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Oferta de imóveis para alugar cresce 28% em SP em 2012

segunda-feira, dezembro 17th, 2012

Segundo Lello, oferta de imóveis residenciais e comerciais para locação aumentou 28% no estado de janeiro a novembro de 2012 em relação ao mesmo período de 2011

Priscila Yazbek, de Exame.com
Imóveis residenciais mais buscados são apartamentos com valor de locação médio de 2.500 reais

São Paulo - A falta de imóveis para locação no Estado de São Paulo dá sinais de arrefecimento. O número de imóveis residenciais e comerciais disponíveis para locação no estado de São Paulo creseu 28% entre janeiro e novembro deste ano, em relação ao mesmo período do ano passado.

As informações são de um levantamento da Lello, uma das principais administradoras de imóveis do estado. A pesquisa foi baseada na variação da oferta de imóveis da carteira da Lello, que atualmente é composta por cerca de 10.000 unidades.

O levantamento mostrou também que na locação residendicial, os imóveis mais buscados são apartamentos de dois e três dormitórios com pelo menos uma vaga de garagem e em regiões bem localizadas, próximas a estações de metrô, e com valor médio de aluguel de 2.500 reais. Quanto aos imóveis comerciais, os mais buscados são os imóveis de grandes lajes, galpões e lojas de rua em regiões estratégicas.

Segundo a assessoria de imprensa da empresa, a Lello não divulga os resultados da pesquisa em números absolutos, por isso a variação é apresentada apenas em termos de porcentagem.

Viu o oba-oba dos fundos imobiliários?

quinta-feira, dezembro 6th, 2012

Imóveis que podem ser desapropriados, inquilinos que não pagam, garantias que só dão problema. Por que nem todos os fundos imobiliários são tão bons como se diz

Maria Luiza Filgueiras, de Exame.com

São Paulo - É difícil conversar com um consultor de investimentos, hoje, sem ouvir a recomendação de que vale a pena aplicar, “ao menos uma pequena parte do patrimônio”, em fundos imobiliários. Ao investir em prédios, shoppings e outros imóveis, o aplicador pode ganhar tanto com a valorização dos prédios quanto com os aluguéis.

Nos últimos dois anos, período em que a bolsa foi mal e os juros baixaram para o menor patamar em décadas, os fundos imobiliários viraram a nova febre do mercado. O número de investidores com algum dinheiro nessas carteiras triplicou.

Como diversificar sem correr tanto risco quanto na bolsa? A resposta da moda: fundos imobiliários. Onde aplicar para ter uma renda parecida com a de um aluguel, sem ter de cuidar de uma casa? Fundos imobiliários, claro. Para melhorar, quem investe nesses fundos não paga imposto de renda. Parece, em suma, um investimento com retorno alto e risco baixo. Mas não é bem assim.

A euforia que se vê hoje foi potencializada pelos altos retornos de muitos fundos. O Memorial Office, dono de um prédio de escritórios na zona oeste de São Paulo, rendeu 102% em apenas 12 meses. Em média, essas carteiras tiveram uma rentabilidade anual de 30% nos últimos três anos, enquanto o Ibovespa caiu 5% e um fundo conservador de renda fixa rendeu 10% ao ano.

Esses números inflaram a oferta — só em 2012, foram lançados 42 fundos imobiliários, que captaram 11 bilhões de reais. Esse tipo de fundo está ajudando a salvar o ano dos bancos de investimento, que ganham um percentual do volume emitido e a taxa de administração. Mas nada garante que os altos retornos vão continuar. Um levantamento feito por EXAME mostra os riscos que a maioria dos investidores ignora e que podem comprometer seriamente a rentabilidade.

Foram analisados os 15 últimos fundos registrados e em análise na Comissão de Valores Mobiliários. Os problemas potenciais incluem prédios que podem ser desapropriados e inquilinos duvidosos, que dependem de licenças para começar a operar.

