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Interior de São Paulo é o maior mercado consumidor do Brasil

terça-feira, novembro 6th, 2012

Rafael de Miranda
O Estado de S. Paulo - 06/11/2012

Estabilização da economia, expansão do crédito e controle da inflação tornaram o Brasil um dos principais mercados do mundo e destino obrigatório de investimentos. E parte desse crescimento está diretamente ligada à força do interior do Estado de São Paulo. Enquanto a renda por habitante no Brasil avançou 21,7% nos últimos 14 anos, chegando a R$ 19 mil em 2011, a média do interior do Estado aumentou 58,4%.

A força econômica vinda do interior tem mudado o mapa dos investimentos das empresas de diferentes setores da economia. E a primeira vez, por exemplo, que o número de shopping centers em construção no interior do Estado é maior do que o volume de empreendimentos lançados nas grandes capitais. O consumo nos domicílios das cidades interioranas cresce em ritmo acelerado.

Apenas neste ano as mais de 22 milhões de pessoas que vivem nas 607 cidades do interior deverão consumir mais de RS 382 bilhões, o que representa 50,2% do total do Estado de São Paulo. Enquanto isso, a região metropolitana - que inclui São Paulo e mais 38 municípios - deve movimentar RS 379,1 bilhões dos gastos com alimentação, habitação, transporte, saúde, vestuário e educação. Qualidade de vida, proximidade do local de trabalho e grandes investimentos em infraestrutura reverteram o fenômeno registrado no início do século, quando o mais comum era migrar do interior para as grandes capitais.

Com mais empresas, empregos de qualidade, escolas, hospitais e serviços que se tornaram referência, o interior paulista aumentou seu potencial de retenção e atratividade e se tornou o maior mercado consumidor do país, ultrapassando a região metropolitana no âmbito do consumo das famílias.

Este crescimento faz com que a população do interior gaste mais, especialmente em itens de decoração. Em média, a cada ida às compras, os interioranos adquirem 4,7 produtos de casa. Esse mesmo consumidor do interior expandiu em 11 % seus gastos no último ano.

Conforme dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED), no interior de São Paulo estão 65,6% de todos os trabalhadores com carteira assinada do Estado, tendência que tem crescido por conta da migração de investimentos para o interior do país.

No ano passado, o interior de São Paulo tinha um PIB de US$ 135,9 bilhões, o que torna a renda mais atraente das cidades menores é essa atividade econômica em expansão.

Terceiro trimestre tem lançamentos e preços em queda

segunda-feira, novembro 5th, 2012

Radar Imobiliário - Blog / O Estado de São Paulo

Redação

Gustavo Coltri

O mercado de lançamentos na Capital busca alternativas ao excesso de oferta e às dificuldades de implantação na cidade. De julho a setembro, caiu o número de novos empreendimentos e saíram de cena boa parte dos novos projetos de até um dormitório em relação ao mesmo período do ano passado. Os preços médios por metro quadrado também retraíram 2,49% na comparação anual, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio

A menor quantidade de lançamentos verificada nesses três meses – 47 frente a 101 do ano passado – deve-se à necessidade de as empresas formarem caixa e reduzirem seus estoques. No ano passado, apenas 28 mil das 38 mil unidades colocadas à venda em São Paulo foram comercializadas, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

“De maio a agosto, tivemos uma concentração muito grande de lançamentos de um dormitório no centro”, diz o economista chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci, ao explicar a queda no número de compactos de até um dormitório. “Mas é importante destacar que a participação de unidades de dois dormitórios cresceu na comparação dos anos.” Responsáveis por mais da metade das novas unidades, imóveis dessa tipologia são os mais líquidos.

O CEO da incorporadora Vitacon, Alexandre Frankel, vê boas perspectivas para os compactos nos próximos anos, mas acredita que o mercado tenha preterido parte dos apartamentos de até um dormitório pelos custos elevados de construção. “Eu diria que os empresários foram mais conservadores.” Atraente para investidores, esse produto depende de uma boa localização para ser viável comercialmente.

Atentos a valores mais acessíveis, os incorporadores também têm buscado reduzir as metragens das unidades e alcançar regiões da cidade mais baratas e com oferta de estoque de outorga onerosa – que permitem a ampliação do potencial construtivo dos empreendimentos.

“Na Vila Nova Conceição, há bem menos lançamentos do que em outras regiões. Cada vez mais, somos obrigados a sair das áreas mais centrais. Por isso, o preço médio do metro quadrado cai. Mas, na comparação de preços no mesmo bairro, os preços até sobem”, diz o diretor executivo da incorporadora You, Inc, Eduardo Muszkat.
A comparação interna nas diferentes localidades paulistanas mostram, de fato, valorização. O metro quadrado no Brooklin, por exemplo, passou de R$ 8.711 no período de julho a setembro de 2011 para R$ 9.542 nos mesmos meses deste ano. O mesmo ocorre em bairros como Casa Verde, na zona norte de São Paulo, e o Butantã, na zona oeste.

Além disso, 47,20% das 7.620 unidades lançadas na cidade no terceiro trimestre de 2012 pertencem a edifícios em novas regiões em relação àquelas que receberam lançamentos no mesmo período do ano passado.
A zona leste figura como a líder na capital em número de imóveis lançados, com 3.359 unidades, seguida pela sul, com 1.963.

