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A novata incorporadora OR, do grupo Odebrecht, virou líder

sexta-feira, novembro 9th, 2012

Criada em 2004, a OR, braço de imóveis do grupo Odebrecht, pode fechar o ano como a maior incorporadora do país. A estratégia é simples, mas coisa rara no setor: grandes obras entregues no prazo

Daniel Barros, de Exame

São Paulo - Pode-se separar as incorporadoras brasileiras em dois grandes grupos. De um lado estão as 20 empresas com ações listadas na bolsa brasileira. Com obrigação de apresentar bons resultados trimestrais, elas investiram pesado nos últimos anos e lançaram novos imóveis em volume recorde.

São elas que costumam brigar pela liderança do setor — e não só por vaidade. Ser a maior, afinal, traz ganhos de escala, melhora as margens e ajuda a ganhar pontos com investidores e analistas. Na outra ponta desse setor estão as companhias fechadas. Sem obrigações de curto prazo, podem tocar seus projetos com mais calma.

Para elas, brigar pela liderança nunca fez parte dos planos — até porque a distância em relação às maiores, como Cyrela e PDG, era simplesmente grande demais. Mas agora, a poucas semanas do fim do ano, a trajetória de uma companhia em particular está unindo os dois mundos.

Longe dos holofotes e da Bovespa, a Odebrecht Realizações Imobiliárias superou as concorrentes e deve terminar o ano como a maior incorporadora do país. Nenhuma empresa vai lançar tantas obras quanto o braço imobiliário do conglomerado baiano, criado em 2004. Serão cerca de 6,5 bilhões de reais em novos projetos — 500 milhões a mais do que a segunda colocada, a Cyrela.

Como a diferença é apertada, as posições podem até mudar nas próximas semanas, mas a disputa é simbólica. Depois da euforia dos últimos anos, as empresas de capital aberto precisaram diminuir o ritmo para arrumar a casa. A PDG, por exemplo, depois de lançar empreendimentos no valor de 11,4 bilhões de reais em 2011 — um recorde histórico —, reduziu o volume para 4 bilhões neste ano.

Cyrela, Rossi, Gafisa e MRV também revisaram suas previsões de lançamentos para baixo e buscam se livrar dos imóveis em estoque. “Na ânsia de ganhar mercado, muitas empresas estouraram orçamentos e prazos. Esqueceram o mais importante, que é entregar os imóveis no prazo”, diz Sérgio Freire, presidente da imobiliária BR Brokers.

É aí, no planejamento rigoroso, que a Odebrecht Realizações Imobiliárias — ou OR, como é conhecida — encontrou seu filão. Pode até parecer trivial, mas é uma qualidade que estava em falta no setor. A OR cresce no ritmo que sua estrutura permite.

Na Bahia, onde a Ode­brecht faz projetos de incorporação desde a década de 40, quando foi fundada, a empresa se compromete com o dia e o horário de entrega das chaves. E, dizem corretores do estado, cumpre.

A estratégia da OR foi levar para o mercado de incorporação nacional sua experiência em grandes obras de in­fraes­trutura e a boa reputação que acumulou no setor imobiliário em seu estado de origem. Diferentemente das empresas abertas, que têm ampla gama de casas e prédios menores, quase todas as obras da OR são de grande porte — que geralmente demoram mais de um ano para ser aprovadas e podem ser vendidas por pelo menos 300 milhões de reais.

Cada projeto é tocado por uma única equipe, “dona” do negócio, que o acompanha da compra do terreno à entrega das chaves, exatamente como a Odebrecht faz com obras de aeroportos e hidrelé­tricas. “Na OR, os empreendimentos precisam ter uma massa crítica mínima para justificar o deslocamento de uma equipe.

Esse time dá ao negócio específico um tipo de atenção que não é comum às empresas do mesmo tamanho, que têm muitos projetos de menor valor”, diz Viktor Andrade, diretor de fusões e aquisições para o setor imobiliário da auditoria Ernst & Young Terco.

No dia 16 de setembro, a OR deu uma prova de seu apetite ao lançar o Parque da Cidade, maior empreendimento imobiliário em curso na cidade de São Paulo, com cinco torres corporativas, duas residenciais e ainda um hotel e um shopping center. O terreno, com mais de 500 000 metros quadrados às margens do rio Pinheiros, tem um potencial de vendas de 4 bilhões de reais.

É só uma fração do que a OR tem no bolso. Estima-se que a empresa disponha de 40 bilhões de reais em estoque de terrenos pelo Brasil — um dos maiores do setor.

Além de herdar a cultura empresarial, fazer parte de um dos maiores conglomerados brasileiros traz outras vantagens. Nos últimos dez anos, a Odebrecht diversificou sua atuação para setores tão distintos quanto saneamento básico e produção de etanol. Já são 15 negócios que dividem informações e experiências.

No Rio de Janeiro, a Odebrecht é parte do consórcio que está tocando as obras de reurbanização da região portuária junto com a OAS e a Carioca Engenharia. Na mesma área, a OR deve lançar em novembro sete torres comerciais com um valor geral de venda previsto para 800 milhões de reais.

