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Novo plano diretor vai limitar vagas de garagem em prédios

segunda-feira, agosto 19th, 2013

Novo plano diretor vai limitar vagas de garagem em prédios

EDUARDO GERAQUE
FOLHA DE SÃO PAULO

O novo plano diretor de São Paulo, que será apresentado hoje pelo prefeito Fernando Haddad (PT), vai incorporar o discurso da atual gestão de limitar o uso do carro na cidade de São Paulo.

Principalmente perto dos grandes corredores urbanos, a lei vai colocar um teto no número de vagas de garagens por empreendimento, ao contrário da legislação atual, que exige mínimo de vagas para a aprovação do condomínio.

“Todo mundo tem direito a ter sua garagem. Mas a ideia é regular pelo limite máximo”, afirma o arquiteto Fernando de Mello Franco, secretário de Desenvolvimento Urbano de São Paulo.

Segundo Franco, “se o mercado [imobiliário] quiser, ele poderá oferecer produtos sem vagas de garagem”.

“Esse é o pacto que está acertado com a sociedade desde as manifestações. Em alguns lugares, será possível limitar as garagens porque o transporte público vai estar nessas áreas”.

A regulação das vagas de garagem é um dos exemplos práticos em que o plano diretor vai tocar. Mas há outros.

A ideia central do novo projeto, que poderá receber contribuições pelos próximos 20 dias para, depois, ser enviado aos vereadores, é levar o emprego para perto da moradia. Ou seja, orientar o desenvolvimento urbano em algumas regiões específicas.

De acordo com Franco, os grandes eleitos são os corredores da Jacu-Pêssego, na zona leste de São Paulo, e avenida Cupecê, na zona sul.

O exemplo dado pelo secretário é direto. Se um empresário quiser construir um prédio comercial, na beira de um dos dois corredores, ele poderá erguer a obra usando coeficiente quatro de aproveitamento do terreno.

Para toda a cidade, o coeficiente básico (relação entre o tamanho do terreno e a área da obra) será um.

A cesta de instrumentos que ajudarão a adensar as grandes avenidas ainda tem outros ingredientes.

Os projetos não residenciais com espaços públicos ou comércio no térreo (em vez de muros), dentro dos eixos de desenvolvimento ou a até 200 metros deles, também terão incentivos legais.

Construção de mais dois edifícios na Bela Vista prejudica vista do Masp

quarta-feira, outubro 24th, 2012

Folha de S. Paulo
VANESSA CORREA
DE SÃO PAULO

Dois grandes motivos fizeram a arquiteta italiana Lina Bo Bardi (1914-1992) projetar o Masp com um vão-livre de 74 metros de largura. Um deles foi a possibilidade de abusar do concreto armado, técnica explorada pelos modernistas para vencer grandes dimensões sem a necessidade de colunas de sustentação.

A outra razão foi uma exigência feita por Joaquim Eugênio de Lima, doador do terreno à prefeitura. Uma das cláusulas estipuladas pelo engenheiro, que idealizou a av. Paulista no século 19, era a manutenção da vista do Belvedere do Trianon, cuja paisagem dava para a serra da Cantareira, limite norte da capital.

Mas hoje, 44 anos após a inauguração do Masp, pouco se vê da serra. Dois prédios recentes, um deles ainda em construção, obstruíram ainda mais o que havia sobrado de vista.

“Até há pouco tempo, se via a topografia e, ao longe, a serra. Agora, a gente só consegue ver um pouquinho dela”, diz Regina Monteiro, diretora da CPPU (Comissão de Preservação da Paisagem Urbana) da Prefeitura de São Paulo.

PAISAGEM SOB CONTROLE

Para evitar que a perda de paisagens importantes continue a ocorrer, a arquiteta planeja elaborar um Plano Diretor da Paisagem com a participação da população. “Mas é um projeto polêmico, que vai mexer com alguns gabaritos da cidade”, afirma Regina, a “mãe” da Lei Cidade Limpa.