A análise foi feita com base nos prospectos dessas carteiras, documentos de cerca de 200 páginas em que os gestores descrevem a estratégia do investimento e anexam os laudos de avaliação dos imóveis. “Qualquer um pode ter acesso a esses dados, mas é preciso ler o prospecto, e pouca gente está disposta”, diz Paulo Colaferro, diretor da assessoria financeira Taler, que atende clientes com mais de 10 milhões de reais.

Um dos fundos analisados, o DDI 31, gerido pelo banco BTG Pactual e que vai aplicar em edifícios comerciais do grupo Brasil Telecom em Porto Alegre, no Rio de Janeiro e em outras cidades, tem seis imóveis com algum tipo de irregularidade, de hipotecas judiciais e dívidas com o INSS a pedidos de desapropriação.

Outro, o SP Downtown, da gestora Brasil Plural, que vai investir em prédios comerciais no centro de São Paulo, corre o risco de receber apenas uma parcela do aluguel previsto. Segundo o prospecto, 56% dos escritórios que fazem parte da carteira serão alugados para a empresa de call center Atento, que ainda não tem o alvará para se instalar nessas salas.

No BB Progressivo II, o gestor é o Banco do Brasil, o administrador (que é responsável por analisar os números do fundo) também e todos os imóveis em carteira pertencem à instituição — são, principalmente, agências do BB. Em tese, o negócio é ótimo: o risco de inadimplência do banco é quase nulo, e os contratos são longos.

Por isso mesmo, a demanda pelo fundo imobiliário foi dez vezes superior à oferta. Mas até nesse caso há um risco potencial. Se um dos imóveis precisar de reforma, banco e investidor podem ficar em lados opostos. Para quem investe, deixar a agência como está pode ser mais rentável. Já o banco, que quer ter pontos modernos, faz uma conta diferente.Procurado, o Banco do Brasil não deu entrevista. BTG e Brasil Plural também não comentaram por estarem no período de silêncio exigido pela CVM para lançar os fundos.

As dores de cabeça para os investidores podem ser muitas. Um exemplo foi o que ocorreu com dois fundos que investem em hospitais, o Nossa Senhora de Lourdes e o Hospital da Criança, em São Paulo. Boa parte do retorno desses fundos vem dos aluguéis pagos pelos hospitais — e ambos atrasaram o pagamento durante três meses no fim de 2011.

O gestor, que era a Brazilian Mortgages e hoje é o BTG Pactual, entrou com uma ação de despejo, mas a lei determina que um hospital não pode ser desapropriado enquanto houver pacientes. Muitos investidores debandaram e houve desvalorização de cerca de 20%.

Neste ano, os aluguéis voltaram a ser pagos e os fundos recuperaram as perdas. Segundo especialistas, o mesmo problema pode ocorrer com fundos que investem em escolas e universidades. Como há um único inquilino, se ele ficar inadimplente, a rentabilidade vai para o brejo — e despejar uma escola também não é fácil.

Para atrair mais investidores, alguns gestores passaram a oferecer garantia de retorno por prazos determinados. Mas isso pode ser um tiro n’água. Os problemas aparecem quando é feita uma estimativa otimista de rentabilidade.

O fundo que investe no shopping West Plaza, na zona oeste de São Paulo, pagou 0,8% por mês durante quase quatro anos até setembro — quando expirou a garantia, o percentual caiu para 0,3%, pois as receitas obtidas com o pagamento de aluguel dos lojistas ficaram abaixo do previsto. Como o fundo era obrigado a comunicar essa diferença, muitos investidores saíram da aplicação antes de a garantia acabar, o que provocou uma desvalorização de 6%.

De forma geral, os problemas atingem uma pequena parte do mercado. Um levantamento feito pela gestora Rio Bravo, que administra carteiras imobiliárias, mostra que, dos 53 fundos negociados há pelo menos um ano, só nove tiveram perdas.

O perigo apontado por especialistas é a alta demanda por essas aplicações acabar incentivando gestores a lançar fundos às pressas, com imóveis ainda com irregularidades, e investidores a colocar dinheiro nessas carteiras sem analisar direito os riscos. Gestores, gerentes, bancos — todos estão ganhando com os fundos imobiliários. Se o investidor vai ganhar também, é outra história.

