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Por que a MRV criou uma empresa de loteamentos (por eles mesmos)

quarta-feira, julho 11th, 2012

Leonardo Corrêa, diretor executivo financeiro da MRV, e Flávio Araújo, diretor executivo da Urbamais, contam os planos para a nova companhia
Tatiana Vaz, de Exame.com

MRV: criação da empresa de loteamento trará sinergia para o grupo

São Paulo – A construtora MRV Engenharia decidiu apostar em um novo ramo de negócios: o de loteamento, por meio da empresa Urbamais Properties e Participações. A loteadora recebeu um aporte inicial de 50 milhões de reais e já nasce com a expectativa de ter um banco de terrenos com projetos aprovados até 2014 de até 60 milhões de metros quadrados – o equivalente a um VGV de 5,4 bilhões de reais.

Para explicar melhor o que a construtora pretende com tal braço de negócio, Leonardo Corrêa, diretor executivo financeiro da MRV, e Flávio Araújo, diretor executivo da Urbamais, contam os planos para a nova companhia a seguir com exclusividade à EXAME.com:

EXAME.com – Por que resolveram entrar no segmento de loteamentos?

Leonardo Corrêa - No Brasil existe um bônus demográfico grande com demanda por espaços urbanos, construídos de maneira planejada. Nosso intuito, com a Urbamais, é atender esse mercado. O foco principal será residencial, mas conforme as necessidades das áreas de localização dos lotes, também faremos projetos para áreas comercial e industrial.

EXAME.com – Como a ideia de conceber a Urbamais foi desenvolvida dentro da empresa?

Flávio Araújo – De janeiro de 2011 a janeiro deste ano, a Urbamais passou por uma fase de incubadora dentro da MRV, período em que foi avaliada a viabilidade comercial e financeira do projeto, que acabou se tornando uma empresa por conta da sua relevância. Todos os diretores da construtora estiveram de alguma forma envolvidos no projeto e a ideia é que a Urbamais ganhe independência total da empresa mãe em breve.

Corrêa – Em janeiro trouxemos o Flávio de uma empresa de pavimentação e outros serviços para atuar como diretor executivo da nova companhia. Com ele, montamos uma equipe de pessoas de dentro e fora da MRV para se dedicar apenas à nova companhia. Hoje, a Urbamais começa a funcionar em salas distintas às da MRV, mesmo com a proximidade da sede de ambas, na capital mineira.

EXAME.com – E o conselho, como será composto?

Araújo – Além de Ruben Menin, presidente da MRV, e eu, o conselho contará também com outros três executivos da MRV: Rafael Souza, diretor executivo regional, Maria Fernanda Maia, diretora executiva jurídica e Marcos Cabaleiro, vice-presidente. Mais para frente nossa pretensão é sim contar ainda com a presença de conselheiros independentes.

EXAME.com – A Urbamais vai atuar onde a MRV já está?

Araújo – Basicamente sim, 120 cidades em todas as regiões do país, com exceção do Norte. Nosso foco será atuar em cidades com população acima de 200.000 habitantes, com projetos voltados à classe média e com mais de 300.000 metros quadrados.

Corrêa - A expectativa é que o banco de terrenos com projetos aprovados até 2014 chegue a 60 milhões de metros quadrados, o correspondente a um VGV de 5,4 bilhões de reais.

EXAME.com – Mas a ideia não é apenas vender para a própria MRV e Log, empresa de ativos para renda do grupo, né?

Corrêa – Não, vamos ofertar os serviços da Urbamais para todos os interessados. Claro que a MRV e Log terão sim prioridade de atendimento com o intuito de fazermos projetos mistos. Mas como as empresas serão de investidores e acionistas diferentes todas as negociações serão feitas entre as partes com base em preços praticados no mercado.

EXAME.com - Quanto a Urbamais pode atrapalhar ou ajudar nos resultados da MRV?

Corrêa – A Urbamais não atrapalhará em nada a MRV, pelo contrário. A sinergia entre as companhias é muito grande e novos negócios devem ser gerados para ambas a partir do trabalho em conjunto. Além disso, o valor investido na criação da companhia (50 milhões de reais, tendo 30 milhões de reais sido desembolsados pela MRV e 20 milhões de reais pelos controladores) é pequeno comparado ao valor de mercado do grupo hoje.

EXAME.com – A nova incorporadora competirá de igual com a Alphaville, da Gafisa?

Corrêa – Entendemos que nosso negócio é diferente porque iremos trabalhar com loteamento de terrenos como um todo, para todos os tipos de classes de consumo, enquanto que hoje Alphaville atende mais classe alta. Há uma demanda alta no país por esse tipo de serviço pela necessidade de expansão dos espaços urbanos, qualidade das cidades que temos hoje e construir com a melhor qualidade possível. Não queremos ficar de fora.

Setor imobiliário segue a rota de grandes obras

quarta-feira, setembro 8th, 2010

DCI - Cynara Escobar

SÃO PAULO - O crescimento da economia e dos aportes em infraestrutura no País está ajudando a delinear a rota de expansão do mercado imobiliário. Empresas de médio a grande porte como Alphaville Urbanismo, Sispar, Tarjab , Rossi Residencial e Scopel, estão investindo na aquisição de áreas próximas a novos acessos ou rodovias revitalizadas e regiões em franco crescimento, como a Baixada Santista, o interior paulista e a Região Norte do País.