A ideia é que as diretrizes para a paisagem sejam elaboradas e aprovadas junto com o novo PDE (Plano Diretor Estratégico). O plano vigente venceu neste ano e a sua revisão é uma das prioridades para os vereadores que tomam posse em janeiro.

Regras semelhantes já existem em grandes cidades. Em Paris, a prefeitura protege a vista da torre Eiffel e da basílica de Sacré Coer. Em Londres, o mesmo é feito com o Big Ben. Por aqui, Florianópolis protegeu de futuras obras a vista da lagoa da Conceição a partir do mirante do morro da Lagoa.

Para o historiador Alex Miyoshi, autor do livro “Arquitetura em Suspensão” (ed. Autores Associados), sobre a história do Masp, a paisagem deveria ter sido preservada, mas o impacto dos novos edifícios no belvedere não é tão importante.

“Será apenas um edifício a mais nesse ’skyline’ que se vê do Masp, pouco perturbador diante do que já existe”, afirma Miyoshi.

PRETEXTO

A história do vão-livre envolve uma intricada relação de interesses. Segundo Miyoshi, o terreno foi cedido ao Masp por um acordo entre Assis Chateaubriand (1892-1968), fundador do museu e publisher dos Diários Associados, e o então prefeito e candidato à reeleição, Adhemar de Barros (1901-1969).

Ficou acertado entre os dois que os jornais do grupo de Chateaubriand fariam a campanha do político. A condição era que ele aprovasse a doação do terreno para o Masp em detrimento do MAM (Museu de Arte Moderna), projeto de Ciccillo Matarazzo que acabou sendo construído no parque Ibirapuera.

“A justificativa [para manter a vista com um grande vão-livre], embora verdadeira, foi exagerada pela Lina Bo Bardi para legitimar o uso de uma tecnologia [concreto armado] que na época era rara e muito cara. Assim ela conseguiu deixar o MAM fora da disputa”, afirma Miyoshi.

Contatada pela sãopaulo, a direção do Masp preferiu não se manifestar sobre a perda da vista a partir de seu vão-livre

Restringida pela lei, verticalização em SP estimula mercado e cria controvérsias

segunda-feira, setembro 17th, 2012

Plano Diretor inibiu construção de edifícios, mas demanda crescente por imóveis aumentou o número de empreendimentos: adensamento é visto como solução pelo setor imobiliário, mas cria problemas

Por: Tadeu Breda, Rede Brasil Atual

A demanda anual por imóveis em São Paulo gira em torno de 30 mil unidades. “O mercado deve atendê-la”, diz o Secovi (Foto: Fernando Stankuns/Flickr)

São Paulo – Não há dúvida de que a cidade de São Paulo vem passando por um bum imobiliário nos últimos anos. Uma pequena volta pelas ruas provavelmente topará com obras em andamento, e uma olhadela nos números comprovará a tendência. De 2004 pra cá, foram lançados 263,4 mil novos imóveis residenciais na capital, dos quais 253,7 mil foram vendidos. O ano mais movimentado para o mercado imobiliário paulistano foi 2007, quando 39 mil unidades receberam o pontapé inicial e 36,6 mil acabaram encontrando comprador. A esmagadora maioria são prédios de apartamentos.

Coincidentemente, esse foi o período de vigência do Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2002 e complementado, em 2004, pela Lei de Zoneamento. Mas se engana quem pensa que a legislação foi a responsável pela explosão dos empreendimentos imobiliários na cidade. “Houve uma ampliação no crédito imobiliário, e a renda das pessoas melhorou. O acesso à moradia ficou mais fácil. Então, se construiu muito”, contextualiza o ex-vereador e urbanista Nabil Bonduki, relator do PDE na Câmara Municipal. “Há uma impressão de que o plano diretor aumentou a possibilidade de verticalização, mas na verdade ele restringiu. E a restrição foi muito grande.”