Vila Andrade é campeã em lançamentos de imóveis

quinta-feira, agosto 30th, 2012

LUCCA ROSSI
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

Além das prestações e entrada que cabiam no bolso, a possibilidade de morar a dez minutos de carro do trabalho foi decisiva para que o empresário Gilson Canzi, 37, fechasse, há duas semanas, a compra de um apartamento na Saúde, zona sul da capital.

O empreendimento, da incorporadora You,inc, deve ser entregue em 2014.

O bairro está em quarto lugar entre os que mais lançaram residências na cidade nos últimos cinco anos, segundo estudo do Geoimovel, empresa de informações imobiliárias, para a Folha.

Na liderança está a Vila Andrade, seguida por Vila Mariana (ambas na zona sul) e Itaim (zona oeste). Na quinta posição aparece o bairro de Santana (zona norte).

A proximidade do local de trabalho cada vez mais tem definido a compra de imóveis residenciais na capital, diz Octavio Flores, diretor de negócios da construtora Gafisa.

“A maioria desses bairros está perto de regiões de escritórios, como as avenidas Berrini e Faria Lima, e tem oferta de transporte público e serviços”, diz o executivo, que aponta o Brooklin como outro alvo de lançamentos.

“A extensão da avenida Chucri Zaidan e a chegada de novos escritórios vai aumentar a procura na região.”

Para Roseli Hernandes, diretora comercial da Lello Imóveis, bairros como a Mooca e Vila Prudente, na zona leste, com fácil acesso ao metrô e empreendimentos com valores de condomínio mais baixos, por possuírem várias torres, seguirão atraindo moradores e lançamentos.

MAIS VALORIZADOS

Entre os dez bairros em que o valor do metro quadrado novo mais subiu nos últimos cinco anos, de acordo com o Geoimovel, oito estão a mais de 20 quilômetros do centro, como Cidade
Tiradentes e Guaianases, na zona leste, que viram o preço dobrar.

Brás e Pari, na região central, são as exceções que encabeçam a lista.

“A periferia teve um aumento da oferta de imóveis em função da maior dificuldade das construtoras em encontrar terrenos na região central. A demanda nesses locais também é grande, em especial por unidades econômicas, do programa Minha Casa, Minha Vida”, diz Sérgio dos Anjos, diretor comercial da construtora MRV.

Para o executivo, o público-alvo desses lançamentos é peculiar.

“São clientes recém-casados ou com casamento planejado, comprando a primeira moradia, que valorizam o bairro em que sempre moraram e querem ficar perto da família”, afirma.

Estoque de imóvel novo sobe quase 20% no País

sexta-feira, junho 29th, 2012

Balanço das dez maiores empresas mostra velocidade de vendas menor no 1º trimestre

CIRCE BONATELLI - O Estado de S.Paulo

O estoque de imóveis não vendidos pelas incorporadoras cresceu quase 20% nos três primeiros meses deste ano, reflexo do número recorde de lançamentos nos anos anteriores, associado a uma queda na velocidade das vendas. O cenário acende o sinal de alerta entre as empresas do setor de construção, que revisaram suas projeções de lançamentos para 2012 e estão mais atentas à performance das vendas ao longo dos próximos meses.

De maneira geral, o crescimento de estoques é explicado pelo aumento excessivo da oferta. Em São Paulo, maior mercado do País, foram lançadas cerca de 38 mil unidades ao longo de 2011, repetindo o recorde do ano anterior, de acordo com dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), entidade que reúne as empresas do setor, como incorporadoras e imobiliárias.

A esse montante se somam as unidades que começaram a ser construídas entre 2007 e 2009, quando o mercado imobiliário viveu uma explosão de novos projetos, impulsionado pelo avanço da demanda com a melhora da renda da população e da oferta de crédito habitacional.