Ter informações sobre os grandes projetos também permite à empresa investir em lugares para os quais o mercado não está olhando. Veja o caso do projeto Reserva do Paiva, em Pernambuco, que nasceu há oito anos após uma permuta com dois grupos locais. Trata-se de um terreno de 1 000 hectares na região metropolitana de Recife, a 22 quilômetros do porto de Suape.

Antes só havia pasto ali, e a área ficava isolada da capital pelo rio Jaboatão. Para viabilizar a exploração da região, a Odebrecht e seus parceiros propuseram ao governo do estado uma parceria público-privada para a construção e a administração de uma ponte e de uma via litorânea. Desde então, a empresa lançou por lá seis empreendimentos, de condomínios de casas a prédios comerciais, vendidos a um valor estimado de 1 bilhão de reais.

Cuidado nas parcerias

Para dar conta de projetos tão grandes em regiões distantes, a OR faz parcerias com grupos locais — o que, nos últimos anos, se mostrou um enorme risco para as grandes incorporadoras. Muita gente se aliou a construtoras pequenas que nem sempre tinham a capacidade de entrega necessária.

No fim, o prejuízo foi grande — tanto financeiro quanto de imagem. A Cyrela, por exemplo, após sofrer com problemas em grandes empreendimentos pelo Brasil, resolveu diminuir o número de parcerias e mirar a Região Sudeste. “É preciso conhecer bem o parceiro e ter calma.

Muitas incorporadoras se perderam no processo de terceirização”, diz Marcelo Motta, analista do banco JP Morgan. Para evitar os problemas ocorridos com as concorrentes, a OR delega pouco às empresas locais. Ou seja, ela participa efetivamente da construção das obras.

De acordo com analistas e investidores, ir à bolsa passa longe dos planos da Odebrecht — que, procurada, não quis dar entrevista. Isso pode mantê-la protegida das pressões dos investidores. Mas também pode afastá-la das alegrias de uma eventual recuperação da Bovespa. Se a maré ruim no mercado financeiro passar, as empresas listadas terão fôlego extra para investir. Para a OR, manter o primeiro lugar poderá ser mais difícil do que ter chegado à liderança.

Prévias de construtoras revelam cenário nebuloso para setor imobiliário

sexta-feira, outubro 26th, 2012

Correio do Brasil
Por Redação, com Reuters - de São Paulo

Os resultados operacionais preliminares já apresentados por construtoras e incorporadoras para o terceiro trimestre traçaram um cenário ainda pouco favorável para o setor imobiliário, com vendas em queda, revisão de projeções e, em alguns casos, a opção por não divulgar os números.

Setor imobiliário sofre com desaceleração generalizada nas vendas

O setor vem sendo penalizado ao longo de 2012 por uma desaceleração generalizada de vendas, em meio a um cenário econômico mais pessimista, cujas medidas de incentivo do governo começam a surtir efeitos apenas agora.

Somado a isso, os lançamentos foram reduzidos para que as empresas priorizassem a venda de estoques de imóveis e a geração de caixa.

- Acreditamos que ainda é cedo para ser otimista sobre o setor – afirmou a equipe do JPMorgan, em relatório recente. “O pior está perto do fim em termos de contração de lançamentos e vendas, pressão de margens e capitalização, mas ainda há pouca visibilidade sobre os lançamentos e margens no próximo ano.”

Embora tenha apurado crescimento de 33,6% nas vendas e de 39,3% nos lançamentos do terceiro trimestre sobre o período anterior, a Cyrela Brazil Realty se viu obrigada a baixar as projeções para o fechado do ano.

A empresa reduziu a meta de vendas em 2012 para entre R$ 6 bilhões e R$ 7 bilhões, comparado à estimativa anterior de R$ 6,9 bilhões a R$ 8 bilhões, citando um processo de aprovação mais lento para lançamentos, sobretudo em São Paulo.

- Os lançamentos não se recuperaram do fraco segundo trimestre e não foram suficientes para compensar os fracos lançamentos no primeiro semestre – disse o analista Guilherme Rocha, do Credit Suisse, assinalando que haverá alta concentração de lançamentos no quarto trimestre e que alguns projetos não serão aprovados este ano.

A Brookfield Incorporações, que já havia reduzido as projeções para 2012 por atrasos em aprovações de projetos e baixo volume de lançamentos no primeiro semestre, viu as vendas contratadas caírem 46,1% e os lançamentos se contraírem em 32,7% no terceiro trimestre.

No acumulado do ano até setembro, a incorporadora cumpriu 69,2% do ponto médio da estimativa de vendas para 2012, de R$ 3 bilhões a R$ 3,5 bilhões.

Com uma perspectiva menos favorável para cumprir a previsão traçada, a MRV Engenharia tem o desafio de vender R$ 1,7 bilhão nos três últimos meses do ano.

A construtora e incorporadora mineira acumulou vendas de R$ 2,8 bilhões nos nove primeiros meses do ano, 3% menores e equivalentes a pouco mais da metade do ponto médio da projeção de entre R$ 4,5 bilhões e R$ 5,5 bilhões para 2012.

Se considerado apenas o terceiro trimestre, as vendas da MRV somaram R$ 1 bilhão, queda anual de 5%. Os lançamentos também caíram, tanto no trimestre quanto no ano, em 27% e 15%, respectivamente.

