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Construção estima crescer até 4% em 2013

quinta-feira, dezembro 27th, 2012

Estima-se que no ano que vem haverá uma recuperação da taxa de investimento, que deverá ficar em 19% do PIB Fonte: ZAP Imóveis

O Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil brasileira crescerá cerca de 4% em 2012 e voltará a crescer, entre 3,5% e 4%, em 2013. Estas foram as projeções confirmadas pelo presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Sergio Watanabe.

Em 2013, poderá haver uma recuperação da taxa de investimento, que deverá ficar em 19% do PIB. Conjugado a isto, o SindusCon-SP estima que o PIB brasileiro evoluirá na mesma medida que o produto interno bruto da construção: entre 3,5% e 4%.

Para 2012, o SindusCon-SP e a FGV previam crescimento bem acima do PIB do País, com base no ritmo de obras tanto do programa Minha Casa, Minha Vida quanto de infraestrutura. No entanto, o desempenho setorial foi um pouco afetado por dificuldades, entre elas: redução dos investimentos das empresas, queda dos investimentos do setor público para a infraestrutura e baixo ritmo de contratação de moradias para a faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida e morosidade na concessão de licenciamentos imobiliários, que afetou negativamente o início de obras.

No entanto, as construtoras continuaram contratando, o que sustenta os prognósticos de crescimento do setor acima do PIB nacional. Apesar de o nível de emprego formal da construção brasileira ter caído 0,22% em outubro, ainda assim acumulava crescimento de 6,57% no ano, comparado ao mesmo período de 2011. Em outubro, o setor empregava 3 milhões 415 mil trabalhadores. O Estado de São Paulo tinha naquele mês 859 mil trabalhadores com carteira, alta acumulada de 4,6%.

Eduardo Zaidan chamou a atenção para o fato de que começam a aparecer os resultados do esforço das empresas no aumento da produtividade nos canteiros de obra. “A produtividade dos trabalhadores da construção tem aumentado graças ao esforço do setor e ao investimento das construtoras em treinamento, requalificação e reciclagem”, disse.

Preços dos imóveis residenciais aumentaram 140%

quarta-feira, dezembro 19th, 2012

19/12/2012 - Portal Fator Brasil

Segundo RealtON, valorização deve continuar ascendendo para a estabilização dos pais.

De acordo com a Capital Economics, em São Paulo e no Rio de Janeiro, nos últimos quatro anos, os preços dos imóveis residenciais aumentaram 140%. O Brasil alcançou o primeiro lugar no ranking das maiores altas, o que tornou o mercado imobiliário brasileiro o mais valorizado da América Latina.

Em longo prazo, com a diminuição da taxa de juros e previsão de que o crédito imobiliário chegue a representar 14% do PIB, teremos novas altas nos preços dos imóveis.

Contudo, Rogerio Santos, CEO da RealtON – primeiro outlet de imóveis do mundo – relata que os imóveis no Brasil não estão caros.

“A falha é que comparamos apenas com o valor do mercado interno, que ficou estagnado por quase 40 anos. O Brasil se encaminha para ser a quinta maior economia do planeta, a cidade de São Paulo já é a quarta maior cidade, com uma arrecadação superior a maioria dos países da Europa. E o preço médio do nosso metro quadrado é o 65º em valores reais, ou seja, temos um gap de 60 pontos a recuperar ainda em termos de preço”, diz Santos.

O preço médio do M² das grandes capitais do planeta está em torno de U$ 20.000,00 e o de São Paulo em torno de U$ 3.500,00, por conta disso, a valorização precisa continuar subindo para a estabilização dos pais.

“O brasileiro mal começou a investir em imóveis. Para termos noção, em alguns países, o valor gerado em financiamentos para aquisição de imóveis é de 70%/80% do PIB, o nosso é inferior a 4%”, diz o CEO da RealtON.

O mercado imobiliário está crescendo em ritmo acelerado, visto que os juros caíram (8% ao ano) e o prazo de parcelamento aumentou. Hoje, a RealtON apresenta diversas oportunidades, prova disso é que boa parte de seus clientes são investidores e/ou economistas.

“Dinheiro parado na conta não vale nada. Atualmente, o mercado imobiliário é a ação mais rentável, pois o comprador não lucra apenas por conta da perspectiva de valorização, mas também com a locação. Em Pompéia, por exemplo, há 8 meses, o metro quadrado de um determinado empreendimento custava sete mil reais, hoje, chega a valer 11 mil”, relata Rogerio.

Quanto à saturação do mercado interno, Rogério afirma que ela está longe de chegar, pois a cada ano chega ao mercado em São Paulo, em condições de investir, cerca de 73 mil novos compradores e são produzidas apenas 37.000 novas unidades no mesmo período.

“Ou seja, temos sempre mais compradores novos do que imóveis sendo construídos. Além disso, há um déficit habitacional de 8.000.000 de moradias que carregamos há muito tempo. Temos que construir quatro vezes mais por longos anos somente para suprir o mercado existente hoje”, argumenta Santos.

RealtON Brasil-Inovar e trazer ao cliente um atendimento personalizado com profissionais gabaritados e qualificados faz da empresa um sucesso. A marca RealtON vem de Realty On-line (imóvel on-line). Dentre os objetivos, um deles é reunir as melhores ofertas de imóveis novos em um mesmo lugar para favorecer quem pretende adquirir a casa própria para morar ou investir; dar liquidez às maiores e melhores incorporadoras do mercado e melhorar a prestação de serviço na comercialização de novos empreendimentos. Sua equipe de especialistas negocia as unidades diretamente com incorporadoras renomadas com capital aberto listado na Bolsa de Valores e com balanços públicos.