Por outro lado, o total de unidades vendidas na capital paulista recuou 21,1% de 2010 para 2011. No mesmo período, a velocidade das vendas anual (porcentual de imóveis vendidos diante do estoque total) diminuiu 13 pontos porcentuais. “A economia do País entrou numa situação mais frágil do que a de anos anteriores. Isso criou retração no mercado consumidor, que passou a adiar a decisão de compra do imóvel”, explicou João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo Imobiliário da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP).

“Com a reacomodação entre oferta e demanda, aumentou o total de moradias não vendidas”, acrescentou o presidente do Secovi-SP, Cláudio Bernardes. “O mercado imobiliário não é uma fábrica, que pode desligar as máquinas a qualquer momento. Aqui, existe uma inércia no ritmo de produção que levou à formação desse estoque”, disse.

Conforme apontam os balanços das dez maiores empresas do País, listadas no Índice Imobiliário da Bolsa de Valores, o valor esperado com a venda das unidades em estoque (imóveis prontos, em obras e recém-lançados) atingiu o montante de R$ 24,8 bilhões no primeiro trimestre de 2012, um crescimento de 19,5% em relação aos R$ 20,7 bilhões registrados no primeiro trimestre de 2011.

No período, o estoque de cinco companhias cresceu acima da média (de 19,5%): Helbor (138,4%), Even (78,1%), Rossi (29,4%), Tecnisa (22,5%) e MRV (22,1%). Por sua vez, PDG Realty ficou com 18%, Gafisa com 16,9% e Eztec com 14,6%. O estoque da Cyrela ficou praticamente estável (-0,1%) e o da Brookfield teve baixa de 2%.

Sinal amarelo. O maior número de unidades estocadas não é considerado desesperador pelas empresas nem por analistas do mercado, mas acende o sinal amarelo no setor. “As empresas já reduziram o volume de lançamentos, o que é lógico e prudencial. Não há motivo para lançar empreendimentos se o mercado está mais frágil”, disse Lima.

De acordo com o especialista, o aumento do total de estoques não é um problema quando a maioria dos imóveis é composta por unidades recém-lançadas ou em fase de obras, que contam com tempo hábil para as vendas. “O drama está nas unidades prontas”, que geram custos de manutenção e não contribuem para o fluxo de caixa, explicou. No primeiro trimestre, as unidades prontas variavam de 3% a 12% dos estoques das incorporadoras, sendo que o nível considerado razoável pelo mercado gira em torno de 15%.

Por enquanto, esse cenário afasta a possibilidade de ocorrerem queimas de estoques generalizadas no setor, com promoções e grandes cortes nos preços. Empresas como a Even e a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), por exemplo, utilizaram essas estratégias neste ano, mas são consideradas casos isolados. “Algumas empresas têm ações pontuais de vendas e de marketing. Mas ainda não é uma estratégia de todo o mercado”, avalia o analista de construção do Barclays Capital, Guilherme Vilazante.

Em outros casos, as empresas passaram por um aumento porcentual de suas unidades em estoque como estratégia de recomposição, após vendas intensas nos anos anteriores. “Nosso estoque estava baixíssimo e optamos por trabalhar com um volume maior neste ano,” explicou o diretor financeiro da construtora mineira MRV, Leonardo Corrêa.

Por sua vez, a Helbor, que teve expansão de 138% no volume de estoques, a maior do setor no período analisado, atribuiu o fato à concentração de 70% dos lançamentos de 2011 no último trimestre do ano. Segundo o diretor de vendas da empresa, Marcelo Bonanata, a companhia se mantém tranquila e não prevê nenhum saldão de imóveis, mas admite que haverá atenção para a velocidade das vendas.

“Passamos por um momento de euforia nos últimos anos, com lançamentos vendidos rapidamente. Agora estamos voltando ao que era antes, com mais equilíbrio”, ponderou Bonanata. “O mercado diminuiu o ímpeto. Agora, temos de prestar atenção”, alertou.

