessado deve aguardar a resposta do proprietário, que tem 24 horas para se manifestar. Se depois desse período o proprietário não tiver se manifestado, é possível entrar em contato com o Suporte para pedir ao site para entrar em contato com o anunciante, mas nada impede que o interessado busque e tente reservar outros imóveis, até obter uma resposta positiva.

Depois de confirmadas, as reservas podem ter suas datas alteradas sem custo, havendo cobrança extra ou reembolso, dependendo da alteração feita. Essas modificações também podem ser aceitas ou recusadas pelo proprietário em 24 horas. As condições de cancelamento por parte do locatário constam no e-mail de confirmação da reserva. Não pode haver cancelamento por parte do anunciante. Em caso de motivos de força maior, porém, o Agente Imóvel orienta o proprietário a entrar em contato com o Suporte para achar a solução.

Os anúncios de imóveis para temporada são gratuitos para o proprietário, e o site cobra 10% de comissão sobre o valor do aluguel a cada negócio fechado. O pagamento pode ser feito por cartão de crédito, boleto bancário, PayPal ou transferência, e é possível parcelar. O site recomenda que todos os contatos entre proprietário e hóspede sejam feitos por meio das mensagens no site, a fim de que fique tudo documentado.

O Agente Imóvel também conta com seções para anúncios de imóveis para aluguel comum e venda. Normalmente são as imobiliárias que anunciam, mas nada impede um proprietário de anunciar diretamente. O anúncio com destaque por três meses custa 99 reais. Há ainda uma seção de notícias e estatísticas do mercado imobiliário brasileiro

Vale a pena comprar imóvel pequeno para alugar?

quarta-feira, agosto 22nd, 2012

Obter um bom retorno no mercado de locação residencial tornou-se mais difícil com o atual patamar de preços
Julia Wiltgen, de Exame.com

A alta de preços tem levado a lançamentos de imóveis cada vez menores

São Paulo – Imóveis compactos de um ou dois quartos e até 60 metros quadrados costumam ser bastante procurados tanto para compra quanto para locação em grandes cidades como Rio e São Paulo. Isso significa que comprar imóveis com esse perfil para alugar em grandes capitais é um ótimo negócio, certo? Não necessariamente. Os preços altos dificultaram a obtenção de bons retornos com os aluguéis, ao mesmo tempo em que a legislação e a economia já não ajudam. Mas em alguns casos pontuais, o investimento ainda pode ser vantajoso, como no caso dos imóveis de excelente localização.

No primeiro semestre deste ano, 52% dos imóveis comercializados na capital paulista tinham dois dormitórios. Embora não haja dados nesse sentido, a demanda de imóveis compactos para locação no segmento residencial também é relativamente alta, segundo pessoas com experiência no ramo imobiliário. Porém, a demanda dos que compram para alugar, dizem especialistas, é significativamente menor que a demanda de quem compra para morar.

“Ainda não há um grande volume de investidores no segmento residencial no Brasil. O mercado, em geral, é voltado para uso próprio. O que se encontra, muito frequentemente, são pessoas que herdaram imóveis ou que querem um imóvel maior que o atual, mas que ainda não precisam vendê-lo. Elas simplesmente compram um novo e alugam o antigo”, explica Mark Turnbull, diretor do Secovi-SP, o sindicato da habitação de São Paulo.

Existem alguns motivos para isso. De acordo com especialistas ouvidos por EXAME.com, a legislação brasileira é limitadora, por proteger demais o inquilino residencial. “Isso faz com que os imóveis residenciais não sejam dos produtos mais interessantes. Do ponto de vista de investimento, os comerciais fazem mito mais sentido. Imóvel residencial não é um grande negócio no Brasil”, diz João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Os prós dos “mini-imóveis”

Investimento menor. Nesse contexto, os imóveis compactos de um e dois quartos e as quitinetes têm alguns trunfos em relação aos imóveis maiores. Além de serem mais buscados para locação, é mais fácil conseguir uma boa remuneração sobre o investimento inicial, uma vez que os valores absolutos dos compactos são significativamente menores que os preços dos mais amplos.

“Na compra, considera-se o preço por metro quadrado. Já o aluguel não é tão sensível a isso. Portanto, para o bolso do comprador faz diferença comprar um imóvel de 50 ou de 65 metros quadrados. É isso que altera a relação da remuneração e do investimento. Já o aluguel tem a ver com o valor máximo que o inquilino pode pagar por mês, mas para ele tanto faz morar em um imóvel de 50 ou 65 metros quadrados”, explica o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor de livros sobre fundos e imóveis.

Velocidade de locação. Não existem dados sobre vacância de imóveis residenciais do mercado como um todo, mas o Secovi-SP, por exemplo, aufere a velocidade de aluguel das unidades por número de dormitórios. Em julho, imóveis de um quarto levaram de 15 a 22 dias para serem alugados em São Paulo, enquanto que os de dois quartos levaram de 21 a 24 dias. Já os de três dormitórios demoraram pouco mais de um mês para serem alugados.