Barganha. O diretor da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia, acredita, no entanto, que a queda no preço médio do metro quadrado possa ser um movimento natural do mercado. “Tínhamos uma trajetória ascendente de preços e estamos em uma paralela. Até o fim do ano, haverá uma pequena barriga na evolução dos valores para depois haver uma recuperação”, diz.

Dadas as circunstâncias, ele diz que o fim do ano pode ser propício para que os consumidores pechinchem nos estandes de venda. “Se os compradores fizerem isso, eles vão conseguir descontos”, afirma.

Mercado deve se aquecer até o fim do ano

Apesar da queda registrada no mercado no terceiro trimestre na comparação com o mesmo período do ano passado, o número de unidades ofertadas aos consumidores paulistanos de julho a setembro é 45% superior ao resultado do trimestre imediatamente anterior.

De janeiro a março deste ano, a cidade de São Paulo recebeu 3.635 novas unidades – 1.592 a menos do que o registrado no trimestre seguinte e menos da metade do que os 7.620 imóveis lançados de julho a setembro.
A expectativa, de acordo com o coordenador do curso de pós-graduação em negócios imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap), Ricardo Gonçalves, é de que o mercado se aqueça ainda mais nos últimos meses de 2012.

“Historicamente, é um período em que se amplia o número de lançamentos”, diz.

Além da cautela dos empresários do setor, a dificuldade de aprovação dos projetos na Prefeitura é apontada por especialistas como uma razão para a postergação de novos empreendimentos na cidade.
De outubro de 2010 a setembro de 2011, 54.525 foram aprovadas pela Prefeitura, segundo o Secovi-SP – em média, 4,5 mil imóveis por mês. De setembro do ano passado a agosto de 2012, as autorizações caíram para 38.708 – média de 3, 2 mil mensais.

“O mercado concentrou muitos produtos para agora. Mas acho que vamos terminar o ano com 30% menos lançamentos do que 2011 ” diz o CEO da Vitacon, Alexandre Frankel. A empresa lançará até dezembro cinco de 12 edifícios previstos.

Neste trimestre, a You, Inc também colocará a maior parte de seus novos empreendimentos no mercado. A companhia lançará seis edifícios, três vezes mais do que já lançou no ano.

Atualização do CDC deve ditar regras para comércio eletrônico

quarta-feira, setembro 12th, 2012

Em debate desde o final de 2010, mudanças no código do consumidor incluem ainda crédito e ações coletivas. Mudanças poderão ir a plenário depois de outubro se cronograma for cumprido

Mariana Congo, de O Estado de S. Paulo

“Casa de ferreiro espeto de pau”, diz a advogada Stéphani Gaeta Sanches, de Belo Horizonte (MG). Mesmo com a formação em Direito, ela se sentiu desrespeitada como consumidora. Stéphani adquiriu no site Groupon um cupom de hospedagem em uma pousada, mas o local fechou as portas antes do serviço ser usado. Para não ficar no prejuízo, ela procurou o atendimento ao cliente do site de compras coletivas diversas vezes até obter uma resposta. “O site se recusa a me devolver o valor pago e diz que eu só tenho direito a crédito no próprio Groupon”, conta.

Pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), que completa 22 anos nesta terça-feira, Stéphani tem direito ao ressarcimento do valor pago. “Quero entrar no juizado especial. É uma vergonha o que eles fazem o consumidor passar”, diz a advogada. O Groupon, no entanto, afirma que já realizou o estorno junto à administradora do cartão, mas que o lançamento do valor depende da data de fechamento da fatura do cliente.

Nova realidade

Em mais duas décadas em vigor, o CDC viu as relações de consumo mudarem e aumentarem em volume. Três projetos de lei estão em tramitação no Senado com propostas de atualização do código sobre temas que não tinham relevância na época de sua criação: o comércio eletrônico, o superendividamento e as ações coletivas.

Para se ter ideia, o comércio eletrônico em 2011 movimentou R$ 18,7 bilhões, segundo o E-bit. A previsão de crescimento é de 25% neste ano.

A relação do brasileiro com as dívidas também mudou. Em 2005, início da série histórica do Banco Central, as dívidas comprometiam 18% da renda anual das famílias. No dado mais recente, de maio deste ano, o número chega a 43%.

Regra clara

No início de setembro foi definido o cronograma final de trabalho da Comissão Especial de Reforma do CDC, que terá até 29 de outubro para apresentar emendas e dar seu último parecer. Só depois desse trâmite os projetos poderão ser votados no Congresso. Desde 2010 a comissão de juristas debate as propostas.

“Essa atualização do CDC não diminui direitos do consumidor. É uma questão de deixar a norma mais clara e explícita. Isso é importante para atender ao mercado atual, que é dinâmico e rápido”, afirma Ricardo Morishita, professor de direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e ex-diretor do Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor (DPDC) do Ministério da Justiça, entre 2003 e 2010.

Por exemplo: em seu artigo 49, o CDC trata do direito do consumidor de devolver em até sete dias, por arrependimento, um produto ou serviço contratado fora do estabelecimento comercial, “especialmente por telefone ou a domicílio”. Pela proposta em tramitação no Senado, esse direito de arrependimento ficaria mais claro para a situação do comércio eletrônico, sem dúvidas de interpretação.

Em julho, o publicitário Leandro Bucatte, de Campinas (SP) foi vítima de um golpe na internet. “A loja tinha selos de confiança e preços atrativos, até 40% menores que os de mercado”, conta. Ele comprou uma maquina de lavar que nunca recebeu, mas o site dizia que o pedido havia sido entregue e depois saiu do ar.