A RealtON oferece imóveis concluídos, semiprontos e na planta. O risco de atraso é mínimo, já que a entrega está muito mais próxima graças ao produtos se encontrarem em estoque durante algum tempo.As pessoas interessadas em adquirir imóveis com a RealtON são atendidas por hosts profissionais que as auxiliam em todas as etapas, desde a apresentação do imóvel, passando pela simulação de financiamento, assessoria e acompanhamento jurídico até a aquisição final do imóvel em estoque. [www.realton.com.br].

Brasileiro é conservador na aplicação e agressivo no crédito

terça-feira, dezembro 18th, 2012

Fernando Torres | Do blog “Casa das Caldeiras”
Valor Econômico - 18/12/2012

Uma pesquisa divulgada na semana passada confirmou, quantitativamente, o conservadorismo do brasileiro com relação aos seus investimentos. Segundo o estudo, feito pelo Instituto de Pesquisas Rosenfield, a pedido da BM&FBovespa, 52,6% dos brasileiros preferem investimentos com baixo risco e alta rentabilidade. Outros 26% também afirmam ter um perfil ” moderado” e apenas 7% têm propensão a fazer aplicações com alto risco e alta rentabilidade (os demais não souberam ou não quiseram responder).

Os dados mostram, na prática, o desenho do mercado de investimentos brasileiro, com concentração de aplicações como a poupança, que aparece como a principal opção de investimento para 44,4%. Cerca de 53% dos entrevistados afirmaram que não sobra dinheiro para investir.

Não deixa de ser intrigante que o brasileiro seja bastante conservador com seus investimentos, mas não tanto assim com seus financiamentos e empréstimos. Uma pessoa conservadora tomaria um empréstimo de 20, 30 anos, com a parcela estourando o limite da sua renda - e sem qualquer garantia de que ficará empregado ao longo do período?

Como se sustentaria o mercado de financiamento de aquisição de bens, com juros elevadíssimos, se houvesse conservadorismo também no endividamento? Uma parte dessa diferença de comportamento tem a ver com a renda. Mesmo sendo conservadora e sabendo dos riscos, a pessoa não teria alternativa, a não ser se endividar para comprar o bem necessário.

Mas parece haver também outra razão, ligada à própria percepção sobre o risco. O medo de perder o dinheiro principal acumulado ao longo do tempo - mesmo que a quantia seja pequena - é muito maior do que o de ficar inadimplente de uma dívida “n” vezes maior. Assim como ocorre com as pessoas que têm dinheiro na caderneta de poupança, mas devem no cartão de crédito ou cheque especial.

Se entender sobre finanças parece difícil, a mente humana é muito mais complexa.

Investimento imobiliário será arma contra inflação em 2013

segunda-feira, dezembro 3rd, 2012

Para banco, investimento no mercado de imóveis oferece proteção contra a inflação dos serviços, a mais preocupante para os poupadores
Julia Wiltgen, de Exame.com

São Paulo – O mercado espera que a inflação pelo IPCA feche o ano em 5,43%, mas a inflação que mais deve preocupar os poupadores não é esta, mas a inflação dos serviços. Estudo encomendado pelo Banco Máxima à consultoria MB Associados prevê que a inflação de serviços deve fechar o ano em 8%, e 2013, em 9%. Como proteger o dinheiro de uma corrosão tão grande? A resposta, para o banco, está nos investimentos lastreados em imóveis.

A principal delas são os fundos imobiliários, fundos com cotas negociadas em Bolsa que investem em imóveis corporativos como shopping centers, prédios de escritórios e galpões industriais. Aqueles que buscam obter renda com o aluguel normalmente têm seus contratos corrigidos pelo IGP-M. “O IGP-M capta melhor a inflação dos serviços do que o IPCA, que é um índice muito mais voltado para os produtos”, diz o agente autônomo Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários.

Além disso, os aluguéis advindos de fundos imobiliários são isentos de IR para a pessoa física, o que incrementa ainda mais a rentabilidade. Apenas o ganho de capital com a venda das cotas em Bolsa é tributado. “A demanda por fundos imobiliários está alta. Este investimento deve dar a tônica para 2013 e 2014”, observa Claudia Martinez, diretora comercial do Banco Máxima. Ela lembra ainda que, além da correção pelo IGP-M, aluguéis são revisados para cima de tempos em tempos, dependendo do aquecimento do mercado.

O banco já tem um fundo totalmente vendido, o Máxima Renda Corporativa, que deve estrear na Bolsa no início de 2013, e outro que ainda será formatado e aberto para captação no ano que vem. Ambos investem em diferentes partes do Edifício Sloper, no Centro do Rio de Janeiro, cuja locatária, a varejista Leader Magazine, tem 70% do seu capital nas mãos do BTG Pactual.

Papéis com lastro em imóveis

No mercado imobiliário, há ainda duas outras opções isentas de IR. As Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). As primeiras são garantidas pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) no valor de até 70.000 reais, o que significa que aplicações até esse valor são reembolsadas ao investidor em caso de quebra do banco emissor do papel.

As CRIs, que costumam ter valor de face maior e ser destinadas a investidores qualificados (que tem mais de 300.000 reais em aplicações financeiras) não contam com essa proteção, mas têm lastro em imóveis, que funcionam como sua garantia. Embora o pequeno investidor geralmente não tenha acesso a esse tipo de papel, existem fundos imobiliários especializados em investir em CRIs e LCIs, ou seja, apenas em papéis, não em imóveis físicos. Os rendimentos desses fundos também são isentos de IR.