- A MRV apresentou números abaixo do esperado de lançamentos e de vendas – afirmou o analista David Lawant, do Itaú BBA. “Embora seja esperada uma retomada dos lançamentos no quarto trimestre… acreditamos que o cumprimento da meta de vendas pode ser desafiador agora.”

Alvo de atenções do mercado para que comece a entregar uma recuperação mais sólida, a Gafisa apurou vendas contratadas 34% menores de julho a setembro ante o terceiro trimestre de 2011.

Os lançamentos, enquanto isso, caíram 57% no trimestre passado e recuaram 50% no ano até setembro, cumprindo 49% do ponto médio da estimativa para 2012, de R$ 2,7 bilhões a R$ 3,3 bilhões lançados.

A companhia, que vem sofrendo efeitos de uma reorganização para reverter problemas com a unidade voltada ao segmento econômico Tenda, citou a “implementação da estratégia de ‘turnaround’ anunciada no fim de 2011, com redução da atuação geográfica da marca Gafisa e interrupção de lançamentos da marca Tenda, com foco em execução e repasse”.

Ausência de números

A líder do setor PDG Realty optou por não divulgar dados preliminares de vendas e lançamentos do terceiro trimestre, que serão conhecidos apenas quando o balanço consolidado for apresentado.

A companhia passou recentemente por uma série de mudanças em sua diretoria, que incluiu a renúncia de executivos aos cargos de diretor financeiro e diretor de investimentos.

As mudanças também ocorreram após a conclusão, no fim de agosto, de uma capitalização de R$ 796 milhões.

A Rossi Residencial, por sua vez, afirmou por meio da assessoria de imprensa que ainda não definiu se os dados operacionais preliminares serão divulgados.

A construtora e incorporadora se encontra em meio a uma estratégia para reorganizar suas operações e há poucas semanas anunciou a revisão de práticas contábeis adotadas nos balanços desde janeiro de 2009 para “aprimoramento de demonstrações financeiras”.

A Rossi concluiu nesta semana as negociações para aumento de capital de cerca de R$ 600 milhões.

Rossi conclui negociações de aumento de capital de R$600 mi

terça-feira, outubro 23rd, 2012

O preço por ação foi fixado em 4 reais, 11 por cento abaixo do previsto inicialmente –4,50 reais
REUTERS

São Paulo - A Rossi Residencial informou nesta segunda-feira que concluiu as negociações para garantir aumento de capital no valor de 600 milhões de reais, cujo valor por ação ficou abaixo do previsto pela construtora e incorporadora.

O preço por ação foi fixado em 4 reais, 11 por cento abaixo do previsto inicialmente –4,50 reais– e quase 18 por cento inferior ao valor de fechamento na sexta-feira na Bovespa, de 4,86 reais.

A Rossi anunciou no início de setembro que estava negociando aumento de capital junto aos acionistas controladores e potenciais investidores para adequar sua estrutura de capital.

Em comunicado nesta segunda-feira, a empresa afirmou que o aumento de capital ainda depende de aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade), o que deve fazer com que a operação seja concluída até o final de janeiro de 2013.

Empreiteira de luxo paga para morador deixar favela vizinha em SP

terça-feira, outubro 16th, 2012

Folha de São Paulo
LAURA CAPRIGLIONE
DE SÃO PAULO

A JHSF é dona dos empreendimentos mais estrelados da zona sul de São Paulo, como Shopping Cidade Jardim, com suas luxuosas torres residenciais, além das três de escritórios, comercializadas a R$ 15 milhões o andar de 560 metros quadrados. A JHSF está comprando barracos de uma favela vizinha.

JHSF diz que foi procurada por moradores

A dona de casa A., 57, moradora há oito anos na comunidade Jardim Panorama (zona oeste), tem certeza de que ganhou na loteria. A JHFS ofereceu-lhe R$ 60 mil para que ela saísse da casa de quatro cômodos de alvenaria e com revestimentos cerâmicos, construída sobre a calçada da rua Francisco Rebolo.

“Nem terreno ela tinha. Ocupava área pública da rua”, explicou o advogado Marcos Endo, representante dos moradores. Em quase toda a extensão, a rua sofreu um estreitamento, tantas foram as casas construídas de um lado e de outro dela, invadindo o meio fio.

Com o dinheiro da venda, A. comprou, agora com escritura passada, uma casa no Jardim São Luís, distrito popular da zona sul.

O objetivo da JHSF é retirar todas as moradias precárias que estão instaladas em uma área de 20 mil metros quadrados que adquiriu na vizinhança dos empreendimentos que já tem no bairro. E lá implantar novos projetos –a empresa diz, por enquanto, que só pode garantir que não haverá novas torres.

O método de “requalificação da área” (como chamam certos urbanistas) é simples. Os moradores recebem uma avaliação da sua casa. Depende da área construída e do material usado (madeira, blocos, com revestimento ou não). Quem topa, deve se dirigir até os escritórios da Companhia Habitacional Jardim Panorama.

Na verdade, a Companhia Habitacional é outro nome da própria JHSF; e os escritórios são vagas de garagem de um dos prédios, limitadas por toldos brancos. Entra-se pela porta de serviço do edifício.

Uma vez fechado o negócio, recebe-se um cheque. A casa condenada é pichada com cruzes vermelhas. O morador retira seus bens e o barraco é deletado. Em poucos minutos, uma mini-retroescavadeira derruba o imóvel e lança os escombros em uma caçamba de lixo.

