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Empresa espera mais vendas de imóveis residenciais

quarta-feira, outubro 31st, 2012

Agência Estado

O quarto trimestre deve apresentar uma velocidade de vendas maior no setor imobiliário residencial, de acordo com estimativas de José Roberto Federighi, diretor da imobiliária Brasil Brokers em São Paulo. Apesar de o período ser tradicionalmente mais forte, deve haver um incentivo extra em razão do grande volume de lançamentos de projetos que foram postergados de meses anteriores para o fim do ano. “Quanto mais lançamentos, mais vendas”, disse nesta terça-feira, em entrevista para a Agência Estado durante o Congresso Cityscape Latin America, que reúne empresários, investidores e especialistas do setor.

Federighi lembrou que muitas incorporadoras passaram por processos de reorganização interna ao longo do ano, reduzindo ou simplificando o tamanho de suas operações. Além disso, houve mais dificuldade das empresas na obtenção de licenças para novos projetos junto ao poder público. Esses fatores fizeram com que alguns empreendimentos fossem adiados.

Apesar de ainda haver uma demanda forte por parte dos consumidores, Federighi pondera que há cidades e bairros com excesso de oferta. Dessa forma, a velocidade de vendas dependerá da adequação dos projetos ao público consumidor e às características da região. “Passou a fase da euforia”, em que se vendia todas as unidades de um empreendimento em pouquíssimo tempo, disse o executivo. “Os projetos voltados para o usuário final (morador) estão na velocidade histórica”, completou, referindo-se a vendas de 30% a 35% das unidades no momento dos lançamentos.

O executivo também observou que, com o ciclo de redução das taxas de juros, muitos investidores voltaram a procurar o mercado imobiliário, já que a remuneração de outros investimentos ficou menos atrativa. “Temos visto no segundo semestre uma retomada do investidor e do poupador do mercado imobiliário. Muitos projetos foram vendidos rapidamente, em velocidade acima do normal”, disse.

Para 2013, o diretor da Brasil Brokers acredita que há espaço para uma recuperação no volume de lançamentos em relação a 2012, principalmente na região metropolitana de São Paulo, onde há mais terrenos disponíveis e menor dificuldade para aprovação de novos projetos. “Acredito em recuperação, mas é difícil saber em qual patamar”, disse.

Incorporadoras abertas reduzem lançamentos no terceiro trimestre

quarta-feira, outubro 17th, 2012

Valor Econômico - 17/10/2012

Freire, da Brasil Brokers, diz que queda de lançamentos foi próxima a 30%

As três maiores incorporadoras de capital aberto - PDG Realty, Cyrela Brazil Realty e MRV Engenharia - ainda não divulgaram suas prévias operacionais do terceiro trimestre, mas o mercado já trabalha com um cenário de redução de lançamentos na comparação tanto com o mesmo período do ano passado como com o segundo trimestre de 2012. Assim, a concentração de lançamentos no quarto trimestre deve ser ainda maior do que se esperava, e é provável que algumas empresas não cumpra as respectivas metas para o ano. Parte dos números apresentados por concorrentes menores apontam aumento dos lançamentos, mas não seriam suficientes para reverter um cenário mais geral.

No terceiro trimestre, os lançamentos imobiliários totais da Brasil Brokers, que divide com a Lopes o posto de maior imobiliária do país, tiveram queda acima de 20% ante o mesmo intervalo de 2011 e de mais de 5% se comparados aos do segundo trimestre. A queda foi puxada, principalmente, pela redução do que foi lançado pelas incorporadoras de capital aberto, conforme o diretor-presidente da Brasil Brokers, Sergio Freire. Na comparação com o terceiro trimestre do ano passado, o recuo desse grupo de empresas foi em patamar próximo a 30%.

Das incorporadoras que já divulgaram prévias operacionais, EZTec, Tecnisa, Even e Direcional Engenharia lançaram mais no terceiro trimestre do que no mesmo período de 2011. Os lançamentos da Gafisa e da Brookfield Incorporações encolheram na mesma base de comparação. No caso da Rodobens Negócios Imobiliários, os lançamentos totais aumentaram, mas houve queda se considerada somente a parcela da companhia.

Conforme fontes, a principal razão para a postergação dos projetos do terceiro para o quarto trimestre foi o atraso na liberação de licenças pela Prefeitura de São Paulo, em decorrência de fatores como o período eleitoral. Em nota, a Prefeitura informou que o ritmo de análise “segue normal” e que “até o fim de setembro, a média de processos analisados em 2012 está semelhante a dos anos anteriores”.

Além da obtenção de licenças, o lançamento de projetos depende da rentabilidade, caixa, estoques e demanda. “A prioridade passou a ser margem. Incorporadoras preferem segurar a oferta para não abrir mão de margem”, diz um analista. Após um semestre em que a venda de estoques foi prioridade em relação aos lançamentos, há quem avalie que, no terceiro trimestre, a mescla tenha sido maior.

As prévias divulgadas até agora apontam que as incorporadoras que elevaram lançamentos registraram também crescimento de vendas do trimestre na comparação com o mesmo período do ano passado, caso de EZTec, Direcional, Even e Tecnisa. As vendas da Rodobens também aumentaram.

Desde o início do ano, os estoques de imóveis vem se reduzindo. Nas estimativas do analista do setor imobiliário da CGD Securities, Flávio Conde, os estoques totais (o que foi lançado e não vendido) das empresas de capital aberto estão, atualmente, entre 12 e 13 meses de vendas, abaixo da parcela de 14 a 15 meses do começo de 2012. Conde estima patamar de oito meses em 2010, quando o mercado imobiliário esteve mais aquecido.