Muitas CRIs remuneram uma taxa de juros prefixada mais a inflação para o IGP-M, o que é bastante interessante para o investidor que tem acesso a elas ou o cotista de fundos que aplicam nesses papéis, ao menos em termos de rentabilidade. As LCIs, porém, costumam ser pós-fixadas, isto é, remunerar um percentual do CDI.

No Banco Máxima é possível obter LCIs que paguem entre 91% e 100% do CDI para prazos entre 60 dias e um ano, totalmente isentos de IR. Uma LCI que pague 91% do CDI equivale a um CDB que pague 117,4% do CDI, de acordo com o banco.

Cuidados com os fundos imobiliários

Tanto os fundos imobiliários de aluguéis quanto aqueles que investem em recebíveis imobiliários – notadamente as CRIs – podem oferecer uma boa proteção contra a alta inflação que atinge o poupador. No entanto, convém ter alguns cuidados. Em primeiro lugar, prefira os fundos cujos contratos de aluguel são corrigidos pelo IGP-M ou que invistam em CRIs que paguem um percentual mais IGP-M, a fim de incorporar melhor a correção pela inflação. “Fundos cujos contratos são reajustados pelo IPCA podem, portanto, não ser a melhor opção”, diz Arthur Vieira de Moraes.

Além disso, um estudo publicado recentemente pela consultoria Colliers mostrou que o mercado de escritórios de alto padrão deve atingir a saturação na cidade de São Paulo já em 2013, uma vez que já houve um grande aumento da oferta desse tipo de imóvel em 2012 e haverá novas entregas no ano que vem.

“É bom acender a luz amarela com os fundos que investem nesse tipo de imóvel. O mercado até que absorveu bem os imóveis entregues em 2012, atingindo um equilíbrio, com uma taxa de vacância normal, entre 5% e 6%. Mas a demanda teria que manter o ritmo. Se o crescimento do país estagnar ou se houver recessão, a vacância vai aumentar e os aluguéis vão estagnar ou até cair. No mercado de escritórios, não deve mais haver muitos reajustes de preços. O gestor que conseguir manter o valor do aluguel já vai se dar bem”, explica Moraes.

Uma esperança é o fato de que São Paulo e Rio continuam atraindo capital estrangeiro. No caso da capital fluminense, a demanda deve continuar forte, principalmente nas áreas mais badaladas e com menos espaço para construir, como Centro, Copacabana e o eixo Ipanema-Leblon. Os eventos esportivos que a cidade vai sediar, bem como projetos como o Porto Maravilha, contribuem para valorizar a cidade que, segundo a Colliers, só deve entrar em estágio de superoferta em 2015.

“O Rio tem pouco espaço para construir e muitos prédios antigos nas regiões mais desejadas. Empresas que precisam de mais infraestrutura têm uma oferta pequena de imóveis e há muito espaço para readequar esses edifícios por meio do retrofit. Só tem que tomar cuidado com a Barra da Tijuca, que é um bairro com alta vacância e onde ainda há muito espaço para construir”, diz Vieira de Moraes, que lembra que em São Paulo, o equivalente à Barra seria Alphaville, que também demanda cuidado em função do aumento de vacância.

Para ele, como a renda do brasileiro continua crescendo, os imóveis ligados ao consumo, como os shopping centers e os galpões logísticos, têm boas perspectivas. Mas estes últimos também demandam cuidado. “Também houve alguma especulação e bastante entrega no mercado de galpões. Nem tudo está sendo absorvido”, observa

Novo investidor aplica R$ 3,5 bi em shopping

segunda-feira, novembro 5th, 2012

Previ compra shopping e prédio comercial em projeto da Odebrecht
Por Ana Paula Ragazzi | Do Rio

Valor Econômico - 05/11/2012

Novas empresas de shoppings têm sido criadas com recursos de fundos de investimentos, de executivos do mercado e de tradicionais empresários da construção. Redução dos juros, resultados favoráveis dos shoppings e forte valorização do capital aplicado no negócio fizeram surgir novas sociedades no setor nos últimos três anos.

Nesse grupo estão a 5R Shopping Centers, criada por Edmundo Rossi, da Rossi Construtora, e a Vértico, braço do grupo WTorre, do empresário Walter Torre. Ex-sócio do Sonae Sierra, Henrique Falzoni, da Enplanta Engenharia, anunciou seu retorno ao mercado meses atrás e um grupo de ex-executivos da Brookfield Incorporadora, donos da WGL Administração e Participações, criou há pouco mais de um ano um fundo gerido pelo Credit Suisse Hedging-Griffo para construir shoppings para a classe C. Esse conjunto de empresas anunciou, desde 2010, cerca de R$ 3,5 bilhões em investimentos em 20 shopping centers em construção ou em fase de obtenção de licenças finais.

A Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, fechou a compra do shopping e de uma das torres corporativas do Condomínio Parque da Cidade, em São Paulo. O fundo pagará R$ 817 milhões para a Odebrecht Realizações Imobiliárias pela aquisição. O Parque da Cidade foi lançado em setembro como o maior empreendimento imobiliário de São Paulo, em área construída, e será erguido na Marginal Pinheiros, próximo do Morumbi. O complexo terá seis torres comerciais, duas residenciais, um shopping e um hotel, interligados por um parque.

“O Parque da Cidade está localizado em uma região que enxergamos como um provável novo centro comercial de São Paulo”, afirma o diretor de investimentos da Previ, Renê Sanda. Ele também destaca que o negócio é alinhado às necessidade de um fundo de pensão como a Previ, que tem visão de longo prazo e precisa de fluxo de caixa para pagar benefícios atuais e futuros dos seus participantes.