Calcula-se que as casas de 120 famílias estejam na mira dos compradores da JHFS. Inclusive as que ocupam área da rua, da praça municipal e da viela para escoamento de águas pluviais –todas coalhadas de barracos que ficam a poucos metros das torres de escritórios (os varais de roupas, as crianças andando de carrinho de rolimã e subindo nas árvores, os cachos de banana estão ao alcance da visão dos executivos).

Marcos, 20, já vendeu o andar de cima de seu barraco. Faturou R$ 12 mil. Mas ele diz que só sairá dos cômodos inferiores se embolsar mais R$ 50 mil. Em volta, todos os casebres já foram derrubados. “Se eles não pagarem não saio. Aí, para isso aqui voltar a virar favela, é um minuto.”

Por cima das casas localizadas na rua Francisco Rebolo, vêem-se barracos recém-construídos. Moradores dizem que eles apareceram há uma semana. “Teve muito incêndio de favela na cidade. Tem muita gente precisando de casa e aqui ainda tem espaço”, afirma Domingos, 68, há 55 anos morador do Jardim Panorama.

Como impedir a reconstrução das casas derrubadas e a chegada de mais pobres ao terreno? O executivo da JHFS é lacônico: para isso existem muros, cercas e seguranças.

Colaborou Lalo de Almeida

Vinci vira maior acionista da PDG e indica presidente

quinta-feira, agosto 30th, 2012

Gestora de recursos escolheu Carlos Piani, um de seus executivos, para substituir José Grabowsky no comando
NAIANA OSCAR - O Estado de S.Paulo

A gestora de recursos Vinci Partners será mesmo a maior acionista da incorporadora PDG, uma das líderes entre as empresas imobiliárias de capital aberto. Ontem, as informações preliminares da transação proposta pela Vinci para se tornar sócia da PDG e injetar R$ 436 milhões no caixa da companhia indicavam que as condições mínimas estabelecidas pela gestora já estavam garantidas. Os dados consolidados sobre o negócio serão divulgados amanhã.

A primeira medida da Vinci à frente da PDG será indicar um novo presidente. O nome saiu dos próprios quadros da gestora: o executivo Carlos Piani, de 38 anos. Ele era responsável pela área de private equity da Vinci Partners, que tem participação em empresas como a distribuidora de energia Cemar, a seguradora Austral e a rede de fast-food Burger King. O nome dele será submetido ao conselho de administração na próxima sexta-feira para substituir José Grabowsky, um dos fundadores da PDG.

Desde o ano passado, Grabowsky vem dizendo ao mercado que deixaria a presidência da incorporadora. Mas ele teve de adiar os planos, porque a empresa entrou num momento crítico, com atrasos na entrega de apartamentos, obras com custos acima do previsto e, consequentemente, prejuízo. O nome mais cotado para assumir o comando no lugar de Grabowsky até o primeiro trimestre do ano era o do antigo diretor financeiro, Michel Wurman, que deixou a empresa em maio, após desentendimentos com a cúpula da companhia.

Internamente, desde o fim do primeiro trimestre, a PDG passa por um processo de integração de suas operações, já que a companhia é na verdade um mix de outras empresas imobiliárias adquiridas nos últimos cinco anos: CHL, no Rio, Goldfarb e Agre, em São Paulo.

Os laços da Vinci com a PDG remontam à origem da empresa. A incorporadora nasceu em 2003 como um braço de investimentos imobiliários do banco Pactual - na época, comandado pelos banqueiros André Esteves e Gilberto Sayão, esse último, fundador da Vinci. A gestora já teve uma participação superior a 10% na PDG, mas vendeu sua fatia ao longo de 2010 e 2011. Com a saída da Vinci, a PDG se tornou uma “corporation”, ou seja, com 83% do seu capital nas mãos de investidores com participações inferiores a 5%.

Em maio, a Vinci propôs uma complexa operação financeira para voltar, que previa a emissão de um conjunto de novas ações e debêntures no mercado, no valor total de R$ 799,98 milhões.

Condições. Mas, para levar adiante o investimento, a Vinci colocou uma condição: a de comprar no mínimo 54,8% dos novos papéis, no valor de R$ 436 milhões, sendo que os acionistas minoritários da PDG teriam prioridade nessa compra. Ontem, ao acompanhar a adesão dos demais investidores, a Vinci teve certeza de poderia ficar com mais da metade dos papéis. Nem a gestora, nem a companhia falaram sobre o assunto.

Construtoras brasileiras lideram prejuízos nas Américas

sexta-feira, agosto 24th, 2012

Com PDG Realty à frente, brasileiras lideram o ranking da Economática dos maiores prejuízos da construção no trimestre
Márcio Juliboni, de Exame.com

São Paulo – A PDG Realty foi a incorporadora que registrou o maior prejuízo, entre as empresas do setor, na América Latina e Estados Unidos no segundo trimestre. A companhia registrou perdas de 222,694 milhões de dólares no período.

O levantamento é da consultoria Economática, que apontou as dez empresas que mais perderam dinheiro entre abril e junho, nos setores de construção civil, incorporação e locação de imóveis.