Público. Os pequenos imóveis se beneficiam ainda da mudança de perfil na população brasileira. Os inquilinos e os compradores desse tipo de bem normalmente são jovens solteiros que moram só ou com amigos, casais com um ou nenhum filho, universitários que mudam de cidade para estudar, divorciados, solteiros convictos, solteiros e casais não heterossexuais (LGBTs), além de casais idosos e viúvos.

“As famílias estão reduzindo de tamanho, os jovens estão saindo de casa mais cedo e os idosos querem morar sozinhos, ainda que perto dos filhos. É o que se chama de família em mosaico”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-RJ. “O grupo dos idosos particularmente deve crescer nos próximos 10 ou 20 anos, já que está ocorrendo o envelhecimento da população brasileira”, diz Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Além desses públicos, que se voltam para os imóveis populares e de classe média alta, existe ainda um público de alto padrão para imóveis de um dormitório já nem tão compactos assim. São apartamentos em edifícios de luxo, que chegam a ultrapassar os 100 metros quadrados, normalmente alugados por grandes empresas para seus executivos. De acordo com Pompéia, este segmento tem despontado nos últimos três ou quatro anos e conta com imóveis que chegam a valer mais de 1.000.000 de reais. Em São Paulo, os empreendimentos costumam se concentrar em bairros valorizados como Itaim, Jardim Europa, Ibirapuera e Vila Nova Conceição..

Oferta escassa. Um fator que em tese é benéfico para os imóveis de um dormitório e as quitinetes é a oferta ainda reduzida desse tipo de imóvel. Em São Paulo no mês de junho, por exemplo, o número de unidades de um quarto ofertadas (2.893) não chegava nem à metade do número de unidades de dois quartos ofertadas (6.499).

A escassez é grande no Rio. De acordo com o vice-presidente do Secovi-RJ, as construtoras realmente focam pouco nesse tipo de imóvel na cidade. “Há poucos lançamentos e uma grande demanda reprimida. Com o projeto Porto Maravilha, o Centro se tornou uma região interessante para esse tipo de empreendimento, uma vez que seu público busca fácil acesso a serviços e transporte. Quitinetes em Copacabana, Flamengo e Tijuca, por exemplo, são vendidas e alugadas com facilidade”, diz Leonardo Schneider.

Os contras dos “mini-imóveis”

Altos preços. Os especialistas ouvidos por EXAME.com alertam, porém, que o investimento em imóveis residenciais, que já era complicado por conta das questões legais, se tornou ainda mais arriscado com a recente alta nos preços e com as atuais perspectivas econômicas. Mesmo os imóveis menores, mais baratos em termos absolutos e com mais saída para venda e locação, foram atingidos por esse novo cenário.

Conseguir uma renda de aluguel que valha a pena ficou ainda mais difícil. Considera-se que, para o segmento residencial, o aluguel deva corresponder a, no mínimo, 0,6% ao mês do valor investido – o que já é baixo, considerando-se que a caderneta de poupança rende cerca de 0,5% ao mês. Em locais onde os preços dos imóveis já estão exorbitantes, os aluguéis teriam que ser muito altos para compensar o investimento. Mas o limite do valor do aluguel é a renda do inquilino.

No Rio, por exemplo, o valor médio de um apartamento de um dormitório na Tijuca, na Zona Norte, era de 300.000 reais em junho. Será que haveria um único inquilino disposto a pagar 1.800 reais ao mês de aluguel (0,6% do valor investido), mais IPTU e condomínio, tendo em vista que o bairro, apesar da boa localização, não fica assim tão perto da orla nem das áreas mais nobres da cidade?

Crédito abundante. Outro fator que pode dificultar a vida dos locadores é a facilidade de comprar um imóvel pequeno. Embora o público-alvo desses empreendimentos quase sempre esteja em uma situação temporária, o que pode tornar a locação mais vantajosa, o acesso ao crédito a juros baixos faz com que muita gente prefira comprar a alugar. “Hoje o valor da prestação muitas vezes se aproxima do valor do aluguel. Mesmo quem não tem tanta renda prefere comprar”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ele lembra que programas como o “Minha Casa Minha Vida” facilitam a compra de imóveis compactos, de valor absoluto menor.

Geralmente quem compra o imóvel compacto, notadamente o de dois quartos, não está em uma situação tão transitória assim. “As pessoas estão perdendo a capacidade de comprar imóveis grandes ou em determinados bairros. Já as incorporadoras estão acomodando sua oferta à capacidade de compra da demanda, entregando imóveis menores”, diz João da Rocha Lima, da Poli-USP.