Venda de imóveis novos cresce 65,3% em julho

sexta-feira, setembro 14th, 2012

A alta no mês, de acordo com o Secovi-SP, foi puxada pelo bom desempenho dos municípios do entorno da cidade de São Paulo
Luiz Guilherme Gerbelli, de O Estado de S. Paulo

As vendas de imóveis residenciais novos cresceram 65,3% na região metropolitana de São Paulo no mês de julho. Segundo o Secovi-SP, foram comercializadas 5.731 unidades ante 3.468 em junho. O aumento foi puxado pelo desempenho dos municípios da região metropolitana.

Descontando as unidades comercializadas na capital, os outros 38 municípios tiveram um crescimento nas vendas de 149,2% (4.042 unidades em julho ante 1.622 em junho). Já a cidade de São Paulo teve queda de 8,5% no período (1.689 ante 1.846).

Os lançamentos em julho somaram 4.383 imóveis em toda a região metropolitana, sendo 1.737 unidades no município de São Paulo – as outras 38 cidades responderam por 60% do total. Em junho, o total de lançamentos foi de 2.486 unidades. “Julho foi excepcional em termos de lançamento nas cidades do entorno de São Paulo”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Os destaques, segundo a entidade, foram os municípios de Barueri, Santo André e Diadema. O que colaborou para o fraco desempenho da cidade de São Paulo foi a baixa quantidade de projetos residenciais aprovados. Em junho – último dado disponível – foram 41.259 unidades. No pico histórico, em setembro de 2011, foram 54.525 aprovações.

“Não se pode afirmar que a perda de espaço do município de São Paulo é uma tendência. Nós estamos com um número de projetos residenciais aprovados em queda na cidade”, diz Petrucci. “Mas temos pelo menos 25 cidades na região metropolitana que são bastantes significativas para o mercado imobiliário.”

O destaque nas vendas em julho continuou sendo o imóvel de dois dormitórios. Dos 5.731 imóveis comercializados, 72,66% (4.164) foram desse segmento. A média costuma ser de 40%, segundo o Secovi-SP.

Nas cidades fora de São Paulo, o porcentual de venda de imóveis com dois dormitórios foi de 84,07% e, na capital, ficou em 45,35% do total. “Houve um aumento de preço dos imóveis nos últimos anos. E, agora, o mercado imobiliário tem procurado um produto que caiba no bolso consumidor,” afirma Petrucci.

Queda

No acumulado do ano, as vendas de imóveis residenciais caíram 8,2%. Somam 26.365 unidades, ante 28.732 comercializadas no mesmo período do ano passado. No município de São Paulo, a queda verificada é de 5,1% – foram comercializadas 13.670 imóveis. Em valor, as vendas acumulam R$ 6,9 bilhões entre janeiro e julho, abaixo dos R$ 7,6 bilhões que foram registrados nos sete primeiros meses do ano passado.

Os lançamentos foram os mais afetados com a retração do mercado na região metropolitana de São Paulo. A queda acumulada no ano está em 36,8%. Entre janeiro e julho, somam 19.339 unidades, bem abaixo das 30.596 registradas no período em 2011.

“Apesar do ritmo dos lançamentos não estar sendo feito na necessidade das incorporadoras e até no que as cidades exigiriam, o mercado continua vendendo bem”, afirma o economista-chefe do Secovi. “Os produtos ofertados ainda estão aderentes à demanda.”

O indicador VSO (Venda sobre Oferta) ficou em 61,2% em 12 meses na cidade de São Paulo. Na região metropolitana, o índice foi de 61,5%.

Até o fim do ano, a expectativa do sindicato é que haja uma retomada do setor. O segundo semestre costuma responder por 60% a 65% das vendas e lançamentos do ano. “Historicamente, o segundo semestre é melhor, e o mês de julho já confirmou essa tendência,” diz Petrucci. “Parece que, em mais um ano, o segundo semestre será bastante significativo e vai dar mais um ânimo para o setor”, afirma.

Tudo à disposição, sem nenhum acidente

segunda-feira, agosto 20th, 2012

Radar Imobiliário
Claudio Marques

Às vezes, contar todos os itens de lazer em um condomínio-clube não parece uma tarefa fácil, tamanho é o número de opções à disposição dos moradores. Planejar e gerenciar todos esse espaços é ainda mais desafiador tanto para incorporadoras quanto para síndicos e administradoras, porque o descuido pode acabar em acidentes e prejuízos.

Pela complexidade dos conjuntos, o zelo começa ainda na fase de projetos, na medida em que a planta deve prever o fluxo de circulação de pessoas dentro do empreendimento. Esses grandes condomínios, de perfil familiar, têm espaços dedicados a crianças muito pequenas, pré-adolescentes, adolescentes, adultos e até idosos – e o uso inadequado de aparelhos pode ser um importante fator de risco.

“Dependendo muito do tamanho do terreno, consegue-se deixar todos os itens de lazer separados: os de crianças para um lado; os de adulto para outro. Mas nem sempre isso é possível”, diz o diretor de incorporação da Brookfield, André Lucarelli. A empresa prepara atualmente o lançamento de um residencial no centro da capital paulista com 33 opções de lazer divididas em quatro grandes setores.