As empresas brasileiras lideram a lista, com cinco representantes: PDG Realty, Brookfield, General Shopping, Viver e João Fortes. Os Estados Unidos e o México comparecem com duas empresas cada, e a Argentina, com uma.

Piora

As empresas brasileiras acumularam perdas de 484,581 milhões de dólares no segundo trimestre – ou 86% do total de 563,05 milhões de dólares em perdas computadas pela Economática no levantamento.

A lista mostra a deterioração das contas das companhias brasileiras nos últimos 12 meses. No segundo trimestre do ano passado, as mesmas cinco empresas listadas pela Economática haviam acumulado um lucro de 220,516 milhões de dólares.

Naquele período, as dez empresas da lista da Economática acumularam um lucro líquido de 146,679 milhões de dólares – com apenas três companhias apresentando resultado negativo e pressionando a conta.

Odebrecht Realizações mantém planos para 2012

quinta-feira, agosto 23rd, 2012

Chiara Quintão | De São Paulo
Valor Econômico - 23/08/2012

Num ano em que boa parte das incorporadoras de capital aberto está reduzindo suas operações, a Odebrecht Realizações Imobiliárias, empresa do grupo Odebrecht, mantém meta de lançar R$ 6,5 bilhões. O mercado não espera que os lançamentos de nenhuma incorporadora listada em bolsa cheguem a esse patamar em 2012. A PDG Realty, por exemplo, reduziu sua meta de lançamentos deste ano de R$ 8 bilhões a R$ 9 bilhões para de R$ 4 bilhões a R$ 5 bilhões.

Na avaliação do presidente da Odebrecht Realizações, Paul Altit, as perspectivas para o setor imobiliário são muito boas no médio e longo prazo. “O mercado está mais seletivo do que há um ano, mas nós somos super-seletivos.” Essa seletividade está presente, segundo ele, na definição dos projetos, na escolha de locais de atuação e no foco em projetos específicos.

O volume de lançamentos do primeiro semestre e as metas de vendas não são divulgados. O ritmo de comercialização está conforme o planejado, segundo Altit.

Em setembro, a Odebrecht Realizações lançará a primeira fase do Parque da Cidade, empreendimento misto a ser desenvolvido em terreno de 62 mil m2, onde funcionava a antiga fábrica da Monark, nas proximidades do MorumbiShopping, em São Paulo. Do Valor Geral de Vendas (VGV) total do projeto de R$ 4 bilhões, R$ 1,6 bilhão será lançado neste ano.

Este é o maior projeto urbano da Odebrecht e é um dos 18 do mundo que participam do Climate Positive Development Program, da C40, Fundação Clinton e do US Green Building Council.

A primeira fase terá duas torres de grandes lajes corporativas de padrão triple A, um edifício de saletas comerciais, um shopping center de vizinhança e um hotel, a serem entregues em até três anos. A taxa de vacância do segmento corporativo tem aumentado no mercado paulistano, e a tomada de decisão por potenciais ocupantes está mais lenta, mas a empresa aposta na demanda de médio e longo prazo decorrente do crescimento da economia.

As outras etapas incluem três torres corporativas e duas residenciais para média-alta e alta renda. O lançamento das torres residenciais ocorrerá, a partir de 2016.

A Odebrecht Realizações não divulga os investimentos totais estimados para o projeto, que levou um ano e quatro meses para ser aprovado e será desenvolvido em até dez anos. O terreno, incluindo impostos, custou cerca de R$ 290 milhões, e os Certificados Adicionais de Potencial Construtivo (Cepac), para erguer quatro vezes a área do terreno, R$ 250 milhões,

O financiamento à produção da primeira fase ainda não foi contratado. Nesta etapa, parte dos recursos das torres corporativas será originada de investidores nacionais, como fundos e family offices. O investidor que irá desenvolver o hotel em parceria com a Odebrecht Realizações será a Iron House, do grupo Cornélio Brennand.

Na Odebrecht Realizações, o formato de aportes de recursos é desenhado conforme especificidades de cada projeto. Segundo Altit, entre as possibilidades estão a participação de sócios nas Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e a captação de recursos por certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras de crédito imobiliário (LCIs) e fundos de investimento imobiliário (FIIs). “Estamos sob o guarda-chuva da Odebrecht. Temos a confiança em buscar soluções por projetos junto a bancos e investidores”, diz Altit.

No portfólio de lançamentos já realizados em 2012 ou previstos para o ano estão também projetos em cidades como Rio de Janeiro, Brasília, Salvador, Recife, Belo Horizonte e Santos. No segmento residencial, a Odebrecht está presente nos segmentos econômico e de média-alta renda, e a intenção é atuar também na média renda a partir de 2013 ou 2014.

Even tem queda de 26,3% no lucro líquido do 2º trimestre

terça-feira, agosto 7th, 2012

Balanço da empresa teve ganho de R$ 39,7 milhões no período
Sérgio Spagnuolo, da REUTERS

Rio de Janeiro - A construtora e incorporadora Even teve lucro líquido de 39,7 milhões de reais no segundo trimestre, queda de 26,3 por cento ante o resultado positivo de um ano antes, informou a companhia nesta terça-feira.

A geração de caixa medida pelo lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) somou 85,98 milhões de reais, 13 por cento a mais que no segundo trimestre do ano passado.