Gafisa paga caro por recusar oferta de Sam Zell

sexta-feira, abril 13th, 2012

Bloomberg

A construtora também está pagando mais por financiamento após quebrar cláusulas de suas debêntures
CLAUDIO ROSSI/VOCÊ S/A

A S&P rebaixou a classificação de risco em escala nacional da Gafisa de A para BBB+ em 10 de abril

São Paulo - A Gafisa SA está pagando mais do que outras construtoras por financiamento, depois de quebrar cláusulas de suas debêntures. Também pesa sobre a empresa a decisão de rejeitar uma oferta da Equity International, do investidor norte-americano Sam Zell, que provocou uma queda em suas ações.
A construtora com sede em São Paulo fechou acordo para aumentar os juros de sua debênture com vencimento em 2018 de 107,2 por cento da taxa do Certificado de Depósito Interfinanceiro para 120 por cento do CDI depois que seu endividamento superou os limites estipulados no contrato.

A PDG Realty SA Empreendimentos & Participações SA, maior construtora residencial do Brasil em receita, paga a taxa DI mais 180 pontos-base em papel com vencimento similar. O cupom das debêntures com vencimento em 2016 da Cyrela Brazil Realty SA Empreendimentos & Participações, segunda maior, é a taxa DI mais 155 pontos-base.

A Gafisa violou os covenants depois de um revés em sua aposta no programa do governo “Minha Casa Minha Vida”, criado para sanar o déficit habitacional da população de baixa renda. A empresa anunciou em 10 de abril que teve um prejuízo de R$ 1,03 bilhão no quarto trimestre. A razão foi o cancelamento de vendas pela sua unidade Tenda, quando compradores pré-aprovados pela construtora não conseguiram se qualificar para o financiamento imobiliário subsidiado pelo governo.

“A alavacagem da Gafisa não vai voltar para os patamares que a gente viu antes”, disse Reginaldo Takara, analista da Standard & Poor’s em São Paulo, em entrevista por telefone. Os clientes da Tenda “não tinham comprovação de renda”.

A S&P rebaixou a classificação de risco em escala nacional da Gafisa de A para BBB+ em 10 de abril. Em 29 de fevereiro, a Gafisa rejeitou uma proposta da GP Investimentos e da Equity Internacional por alguns de seus ativos, provocando uma queda de 19 por cento em suas ações.

Caixa suficiente

A Gafisa descumpriu condições das debêntures ao reduzir seu patrimônio líquido para R$ 2,75 bilhões no quarto trimestre de 2011, comparado a R$ 3,63 bilhões um ano antes, segundo comunicado de 10 de abril. A perda veio com a revisão de estimativas de custos de construção no valor de R$ 587 milhões no quarto trimestre de 2011 e o cancelamento de contratos com 4.000 clientes da Tenda que não se qualificavam mais para receber financiamento imobiliário. A empresa também fez provisões de outros 8.000 cancelamentos de contratos.

“Temos posição de caixa e liquidez suficientes para executar nosso plano de desenvolvimento sem a necessidade de recursos adicionais”, disse André Bergstein, diretor financeiro da Gafisa, em comunicado por e-mail à Bloomberg em 11 de abril.

A posição de caixa da companhia caiu para R$ 984 milhões no quarto trimestre em relação a R$ 1,2 bilhão no mesmo período do ano anterior.

Qualidade de crédito

A Gafisa acertou a compra da Tenda em setembro de 2008 por R$ 794,7 milhões, após o ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva ter lançado incentivos a moradias para a população de baixa renda, sob o Programa de Aceleração do Crescimento, em 2007. Em março de 2009, Lula anunciou o Minha Casa, Minha Vida, um plano de R$ 34 bilhões para construir um milhão de residências populares, segmento que representa dois terços das vendas da Tenda.

Sucessora de Lula, a presidente Dilma Rousseff dobrou o plano para dois milhões de moradias, e disse em junho que o País vai gastar R$ 126 bilhões até 2014 em subsídios e crédito direcionado pela Caixa Econômica Federal para atingir esse objetivo.