Pela internet, Leandro descobriu mais de 60 outras vítimas da falsa loja e com os dados da empresa informados no site foi possível abrir um processo judicial, ainda em andamento. Mas o publicitário não tem esperança de recuperar seu R$ 500. “Só não quero que mais pessoas tenham o mesmo problema”, conta.

A projeto de atualização do CDC em tramitação obrigaria as empresas de comércio eletrônico a informarem com clareza seus dados, como endereço, telefones e CNPJ. Isso não inibe golpes, segundo o professor Morishita, mas tem o objetivo de elevar o nível de segurança do consumidor e permitir fiscalização.

Sem juros?

As propostas de atualização do CDC sobre superendividamento tentam prevenir a concessão de crédito irresponsável e melhorar o nível de informação do consumidor sobre a dívida adquirida, segundo a juíza de Direito e diretora do Observatório de Crédito e Superendividamento do Consumidor da UFRGS e Ministério da Justiça, Káren Bertoncello.

Um dos pontos diz respeito à publicidade sobre crédito gratuito, o conhecido “sem juros”. “É uma prática abusiva”, diz Káren. A juíza acredita que regular a concessão de crédito é uma questão social, que pode melhorar a garantia de que o consumidor vai conseguir honrar sua dívida e manter suas condições de vida. Ela critica, no entanto, a falta de uma proposta mais clara sobre renegociação para aqueles que já estão superendividados.

A advogada civil e do consumidor Nathália de Melo Oliveira é especializada em ações de revisão de contratos de dívidas. Pela sua experiência, ela percebe que o consumidor em geral sabe que tem que pagar juros, mas não tem consciência se os valores são altos ou não. “O brasileiro calcula se a parcela cabe no bolso”, diz.

Além dos juros, multas e encargos - até mesmo ilegais - podem transformar uma dívida em uma bola de neve impagável. “A revisão do CDC pode ajudar a evitar contratos ambíguos. O dever de informação do credor vai ser tornar mais claro”, diz Nathália.

Ações coletivas

O projeto que trata das ações coletivas, hoje já previstas no CDC, tem o objetivo de agilizar o julgamento desse tipo de matéria, que une em uma mesma ação problemas recorrentes de consumidores. “É como se a lógica fosse invertida, privilegiando mais a ação coletiva do que a ação individual”, explica Káren.

Presidente da construtora Viver, ex-Inpar, renuncia ao cargo

terça-feira, setembro 11th, 2012

Eduardo da Silva Machado, que já exercia o cargo de diretor vice-presidente de Incorporação, foi eleito presidente interino pelo Conselho

Tatiana Vaz, de Exame.com

São Paulo – A Viver Incorporadora e Construtora, ex-Inpar, anunciou hoje ao mercado a renúncia de Álvaro Luís Afonso Simões aos cargos de diretor presidente da companhia. O executivo também ocupava, interinamente, a função de diretor vice-presidente financeiro e de relações com investidores da empresa, desde outubro do ano passado.

Eduardo da Silva Machado, que já exercia o cargo de diretor vice-presidente de Incorporação, foi eleito presidente interino pelo Conselho de Administração da construtora. Machado foi diretor de incorporações da Cyrela, vice-presidente da Coelho da Fonseca e diretor geral de atendimento da Lopes.

O executivo exerceu também o cargo de diretor de incorporações residenciais da Tishman Speyer do Brasil e de diretor geral da PDG para classes média e média alta em São Paulo. Ele assume o cargo hoje.

“O Conselho acredita que a experiência de 16 anos de Eduardo em posições executivas em companhias de renome do setor será de grande valia para liderar a companhia em sua nova fase”, afirmou a Viver por meio do comunicado. A empresa não revelou o que motivou a saída de Simões, nem detalhou do que se trata exatamente a nova “fase”.

A construtora Inpar adotou o nome Viver em março do ano passado, depois de uma reestruturação de cerca de dois anos iniciada depois da entrada do fundo de investimento Paladin Realty Partners no controle acionário da empresa. Alvaro saiu da diretoria financeira da Brasil Brokers na mesma época para assumir a presidência da empresa e, em outubro, assumiu o cargo interino de vice-presidente financeiro e de relações com investidores depois da renúncia do executivo Otávio Araujo ao cargo.

PDG corta metas e cria incertezas

quarta-feira, julho 11th, 2012

Por Chiara Quintão | De São Paulo
Valor Econômico - 11/07/2012

O mercado reagiu, negativamente, ao anúncio da PDG Realty de corte de sua meta de lançamentos para 2012 praticamente pela metade. Ontem, os papéis da maior incorporadora do país tiveram queda de 10,06% na BM&FBovespa, fechando cotados a R$ 3,04. O índice caiu 3,05 % ontem. A combinação da redução do que a PDG projeta lançar no ano com a expectativa do mercado de aprovação, amanhã, em assembleia de acionistas, de aumento de capital de quase R$ 800 milhões, suscitou dúvidas se há problemas na incorporadora além dos já conhecidos.

A possibilidade de a PDG revisar para baixo sua estimativa de lançar entre R$ 8 bilhões e R$ 9 bilhões era considerada pelo mercado, mas não na proporção em que o corte foi feito, para a faixa de R$ 4 bilhões a R$ 5 bilhões. O ponto médio da estimativa foi reduzido em 47%.