A companhia entregou 13 projetos no primeiro semestre, em um total de 1,1 bilhão de reais em valor geral de vendas (VGV), considerando o preço de venda na época do lançamento, na parte Even. Esse resultado responde a 62 por cento da expectativa para o ano.

No segundo trimestre, a parcela Even teve lançamentos de 184,3 milhões de reais, vendas de 321,6 milhões de reais e compras de terreno no valor de 213 milhões de reais em VGV.

Rodobens explica porque quer atuar com loteamento e shopping

quinta-feira, julho 26th, 2012

Em entrevista à EXAME.com, Marcelo Borges, conta que entrou no setor porque já tinha terrenos e pode conseguir margens de até 30%

Tatiana Vaz, de Exame.com
Rodobens: diversificar faz parte do processo de reestruturação da construtora

São Paulo – Nesta semana, foi a vez da Rodobens Negócios Imobiliários anunciar sua entrada no ramo de loteamentos urbanos, a partir da criação da empresa Rodobens Urbanismo, empresa que já nasce com um estoque de 2 milhões de metros quadrados. No mesmo dia, a construtora de imóveis de baixa renda também anunciou a criação de uma outra companhia, a Rodobens Malls – esta em sociedade com a Lumine Soluções e atuação focada em um segmento novo para a construtora até então: shoppings centers.

Em entrevista à EXAME.com, Marcelo Borges, diretor-presidente da Rodobens Negócios Imobiliários, explica o que motivou a criação das novas companhias e como a construtora fará para que as novas divisões não atrapalhem o negócio de construção.

EXAME.com - Por que resolveram entrar no segmento de loteamentos urbanos?

Marcelo Borges – Sempre fizemos empreendimentos grandes pra classe popular, e como o nosso tipo de negócio demandava a compra de terrenos extensos, optamos por entrar nesse segmento para diversificar nossa atuação. O fato da demanda por imóveis prontos estar em uma velocidade menor e a margem em torno de 30% do segmento de loteamentos foram outros fatores que pesaram nessa decisão – em construção, a margem média fica em torno de 10% e 15%.

EXAME.COM – Quais são as outras vantagens de entrar nesse setor?

Borges - Loteamentos exigem menos investimentos e uma exposição de caixa também menor. Esse tipo de negócio dá uma carteira mais de longo prazo pra gente. Além disso, o mercado de loteamento sofre menos oscilação do que o de incorporação porque é outro tipo de público e funciona muito bem no interior do país. Trata-se de um negócio totalmente alavancado.

EXAME.com – A abertura da Rodobens Malls também é uma forma de diversificar?

Borges – Com certeza. Mas nesse segmento, optamos por entrar em sociedade com a Lumine Soluções, que deterá 0,01% do negócio, já que a empresa tem muito mais experiência nisso e poderá cuidar da parte de contato com lojistas, administração e planejar um mix de lojas. Sem essa parceria, demoraríamos em ter o conhecimento do setor, além do que achamos mais seguro fazer isso com alguém já experiente neste setor.

EXAME.com – Como funcionará a sociedade?

Borges – Nós entraremos com os terrenos e cuidaremos das aprovações e licenciamentos, enquanto que a Lumine entrará com o serviço de desenvolvimento e inteligência de mercado. O sócio também terá 4% do valor dos projetos que fizermos juntos na área de shopping. Também estamos diversificando na área de construção. Este ano, voltamos a fazer a opção de empreendimentos econômicos de até 500.000 reais, como uma maneira de diminuir nosso risco em apostar apenas em imóveis enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, como fizemos até o ano passado.
EXAME.com - Quanto foi investido em cada um dos novos negócios?

Borges – Não precisamos desembolsar mais recursos para compras de terrenos, já que estamos criando as empresas a partir de terrenos que tínhamos em estoque, como ativos ocultos, sem termos feitos previsão de unidades residenciais atreladas a eles. Para a divisão de shopping, vamos disponibilizar 290 mil metros quadrados de área bruta, com 22 áreas. Na parte de loteamentos, teremos oito áreas totalizando dois milhões de metros quadrados.

EXAME.com - Como a ideia de foi desenvolvida dentro da Rodobens?

Borges – A empresa passou por uma grande reestruturação no ano passado e uma das oportunidades que nos foi levantada foi a de diversificar o aproveitamento dos nossos terrenos em estoque. Porém amadurecemos a ideia mesmo nos seis primeiros meses deste ano, já planejando como e de que maneira iríamos colocar as novas divisões em prática.

EXAME.com - Quanto as novas empresas podem atrapalhar ou ajudar nos resultados da Rodobens?

Borges - Como as empresas não demandam caixa nem nada, nesse momento investir nessas duas novas áreas só vai acelerar os ganhos que traremos para a empresa e os acionistas. Se tivéssemos de investir em terrenos e concentrar uma energia adicional nos projetos seria outra coisa. Não é esse o caso. Já temos terrenos e experiência, vamos é potencializar terrenos que já estavam em nossos balanços. Nosso desafio será mostrar aos acionistas que se trata de um projeto em que só temos a ganhar em longo prazo, com margens maiores.

EXAME.com – Como as empresas funcionarão dentro da Rodobens?