As companhias do segmento imobiliário também investem em materiais adequados para cada empreendimento. “Na piscina, usamos granito com acabamento antiderrapante. E, quando há decks, utilizamos madeiras frisadas para evitar que os espaços sejam escorregadios. Também trabalhamos sempre com um gradil e com um portão de acesso”, conta a gerente de produtos da incorporadora Even, Geovana Berta.

Os cuidados estendem-se à escolha do mobiliário para os espaços disponíveis. A Tecnisa tem uma equipe multidisciplinar para isso, avaliando a forma mais eficiente de aproveitar as dependências sem abrir mão da segurança. “Até para colocar uma mesa de ping-pong, é preciso pensar para que a pessoa não bata as costas na parede ao se movimentar para pegar a bola”, explica a gerente de projetos da empresa. Patrícia Valadares. Aspectos complementares como a iluminação são igualmente importantes, pois algumas instalações têm utilização mais intensa à noite.

O desenvolvimento dos espaços, segundo ela, também deve ser baseado na consulta a fornecedores de equipamentos para a compra dos produtos adequados – mais tarde, na entrega do empreendimento, os incorporadores passam aos proprietários um manual de utilização.

No momento da ocupação, é importante que as regras de uso e a restrições fiquem expressas, na opinião da gerente geral de condomínios do Grupo Itambé, Vania Dal Maso. Segundo ela, os condomínios devem determinar, na formulação do regulamento interno, o público adequado para cada equipamento e os horários permitidos. Ao lado de cada espaço de lazer, seria recomendado também que as normas ficassem sinalizadas claramente para todos os moradores.

De olho. Como tentativa de prevenção, o diretor de locação da Associação das Administradora de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), Eduardo Zangari, indica a instalação de câmeras para os monitoramento das áreas de lazer, coibindo o mau uso.

Outra forma possível de fugir dos problemas baseia-se na contratação de uma empresa especializada para monitorar a prática de atividades nos conjuntos – especialmente nas quadras e academias. “Mas o condomínio não deve tomar conta do filho dos outros”, pondera Zagari.

As vistorias periódicas e os trabalhos de manutenção, por outro lado, fazem a diferença, segundo o gerente da administradora Auxiliadora Predial em São Paulo. Júlio Herold. “Algumas empresas de equipamentos dão garantias e ainda fazem a manutenção a cada seis meses’, diz.

Pechincha imobiliária

sexta-feira, maio 11th, 2012

Isto é Dinheiro - online
Outlet de imóveis comercializa estoque de grandes incorporadoras com descontos de até 30%

Por Geovana Pagel

Imóveis novos prontos ou semiprontos, com valores de R$ 300 mil a R$ 4 milhões, com descontos que variam de 5% a 30%. É o que promete a RealtON, outlet de imóveis que mantém parceria com as maiores incorporadoras do Brasil - como Tecnisa e Queiroz Galvão - e criou um site para divulgar e comercializar as ofertas.

O empresário Rogério Santos, que acumula mais de 25 anos de experiência no segmento de imóveis, diz que a ideia de criar uma ponta de estoque de imóveis surgiu após ter acompanhado todos os movimentos marcantes do mercado imobiliário, principalmente entre 2006 e 2007, quando mais de 20 companhias abriram capital e se viram forçadas a aumentar significativamente o número de lançamentos e, posteriormente, de estoque.

“Estima-se que hoje as companhias abertas acumulem um estoque superior a R$ 35 bilhões”, afirma Santos, que divide a sociedade da empresa com Marcelo Lima, um dos controladores do fundo do Private Equity Artesia. “A necessidade de caixa que surgiu após todos os lançamentos incentivou as empresas a tornar seus estoques mais líquidos, daí o surgimento da RealtON”, avalia.

A empresa não revela os valores investidos, mas Santos garante que ela começou bem. Em apenas dois meses de operação, o site registrou aproximadamente 960 mil acessos e mais de 62 mil pessoas foram cadastradas.

A dentista Ana Carolina Garcia Machado, 38 anos, é uma dessas clientes e acaba de encontrar o imóvel que procurava há cerca de um ano, com um desconto de R$ 77 mil. “Eu já conhecia o empreendimento, mas não consegui comprar na época do lançamento. O desconto oferecido foi tentador”, afirma. O imóvel de alto padrão no bairro do Brooklin custava R$ 876 mil e foi comprado por R$ 799 mil.

A apresentação dos produtos é via internet, mas uma equipe de hosts da RealtON também recebe clientes no escritório. Como é uma outlet, existem poucas unidades de cada empreendimento e há casos em que o imóvel “desaparece” da carteira em menos de duas horas. Alguns apartamentos são vendidos antes mesmo de serem anunciados no site.

Expansão

Apesar de ainda dar os primeiros passos em São Paulo, a RealtON pretende atuar em Estados como Rio de Janeiro, Goiás, Amazonas, Bahia e Paraná e também no Exterior. Estados Unidos e Rússia estão entre os mercados-alvo da companhia. No entanto, segundo Santos, a empresa só deve operar em outros países após a maturação do conceito no Brasil.