“A PDG passou a ser uma incorporadora de R$ 5 bilhões ou terá esse tamanho, temporariamente, e depois voltará a ser uma empresa de R$ 9 bilhões?”, questiona o analista do setor imobiliário da CGD Securities, Flávio Conde. Essa definição é determinante, segundo Conde, para que analistas revisem as projeções somente para 2012 ou para “a perpetuidade”.

Ontem, o Credit Suisse reduziu o preço-alvo das ações da PDG de R$ 6,5 para R$ 4,5, mas manteve a classificação de “neutral”. O banco rebaixou suas projeções de lucro por ação da companhia para 2012 e 2013 em 36% e 45%, respectivamente.

Um analista que acompanha o setor ressalta que a rentabilidade por ação da PDG ficará menor, devido à redução dos lançamentos, ainda mais quando se considera que deve haver aumento de capital, por meio da emissão de ações da companhia.

Embora não se esperasse um ajuste de meta de lançamentos na dimensão ocorrida, analistas citam que a medida foi necessária devido à situação da PDG. Conforme outro analista que pediu para não ser identificado, sem a redução, a companhia continuaria a apresentar margens mais baixas por um período maior. Ele acrescenta que o corte da projeção pode contribuir para que a companhia comece a gerar caixa, ainda que não em 2012.

Justamente por essa possibilidade de geração de caixa mais rápida, há quem avalie que a reação do mercado ao anúncio da PDG não fez sentido. Outra razão citada para que a queda do preço das ações no pregão de ontem tenha sido desproporcional é que as cotações da PDG já não estavam refletindo perspectiva de crescimento da empresa.

No segundo trimestre, a PDG lançou R$ 404 milhões, 80,3% a menos do que no mesmo período do ano passado. Se considerado o período a partir do lançamento inicial de ações (IPO) da PDG, no início de 2007, até agora, esse patamar só não foi inferior ao dos três primeiros trimestres daquele ano. No semestre, a redução dos lançamentos da PDG foi de 60,1%, para R$ 1,52 bilhão, ante os primeiros seis meses de 2011.

De acordo com a PDG, as reduções dos lançamentos e da projeção para o ano resultam da decisão de focar as atenções em vendas, na entrega de unidades e na reestruturação interna. Mais que lançar produtos, a companhia optou por vender estoques. Do R$ 1,24 bilhão comercializado no segundo trimestre, R$ 1,14 bilhão se refere à venda de imóveis lançados nos trimestres anteriores e R$ 99 milhões, a lançamentos realizados no período.

No trimestre, as vendas contratadas encolheram 32% ante o intervalo equivalente de 2011, o que a companhia atribui à queda da venda de lançamentos. No semestre, a comercialização diminuiu 14%, para R$ 3,03 bilhões. A velocidade de vendas do segundo trimestre medida pelo indicador vendas sobre oferta (VSO) foi de 23%, ante 29% no mesmo período do ano passado e de 27% no primeiro trimestre de 2012.

A PDG informou que está mais conservadora em relação à expectativa de demanda no segundo semestre, em função do menor crescimento da economia. Há perspectiva também que a proximidade das eleições municipais possa contribuir para que as aprovações de projetos fiquem mais lentas.

A equipe de pesquisas da Planner Corretora avalia que a redução das vendas e a postura mais conservadora da PDG em relação a lançamentos apontam que “o mercado já não é o do passado em termos de demanda”. A queda da velocidade de vendas também sinaliza a acomodação do mercado, segundo a Planner.

Ontem, a decisão da PDG de reduzir sua meta de lançamentos mesmo quando se espera que o aumento de capital proposto pela Vinci Partners seja aprovado reforçou a dúvida do mercado sobre qual a real situação de caixa da companhia. A PDG, que encerrou o primeiro trimestre com caixa de R$ 1,72 bilhão, diz não ter problemas de caixa e que a parcela de recursos consumida no momento de um lançamento não é expressiva, abrangendo apenas despesas de marketing e corretagem, pois já possui os terrenos para os projetos de 2012.

A proposta da Vinci prevê aumento de capital da PDG de R$ 799,9 milhões, por meio de emissão privada de 199 milhões de bônus de subscrição. Cada bônus dará direito a uma nova ação e a uma debênture conversível em ação. A Vinci se compromete a subscrever 81,4% dos bônus, desde que consiga o mínimo de 54,8% do total, após a primeira rodada de sobras.

Ontem, a agência de classificação de risco Fitch Ratings, divulgou, em relatório, que o grande desafio das construtoras brasileiras continua sendo o controle de custos e a melhora de margens de eficiência. A Fitch avalia, porém, que cancelamentos de contratos e as revisões de orçamentos continuarão para afetar o fluxo de caixa do setor neste ano e no próximo. Apesar de as empresas estarem cortando projeções e reduzindo sua atuação, o cenário ainda é positivo para o setor, de acordo com a Fitch, e a liquidez das empresas continua forte. Algumas têm uma forte posição de caixa, apesar de as incorporadoras, em geral, dependerem muito de ofertas de crédito de longo prazo. (Colaborou Renato Rostás)

Ações da Gafisa continuam subindo nesta quarta-feira

quarta-feira, julho 11th, 2012

Redução nos lançamentos no segundo trimestre reflete nos papéis
Sobral, de Exame.com

São Paulo – Após a alta registrada no pregão da terça-feira, as ações da Gafisa (GFSA3) começaram esta quarta-feira com nova valorização, subindo 4% na máxima do dia. No pregão de ontem, os papéis da empresa chegaram a subir mais de 8% durante o dia e terminaram com uma valorização de 1,23%.