A aquisição, explica, segue a política de investimentos definida ano passado, que busca aumentar a diversificação de suas aplicações, saindo um pouco da renda fixa. O fundo não investe em empreendimentos residenciais, apenas corporativos e shoppings.

A Previ já possui investimentos em outros shoppings, como o Morumbi e o Barra Shopping, e pela primeira vez será dona de um - adquiriu 100% do que integra o empreendimento. “O retorno dos nossos investimentos em shoppings tem sido bastante expressivos”, afirma Sanda.

Paulo Melo, diretor regional da Odebrecht Realizações Imobiliárias, destaca que, fechado o investimento com a Previ, fica encerrada a busca por parceiros para a primeira fase do projeto. Já foram fechados investimentos para o hotel, um prédio de escritórios e uma outra torre corporativa. A construção deverá estar encerrada em 2016.

“Já conversávamos com a Previ há 18 meses, ates mesmo do início da implementação do projeto. Para nós ele é bastante especial e teve uma aceitação acima de nossas expectativas”, afirma Melo. “O Parque Cidade tem um conceito de sustentabilidade, de economia de água e energia, de ser um projeto também aberto à população e com uma integração com seu entorno, que lhe conferiu grande valor agregado”, diz.

A Previ também comenta que pesou para a decisão de investimento o fato de o projeto ter sido concebidos sob as certificações ambientais LEED, conferida pelo Green Building Council Brasil (GBC); e Aqua, de sustentabilidade imobiliária.

Dos recursos dispensados pela Previ, 90% virão do Plano 1, o seu plano de benefícios maior e mais antigo e que abriga os funcionários do Banco do Brasil admitidos até dezembro de 1997; e os 10% restantes virão do Previ Futuro, o plano mais jovem e em fase de acumulação de recursos. Os desembolsos serão realizados até 2015, dentro do cronograma das obras de construção do empreendimento.

Com a aquisição, a carteira imobiliária da Previ ultrapassa os R$ 8 bilhões, o que corresponde a 5% dos investimentos totais do Plano 1, da ordem de R$ 157 bilhões. Se somados as ativos do Previ Futuro, os recursos totais superam R$ 160 bilhões.

Os fundos de pensão podem investir até 8% no setor imobiliário. O crescimento de participação da Previ vem tanto de novos investimentos quanto da valorização dos que já estão em carteira. O segmento imobiliário da Previ tem apresentado retornos na casa de 20% a 30% ao ano desde 2008.

Abramat: 71% da indústria de materiais de construção pretende investir

segunda-feira, outubro 29th, 2012

Já a expectativa positiva dos empresários em relação às ações governamentais nos próximos 12 meses atingiu 51%, queda de sete pontos porcentuais ante setembro

Circe Bonatelli, da Agência Estado

SÃO PAULO - A pretensão de investimentos por parte da indústria de materiais de construção nos próximos 12 meses caiu. Em outubro, 71% das empresas do setor afirmaram pretender investir, ante 81% em setembro. Em relação ao mesmo mês do ano passado o número ficou estável. Os dados foram divulgados nesta sexta-feira 26, pela Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat).

Já a expectativa positiva dos empresários em relação às ações governamentais nos próximos 12 meses atingiu 51%, índice abaixo dos 58% de setembro e acima dos 50% de outubro de 2011.

A sondagem também mostrou que 68% dos empresários consideraram as vendas de outubro boas ou muito boas. Outros 27% indicaram um cenário regular e 5%, ruim.

O nível de utilização da capacidade instalada da indústria de materiais de construção ficou em 83% em outubro, resultado igual ao de setembro, mas abaixo dos 86% registrados em outubro de 2011.

Conheça 5 maneiras de perder um imóvel

sexta-feira, outubro 19th, 2012

Infomoney

Descuidos com o financiamento, compra com terceiros e até dívidas de condomínio podem acabar com o sonho da casa própria

Por Fabiana Pimentel

SÃO PAULO - A compra do imóvel demanda tempo e requer muitos cuidados. O problema é que um passo errado pode acabar com o sonho.

Alguns erros fatais como deixar de pagar o condomínio ou permitir que o imóvel seja usado como garantia em financiamentos ou outras dívidas, podem levar à perda do bem.

A pedido do Portal InfoMoney, a advogada especializada em direito imobiliário, Carla Lobato, listou alguns destes erros que podem acabar com o sonho da casa própria. Conheça:

1. Financiamento: por se tratar da compra de um bem alienado fiduciariamente ao banco credor, o consumidor que não conseguir arcar com o valor do financiamento corre o risco de perder o imóvel. Neste caso, com três prestações atrasadas, o credor pode dar início ao processo de execução do imóvel. “O consumidor é notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis a pagar a dívida sob pena de perda do bem. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do Banco e o imóvel é levado a leilão. Normalmente o processo leva em torno de 8 meses”, explica Carla.

2. Terceiros: quando a compra do imóvel é negociada diretamente com o proprietário, é importante pesquisar a vida de quem está vendendo o imóvel. “É importante exigir todas as certidões dos vendedores tanto da localidade onde se situa o imóvel como do local de residência deles, a pesquisa deve ser elaborada em todas as esferas, cíveis, trabalhistas, fiscais”, explica.

O mesmo cuidado serve para o levantamento no Cartório de Registro de Imóveis. “Se o vendedor for dono do imóvel por menos de dois anos, é importante pesquisar sobre os antigos proprietários”, aconselha Carla.

De acordo com a advogada, um processo trabalhista, por exemplo, pode resultar na penhora do imóvel. Sem saber, o consumidor pode estar comprando um imóvel que já está perdido.