A revitalização da rodovia Augusto Montenegro, em Belém do Pará (PA), por exemplo, empolgou a Alphaville Urbanismo a comercializar lotes na região, considerada problemática por especialistas do setor imobiliário da região, por conta do grande número de condomínios e do excesso de caminhões que trafegam por ali. “Estamos preparando um lançamento nessa região para os próximos meses, em uma área de 4,5 milhões de metros quadrados, a aproximadamente 30 quilômetros do centro”, afirma Fábio Vale, diretor comercial da Alphaville Urbanismo.

Para atrair os endinheirados locais, a empresa anuncia como diferencial do empreendimento um centro náutico às margens do rio Maguari, com áreas para comércio, shopping center e escolas. “Os compradores poderão ter um clube à margem do rio, justamente ao lado de uma marinha que será construída para lanchas e barcos”, anuncia. O empreendimento aguarda uma aprovação para definir questões como preços e a data de lançamento, mas a estimativa é que a comercialização comece em até 60 dias.

Em São Paulo, a expansão das obras do Rodoanel e a escassez de terrenos na capital fizeram a incorporadora Sispar aumentar a prospecção de terrenos em municípios vizinhos. Em seis meses após a expansão da rodovia, a incorporadora conseguiu vender 20% de um empreendimento lançado com a Gafisa, na Granja Viana. Localizado em uma área de 40 mil m², no quilômetro 23 da Rodovia Raposo Tavares, fica próximo ao shopping Grande Vianna e ao Walmart e terá 73 casas com preços que variam de R$ 850 mil até R$ 1,1 milhão. “Já vendemos 70% do empreendimento. A comercialização melhorou depois da inauguração do trecho sul do Rodoanel. Muitos empreendimentos ficam fora da infraestrutura da rodovia e esse fica a 150 metros”, diz Paulo Funari, diretor de Incorporação da Sispar.

A incorporadora busca outros terrenos na região e prepara mais lançamento próximo ao anel viário, no Município de Barueri, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 120 milhões.

A Tarjab, que em 2009 faturou R$ 250 milhões e este ano espera crescer 20%, investe em lançamento com acesso ao Sistema Anchieta-Imigrantes, que liga São Paulo aos municípios do ABCD e da Baixada Santista. O terreno de 9 mil m², no bairro da Saúde, terá três torres com apartamentos de 3 e 4 dormitórios. A construtora aguardou três anos para lançar o empreendimento, após um boom de imóveis novos na região, de olho na valorização, afirma Wilton Ishikani, gerente comercial da Tarjab. “Na época havia muita oferta na mesma região. Esperamos ter uma estagnação do produto para poder lançar. Não existe mais terrenos com a mesma característica desse em São Paulo”, afirma.

Quando a valorização é alta, a construtora costuma negociar cotas do terreno com investidores e divide com eles o custo da construção, cobrando uma taxa de administração. “Quando o terreno é bem localizado, avaliamos o perfil do empreendimento e fazemos uma pesquisa entre nossos clientes para avaliar o interesse. Se conseguimos atingir 100% do valor do terreno, vendemos a preço de custo. A rentabilidade, para o investidor varia de 100% a 150%”, explica.

O executivo cita um empreendimento lançado desta forma na região da Saúde, que tinha unidades de R$ 350 mil e que foram revendidas por R$ 1 milhão. “Isso nos ajudou no período de crise. No segundo semestre de 2008, quando o mercado se retraiu, vendemos quatro empreendimentos de alto padrão a preço de custo”, diz.

Municípios em alta

A descoberta do pré-sal em Santos e a estimativa de receber cerca de 6 mil funcionários até 2012 na nova sede da Petrobras no município está acirrando a disputa por lançamentos imobiliários. Rubens Júnior, diretor da regional paulista da Rossi Residencial, afirma que a valorização dos terrenos próximos a região portuária, em processo de revitalização chega a 1.000%. “Terrenos que estavam sem valor praticamente, por conta da condição portuária e da degradação urbana, tiveram uma valorização muito grande, que chega a 1.000%. Terrenos que custavam R$ 300, R$ 400, hoje estão custando R$ 3 mil por metro quadrado”, afirma. “Temos terrenos no Guarujá e Praia Grande e na região noroeste de Santos.”

Para os futuros lançamentos, a empresa deve investir na compra de empreendimentos já existentes para a construção de um novo no local, já que a disponibilidade de terrenos é baixa. “Os imóveis usados também tiveram valorização de mais de 100%, com preços similares aos de São Paulo. Por ser uma ilha, o solo é muito ruim, não tem como abrir novos loteamentos. A disputa é grande”, diz.

A empresa lançou três empreendimentos na região, de médio e alto padrão, que totalizam R$ 199,1 milhões em VGV, com foco no público que vai morar na cidade. Por conta dos custos altos, a empresa considerou inviável lançar imóveis voltados ao programa “Minha Casa, Minha Vida”. O valor dos imóveis varia de R$ 700 mil a R$ 1,1 milhão.

A Scopel, de loteamentos, voltou às atenções ao crescimento de municípios do interior paulista, como a região metropolitana de Campinas (SP) e anuncia novos projetos no norte e nordeste do País. De janeiro a junho desse ano, totalizou 2,25 mil terrenos residenciais vendidos e VGV R$ 100 milhões, valor equivalente às vendas de todo o ano passado. “Temos focado nossa expansão em municípios com mais de 100 mil habitantes. Estamos prospectando novos negócios em Aragoiânia (GO), Mossoró (RN) e Campina Grande (PB), que estão em pleno desenvolvimento”, afirma Yannis Calapodopulos Jr., gerente de Marketing da Scopel.