As ações refletem a notícia dos lançamentos menores da empresa, divulgada na noite de segunda-feira, quando o mercado não operou por conta de um feriado em São Paulo. A Gafisa informou na ocasião que seus lançamentos alcançaram 546,5 milhões de reais no segundo trimestre, queda de 60% ante o mesmo período de 2011.

O mercado gostou da notícia. “A Gafisa demonstrou neste trimestre, que está em fase de recuperação, após ter sofrido fortemente nos dois últimos trimestres”, destacam os analistas Leonardo Zanfelicio e Karina Freitas, da corretora Concórdia, em relatório.

Segundo a empresa informou em seu comunicado, a diminuição nos lançamentos acontece por uma mudança que inclui a redução da área de atuação da marca Gafisa e interrupção de lançamentos da Tenda.

A Tenda tem sido um dos principais pontos de resistência do mercado as ações da empresa. Com atrasos e obras entregas fora das conformidades, a compra da companhia acabou não fazendo bem para os papéis da Gafisa na bolsa. No ano, a queda das ações chega a 40% até o pregão de terça-feira.

Apesar dos números, os analistas da Concórdia lembram que a Gafisa ainda segue com um volume de estoques bastante elevado, que representa mais que cinco trimestres de vendas.

Rossi inicia processo de reestruturação

terça-feira, julho 3rd, 2012

Chiara Quintão
Valor Econômico - 03/07/2012

A Rossi Residencial demitiu cerca de 100 pessoas, como resultado de sua decisão de reduzir as operações regionais em que atua, segundo fonte do mercado. A companhia demitiu funcionários com o objetivo de cortar custos fixos, de acordo com a mesma fonte, neste processo em que o número de praças de atuação passa de mais de 90 para 30.

Procurada pelo Valor, a Rossi informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que “não comenta especulações ou boatos de mercado”. “Toda e qualquer divulgação relevante da empresa é divulgada por meio de resultados trimestrais ou fatos relevantes/comunicados formais ao mercado”, disse a Rossi, em nota.

Conforme o demonstrativo de resultados da companhia do primeiro trimestre, a incorporadora está presente em 14 estados e no Distrito Federal.

Com a diminuição das praças em que atua, é provável que, na divulgação dos resultados do segundo trimestre, a Rossi comunique, ao mercado, novamente, que realizou venda de terrenos.

No primeiro trimestre, a Rossi comercializou áreas no valor de R$ 149 milhões, com lucro de R$ 32 milhões. Essa venda foi responsável pela maior parcela do lucro da companhia no período.

Durante a teleconferência para comentar os resultados do período com analistas e investidores, o diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, Cassio Audi, afirmou que a venda de terrenos, no trimestre, fez parte do “rebalanceamento” do portfólio, em que a empresa sai de projetos que têm margens menores e busca mercados com rentabilidades superiores.

Na semana passada, o HSBC reduziu o preço-alvo das ações da Rossi de R$ 17 para R$ 6. Em relatório, o banco cita que os resultados recentes da companhia foram beneficiados pelos impactos positivos de vendas de terrenos. Sem isso, a margem líquida da Rossi seria “consideravelmente inferior”, conforme o banco.

Ontem, as ações ordinárias da Rossi fecharam cotadas a R$ 4,75, com queda de 3,65%. No ano, os papéis da companhia acumulam queda de 38,32%.

Hipótese de bolha imobiliária é descartada por fundos e incorporadoras

sexta-feira, junho 29th, 2012

Avaliação vai na contramão de alerta do BIS, que apontou distorções no mercado brasileiro, provocadas pelo forte ciclo de alta no preço dos imóveis

27 de junho de 2012 / Circe Bonatelli, da Agência Estado

SÃO PAULO - A hipótese de uma bolha imobiliária no Brasil foi descartada hoje por executivos de incorporadoras, fundos de investimento e bancos, que se encontraram na capital paulista para debater as oportunidades e riscos do setor. As opiniões desses representantes do mercado vão na contramão do alerta feito nesta semana pelo Banco de Compensações Internacionais (BIS, na sigla em inglês), que apontou distorções no mercado brasileiro causadas pelo forte ciclo de alta no preço dos imóveis.

Na avaliação do diretor executivo da gestora de recursos GP Investiments, Antônio Ferreira, o Brasil não tem características que sinalizem a formação de uma bolha. Ferreira observa que a maioria dos negócios com imóveis no País é realizada por pessoas que buscam moradia e não ganhos com aluguel ou revenda, favorecendo a especulação, como ocorreu na bolha dos Estados Unidos.

Além disso, os financiamentos nos bancos privados brasileiros representam cerca de 55% do valor dos imóveis, o que indica um nível de endividamento moderado das famílias ante os EUA, onde esse valor chegava a 110%, comparou, durante encontro realizado pelo Centro de Tecnologia de Edificações (CTE) nesta manhã, em São Paulo.

O diretor da GP também acredita que a escalada no preço dos imóveis está fundamentada na ampliação do total de consumidores capazes de adquirir uma casa própria nos últimos anos, beneficiados pela melhora da renda e da oferta de crédito. “O preço subiu, mas tem fundamento na demanda”, afirmou Ferreira.