3. Dívidas do imóvel: dívidas de condomínio, que são considerados débitos do próprio imóvel, podem fazer com que o imóvel seja levado a leilão para quitar esses débitos. “Neste caso, o processo de execução do imóvel pode levar de dois a 10 anos”, conta Carla.

Nesse mesmo caso é possível considerar as dívidas relativas ao IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). “Com esta dívida a inscrição do IPTU fica inscrito na Dívida Ativa e pode chegar a ser penhorado diante da execução fiscal pela fazenda pública”, explica a advogada.

4. Fiador: se tornar fiador em um contrato de locação, por exemplo, pode ser uma armadilha. Caso a dívida não seja paga, o imóvel usado como garantia servirá como forma de adquirir dinheiro para quitar a dívida. “Portanto, os bens do fiador, ainda que seja o único bem do fiador e de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança”, acrescenta Carla.

5. Na planta: neste caso, se o consumidor comprar um imóvel na planta de uma incorporadora, sem pesquisá-la antes, poderá ser um forte candidato a perder o bem. Isso porque algumas empresas não são donas do terreno e caso aconteça algum problema, o consumidor perderá todo dinheiro que já pagou. Além disso, Carla afirma que as incorporadoras têm seis meses a partir da data de lançamento do empreendimento para desistir de construí-lo. “O problema é que sem conhecer a empresa, será bem difícil receber o dinheiro com correção de volta caso ela desista do empreendimento”, conta.

Brasil será líder entre estrangeiros com imóveis em Miami

terça-feira, outubro 2nd, 2012

Depois de invadirem os shoppings centers, brasileiros estão perto de dominar as compras de casas e apartamentos para moradia, lazer ou investimento

Naiara Infante Bertão e Talita Fernandes, de Veja

São Paulo - Não é de hoje que o os brasileiros vão às compras nos Estados Unidos. Essa voracidade de consumo, no entanto, extrapolou os “outlets” e shopping centers e chegou ao mercado habitacional – num fenômeno que nem a valorização de 8,85% do dólar sobre o real em 2012 conseguiu intimidar. Ante os elevados preços no Brasil e a concomitante diminuição dos valores nos EUA, muitos brasileiros passaram a adquirir imóveis em seus destinos preferidos, como o estado da Flórida.

Eles não querem só morar ou passar férias, mas também vêm no setor imobiliário uma alternativa de investimento. A expectativa de consultores e corretores locais é que a participação dos brasileiros no número de casas e apartamentos comprados por estrangeiros em Miami-Dade – condado onde está localizada a cidade de Miami – volte a crescer neste ano após ter subido 30% em 2011. Neste ritmo, os clientes do país ultrapassarão os venezuelanos no ranking de estrangeiros que mais adquirem imóveis na região.

De acordo com a Miami Association of Realtors (a associação dos corretores da cidade), os brasileiros respondiam, no fim do ano passado, por 12% de todo o mercado imobiliário de Miami, contra 15% dos cidadãos da Venezuela. Em 2010, os países tinham participações de 9% e 28%, respectivamente.

“O interesse dos brasileiros por imóveis na região segue alta, ao passo que os venezuelanos estão comprando menos do que antes. É que eles já fizeram muitos negócios em anos anteriores, quando os mais ricos tiveram de fugir da crise política de Hugo Chávez”, explica Antônio Conde, diretor de comercialização e marketing do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Ainda segundo a associação, em levantamento feito em novembro, os brasileiros já eram indicados como líderes entre os estrangeiros nas compras de imóveis acima de 1 milhão de dólares. O estudo apontava também a expectativa de que eles encabeçariam o ranking de casas na faixa intermediária de preços, de 250 mil a 500 mil dólares.

“Com o poder de compra dos americanos em baixa, as corretores e associações locais viram nos estrangeiros, especialmente os brasileiros, um mercado consumidor promissor”, diz Conde. Ele acrescenta que as associações e corretoras locais estão investindo na disseminação de informações sobre os trâmites legais para realização desse tipo de negócio com o intuito de atrair mais interessados.

O brasileiro Leo Ickowicz, presidente da Elite International Realty, imobiliária sediada em Miami, comenta que o interesse por imóveis na cidade ganhou forte impulso graças à queda dos preços decorrente do estouro da bolha imobiliária do país em 2008. Na época, os preços despencaram, em média, 40%. Hoje, a diferença é 30 pontos porcentuais menor.

“Apesar de os preços terem subido nos últimos anos e se encontrarem por volta de 10% abaixo do valor pré-crise, os brasileiros ainda procuram a cidade”, diz. Ickowicz explica que, ao contrário do que se viu entre o final da década de 1990 e 2008, quando a compra de imóveis visava, sobretudo, a especulação; os brasileiros agora almejam a aquisição de um imóvel para moradia, lazer ou até investimento.

Perfis – O empresário explica que há três perfis principais de compradores brasileiros em Miami: os que adquirem imóveis para alugar e costumam gastar entre 250 mil e 300 mil dólares em um apartamento de 80 a 90 metros quadrados (perfil que corresponde a 40% das compras de brasileiros em sua imobiliária); aqueles que usam esporadicamente esses bens para lazer e pagam entre 300 mil e 1 milhão de dólares em residências de 140 a 150 metros quadrados (30% dos clientes da corretora); e os que pagam mais de 1 milhão de dólares por 500 metros quadrados para morarem por alguns meses (geralmente empresários ou aposentados).