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As incorporadoras concordam. Porém, enquanto Nabil Bonduki avalia essa restrição como um dos pontos positivos do PDE, as empresas do setor imobiliário a criticam fortemente. De acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi), o plano diretor encareceu a construção de metros quadrados ao implementar um instrumento urbanístico chamado ‘outorga onerosa’, que vende às construtoras o direito de construir além da média permitida pela lei. A regra geral em São Paulo diz que, num terreno de x metros quadrados, está permitido construir até 2x sem permissão adicional. Portanto, caso o empreendimento queira superar esse índice, até um máximo de 4x, deve pagar por isso.

“Naquela época, já foi algo que causou muito impacto”, lembra o presidente do Secovi, Cláudio Bernardes. “Como havíamos dito, a outorga onerosa aumentaria o custo final dos apartamentos e dos produtos imobiliários, o que acabou ocorrendo efetivamente ao longo do tempo.” Daí que os representantes do mercado digam que a outorga onerosa, na tentativa de redistribuir pela cidade os lucros criados pelo capital imobiliário, acabou fabricando uma legislação elitista, que não facilitou o acesso da população à casa própria. “Não adianta fazer regra urbanística que economicamente não fecha a conta.”

Verticalização
Talvez o principal ponto de enfrentamento durante a elaboração do plano diretor em 2002 tenha sido a definição do potencial construtivo dos terrenos e dos bairros, ou seja, a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser erguidos numa determinada área. A controvérsia continuará na revisão do PDE, em 2013. Os movimentos de moradia e principalmente as associações de bairro defendem que o plano diretor estabeleça um potencial construtivo pequeno, para restringir a verticalização da cidade: prédios em demasia, dizem, são um dos principais responsáveis pela descaracterização dos bairros e pelo caos no trânsito.

Já o mercado imobiliário argumenta que São Paulo não tem outra opção que não seja verticalizar e adensar cada vez mais, sobretudo nas regiões já providas de serviços, empregos e infraestrutura pública. “A cidade vai crescer ainda pelos próximos dez ou quinze anos, no mínimo. A demanda por apartamentos na cidade gira em torno de 30 mil unidades anuais, às vezes mais. Onde vamos colocar essa demanda? Vamos espalhar mais? Não tem mais lugar”, argumenta Cláudio Bernardes. “A verticalização é a única saída.” E é o que tem ocorrido.

O discurso do Secovi bate em algumas teclas já conhecidas por urbanistas, associações de bairro e movimentos de moradia. “Em todos seus pronunciamentos, o mercado afirma que precisamos ter uma cidade mais compacta e adensada. Mas não defende limites para esse adensamento”, contesta o professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Cândido Malta Campos Filho. “Isso é irresponsável do ponto de vista social.”

Para o diretor do Instituto Pólis, Kazuo Nakano, as críticas do Secovi à outorga onerosa radicam na natural aversão do mercado em opor-se a qualquer regulação pública que afete sua margem de lucro. “O setor imobiliário sempre pressionou a prefeitura e os vereadores para garantir áreas onde pudesse ter o maior aproveitamento financeiro possível de seus empreendimentos”, diz. “Para eles, quanto maior a área que pode ser construída dentro de um terreno, melhor, porque podem vender mais e lucrar mais.”

Essa preocupação com a viabilidade econômica dos lançamentos imobiliários nem sempre vem acompanhada de uma preocupação com a dinâmica da cidade. Responsável pela elaboração do PDE em 2002, Jorge Wilheim, então secretário de Planejamento, afirma que as incorporadoras se prendem a outro princípio. “A lógica do mercado é lote por lote, não é o funcionamento da área urbana. A solução de cada empresa é maximizar os metros quadrados que serão colocados à venda”, afirma. “A rua só interessa como endereço do prédio.”