Na avaliação do diretor de Relações com Investidores da incorporadora Eztec, Emílio Fugazza, a escalada dos preços também está relacionada ao aumento dos custos para construção das habitações. “O preço subiu, mas as margens de lucro das empresas de construção caíram”, disse, atribuindo o cenário à alta dos custos com mão de obra e terrenos.

A tendência é que o mercado imobiliário continuará em expansão e que o apetite dos bancos pelo crédito habitacional siga crescente, na opinião do gerente geral de crédito imobiliário do Banco do Brasil em São Paulo, Francisco Martinez. Segundo ele, o crédito imobiliário deve atingir o montante de R$ 1,3 trilhão até 2020 no País, o que significa sair de uma fatia equivalente a 5% do Produto Interno Bruto (PIB) atualmente para 16% nos próximos oito anos, patamar semelhante ao já verificado em países como Chile e México.

O executivo lembra que o Brasil tem um déficit de 7 milhões de moradias, verificado principalmente entre as classes de renda média e baixa, o que caracteriza uma demanda reprimida. “O sonho da casa própria continua em primeiro lugar na mente dos brasieiros. Isso explica a estratégia dos bancos de varejo em aumentar seus negócios de crédito imobiliário, que representam uma oportunidade importante de relacionamento de longo prazo com os clientes”, disse.

Martinez frisou que o Banco do Brasil tem objetivo de assumir a segunda posição no mercado de crédito habitacional até 2014. Hoje, o banco tem 3,7% do mercado e ocupa a quinta posição. A Caixa Econômica Federal segue em primeiro lugar, com cerca de 70% do mercado.

Classe B continua a liderar as vendas

quinta-feira, junho 28th, 2012

Por Luiz Maciel | Para o Valor, de São Paulo
Valor Econômico

Antonio Carlos Ruótolo, do Ibope: “Esse novo contingente da classe B foi mais decisivo na expansão atual dos shoppings do que os emergentes da classe C”

Beneficiada nos últimos anos pelas políticas sociais do governo e pela maior oferta de emprego formal, a classe C já está presente em 52,4% dos lares brasileiros e responde por 38,7% do consumo nacional, segundo recente pesquisa do Ibope Inteligência.

Trata-se de um exército de consumidores - cerca de 100 milhões, entre novos e antigos - grande demais para ser desprezado por qualquer setor empresarial, mesmo aqueles tradicionalmente voltado às faixas de renda mais altas, como os shopping centers.

Curiosamente, porém, o poder aquisitivo da nova classe C ainda não aumentou significativamente a sua participação nas vendas desses grandes centros de varejo. Segundo a última radiografia da Abrasce, a Associação Brasileira de Shopping Centers, apenas 21% das vendas efetuadas em 2011 foram para a classe C, correspondendo a um percentual ainda mais modesto no volume faturado, em torno de 9%.

A explicação mais razoável para esse fenômeno parece estar na própria mobilidade social que incorporou cerca de 40 milhões de brasileiros à classe C entre 2003 e 2009, segundo dados oficiais do Ministério doPlanejamento - já que, ao mesmo tempo em que isso acontecia, mais de 9 milhões de brasileiros migravam da classe C para a B, entrando no foco principal dos shoppings. “Esse novo contingente da classe B foi mais decisivo na expansão atual dos shoppings do que os emergentes da classe C”, nota Antonio Carlos Ruótolo, diretor de Geonegócios do Ibope.

Outra razão para a ausência de um peso maior da classe C no desempenho dos shoppings está nos diferentes critérios de classificação das faixas de renda da população. Enquanto o governo adota a estratificação social por renda do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o setor varejista usa os da Abep (Associação Brasileira de Empresas de Pesquisa). O IBGE situa a classe B na faixa de renda familiar entre R$ 6.220 e R$ 12. 440, e a classe C na de R$ 2.488 a R$ 6.220. A Abep desdobra cada uma dessas classes em dois segmentos e define a C2 na faixa entre R$ 1.132 e R$ 1.716, a C1 entre R$ 1.717 e R$ 3.224, a B2 de R$ 3.225 a R$ 5.592 e a B1 acima disso.

“As classes A e B sempre formaram a principal clientela dos shoppings brasileiros e isso não deve mudar. Não existe um único shopping no país em que a classe C seja a maior compradora, por mais popular que seja o mix de lojas do empreendimento”, afirma Ruótolo. Como exemplos de shoppings que investem no gosto popular, ele cita o Campo Limpo, na Zona Sul de São Paulo, e o Guararapes, em Jaboatão dos Guararapes, na região metropolitana do Recife.

O especialista em marketing de varejo Luiz Alberto Marinho, da consultoria BrandWorks, acrescenta à lista os shoppings Taboão e Mais Largo 13, ambos na Zona Sul paulistana. “O primeiro acertou mais que o segundo na receita e vem colhendo melhores resultados”, observa Marinho. Instalado nos arredores de uma estação de metrô, de um terminal de ônibus e de uma agência do Poupatempo, o pecado do Mais Shopping, segundo ele, “foi mirar muito abaixo” dos desejos da classe C. “O consumidor emergente espera encontrar no shopping produtos e serviços mais sofisticados do que os oferecidos nas lojas de rua, além de um ambiente mais agradável e seguro”.