Segundo Ickowicz, muitos integrantes desta faixa de clientes brasileiros que mais gastam em imóveis na cidade – geralmente empresários bem-sucedidos e aposentados ricos que compram casas e apartamentos à beira da praia e vivem na ponte aérea Brasil-EUA – estão descobrindo outro nicho do mercado imobiliário local: os imóveis comerciais, que oferecem taxa média de rendimento de cerca de 7% ano. “Ele não precisa trazer dinheiro do Brasil. Ele vem aqui, investe num imóvel comercial e o dinheiro que ganha ele já gasta aqui”, afirma.

Entre os lugares preferidos dos brasileiros está o bairro de Aventura, tradicional centro de compras de Miami, com vários shoppings centers, área verde, nível de segurança considerado bom e ainda com preços de imóveis menores que os da beira-mar.

Vale a pena comprar imóvel pequeno para alugar?

quarta-feira, agosto 22nd, 2012

Obter um bom retorno no mercado de locação residencial tornou-se mais difícil com o atual patamar de preços
Julia Wiltgen, de Exame.com

A alta de preços tem levado a lançamentos de imóveis cada vez menores

São Paulo – Imóveis compactos de um ou dois quartos e até 60 metros quadrados costumam ser bastante procurados tanto para compra quanto para locação em grandes cidades como Rio e São Paulo. Isso significa que comprar imóveis com esse perfil para alugar em grandes capitais é um ótimo negócio, certo? Não necessariamente. Os preços altos dificultaram a obtenção de bons retornos com os aluguéis, ao mesmo tempo em que a legislação e a economia já não ajudam. Mas em alguns casos pontuais, o investimento ainda pode ser vantajoso, como no caso dos imóveis de excelente localização.

No primeiro semestre deste ano, 52% dos imóveis comercializados na capital paulista tinham dois dormitórios. Embora não haja dados nesse sentido, a demanda de imóveis compactos para locação no segmento residencial também é relativamente alta, segundo pessoas com experiência no ramo imobiliário. Porém, a demanda dos que compram para alugar, dizem especialistas, é significativamente menor que a demanda de quem compra para morar.

“Ainda não há um grande volume de investidores no segmento residencial no Brasil. O mercado, em geral, é voltado para uso próprio. O que se encontra, muito frequentemente, são pessoas que herdaram imóveis ou que querem um imóvel maior que o atual, mas que ainda não precisam vendê-lo. Elas simplesmente compram um novo e alugam o antigo”, explica Mark Turnbull, diretor do Secovi-SP, o sindicato da habitação de São Paulo.

Existem alguns motivos para isso. De acordo com especialistas ouvidos por EXAME.com, a legislação brasileira é limitadora, por proteger demais o inquilino residencial. “Isso faz com que os imóveis residenciais não sejam dos produtos mais interessantes. Do ponto de vista de investimento, os comerciais fazem mito mais sentido. Imóvel residencial não é um grande negócio no Brasil”, diz João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Os prós dos “mini-imóveis”

Investimento menor. Nesse contexto, os imóveis compactos de um e dois quartos e as quitinetes têm alguns trunfos em relação aos imóveis maiores. Além de serem mais buscados para locação, é mais fácil conseguir uma boa remuneração sobre o investimento inicial, uma vez que os valores absolutos dos compactos são significativamente menores que os preços dos mais amplos.

“Na compra, considera-se o preço por metro quadrado. Já o aluguel não é tão sensível a isso. Portanto, para o bolso do comprador faz diferença comprar um imóvel de 50 ou de 65 metros quadrados. É isso que altera a relação da remuneração e do investimento. Já o aluguel tem a ver com o valor máximo que o inquilino pode pagar por mês, mas para ele tanto faz morar em um imóvel de 50 ou 65 metros quadrados”, explica o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor de livros sobre fundos e imóveis.

Velocidade de locação. Não existem dados sobre vacância de imóveis residenciais do mercado como um todo, mas o Secovi-SP, por exemplo, aufere a velocidade de aluguel das unidades por número de dormitórios. Em julho, imóveis de um quarto levaram de 15 a 22 dias para serem alugados em São Paulo, enquanto que os de dois quartos levaram de 21 a 24 dias. Já os de três dormitórios demoraram pouco mais de um mês para serem alugados.

Público. Os pequenos imóveis se beneficiam ainda da mudança de perfil na população brasileira. Os inquilinos e os compradores desse tipo de bem normalmente são jovens solteiros que moram só ou com amigos, casais com um ou nenhum filho, universitários que mudam de cidade para estudar, divorciados, solteiros convictos, solteiros e casais não heterossexuais (LGBTs), além de casais idosos e viúvos.

“As famílias estão reduzindo de tamanho, os jovens estão saindo de casa mais cedo e os idosos querem morar sozinhos, ainda que perto dos filhos. É o que se chama de família em mosaico”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-RJ. “O grupo dos idosos particularmente deve crescer nos próximos 10 ou 20 anos, já que está ocorrendo o envelhecimento da população brasileira”, diz Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Além desses públicos, que se voltam para os imóveis populares e de classe média alta, existe ainda um público de alto padrão para imóveis de um dormitório já nem tão compactos assim. São apartamentos em edifícios de luxo, que chegam a ultrapassar os 100 metros quadrados, normalmente alugados por grandes empresas para seus executivos. De acordo com Pompéia, este segmento tem despontado nos últimos três ou quatro anos e conta com imóveis que chegam a valer mais de 1.000.000 de reais. Em São Paulo, os empreendimentos costumam se concentrar em bairros valorizados como Itaim, Jardim Europa, Ibirapuera e Vila Nova Conceição..

Oferta escassa. Um fator que em tese é benéfico para os imóveis de um dormitório e as quitinetes é a oferta ainda reduzida desse tipo de imóvel. Em São Paulo no mês de junho, por exemplo, o número de unidades de um quarto ofertadas (2.893) não chegava nem à metade do número de unidades de dois quartos ofertadas (6.499).