Demanda
Ao ser questionado sobre a saturação urbanística de algumas regiões de São Paulo com alto índice de verticalização, e seus reflexos no trânsito e na vida do bairro, o presidente do Secovi explica que não cabe ao mercado decidir onde haverá adensamento. “O setor não prefere lugares, o setor atende a demandas”, pontua. “O lugar que a população prefere, onde há demanda, é lá que o mercado vai atuar.”

Mas há controvérsias. “Não podemos ver a cidade como negócio”, contrapõe o advogado Heitor Marzagão, presidente do Movimento Defenda São Paulo, ao enumerar uma série de poréns no discurso do setor imobiliário. “Eles querem adensar em áreas de valorização imobiliária para depois produzir capital, e não resolver os problemas da cidade e dos cidadãos.”

“A questão chave é como a gente promove um tipo de verticalização que conduza a um melhor aproveitamento da terra urbana, mas que ao mesmo tempo garanta mais qualidade de vida à cidade”, pondera Kazuo Nakano. “Devemos induzir não só o adensamento de metros quadrados construídos mas também de pessoas vivendo e realizando atividades no mesmo espaço. Nosso padrão de verticalização não concentra pessoas, não qualifica a vida de calçada ou a convivência de moradias com comércio, e sim desertifica o espaço público e sobrecarrega o sistema viário.”

O adensamento, todos concordam, não é um problema em si. “Ter muita gente junto não é mal, é bom, porque isso cria oportunidades e atividades coletivas”, sublinha o arquiteto Jorge Wilheim. “O ruim é que, em São Paulo, junto com as pessoas, vêm os automóveis. E muitos automóveis juntos não é nada bom.” O idealizador do PDE de 2002 avalia que o sistema viário paulistano não tem flexibilidade para absorver a quantidade crescente de veículos. Atualmente são 7,6 milhões de carros circulando pela cidade, ou seja, 0,7 automóvel por habitante. “O próximo plano diretor tem que considerar o problema do adensamento a partir dos veículos, e não das pessoas.”

A Rede Brasil Atual, a Rádio Brasil Atual e a TVT apresentam esta semana uma série de reportagens sobre os 10 anos do Plano Diretor Estratégico de São Paulo. O que foi implementado, o que ficou de lado, quais os interesses envolvidos no debate. A Rádio Brasil Atual pode ser sintonizada na Grande São Paulo pela frequência 98,9 FM, no Noroeste paulista em 102,7 FM e no litoral paulista em 93,3 FM, ou em nossa página na internet.

Novo plano diretor deve redefinir modelo de crescimento urbano em SP

sexta-feira, abril 15th, 2011
ALBERTO MAWAKDIYE
Colaboração para o UOL

Pelo visto, São Paulo não terá como escapar de dar uma bela mexida nas regras de funcionamento do seu mercado imobiliário durante aquelas que se tornaram as ansiosamente aguardadas discussões do novo Plano Diretor da cidade, que devem acontecer em 2012 e envolver o poder público, o setor privado e a sociedade civil.

Já não resta dúvida que algo terá de ser feito para ajustar a tendência irreversível de verticalização do setor residencial com uma melhor distribuição espacial dos empreendimentos. Só nos últimos seis anos foram construídos em São Paulo cerca de três mil grandes edifícios, com mais de 185 mil novos apartamentos, de acordo com levantamento da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Os investimentos foram, no entanto, mal distribuídos, e o resultado é que algumas regiões caras ao mercado imobiliário já estão completamente saturadas e outras a caminho da saturação. Nada menos do que oito dos 96 distritos da cidade alcançaram, já em 2009, o limite de verticalização permitido pelo atual Plano Diretor, em vigor desde 2002.

DivulgaçãoPara João Crestana, presidente do Secovi, a cidade errou dificultar o uso misto das regiões

Nesses locais -onde na década de 1990 ainda predominavam as residências unifamiliares (ou seja, casas)- já não há mais terrenos para a construção de grandes edifícios: Cambuci e Liberdade, nas vizinhanças do centro; Vila Leopoldina e Jaguaré, na zona oeste; Morumbi, Vila Mariana e Campo Grande, na zona sul; e Bairro do Limão e Vila Guilherme, na zona norte. (Somente nos últimos três anos, cerca de três mil casas foram demolidas na cidade para dar lugar aos condomínios, somando-se os alvarás de demolição publicados no Diário Oficial da Cidade de São Paulo neste período).