O superintendente do Boulevard Shopping de São Gonçalo (RJ), Luiz Vaz, concorda com Marinho. “Talvez nosso maior acerto tenha sido o de não subestimar esse consumidor com nível de renda mais baixo. Nosso projeto é tão moderno e confortável como o de qualquer shopping carioca”, acredita Vaz. Inaugurado há um ano e meio, o Boulevard é apenas o segundo shopping de São Gonçalo, embora este seja o segundo município mais populoso do Estado do Rio, com pouco mais de 1 milhão de habitantes. O primeiro shopping local, aberto em 2004 à beira da rodovia Niterói-Manilha, corrigiu em parte essa distorção, mas muitos moradores ainda precisavam ir até Niterói, que está a apenas 10 quilômetros, para ter mais liberdade de escolha nas compras.

Assim como o pioneiro Shopping São Gonçalo, o Boulevard se propõe a atender a todas as classes sociais do município, ancorado em lojas populares como C&A, Casa & Vídeo, Leader, Renner e Riachuelo - e tem colhido bons resultados. “Nosso desempenho tem sido acima do esperado. O faturamento cresceu, em média, 20% desde janeiro, chegando a 31% em maio, em relação ao mesmo mês de 2011. E as lojas âncoras, em especial a Riachuelo, estão entre as que mais crescem dentro de suas redes”, revela o superintendente do Boulevard Shopping. Ele destaca o papel representado pelo shopping na elevação da autoestima da população local, que em boa parte precisa se deslocar diariamente para trabalhar em outros municípios da região metropolitana do Rio.

Será que é hora de vender seu imóvel?

segunda-feira, maio 28th, 2012

Especialistas ponderam se o momento atual do mercado imobiliário é o ponto de alta - hora de realizar os lucros
Julia Wiltgen, de Exame.com

Para professor, demanda especulativa de imóveis já não existe mais

São Paulo – No mercado imobiliário brasileiro não se fala em outra coisa. Os preços já não sobem mais com a mesma intensidade de antes. Incorporadoras vendem imóveis com descontos que ultrapassam os 30%, e vendedores de usados já não sentem mais tanta facilidade de passar seu bem adiante.

Mas afinal, os preços chegaram ao topo? Ainda há espaço para mais valorização? Ou a tendência agora é que os preços se acomodem – ou até caiam? Para quem tem um imóvel que se beneficiou da alta valorização nos últimos anos, está na hora de vender e realizar o lucro? “Eu vejo uma estabilidade, com viés de baixa tênue. Vai ocorrer uma reformatação do mercado, com reposicionamento das construtoras com margens consideradas razoáveis”, diz o professor João da Rocha Lima Junior, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Para ele, a demanda especulativa percebida no mercado anteriormente já não existe mais, o que freia a valorização. As construtoras, por sua vez, já enxergariam um novo patamar de custos de produção e estariam mais confortáveis de que não vão aparecer aumentos abruptos de custos, o que deve levar à estabilização dos preços.

“Um freio de demanda gera descontos e joga os preços para baixo. Não vejo a possibilidade de uma quebra de preços, mas sim de uma queda suave. Mas não há muita margem para redução de preços, pois não houve um nível de especulação tal que permita uma queda maior. E nós também não temos o problema da devolução de imóveis por falta de capacidade de pagamento, uma vez que nosso crédito é conservador”, completa o professor.

Já há alguns sinais de desaceleração no mercado imobiliário brasileiro, embora seja ainda cedo para se falar em queda de preços. O Índice FipeZap, que acompanha os preços dos imóveis em sete capitais brasileiras, já vem mostrando retração de preços em algumas cidades e, no mês de abril, seu relatório reafirmava a tendência de desaceleração de preços iniciada em abril de 2011.

A reportagem de capa da Revista EXAME que chegou às bancas nesta quinta-feira reflete justamente sobre se é hora de comprar, vender ou esperar, e traz com exclusividade uma pesquisa da Fipe que mostra que, apesar da valorização recorde nos 12 meses terminados em março, uma comparação entre os últimos seis meses e o mesmo período do ano anterior atesta uma desaceleração na alta. Veja a metodologia da pesquisa da Fipe.

Há ainda outros fatores que podem contribuir para a desaceleração e posterior estabilização de preços. O primeiro trimestre do ano já revelou queda no número de unidades financiadas (em relação ao mesmo período do ano passado) e da velocidade de vendas (em relação aos anos anteriores).

A isso se alia o passo atrás dado pelas incorporadoras que sofreram em seus balanços e na Bolsa, principalmente por conta do descasamento entre o número de imóveis lançados e sua capacidade de entrega – o que também gerou os atrasos na entrega dos imóveis e uma porção de ações na Justiça ao longo de 2011. Agora, as construtoras tentam reajustar seus processos internos para se recuperar. Pelo menos aquelas que são abertas em Bolsa frearam o ritmo dos lançamentos.

Investidor com mais de um imóvel

O momento ainda requer cautela, mas quem tem mais de um imóvel e se beneficiou da estrondosa valorização imobiliária brasileira dos últimos anos já pode pensar numa venda. “Quem tem mais de um imóvel está em boa posição para realizar os lucros”, diz o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor do livro “Imóveis – seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.

Segundo Calado, para quem atua no mercado de imóveis como investidor ou especulador – ou seja, para quem compra para alugar ou aguardar valorização – o momento também é propício por conta da queda na taxa Selic e do movimento de derrubada de juros pelos bancos. “Quem quiser vender um imóvel para comprar outro, deve também conseguir uma taxa de juros menor em um eventual financiamento”, completa.