A escassez é grande no Rio. De acordo com o vice-presidente do Secovi-RJ, as construtoras realmente focam pouco nesse tipo de imóvel na cidade. “Há poucos lançamentos e uma grande demanda reprimida. Com o projeto Porto Maravilha, o Centro se tornou uma região interessante para esse tipo de empreendimento, uma vez que seu público busca fácil acesso a serviços e transporte. Quitinetes em Copacabana, Flamengo e Tijuca, por exemplo, são vendidas e alugadas com facilidade”, diz Leonardo Schneider.

Os contras dos “mini-imóveis”

Altos preços. Os especialistas ouvidos por EXAME.com alertam, porém, que o investimento em imóveis residenciais, que já era complicado por conta das questões legais, se tornou ainda mais arriscado com a recente alta nos preços e com as atuais perspectivas econômicas. Mesmo os imóveis menores, mais baratos em termos absolutos e com mais saída para venda e locação, foram atingidos por esse novo cenário.

Conseguir uma renda de aluguel que valha a pena ficou ainda mais difícil. Considera-se que, para o segmento residencial, o aluguel deva corresponder a, no mínimo, 0,6% ao mês do valor investido – o que já é baixo, considerando-se que a caderneta de poupança rende cerca de 0,5% ao mês. Em locais onde os preços dos imóveis já estão exorbitantes, os aluguéis teriam que ser muito altos para compensar o investimento. Mas o limite do valor do aluguel é a renda do inquilino.

No Rio, por exemplo, o valor médio de um apartamento de um dormitório na Tijuca, na Zona Norte, era de 300.000 reais em junho. Será que haveria um único inquilino disposto a pagar 1.800 reais ao mês de aluguel (0,6% do valor investido), mais IPTU e condomínio, tendo em vista que o bairro, apesar da boa localização, não fica assim tão perto da orla nem das áreas mais nobres da cidade?

Crédito abundante. Outro fator que pode dificultar a vida dos locadores é a facilidade de comprar um imóvel pequeno. Embora o público-alvo desses empreendimentos quase sempre esteja em uma situação temporária, o que pode tornar a locação mais vantajosa, o acesso ao crédito a juros baixos faz com que muita gente prefira comprar a alugar. “Hoje o valor da prestação muitas vezes se aproxima do valor do aluguel. Mesmo quem não tem tanta renda prefere comprar”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ele lembra que programas como o “Minha Casa Minha Vida” facilitam a compra de imóveis compactos, de valor absoluto menor.

Geralmente quem compra o imóvel compacto, notadamente o de dois quartos, não está em uma situação tão transitória assim. “As pessoas estão perdendo a capacidade de comprar imóveis grandes ou em determinados bairros. Já as incorporadoras estão acomodando sua oferta à capacidade de compra da demanda, entregando imóveis menores”, diz João da Rocha Lima, da Poli-USP.

Menor potencial de retorno. Uma questão um pouco mais complexa é a do retorno do investimento. Comprar um imóvel residencial, ainda que compacto, neste momento, pode significar comprar na alta e, com isso, não obter uma boa taxa de retorno no longo prazo. A taxa de retorno é uma taxa média que inclui renda de aluguéis e valorização do bem. Com os preços tão altos, pode não haver mais tanto espaço para a valorização. Com isso, a renda de 0,6% ao mês pode não ser suficiente para tornar vantajoso o investimento em um bem que pode valorizar muito pouco ou mesmo desvalorizar.

“Geralmente as pessoas só olham a taxa de renda, que é o valor do aluguel sobre o valor do investimento. Mas aí você está considerando a hipótese de que o investimento está protegido no valor do imóvel e que este nunca vai desvalorizar”, explica João da Rocha Lima. Segundo ele, a taxa de retorno deve ser levar em conta um horizonte de uns 20 anos, e cerca de 30% dela é composta pela variação no valor do imóvel no período. “Ou seja, de cada 100 reais de retorno, 70 virão dos aluguéis e 30 virão da possível valorização”, diz Lima.

Além de os preços já terem subido bastante, as perspectivas econômicas para os próximos anos não sugerem que a valorização continuará em ritmo tão forte, assim como a renda da população pode não subir tão vigorosamente. Isso pode representar altas mais modestas e mesmo desvalorizações, assim como períodos maiores de vacância entre um inquilino e outro. O cálculo da taxa de retorno, que pode ser feito por um especialista na área, leva em conta tudo isso.

“É improvável que a realidade de hoje se repita pelos próximos 20 anos”, diz o professor. Segundo suas projeções, um retorno bruto de 9% ao ano em um imóvel residencial pode representar um retorno líquido antes de IR de 3% a 4,5% ao ano. Se o valor se enquadrar na faixa mais alta de IR, haverá ainda uma mordida de 27,5% da rentabilidade.

É bom para quem, afinal?

Quem herdou um imóvel, já aluga um compacto há um bom tempo ou pretende alugar o antigo após comprar um novo não terá grandes problemas em relação ao retorno. No primeiro caso, o investimento inicial não foi feito pelo atual proprietário; no segundo, o proprietário já se valeu da valorização recente e ainda pode optar entre vender ou continuar com a renda; e no terceiro, a compra não havia sido feita com o objetivo de investimento. Pode ser que, nesses casos, o aluguel seja rentável, especialmente se o imóvel for bem localizado.

Quem pretende comprar um imóvel residencial para locação, porém, terá mais trabalho. Tente achar pechinchas em bairros bem localizados e próximos a comércio, serviços e transporte público, pois estes fatores são cruciais para os locatários de imóveis compactos. Para Luís Paulo Pompéia, o segmento de alto padrão voltado para executivos pode ter boas oportunidades para quem tem bala na agulha.