AÇÕES POR ATRASO DE OBRAS PESAM NAS CONSTRUTORAS

quarta-feira, abril 25th, 2012

NOVAS ENTREGAS PODEM ELEVAR TOTAL DE PROCESSOS
Por Fernando Torres e Chiara Quintão | De São Paulo
Valor Econômico

Além de estourarem os orçamentos e apresentarem margens em queda, as incorporadoras imobiliárias se deparam com outro problema que ainda não se refletiu em seus balanços: entre 2010 e 2011, mais que dobrou o valor das ações judiciais cíveis contra elas. Boa parte dos processos é relacionada à cobrança de multas por atraso na entrega das obras

Os atrasos em obras imobiliárias se concentram em lançamentos realizados em 2007 e 2008, que terminarão de ser entregues em mais seis ou sete meses, segundo Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação. De acordo com ele, a demora na conclusão de alguns empreendimentos ocorreu por “acréscimo pontual de demanda para o qual o setor não estava preparado do ponto de vista de infraestrutura” e não se repetirá. Mas ainda que Bernardes esteja certo, e os atrasos não voltem a ocorrer nas safras lançadas mais recentemente, a existência de um grande volume de entregas previstas para 2011 pode resultar em mais processos judiciais contra as incorporadoras nos próximos meses.

As empresas do setor foram procuradas para informar quais são suas políticas contábeis em casos de disputas envolvendo cobrança por atrasos em obras, nos casos em que existe e não existe multa prevista em contrato.

Entre as cinco empresas com maior volume de contingências cíveis - Gafisa, PDG, Viver, Cyrela e Even -, apenas a PDG se manifestou, por meio de nota. A empresa disse que “todas as multas, quando devidas - estejam em contratos ou não - são provisionadas e pagas. Nesse sentido, com base na opinião dos assessores jurídicos e na negociação da companhia com os clientes, são provisionados os valores prováveis de perda em nosso balanço”. A PDG informou ainda que “sempre negocia com os clientes de forma a atender suas reivindicações quando justas”.

À parte dos processos judiciais, a Gafisa informava no balanço provisão de R$ 51 milhões ao fim de 2011 para multas por atrasos já contabilizados no passivo. Um ano antes, o valor era de R$ 12 milhões.

Segundo Taiki Hirashima, sócio da firma de auditoria e consultoria Hirashima & Associados, caso as multas estejam previstas no contrato, o caso não deve ser tratado como contingência. “Se existe um acordo entre as partes, e está valendo, a empresa tem obrigação de pagar. É um passivo comum.” Caso não exista previsão contratual de multa, o que é vale é o julgamento da empresa sobre a probabilidade de perda e o conceito de “usos e costumes”. “Se a companhia, quando atrasa, paga multa de um certa percentual, pode usar o dado histórico para fazer provisão.”

O especialista acrescenta que a assinatura do Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) entre o Secovi-SP e o Ministério Público Estadual de São Paulo, não obriga as empresas a usar a mesma prática para as vendas antigas. “Pode obrigar moralmente, mas não legalmente.” No fim de setembro, foi firmado esse TAC, que prevê inclusão, no contrato, de informação do prazo estimado de obra e da tolerância para a conclusão, se houver, com o máximo de 180 dias. Na publicidade em que mencionar o prazo, passou a ser necessária a divulgação da tolerância.

Conforme o TAC, em caso de o prazo de tolerância ser ultrapassado, a incorporadora precisará pagar multa de 2%, aplicada de uma só vez, sobre o que tiver sido pago até então pelo consumidor, corrigido pelo mesmo índice de correção do contrato, e outra de 0,5% ao mês nas mesmas condições.

“A base do TAC é haver transparência grande nos contratos”, diz Bernardes, do Secovi-SP. Segundo ele, o TAC ainda não foi homologado pelo conselho de promotores públicos, mas muitas empresas estão começando a incluir, nos contratos, os pontos abordados nele.

A Trisul informou que todos os novos contratos firmados desde a assinatura do TAC respeitam a determinação. A MRV Engenharia, que até o mês passado, não incluía, nos seus contratos, o percentual de multa em caso de atrasos, passou a explicitá-las, a partir de abril, devido ao TAC.

A EZTec já seguia o que está definido no TAC em relação a citar, nos contratos, prazos de entrega e de tolerância, conforme o diretor financeiro e de relações com investidores da empresa, Emílio Fugazza. Segundo ele, como a EZTec não entra no prazo de tolerância, não havia a necessidade de avisar o cliente em caso de atrasos, o que a empresa faria, se ocorresse. “Acho natural nos adequarmos ao que for exigência normativa do MP.”

Segundo a JHSF, nenhum contrato ainda foi assinado após o TAC firmado pelo Secovi-SP. A inclusão dos termos do TAC nos próximos contratos dependerá de negociação cliente a cliente, de acordo com a companhia. A JHSF disse ainda que não tem nenhum atraso em suas obras, e por isso não faz provisões referentes a isso.

O presidente da MRV, Rubens Menin, disse que, no passado, todos os atrasos de obras que ocorreram foram provisionados. Nas situações em que houve atraso além do prazo de tolerância, a MRV tomou a iniciativa de indenizar o cliente. Atualmente, 85% das obras da MRV estão adiantadas, 10%, no prazo, e 5% com atraso dentro da carência. Até dezembro, a MRV quer 100% das obras adiantadas.

A EZTec também nega problemas de atrasos e afirma que as oito obras que vai entregar em 2012 estão com a programação adiantada em dois meses, sem considerar o prazo de tolerância.

Por meio da assessoria, a Trisul se limitou a repetir o que diz no balanço, que as perdas possíveis, no valor de R$ 19 milhões, “referem-se a processos cíveis, trabalhistas e tributários”.

Procuradas pela reportagem, CCDI e Tecnisa disseram que não comentam o assunto. Rodobens e Helbor informaram que os respectivos porta-vozes não estavam disponíveis. Viver, Even, Cyrela e Gafisa também não responderam. A assessoria de imprensa da Rossi informou que não conseguiu contato com o executivo responsável.