Outros distritos estão no limite da saturação, como Ipiranga, Cursino e Capão Redondo, na zona sul, e Lapa, na zona oeste. Pinheiros, Itaim Bibi e Moema, a oeste e sul, e Tatuapé, a leste, também já apresentam sérios problemas de espaço.
Mesmo assim, boa parte dos empreendimentos residenciais previstos para os próximos dois anos deverá localizar-se no que sobrou dessas áreas ou nas redondezas. Um levantamento feito pela Lello, uma administradora de condomínios de São Paulo, indica que as zonas oeste e leste deverão concentrar a maioria dos 520 novos condomínios que deverão ser erguidos em 2011 e 2012, dos quais quase a metade, 250, apenas neste ano.

“Além de o aquecimento da economia estar impulsionando o crescimento vertical da cidade, muitos paulistanos também estão preferindo mudar-se para apartamentos. Trata-se de uma realidade nova para muita gente”, afirma Angélica Arbex, gerente de marketing da Lello Condomínios.

Má costura

Na verdade, trata-se de uma realidade nova também para a própria São Paulo, e com a qual a cidade aparentemente não está sabendo como lidar -como é recorrente na história de sua urbanização. São Paulo cresceu principalmente a partir do final da Segunda Guerra Mundial (1939-1945), sempre costurando algo toscamente os interesses da indústria imobiliária com as necessidades do planejamento urbano. Agora, ambas essas pontas se perderam dentro do novelo, e não está sendo fácil encontrá-las.

É muita lã para ser desembaraçada. Para João Crestana, presidente do Secovi (Sindicato da Habitação), entidade que reúne 40 mil empresas imobiliárias do Estado de São Paulo, a cidade claramente errou, por exemplo, ao basear o seu modelo de desenvolvimento urbano na especialização geográfica das regiões. São Paulo ainda hoje se divide em 19 zonas distintas de uso e ocupação do solo. Em poucas áreas é admitido o uso misto residencial, comercial e industrial, o que engessa a distribuição mais racional das atividades.

Isso, somado a regras de zoneamento restritivas (hoje, o coeficiente máximo de aproveitamento dos terrenos é de apenas quatro vezes, e em regiões localizadas da cidade) acabariam favorecendo os adensamentos pontuais e estimulando o espraiamento do município na direção das periferias. Por isso, paradoxalmente, embora São Paulo seja uma cidade com óbvia vocação “vertical”, é ainda pouco adensada. De fato, o cenário que predomina no território é o de edifícios ou grupos de edifícios cercados por um mar de casinhas.

Morada cá, emprego lá

“As distorções que este modelo provocou são chocantes”, diz Crestana. “No centro da cidade existem 40 empregos por habitante e, em Itaquera, bairro populoso da zona leste, há 20 habitantes por emprego. Há ali quem demore três horas para chegar ao trabalho ou voltar para a casa”.

Ademais, segundo ele, enquanto as periferias incham e as favelas proliferam (elas já seriam cerca de 1.600 no município, abrigando mais de 1,3 milhão de pessoas, segundo a Secretaria de Habitação) há ainda regiões pessimamente aproveitadas para uso urbano, como as vastas áreas lindeiras das ferrovias que cortam a cidade. A própria região central, que perdeu quase 80 mil moradores entre 1996 e 2007, segundo o IBGE e a Fundação Seade e tem quase 10% de seus domicílios vagos, poderia, no entender de Crestana, ser mais bem aproveitada para uso residencial.