Menor potencial de retorno. Uma questão um pouco mais complexa é a do retorno do investimento. Comprar um imóvel residencial, ainda que compacto, neste momento, pode significar comprar na alta e, com isso, não obter uma boa taxa de retorno no longo prazo. A taxa de retorno é uma taxa média que inclui renda de aluguéis e valorização do bem. Com os preços tão altos, pode não haver mais tanto espaço para a valorização. Com isso, a renda de 0,6% ao mês pode não ser suficiente para tornar vantajoso o investimento em um bem que pode valorizar muito pouco ou mesmo desvalorizar.

“Geralmente as pessoas só olham a taxa de renda, que é o valor do aluguel sobre o valor do investimento. Mas aí você está considerando a hipótese de que o investimento está protegido no valor do imóvel e que este nunca vai desvalorizar”, explica João da Rocha Lima. Segundo ele, a taxa de retorno deve ser levar em conta um horizonte de uns 20 anos, e cerca de 30% dela é composta pela variação no valor do imóvel no período. “Ou seja, de cada 100 reais de retorno, 70 virão dos aluguéis e 30 virão da possível valorização”, diz Lima.

Além de os preços já terem subido bastante, as perspectivas econômicas para os próximos anos não sugerem que a valorização continuará em ritmo tão forte, assim como a renda da população pode não subir tão vigorosamente. Isso pode representar altas mais modestas e mesmo desvalorizações, assim como períodos maiores de vacância entre um inquilino e outro. O cálculo da taxa de retorno, que pode ser feito por um especialista na área, leva em conta tudo isso.

“É improvável que a realidade de hoje se repita pelos próximos 20 anos”, diz o professor. Segundo suas projeções, um retorno bruto de 9% ao ano em um imóvel residencial pode representar um retorno líquido antes de IR de 3% a 4,5% ao ano. Se o valor se enquadrar na faixa mais alta de IR, haverá ainda uma mordida de 27,5% da rentabilidade.

É bom para quem, afinal?

Quem herdou um imóvel, já aluga um compacto há um bom tempo ou pretende alugar o antigo após comprar um novo não terá grandes problemas em relação ao retorno. No primeiro caso, o investimento inicial não foi feito pelo atual proprietário; no segundo, o proprietário já se valeu da valorização recente e ainda pode optar entre vender ou continuar com a renda; e no terceiro, a compra não havia sido feita com o objetivo de investimento. Pode ser que, nesses casos, o aluguel seja rentável, especialmente se o imóvel for bem localizado.

Quem pretende comprar um imóvel residencial para locação, porém, terá mais trabalho. Tente achar pechinchas em bairros bem localizados e próximos a comércio, serviços e transporte público, pois estes fatores são cruciais para os locatários de imóveis compactos. Para Luís Paulo Pompéia, o segmento de alto padrão voltado para executivos pode ter boas oportunidades para quem tem bala na agulha.

Caso o imóvel fique vago por muito tempo e se localize em uma cidade com potencial turístico, uma possibilidade é destiná-lo ao aluguel para temporada, lembra Luiz Calado. “Outra ideia é considerar as quitinetes das cidades de interior, localizadas próximo a universidades. Mais baratas, elas podem ser alugadas para estudantes”, diz Calado.

Imóveis em áreas verdes estimulam comprador a pagar mais

segunda-feira, agosto 13th, 2012

Buscando qualidade de vida, as pessoas estão dispostas a pagar mais caro para morar em áreas arborizadas

imovelweb
São Paulo - A vida agitada, vivenciada principalmente por aqueles que residem em grandes centros urbanos, é um fator que dificulta o contato das pessoas com a natureza. A falta de tempo para visitar um parque ou jardim botânico acaba diminuindo o convívio com as áreas verdes, que são tão favoráveis para o bem estar físico e mental.

Um estudo da multinacional sueca Husqvarna, divulgado através do Global Garden Report, constatou que as pessoas preferem morar em regiões arborizadas, buscando mais qualidade de vida. A pesquisa foi realizada com mais de 3.500 pessoas de sete países, entre moradores e especialistas.

Revelou-se que 63% dos entrevistados estavam dispostos a pagar mais por um apartamento ou casa se ele fosse localizado em uma região com boas áreas verdes, em comparação, por exemplo, aos 34% dispostos a investir em áreas onde se possa fazer boas compras e aos 33% dos entrevistados que preferem áreas com boa programação cultural.

Segundo Graziela Lourensoni, Gerente de Marketing e Produtos da Husqvarna, a aposta em áreas verdes é uma tendência mundial, além de um ótimo investimento. “Manter ambientes verdes, dentro e fora de casa, enriquecem o imóvel tornando-o mais atraente ao comprador. Este mesmo estudo, realizado no ano passado, apontou que a residência com um jardim bem cuidado, seja ele amplo ou até mesmo vertical, valoriza o imóvel em até 16%”, destaca.