Projetos imobiliários buscam identificar gosto local

terça-feira, março 13th, 2012

Da preservação de edificações a apelos à memória coletiva, incorporadoras resgatam histórias regionais em seus empreendimentos

Gustavo Coltri, da Agência Estado

SÃO PAULO - Alguns empreendimentos não destoam dos prédios da vizinhança, mas se confundem com a paisagem, são parte dela. Eles buscam na identificação local seu diferencial no mercado, abarrotado por lançamentos de todas as tipologias e padrões. Algumas vezes, apostam em referências históricas. Em outras, tentam flertar com comunidades que ocupam ou ocuparam região.

De um antigo armazém para estocagem de café na Vila Matias, em Santos, sobraram as paredes de tijolos em formato triangular onde devem ser erguidos os lançamentos Fusion e Trend, da incorporadora PDG. “Os galpões daquela área tinham características bacanas e decidimos mantê-las”, diz o diretor de incorporação da empresa, Eduardo Machado.

De acordo com ele, os projetos devem respeitar as características de cada região. “O mercado imobiliário faz isso com maestria. Não se pode ser invasivo, achando que vai mudar todo o perfil da área.” Os dois projetos não se restringem ao tradicional. Eles tentam seduzir também os novos moradores da cidade, atraídos pela produção do pré-sal no litoral brasileiro.

O Luzes da Mooca, lançado em 2010 pela incorporadora Cyrela Brazil Realty, tem estratégia semelhante ao produto santista. O projeto preservou a chaminé da antiga Companhia União dos Refinadores, que funcionava no terreno onde o empreendimento será instalado - parte do bairro, tomada por indústrias por anos, agora dá lugar a edifícios de perfil familiar.

“Já que a cidade muda o tempo todo, dá para tentar manter algum aspecto”, diz a diretora de marketing da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert. Ela conta que o estande de vendas do empreendimento foi montado próximo à chaminé, aproveitando o apelo da peça, que será rodeada pelas torres do conjunto quando o condomínios ficar pronto, em 2013. “A Mooca é um bairro de pessoas muito apegadas à região. A maioria dos compradores é de lá.”

Proximidade. Segundo o diretor de atendimento da imobiliária Lopes, Cyro Naufel, mais da metade dos consumidores de um lançamento frequenta áreas em um raio de até cinco quilômetros do edifício que pretende comprar. Por isso, ele considera importante respeitar o ambiente onde o potencial cliente está, especialmente quando as características locais são marcantes - caso do Bixiga, com sua origem italiana, e da Liberdade, com sua a tradição oriental.

Algumas edificações das antigas indústrias Matarazzo na região da Barra Funda também foram preservadas no empreendimento Casa das Caldeiras, da incorporadora Helbor. “Isso nos ajudou muito. Trouxemos esse passado e acabamos sensibilizando muita gente, até pessoas que tiveram parentes trabalhadores da indústria”, diz o diretor de vendas da empresa, Marcelo Bonanata. “Se viéssemos com muita modernidade, não teríamos dificuldade de vender, mas o projeto teria perdido”, opina.

A incorporadora Alfa Realty, focada em empreendimentos de nicho, tenta resgatar em seus projetos aspectos da lembrança dos moradores dos bairros onde investe. Na zona oeste, a empresa tem o lançamento London Lapa, apostando em uma arquitetura que faz referência a aspectos da cultura inglesa.

Antes da ocupação italiana, a Lapa recebeu imigrantes britânicos para a operação da antiga estrada de ferro São Paulo Highway, que até hoje corta a região. Na primeira metade do século 20, o bairro recebeu ainda funcionários da empresa de urbanização Companhia City.

“São coisas que ficam na memória coletiva. As pessoas têm lembranças sobre as fábricas, São fragmentos de memória que trazemos para o empreendimento”, diz o sócio fundador da empresa, Eudóxios Anastassiadis.

A Alfa Realty realizou uma série de entrevistas com moradores da região para coletar histórias que inspirassem o conceito do projeto. Vivendo a maior parte de 68 anos na Lapa, o empresário Wilton Ferro foi uma das pessoas ouvidas pela incorporadora: “Até 1958, quando me lembro, os ingleses ainda estavam lá. Havia muitos na parte de manutenção”, conta.

O resultado das conversas locais resultou principalmente em referências visuais no edifício London Lapa. A fachada do prédio é revestida com tijolos a vista, e as janelas, cobertas com toldos, são mais altas, com base a apenas 40 cm do chão.

Gafisa, Cyrela e Lopes vencem Top Imobiliário

sexta-feira, maio 13th, 2011

Entre as incorporadoras, venceu a Cyrela, seguida da Gafisa e da Even

Agênica Estado

SÃO PAULO - Foram conhecidos ontem à noite em São Paulo, em evento no Terraço Daslu, os vencedores do Prêmio Top Imobiliário, promovido em parceria pelo Grupo Estado, a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp) e o Sindicato da Habitação (Secovi-SP). No segmento das construtoras, a vencedora foi a Gafisa, seguida da Even e da Cyrela Brazil Realty. Entre as incorporadoras, venceu a Cyrela, seguida da Gafisa e da Even. E, no segmento de vendas, venceu a Lopes, com a Abyara Brokers em segundo e a Habitcasa em terceiro. O empresário Elie Horn, fundador da Cyrela Brazil Realty, foi eleito a personalidade do ano.