Borges – A parte de loteamento será toda coordenada dentro da Rodobens, já que temos experiência e pessoas especializadas no assunto dentro da empresa. Já a Rodobens Malls será praticamente toda operada pela nossa sócia nessa divisão. A administração do negócio, que inclui financeiro, recursos humanos, jurídico e outras áreas, será tocada por uma diretoria da Rodobens que cuida de todos os negócios do grupo. A Urbanismo terá o mesmo conselho da RNI. A Malls terá um conselho próprio de investimentos.

EXAME.com - A nova incorporadora competirá de igual com a Alphaville, da Gafisa, e Urbamais, da MRV? Quais os diferenciais competitivos?

Borges – Há anos nós trabalhamos com loteamento urbanístico em grande escala, para grandes áreas. Temos bastante experiência no ramo. A Alphaville também está no setor há bastante tempo, mas seu foco é diferente, voltado mais para público de alta renda. Nosso foco será trabalhar com média renda a partir de lotes entre 250 a 300 metros quadrados na região do Centro-Oeste, e estados de São Paulo, Minas, Paraná e Santa Catarina. Queremos cidades acima de 150 mil habitantes e nosso intuito é analisar o que cada cidade tem para resolver e o que podemos oferecer.

EXAME.com – Você consegue mensurar alguns resultados da reestruturação?

Borges – Fizemos uma série de melhorias neste período com o intuito de melhorar nossas margens. Tiramos da carteira 3.000 clientes sem condições de quitar os imóveis comprados de nós e repassamos esses bens a outros clientes e estabelecemos novas políticas de crédito para nos arriscarmos menos nesse sentido.

Na parte de vendas, fizemos um reajuste dos orçamentos das obras com ajuda de uma auditoria externa e enxugamos 200 posições de nosso quadro de funcionários (hoje a empresa conta com 200 empregados diretos) depois de redesenhar e melhorar processos da nossa operação. Como resultado, saímos de um prejuízo de 17 milhões de reais, no primeiro trimestre de 2011, para um lucro de 5,5 milhões de janeiro a março deste ano.

O dono está de olho

segunda-feira, maio 21st, 2012

Na incorporadora Helbor, de Mogi das Cruzes, fundador ainda rubrica contrato
Estadão.com.br

Aos 76 anos, Henrique Borenstein não costuma dispensar uma boa conversa. Orgulha-se de contar as histórias de como seu pai, um imigrante russo, chegou sozinho ao Brasil em 1917 para se instalar na casa de conhecidos em Jacareí (SP) e, por um cochilo no trem, acabou na cidade de Mogi das Cruzes. Ali se casou, teve filhos, fez fortuna, virou nome de bairro e de rua. Mas na última quarta-feira à noite o que menos Borenstein queria era contar causos. Gentilmente, mandou a reportagem do Estado embora porque precisava trabalhar.

No canto da sala de 17 metros quadrados, com uma mesa de madeira, três cadeiras de couro vermelhas, e sem computador, estavam três pilhas de contratos de clientes para serem assinados - eram 700 no total. Caneta Bic numa mão e uma dedeira de borracha na outra, para virar as páginas sem escorregar, o presidente da Helbor, incorporadora que no ano passado faturou R$ 1,2 bilhão, varou a madrugada rubricando contratos.

Não, ele não precisava fazer isso. Mas não aguenta ver aquela papelada parada no escritório. Com esse jeitão mão na massa, Borenstein fez da empresa sediada na cidade da região metropolitana de São Paulo uma das mais admiradas do mercado imobiliário - e financeiro. Ela não tem o porte de uma PDG, a maior do setor, com receita líquida de R$ 6,8 bilhões em 2011. Nem uma marca forte como a da Cyrela, do empresário Elie Horn. Tampouco está presente em 111 cidades do País como a mineira MRV. Mas também não está sofrendo como essas empresas estão.

No ano passado, o mercado imobiliário brasileiro viveu um dos piores anos de sua história. Depois de um período de crescimento acelerado, impulsionado pelas aberturas de capital que encheram o caixa das empresas de dinheiro, o setor começou a enfrentar uma epidemia de obras atrasadas; as margens de lucro despencaram e os investidores, claro, não pouparam os papéis do setor, que tiveram uma desvalorização de quase 40%. “É tudo reflexo de uma expansão descontrolada que afetou gravemente a gestão dessas empresas”, diz o professor João da Rocha Lima, pesquisador do núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP).

Os primeiros meses de 2012 não foram menos complicados. A Gafisa reconheceu um prejuízo de quase R$ 1 bilhão no ano passado - resultado de vendas canceladas, obras que custaram mais que o orçamento e de uma integração mal feita com a construtora Tenda, comprada em 2008. A temporada de balanços do primeiro trimestre, que terminou na semana passada, foi a prova de que a ressaca continua (ler acima). Exceto para algumas poucas empresas como a Helbor que, ao lado das paulistanas Eztec e JHSF, têm mantido as melhores margens do setor.

Com uma rentabilidade recorde (há mais de um ano na faixa dos 25%) e a menor despesa administrativa do mercado imobiliário, a Helbor foi a empresa do setor que mais deu retorno aos acionistas desde a onda de ofertas iniciais de ações (IPO, em inglês) que levou 12 incorporadoras e construtoras para a bolsa em 2007. Foi a última a abrir capital e fez o pior IPO daquele ano, com uma captação de R$ 251 milhões. Hoje, no entanto, com um valor de mercado de R$ 1,6 bilhão, vale mais que a Gafisa, embora tenha metade do tamanho da concorrente.