Caso o imóvel fique vago por muito tempo e se localize em uma cidade com potencial turístico, uma possibilidade é destiná-lo ao aluguel para temporada, lembra Luiz Calado. “Outra ideia é considerar as quitinetes das cidades de interior, localizadas próximo a universidades. Mais baratas, elas podem ser alugadas para estudantes”, diz Calado.

Shoppings investem no interior de São Paulo

segunda-feira, agosto 6th, 2012

Por Virgínia Silveira | Para o Valor, de São José dos Campos
Valor Econômico - 06/08/2012

A despeito da desaceleração da economia, os shopping centers do Vale do Paraíba estão investindo em projetos de revitalização e expansão dos seus espaços. A previsão de investimentos totais aplicados entre o fim de 2011 e este ano, por cinco shoppings da região, supera os R$ 600 milhões.

O maior investimento está sendo feito pelo Colinas Shopping, em São José dos Campos, que destinará R$ 252 milhões para triplicar de tamanho. As mudanças tiveram início este ano e as obras devem ser concluídas em 2014.

Em novembro, o grupo mineiro Tenco Shopping Centers inaugura o Via Vale Garden em Taubaté, com 201 lojas, seis salas de cinema e 1,5 mil vagas de estacionamento. Com um investimento de R$ 185 milhões, o empreendimento, localizado às margens da Via Dutra, terá uma área construída de 50 mil m2, distribuída em três pisos, onde vão se instalar sete lojas âncoras.

A onda de investimentos no setor de shoppings no Vale do Paraíba e litoral norte paulista teve início em 2011, com o anúncio de expansão do Center Vale, de São José dos Campos, que está consumindo R$ 100 milhões. “Estamos trabalhando para inaugurar o nosso projeto de ampliação no dia 31 de outubro, trazendo 60 novas lojas para o shopping, entre elas a primeira unidade da Zara no Vale do Paraíba”, disse o superintendente do Center Vale, Ricardo Nunes. O empreendimento pertence à Ancar Ivanhoe, uma das maiores companhias desse setor no Brasil.

Nunes estima a geração de mais de mil empregos no shopping após a expansão. E prevê um acréscimo de 15% a 20% no fluxo de visitantes. O Center Vale, que hoje recebe 850 mil pessoas por mês, passará a contar com 250 lojas.

Também no ano passado foi inaugurado o primeiro shopping da cidade litorânea de Caraguatatuba, pelo grupo Serramar. Com investimentos de R$ 70 milhões, o Serramar Parque Shopping foi projetado para ser o maior centro comercial do litoral norte de São Paulo, com 105 lojas, quatro salas de cinema e mil vagas de estacionamento.

O valor dos investimentos dos shoppings da região não inclui o Vale Sul, de São José dos Campos, que não divulga seus números. O empreendimento também está ampliando o número de lojas de 195 para 252. A primeira fase da expansão foi inaugurada em junho, um espaço de 17 mil m2, com 57 novas lojas. Nessa fase, segundo o shopping, estão sendo gerados 2,1 mil empregos. Com 7 mil funcionários -incluindo os mais de 4 mil da unidade da empresa de call center Atento instalada na área do shopping -, o Vale Sul recebe 1,2 milhão de pessoas por mês e é considerado o maior centro de compras do Vale do Paraíba.

A principal novidade entre os projetos de expansão dos shoppings da região é a construção de um centro de negócios certificado pela Leed (Liderança em Energia e Design Ambiental, na sigla em inglês - o principal selo internacional de sustentabilidade para o mercado imobiliário) dentro da área do Colinas. Trata-se de uma torre com 25 pavimentos, sendo dois interligados ao shopping e 23 para escritórios corporativos e profissionais liberais.

As obras do centro de negócios, segundo o vice-presidente do Shopping Colinas, Emerson Marietto, serão iniciadas este mês e concluídas em 2014. Só para o projeto da torre, o executivo diz que investiu R$ 8 milhões.

Com a ampliação, o shopping terá 306 lojas em uma área de 160 mil m2, além de 1,6 mil novas vagas de estacionamento, totalizando 3.050 vagas. O empreendimento terá uma área construída total de 30 mil m2 e um heliporto.

O Colinas está situado em uma das regiões mais nobres de São José, com uma população primária de 270 mil pessoas. “Essa região da cidade está crescendo muito, com vários lançamentos imobiliários. O novo shopping que estamos construindo vai consolidar o Colinas como centro de referência na cidade em moda, gastronomia e entretenimento para um público diferenciado”, afirmou.

A ampliação está sendo feita junto com as obras de revitalização do shopping. Estas vão demandar um investimento adicional de R$ 20 milhões. “Teremos 27 novas lojas, sendo 13 de alimentação até o fim deste ano”, diz Marietto.

Ele ressaltou que o projeto de expansão do shopping demorou quatro anos para ser aprovado pela prefeitura local. “Estamos investindo entre R$ 4 milhões e R$ 5 milhões em obras viárias no entorno para facilitar o acesso e reduzir o impacto no trânsito local.”

Os recursos para a ampliação, de acordo com Marietto, virão do próprio caixa da empresa e da venda de ativos na área imobiliária. Somente com a venda do empreendimento Jardim do Golfe, por exemplo, um condomínio residencial de alto padrão no entorno do shopping, Marietto disse que espera obter R$ 220 milhões. O lançamento comercial está previsto para os próximos meses. Serão 452 lotes de alto padrão, numa área total de 450 mil m2.