O Top Imobiliário foi criado pelo Grupo Estado em 1993, com o objetivo de reconhecer a importância e acompanhar o desempenho do mercado imobiliário da Grande São Paulo - o maior do País -, e também de focalizar as empresas de destaque no setor. Há mais de mil companhias atuantes nesse mercado. Para identificar as vencedoras, o prêmio utiliza o ranking produzido pela Embraesp desde 1977, com base em pesquisas na região metropolitana de São Paulo.

O prêmio contempla os três principais segmentos em que se dividem as atividades do setor - incorporação, construção e vendas - e seleciona as dez empresas que lideram o ranking da Embraesp. O ranking leva em conta itens como número de lançamentos, total de unidades, metragem construída e volume geral de vendas (VGV). Há ponderações distintas para cada segmento. Para as construtoras, por exemplo, pesa mais o critério de metro quadrado construído. Já para as vendedoras, é o VGV que tem maior expressão na pontuação final.

Há quatro anos, o Top Imobiliário introduziu uma premiação específica para o profissional que mais contribuiu para o desenvolvimento do setor, o de Personalidade do Mercado Imobiliário. Nesse caso, a votação é aberta pela internet e, neste ano, foi encerrada no dia 2 de maio, com a vitória de Elie Horn.

Os vencedores das edições anteriores foram, em 2007, Romeu Chap Chap, dono da construtora que leva seu sobrenome e liderança reconhecida do setor. Em 2008, o premiado foi o engenheiro Ricardo Yazbek, dono da Incorporadora Yazbek e vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção. No ano seguinte, o vencedor foi o engenheiro civil Odair Senra, diretor de Relações Institucionais da Gafisa e vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo. No ano passado, foi a vez do empresário João Rossi Cuppoloni, um dos sócios-fundadores da construtora e incorporadora Rossi.

Gafisa é a construtora mais processada por comprador de imóvel

quarta-feira, março 30th, 2011

Empresas do grupo, no entanto, não reconhecem os números de levantamento que usa dados do TJSP
Julia Wiltgen, de Exame.com

Desde 2008, total de processos contra incorporadoras subiu quase 400%.
São Paulo - O desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro tem sido acompanhado de uma contrapartida desanimadora: o aumento no número de processos contra as incorporadoras. Entre 2008 e 2010, só na cidade de São Paulo, o número de ações judiciais passou de 147 para 727, um aumento de quase 400%. O grupo Gafisa foi o destaque negativo, com três das suas empresas aparecendo no ranking das seis mais processadas, concentrando 66% dos processos registrados no ano passado.

Os dados foram coletados no Tribunal de Justiça de São Paulo e divulgados pelo escritório de advocacia Tapai Advogados. Os processos correm em diferentes instâncias, e ainda são passíveis de recurso. O principal motivo das ações judiciais é o não cumprimento de prazos, seja na entrega da obra ou das chaves. Falta de informação e cláusulas abusivas em contratos completam a lista de queixas. “Há atrasos que superam os dois anos. Em casos extremos, chegam a três anos”, diz Marcelo Tapai, sócio do escritório que fez o levantamento.

quadro3  Fonte: Tapai Advogados

Dos seis nomes da lista, três pertencem ao grupo Gafisa. Além da própria Gafisa, que figura em segundo lugar, a líder Tenda é controlada pela marca desde 2008, e atualmente representa o braço da Gafisa voltado para a classe C. A Fit, por sua vez, foi incorporada pela Tenda também em 2008.
Não é só no levantamento da Tapai Advogados que essas empresas demonstram problemas. O Ministério Público de São Paulo abriu ações contra as quatro primeiras colocadas - Tenda, Gafisa, MRV e Cyrela - por motivos semelhantes aos dos processos registrados no TJ.

A Tenda, particularmente, vem sendo alvo de um bom número de reportagens relatando a insatisfação dos clientes com o descumprimento de prazos. Segundo a Fundação PROCON de São Paulo, a construtora tem sido a mais reclamada entre as empresas de habitação desde 2008, e atendeu a apenas cinco das 69 reclamações fundamentadas feitas contra ela no ano passado.

Os principais motivos relatados pelos reclamantes do PROCON foram o não cumprimento do prazo de entrega e dos termos da oferta no ato da venda. Em razão das queixas, em meados de 2010 a empresa foi solicitada a assinar um termo de compromisso fixando metas de redução de reclamações na entidade, mas se negou a fazê-lo.

Outro lado
Em nota, a Gafisa e a Tenda dizem não reconhecer os números de processos indicados na pesquisa e que os dados não mantêm “qualquer relação com o volume de processos ativos identificados pelo departamento jurídico das companhias.” Além disso, a empresa destaca que “a dinâmica dos processos é constante, ou seja, há um número de processos encerrados mês a mês”.

Já a Cyrela afirma que o número de ações judiciais em andamento na Comarca de São Paulo relativo ao atraso de obra é inexpressivo face ao número de clientes e obras da empresa. Em nota, a empresa afirma ainda que não comenta dados de pesquisa de fontes não oficiais.
Maria Fernanda Menen, diretora executiva jurídica da MRV, diz que a empresa encara a alta nos números com naturalidade, uma vez que o crescimento da empresa tem sido maior que o aumento no número de processos. “Os números são pouco representativos”, diz ela. Menen diz ainda que os empreendimentos da MRV não passam por atraso nas obras, e que a maior parte dos processos diz respeito a problemas na liberação do crédito pelos bancos na hora da entrega das chaves. “Por isso as chaves acabam sendo entregues num momento posterior à expectativa do comprador”, esclarece.