Como ela consegue? No mercado, dizem que é coisa de banqueiro. Henrique Borenstein foi sócio do Banco de Crédito Nacional, o BCN, por 31 anos, até a instituição ser comprada pelo Bradesco em 1997. Formado em Economia, na Universidade Mackenzie, ele começou administrando os imóveis e a concessionária de veículos do pai, em Mogi das Cruzes - na época, uma das maiores da GM no País. Quando Hélio Borenstein morreu em 1964, Henrique passou a negociar diretamente com os bancos. De tanto levar clientes para financiar a compra de caminhões e tratores ao BCN, ganhou uma sala no banco de Pedro Conde e acabou se tornando sócio dele.

Cabeça de banqueiro

O mercado imobiliário sempre foi um investimento secundário. A própria Helbor foi criada em 1977 para desenvolver imóveis que pudessem ser alugados, como fonte de renda para a família, e não comercializados. Ela só se tornou o principal negócio para os Borenstein quando o BCN foi vendido. Em vez de embolsar uma bolada, o banqueiro preferiu trocar sua participação de 15% no banco da família Conde por ações do Bradesco e continuar trabalhando. Hoje, Borenstein é um dos maiores acionistas individuais do banco fundado por Amador Aguiar.

A experiência como banqueiro ditou as regras quando assumiu a Helbor para torná-la uma incorporadora de verdade. “Não entendo nada de construção”, diz. “Entendo de ganhar dinheiro.”

Isso explica por que a Helbor é a única “incorporadora pura” entre as empresas de capital aberto. Ao contrário das concorrentes, que além de incorporar, constroem seus empreendimentos, a empresa de Borenstein terceiriza todas as suas obras.

As grandes, como Cyrela e PDG, tentaram trabalhar com construtoras parceiras para poder alcançar outras cidades do País, mas a experiência se mostrou desastrosa. Sem fôlego para tocar as obras, os empreiteiros regionais atrasaram a entrega das chaves e tiveram de gastar mais do que haviam previsto. A Helbor tem 18 parceiros, em 31 cidades, e registrou recentemente apenas um caso mal sucedido, que lhe custou um prejuízo de R$ 10 milhões no ano passado. “Nesse mercado, tudo tem conserto, menos uma parceria mal feita”, diz Borenstein.

Por isso, na Helbor, o negócio com as construtoras é muito bem costurado. Todos os contratos são feitos por preço fechado. Assim, quem assume o risco de um eventual aumento de custo é o próprio empreiteiro. Ele também se torna sócio do empreendimento, com a previsão de ganhar um bônus de 10% a 20% sobre o lucro. E o detalhe que faz a diferença: 12 das 18 construtoras que trabalham exclusivamente para a Helbor são de empresários que foram clientes de Borenstein no BCN.

Como os parceiros são escolhidos a dedo, a expansão da Helbor não tinha como ser agressiva. E não foi. Basta olhar para a sede da empresa em Mogi. É a mesma desde a década de 70: o prédio que ocupa um quarteirão no centro da cidade foi a casa onde Borenstein viveu com a mulher por mais de dez anos. O que hoje é a sala de reuniões já foi o quarto do casal.

Em casa

O clima familiar vai além das instalações. O diretor financeiro e de relações com investidores, Roberval Toffoli, é casado com uma das filhas de Henrique Borenstein. O filho mais novo, Henry, de 36 anos, responde pela vice presidência executiva. Apesar da idade e do cargo que ocupa, é conhecido em toda a empresa por “boy”, apelido de infância. É ele quem negocia terrenos, cuida do dia a dia da operação e atende os investidores. “O ‘boy’ já faz tudo mas a chave do cofre continua comigo”, diz o patriarca.

Ele não está usando uma figura da linguagem. Borenstein de fato assina todos os cheques e controla rigorosamente os custos. Até o número de grampos usados para fechar um envelope é supervisionado pelo dono. “É um grampo no meio e quem usar mais que isso é repreendido”, lembra um ex-executivo. Não é à toa que a empresa mantém uma das despesas administrativas mais baixas do setor - no ano passado foi de 3,9% da receita líquida, enquanto a média das outras empresas foi de 8,1%.

Até pouco tempo, todo esse controle familiar era abominado pelo mercado financeiro. Mas depois que as grandes construtoras (especialmente as que não têm dono, como Gafisa e PDG) começaram a dar problemas, analistas e investidores mudaram de ideia. “Aprendemos duas coisas com o setor nos últimos anos: ele não é escalável e a presença dos donos pode, sim, ser positiva”, diz Guilherme Rocha, analista de mercado imobiliário do Credit Suisse.

A situação complica quando a operação atinge um tamanho que os olhos da família já não conseguem alcançar. Esse não parece ser o caso da Helbor - ao menos por enquanto. Com 63 canteiros de obra em andamento, 250 funcionários e 19,3 mil clientes, o pai e o ‘boy’ ainda conseguem tempo para assinar contratos e cheques, sem perder de vista o grampeador.