O economista se diz pessimista em relação ao mercado daqui para frente quando se refere a quem deseja ganhar com a valorização. “Não acredito que essa trajetória de alta continue tão forte, a não ser que estejamos entrando em uma bolha. Temos evidências de desaquecimento e até de quedas de preço. Essa coisa das construtoras venderem imóveis com desconto, não existe isso. Ninguém vende uma cota de um fundo ‘com desconto’. Foi o preço do imóvel que caiu mesmo”, observa.

Alex Strotbek, consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, não acredita em desvalorização dos imóveis, mas também crê que uma estabilização já é visível. “A hora de vender o imóvel é na alta”, lembra.

É claro que agora já está mais difícil vender, o que também pode ser sinal de um momento propício para a realização de lucros. Os empreendimentos cujas unidades se esgotam em apenas um fim de semana estão se tornando raros, e o endividamento das famílias cresceu muito nos últimos anos – de 27% da renda em 2007 para os atuais 44%. As decisões de compra estão mais ponderadas agora que o preço do metro quadrado está mais alto.

Quem tem apenas um imóvel

Quem tem apenas o imóvel próprio pode até pensar em vendê-lo, mas precisa de um plano bem claro, porque o movimento é arriscado. “Quem fez isso há quatro anos, por exemplo, se deu muito mal, porque os preços entraram numa trajetória de alta alucinante. Se o sujeito vendeu e começou a pagar aluguel com o dinheiro do negócio pode ter tomado um susto desagradável”, diz Luiz Calado.

Segundo o vice-presidente do IBEF, no entanto, agora é uma hora boa para assumir algum tipo de risco, desde que se entenda o que se está fazendo. “Essa estagnação com possível queda de preços ainda vai se manter por algum tempo. O PIB do país está se retraindo há meses, e a crise internacional continua. Se esse cenário se consolidar, e o preço dos imóveis começar a cair, será possível aplicar em um investimento atrelado à inflação e usar a renda para pagar aluguel”, explica Calado.

Quem não quiser se arriscar a viver de aluguel e desejar comprar outro imóvel deve ponderar outros fatores. Não dá para contar com uma queda nos preços, embora em alguns casos isolados ela já esteja ocorrendo. Para Luiz Calado, uma possibilidade que pode ser vantajosa é vender o imóvel hoje para comprar outro dentro de até um ano, com taxa de juros menor para um eventual financiamento.

Para Alex Strotbek, a estratégia de vender o único imóvel para comprar outro pode se justificar se a pessoa tiver a intenção de comprar uma propriedade melhor. Assim como a venda está dificultada, comprar em um momento como o atual significa pagar caro. O planejamento para quem deseja melhorar o padrão de vida deve incluir uma poupança extra além do dinheiro da venda para comprar um imóvel de padrão mais alto.

“Se o sujeito pensa em realizar o lucro e encontrar um bom negócio, provavelmente não vai. Ele pode também esperar uma queda de preços, mas é arriscado para quem tem somente um imóvel. Se a pessoa tiver um segundo imóvel é mais fácil. Ela vende, aplica o dinheiro em renda fixa e espera uma nova baixa. O proprietário de apenas um imóvel deve ser cem vezes mais cauteloso do que o investidor”, diz Strotbek.

Outras alternativas

Desde 2008, o Brasil vem experimentando uma alta estrondosa nos preços dos imóveis, figurando entre as maiores altas do mundo ano a ano. Embora, para padrões internacionais, os preços dos imóveis brasileiros ainda sejam baixos, a valorização já apresenta os primeiros sinais de perda de fôlego. Desde 2008 até o final de abril deste ano, os imóveis em São Paulo valorizaram 135%, enquanto que os imóveis cariocas tiveram alta de 170%.

“Nós tivemos um excesso de preços em 2010 e 2011, com altas acima do razoável. Havia um excesso de demanda no mercado, até um pouco artificial, forçada por alguma especulação. A isso se juntou uma demanda reprimida forte em 2008 e 2009, com um crescimento de custos muito grande. As construtoras de capital aberto agiram de forma agressiva, e havia muito capital estrangeiro chegando ao mercado brasileiro”, explica João da Rocha Lima Junior, do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Em um segundo momento, os custos de construção sofreram enorme pressão, com a escassez de mão de obra qualificada e consequente perda de produtividade das construtoras, fora as altas nos preços dos terrenos. “O mercado imobiliário é desordenado. Quando o dono de um terreno recebe pressão de todos os lados para vender, o preço sobe sem limites”, diz o professor.

Para quem quer continuar no mercado imobiliário, o economista Luiz Calado recomenda uma realocação de portfólio, considerando-se os fundos imobiliários. “Quem vender um de seus imóveis e optar por não ter dívida, pode deixar o dinheiro da venda em um fundo imobiliário”, diz. Mas para ele, sempre existe oportunidade para “quem olha além do óbvio e vê um nicho de mercado que não é bem atendido”.

“Vale o raciocínio: o que vai ser demandado daqui para frente na sua região? Para onde a cidade está crescendo, quais as necessidades que ainda não são bem atendidas? Também existe potencial para agregar valor a um imóvel mal cuidado, comprado em leilão, ou cujo dono anterior não tivesse fôlego financeiro para cuidar. Nesse caso, é preciso fazer um investimento na recuperação do imóvel, mas ainda fica espaço para ganhar dinheiro”, conclui.