A Ecoesfera afirma, em nota, que os casos de atrasos na entrega dos empreendimentos não diferem dos que têm ocorrido no setor, causados por falta de mão de obra qualificada e excesso de chuvas nos últimos meses. A empresa diz ainda que os contratos foram renegociados com sucesso e os clientes informados do novo cronograma de entrega.

Armadilhas

Segundo Marcelo Tapai, sócio da Tapai Advogados, atrasos na entrega da obra ou das chaves são os principais motivos de tantos processos e reclamações, principalmente porque as incorporadoras costumam se isentar de qualquer responsabilidade no caso de não cumprimento dos prazos. Aos consumidores, por outro lado, não resta a opção de deixar de pagar o financiamento, uma vez que a promessa não foi cumprida, sob risco de perderem o imóvel e terem o nome incluído em cadastros de inadimplentes.

“O problema é que as pessoas se planejam para pagar as prestações à incorporadora e o aluguel simultaneamente durante certo período de tempo. Chegada a data de entrega das chaves, se esta não ocorre, a programação do consumidor acaba caindo por terra. É um negócio muito perverso”, relata o advogado.

Para Tapai, esses contratos contêm cláusulas abusivas, uma vez que são totalmente favoráveis a uma das partes e muito desfavoráveis à outra, prática que vai contra o Código de Defesa do Consumidor. “O Código Civil também protege o consumidor, pois garante a exceção do contrato não cumprido, isto é, enquanto uma das partes não cumprir o contrato, não pode exigir que a outra o cumpra”, explica.

A seguir, conheça algumas das armadilhas e práticas abusivas comuns às construtoras que não cumprem o que prometem, de acordo com Tapai:
A armadilha do “sem juros” e da correção pelo INCC: como os bancos no Brasil não financiam imóveis em construção, quando compra um imóvel na planta, o consumidor deve pagar as parcelas à construtora, e só após a entrega das chaves a dívida é transferida para o banco que tenha aprovado o crédito. No ato da compra, os vendedores alardeiam que o financiamento junto à construtora é isento de juros, mas podem não deixar claro sobre a correção pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

“Alguns vendedores não dão a informação correta. O índice corrige o contrato de financiamento e, de fato, não se configura como juro. Mas o vendedor diz que as parcelas são fixas e que a correção pelo INCC incide apenas sobre as parcelas. Mas, na verdade, o índice incide sobre o valor total do contrato”, explica Marcelo Tapai. Resultado: as parcelas vão crescendo ao longo do tempo de maneira que, se a entrega das chaves atrasa e a dívida não migra para um banco, o planejamento financeiro do consumidor não dá mais conta do pagamento do aluguel e das prestações.
Cláusula dos 180 dias: é uma cláusula contratual utilizada para dar uma “margem de manobra” para a incorporadora poder atrasar a entrega das chaves. No contrato fica estabelecida uma data precisa para a entrega, mas muitas incorporadoras adicionam uma cláusula que estabelece que os prazos estão sujeitos a atrasos de até 180 dias – nada menos que seis meses. “Na verdade, o prazo é ilegal, e essa cláusula vem escondida lá no meio do contrato”, afirma Marcelo Tapai.

O consumidor, por outro lado, não pode suspender o pagamento das prestações, mesmo que não tenha mais como bancá-las. Em tese, isso deveria ser possível, mas na prática, o comprador pode perder o imóvel ou ter o nome incluído em um cadastro de inadimplentes. “A maioria dos contratos prevê que, para inadimplência superior a 90 dias, o contrato está desfeito. A construtora devolve uma parcela irrisória do que o consumidor pagou, retoma o imóvel e o vende, posteriormente, a outra pessoa. Há um completo desequilíbrio no contrato”, detalha o advogado.

Ameaça de parar a obra: segundo Marcelo Tapai, algumas construtoras ameaçam os consumidores caso eles desejem entrar na Justiça. A principal alegação é de que se a construtora for alvo de muitas ações judiciais, a obra corre o risco de parar de vez, já que a saúde financeira da empresa ficará comprometida. De acordo com o advogado, porém, essa alegação não tem fundamento, pois a construção do imóvel se destaca do patrimônio da construtora.

A “parcela de entrega das chaves”: os contratos estabelecidos com construtoras muitas vezes estabelecem uma “parcela de entrega das chaves”, que condiciona o início do pagamento de parcelas de valor um pouco maior que as prestações iniciais a uma data que, supostamente, seria a de entrega das chaves. O problema é que se a entrega não ocorre, mesmo assim o consumidor precisa começar a pagar as prestações mais altas, pois elas estavam atreladas à data, não à entrega das chaves realmente.
Para adiar o início da nova cobrança, a construtora propõe ao consumidor assinar um aditivo contratual que, na prática, legaliza o atraso na entrega. Caso o consumidor se recuse a assinar e a pagar, contudo, pode ser considerado inadimplente.
Cuidados
Após assinar um contrato com a construtora, o consumidor lesado não terá saída senão procurar órgãos de defesa do consumidor ou mesmo a Justiça. Mas antes de fechar negócio, o consumidor tem que ficar bastante atento e tomar certos cuidados:
- Leia atentamente o contrato. Caso não compreenda, leve-o para alguém de confiança, ou mesmo para um advogado imparcial, que não seja ligado à construtora.
- Jamais acredite em promessas verbais, faça com que toda promessa seja feita por escrito.
- Guarde folhetos e propagandas, principalmente os que prometem prazos, pois esses documentos integram o contrato.
- Tenha em mente que financiamentos junto à construtora são isentos de juros, mas que a correção pelo INCC incide sobre o valor total do contrato, e não apenas sobre a parcela.
- Faça o seu planejamento financeiro e habitacional prevendo um possível atraso na entrega das chaves, para não ficar sem ter para onde ir ou se tornar inadimplente por incapacidade financeira.
- Em caso de atrasos, procure a Justiça. Não assine aditivos contratuais, pois eles são sempre favoráveis à incorporadora.