Falando com base em dados recolhidos e analisados pelo Secovi, Crestana argumenta que a cidade tem regiões que poderiam receber um adensamento inteligente e multifuncional. “Se a cidade for criativa, descobrirá que muita coisa pode ser feita. Na Avenida Presidente Wilson, que começa na região do ABC e termina na Mooca, na zona leste, por exemplo, existem mais ou menos 10 milhões de m² ocupados por uns 300 ou 400 galpões. Desses, a meu ver, só uns 20 têm valor histórico e mereceriam ser preservados. Porque não transformar essa área também num espaço de uso misto, com residências, indústrias, comércio?”.

O Estado de S. Paulo: Capital cresceu uma Diadema em 6 anos

terça-feira, setembro 21st, 2010

Estudo da Embraesp mostra que, de 2004 a agosto de 2010, São Paulo ganhou área construída equivalente à do município vizinho

Jennifer Gonzales e Lilian Primi, de O Estado de S. Paulo

SÃO PAULO - Se uma pessoa tivesse dormido em janeiro de 2004 e voltado à consciência em agosto de 2010, é possível que ela levasse um susto ao abrir a janela e ver a cidade. São Paulo ganhou, nesse período, quase três mil edifícios, ou 1.706 lançamentos, segundo levantamento da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) feito especialmente para o Estado. Enquanto em 2004 surgiram 19.720 unidades, em 2009 foram 30.558.

Nesses seis anos, época do boom imobiliário, os 185.297 apartamentos construídos representam 31,84 quilômetros quadrados de área. Quantidade equivalente a 268 Maracanãs, Ou a toda a área do município de Diadema, que tem 31 quilômetros quadrados.

A quantidade de cimento utilizada nessas residências também exibe dimensões grandiosas. Se enfileirados os sacos utilizados (40.115.422), eles ocupariam 28.080 quilômetros, o que corresponde a quase três viagens por terra de ida e volta do Oiapoque (AP) ao Chuí (RS).

Já os 5.730 metros cúbicos de concreto armado empregados nesses imóveis serviriam para construir praticamente metade da usina hidrelétrica de Itaipu.

Vertical

O que dizer desses números? “São Paulo vive uma constante autofagia. Destrói suas casas e edifícios pequenos para construir torres em cima”, diz o arquiteto e urbanista Jorge Wilheim sobre a intensa verticalização nesse espaço de tempo.

O coordenador nacional dos grupos de trabalho da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA), Luiz Frederico Rangel, diz que o aquecimento do mercado criou um paradoxo. Ao mesmo tempo em que há uma demanda reprimida e oferta de crédito inédita no País, a indústria sofre com a falta de sua principal matéria-prima, os terrenos.”

Com os prédios e suas inúmeras unidades chegam também os carros. Muitas incorporadoras procuram dispor duas ou três garagens por apartamento. “Deveria ser criada uma forma de calcular o aproveitamento construtivo dos terrenos em função da capacidade de tráfego que as ruas suportam”, diz Wilheim.

“Uma rua estreita, por exemplo, não poderia ter prédios altos porque as garagens a atulhariam com carros. É o que acontece hoje, por exemplo, na Vila Olímpia, Itaim e Moema.”

Outra alternativa seria reduzir o número de unidades por edifício lançado. “A prioridade do setor imobiliário é maximizar o investimento e não o entorno do empreendimento. E não é mesmo problema do mercado. Quem tem de se importar é a Prefeitura e a sociedade.”

Segundo o presidente da consultoria imobiliária Urban Systems, Thomaz Assumpção, é importante que a revisão do Plano Diretor reduza a mobilidade urbana, isto é, que permita que as pessoas deixem de percorrer enormes distâncias entre o trabalho e suas residências.

A verticalização trouxe outro problema conhecido - o solo impermeabilizado. Wilheim lembra que a argila da qual faz parte o solo paulistano tem um agravante. “É um tipo que, quando saturada (na ocorrência de chuvas fortes) também fica impermeável e não permite que a água desça aos lençóis freáticos.”