“O problema da Tenda estava na execução”, disse Eduardo Silveira, analista da BES Securities em São Paulo, em entrevista por telefone em 11 de abril. “No processo de construção e também no que se refere à qualidade de crédito.”

‘Totalmente comprometida’

No relatório de resultados divulgado em 10 de abril, o presidente Alceu Calciolari disse que “a alta administração está totalmente comprometida em restabelecer a saúde de nossa companhia e a confiança dos investidores”. A Tenda foi impactada pelas falências dos empreiteiros contratados e sua incapacidade de entrega dos projetos aos quais foram comissionados, escreveu ele.

A Gafisa também elevou seu orçamento de custos de construção em R$ 587 milhões e revisou para baixo seu lucro de 2010 de R$ 416 milhões para R$ 265 milhões.

A Equity International e a GP Investments estão avaliando aumentar a oferta para comprar ativos da Gafisa, disse o Valor Econômico em 5 de março, citando uma pessoa não identificada. A oferta rejeitada pelas unidades Gafisa e Tenda totalizava R$ 1 bilhão, de acordo com o jornal.

Gafisa, Equity International e GP Investments se recusaram a fazer comentários sobre a proposta, em comunicados enviados por e-mail à Bloomberg.

Oferta rejeitada

A empresa de Zell comprou uma participação de 32 por cento na Gafisa por US$ 50 milhões em 2005, cerca de oito meses antes da construtora abrir o capital. A Equity International vendeu cerca de 2,7 milhões de American Depositary Receipts da Gafisa em agosto, reduzindo sua fatia para 5,7 por cento, e vendeu sua participação restante antes de apresentar a oferta em fevereiro.

A Gafisa renegociou as condições de suas debêntures com credores que incluem Banco do Nordeste do Brasil SA, Banco do Brasil SA e a Caixa.

A mudança de condições está “em linha com outras companhias do setor”, disse Romildo Rolim, superintendente de operações financeiras e mercados de capitais do Banco do Nordeste, com nota enviada à Bloomberg por e-mail em 11 de abril.

O Banco do Brasil não quis a fazer comentários.

A renegociação pode “melhorar a qualidade de suas garantias” atreladas às debêntures, disse a Caixa em comunicado por e-mail. O banco “está monitorando atentamente os dados da emissora e possui parâmetros de proteção nos títulos adequados para proteger seus interesses.”

Dívida

A dívida líquida da Gafisa subiu 32 por cento na comparação anual, para R$ 3,24 bilhões no quarto trimestre. A empresa disse em 10 de abril que pretende vender terrenos “não estratégicos” para melhorar o fluxo de caixa. A construtora projeta fluxo de caixa operacional de R$ 500 milhões a R$ 700 milhões em 2012.

Para Silveira, do BES, a dúvida é se a empresa vai conseguir cumprir o guidance se se haverá algum outro ajuste. Para ele, a venda de terrenos não vai representar um grande aumento de caixa.

O diretor financeiro da Gafisa disse por e-mail que a empresa tem uma “situação confortável”, considerando que 29 por cento de sua dívida total vence dentro de um ano.

Rossi lança campanha para atrair clientes aos canais de venda

sexta-feira, abril 15th, 2011

Em abril, a Rossi, uma das principais incorporadoras e construtoras do País, lança campanha para oferecer aos clientes imóveis em fase de lançamento e com curto prazo de entrega (fase final de construção e prontos).

Pensando no conforto do cliente, o objetivo da incorporadora é atrair quem quer agilidade na hora de adquirir um imóvel e não tem tempo para procurar.

Para divulgar a ação, a Rossi criou uma campanha publicitária, que pode ser veiculada em todas as regiões do País. A ideia é direcionar os clientes para o número único de atendimento da Rossi, 4003-0980 e site oferecendo informações personalizadas, para cada perfil de comprador. O canal de vendas é uma facilidade desenvolvida pela empresa para gerar mais rapidez durante a busca pelo imóvel ideal. | www.rossiresidencial.com.br.

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