Saiu na imprensa: Vai comprar imóvel? Aproveite e almoce

segunda-feira, setembro 27th, 2010

Só cafezinho não basta: construtoras já oferecem coquetéis, festival de risotos e pizzas, churrasco e até feijoada para atrair clientes a estandes. Mas, para desfrutar disso tudo, em alguns locais é preciso convite

26 de setembro de 2010 | 0h 00
Irene Ruberti - O Estado de S.Paulo

Plantas de apartamentos, maquetes e tabelas de preços deixaram de ser acompanhadas apenas pelo tradicional cafezinho nos estandes de vendas de imóveis. Agora, quem vai conhecer um novo empreendimento é recebido com comes e bebes cada vez mais variados. As incorporadoras oferecem chocolates, sorvetes, promovem brunches e festivais gastronômicos, com risotos ou pizzas. Não faltam nem feijoada e churrasco nos menus.

 

Os apartamentos decorados deixaram de ser as únicas atrações. O sonho da casa própria agora é embalado por um clima de festa, em espaços amplos, com mesas e sofás. Quem foi no último fim de semana conhecer o residencial Casa das Caldeiras, na Barra Funda, zona oeste de São Paulo, encontrou uma farta mesa de sanduíches, doces da Cristallo, cascata de chocolate para acompanhar frutas, além de refrigerantes e chá gelado.

Enquanto o marido conversava com um corretor, Carla Rabinovich brincava com o filho Felipe, de 1 ano e 10 meses, no espaço infantil, equipado com vários brinquedos, onde um monitor fazia esculturas com bolas de bexiga. “É a primeira vez que venho e não sabia que tinha toda essa estrutura. Achei interessante.”

“O evento é pano de fundo, a intenção é tornar o ambiente mais agradável. Ao se sentir mais confortável, o comprador fica disposto a ver o empreendimento com mais atenção”, afirma João Mendes Silveira de Almeida, diretor comercial da Setin, responsável pela obra. No começo do mês, o festival do risoto no empreendimento atraiu 400 visitas no fim de semana. “Considerando que cada visita estava acompanhada de pelo menos mais uma pessoa, é um retorno interessante”, diz o diretor.

Segundo ele, os festivais gastronômicos promovidos pela empresa se intensificaram desde o ano passado. No caso do Casa das Caldeiras, já foram vendidas todas as 535 salas comerciais e a empresa se prepara para lançar os 384 apartamentos residenciais. A Setin planeja fazer degustações em outros dois empreendimentos, que serão lançados em breve, nas cidades de Diadema, no ABC paulista, e em Campinas, no interior.

Eventos. No Rio, o chef Olivier Anquier foi a estrela do lançamento de um residencial da Gafisa na Barra da Tijuca, zona oeste. Além de fazer uma salada e um sanduíche, ele distribuiu um livro com dicas e receitas. “Eventos como esses geram uma curiosidade no público”, afirma o diretor de marketing e vendas da empresa, Luiz Carlos Siciliano . “Estamos sempre procurando fórmulas novas para que as promoções não se tornem repetitivas.”

Em São Paulo, a Yuny fez um coquetel com finger food (canapés quentes e frios), pratos quentes, espumante, uísque Johnnie Walker Black Label, além de sucos especiais, como tangerina com pimenta rosa. Tudo isso para reunir cerca de 200 pessoas e lançar o empreendimento Marquise Ibirapuera, com imóveis a partir de R$ 5 milhões. “Os eventos são diferenciados e moldados de acordo com o perfil de cada público”, explica o diretor de incorporação da empresa, Fábio Romano. A empresa já fez festivais de pizza e de massas, petiscos de boteco e até churrasco.

Para a apresentação do apartamento decorado de um empreendimento na Chácara Santo Antônio, na zona sul, a Gafisa levou uma mestre cervejeira, que explicava que tipo de bebida mais se adequava às comidinhas que estavam sendo servidas. Também houve degustação de cervejas gourmets artesanais.

Decisão. Romano, da construtora Yuny, diz que as empresas sabem que os clientes não vão decidir pela compra do imóvel apenas por conta do evento. “É um fator motivador, para que o pessoal de vendas traga um maior número de clientes para o estande”, afirma.

Nick Dagan, diretor de incorporação da Esser, concorda que as promoções não são fatores decisivos para o cliente fechar negócio. “Mas se durante a degustação o cliente tiver acesso a um empreendimento que se encaixa na sua busca, conseguimos alcançar o resultado esperado”, diz.

Tanta fartura pode acabar levando para os estandes visitantes que só estão interessados em comer de graça. “Isso é um risco. O que fazemos é sempre colocar nos convites que é indispensável apresentar o folheto, válido apenas para uma família e que é obrigatório ser atendido por um corretor”, diz Rubens Júnior, diretor da regional São Paulo da construtora Rossi.