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Imóveis em liquidação

quarta-feira, dezembro 5th, 2012

Por Sérgio Tauhata | De São Paulo
Valor Econômico - 05/12/2012

Se há bolha ou não, o fato é que nenhum estouro ocorreu até agora. Os preços dos imóveis continuam a subir, embora em ritmo mais compatível com o da inflação. Mas, mesmo nesse cenário ainda ligeiramente aquecido, os consumidores conseguem comprar um apartamento ou uma casa nova com até 30% de desconto. Contradição? Nada disso. Tampouco se trata do início de uma queda generalizada. A freada na forte valorização ocorrida nos últimos anos é que fez vir à tona novamente os “saldões” e as vendas promocionais.

Hoje, além das liquidações pontuais, os descontos do setor assumem formas variadas. Entre as mais recentes estão os chamados “outlets” imobiliários, que funcionam de modo semelhante aos clubes de compras on-line. Os portais exibem por um tempo determinado, em geral até 60 dias, lançamentos com preços em média 5% a 10% menores, mas que podem chegar a ficar até 30% abaixo da tabela.

A mágica do preço menor passa pelo estoque das incorporadoras. Unidades não vendidas ou devolvidas geram custo, como condomínio, impostos e taxas, para as companhias. Por isso, as empresas, em geral, oferecem bons descontos para repassar o mais rápido possível essas casas, apartamentos ou escritórios. Esse encalhe dos lançamentos fornece a matéria-prima dos outlets. Do outro lado, para as incorporadoras, os portais se tornam vitrines das promoções, uma espécie de saldão mais discreto do estoque de imóveis.

Existem no país quatro serviços desse tipo, quase todos abertos há poucos meses, com exceção do PromoImoveis, lançado em 2011. RealtOn e Homes4Less surgiram neste ano, enquanto o ImoveisOutlet foi anunciado, mas ainda não está no ar. “Temos parceria com dez incorporadoras, que acharam uma excelente ideia para fazer com que o estoque delas baixasse”, afirma o sócio-fundador da Homes4Less, José Luis Ribas. No modelo de negócios, a remuneração vem da comissão, entre 4% e 6% sobre o valor das vendas. As ferramentas virtuais oferecem imóveis de quase todas as faixas de preços, de R$ 200 mil a R$ 4 milhões. No entanto, a maior busca tem sido por propriedades entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão. “A maior parte do meu público tem buscado imóveis acima de R$ 500 mil. Mas, cada vez mais, estou com busca por casas e apartamentos acima de R$ 1 milhão”, diz Ribas.

Os descontos, porém, não são uniformes. Os mais agressivos são raros e os negócios, em geral, fechados com preços até 10% menores. O comerciante Baltazar Lisboa, de 42 anos, tem frequentado assiduamente os outlets imobiliários, mas ainda não encontrou a oferta dos seus sonhos. “Achei muito interessante os serviços. Mas tem de garimpar para encontrar uma ótima oportunidade. Para mim, o ideal seria ganhar 20%. Não tenho pressa. Vou continuar procurando”, afirma.

Melhor sorte teve o empresário Antonio Scagtino, 38 anos, que encontrou, por meio de um outlet virtual, uma oportunidade. “Já estava procurando há três meses um imóvel na faixa de 60 a 80 metros quadrados. Até que finalmente achei na RealtOn um apartamento que já tinha visitado antes, mas com 25% de desconto.”

O empresário adquiriu a propriedade de dois quartos e uma suíte no Panamby, na zona Sul de São Paulo, para locação. Scatigno já pensa em outras aquisições. “Tenho interesse de comprar outros imóveis para investimento. Tem lugares que vão valorizar ainda, como bairros mais afastados”, avalia.

O CEO da RealtOn, Rogério Santos, vê os investidores como principal público dos serviços virtuais. “Hoje, 60% dos nossos clientes são pessoas que procuram bons negócios para investir.” Segundo o executivo, a média dos descontos conseguidos é de 15%. Os preços mais baixos têm sido um chamariz eficiente: com menos de um ano de funcionamento, o serviço já efetuou 400 vendas pelo site e por telefone, de acordo com dados da empresa.

Os preços muito baixos, no entanto, podem esconder características às vezes indesejadas. “Coberturas, uma localização na face sul, no primeiro andar. São unidades mais difíceis de comercializar e tendem a ganhar descontos maiores”, explica Ribas, da Homes4Less.

Os melhores preços dependem da localização, do perfil do imóvel, do tempo em que a unidade está em estoque e da forma de pagamento - quem tem dinheiro para pagar à vista consegue mais vantagens. Propriedades de alto padrão, como apartamentos de quatro ou mais dormitórios, são apontados pelos especialistas como aqueles com maior potencial de atingir preços mais baixos.

Se o objetivo é investimento, não basta conseguir um bom desconto na compra. É necessário analisar se o imóvel tem um potencial de valorização capaz de dar um retorno atraente ao investidor. Como em todo investimento, não basta comprar “barato”. É preciso conseguir vender “caro” para ter um bom lucro.

Preço de imóvel subiu 0,9% em novembro

quarta-feira, dezembro 5th, 2012

A alta do Índice FipeZap é um pouco maior do que a de outubro, quando o aumento verificado foi de 0,8%

Luiz Guilherme Gerbelli, do Estadão

São Paulo - O preço do metro quadrado anunciado subiu 0,9% em novembro nas sete regiões pesquisadas pelo Índice FipeZap. É uma alta um pouco maior do que a de outubro, quando o aumento verificado foi de 0,8% e menor do que a de novembro do ano passado (1,4%). No ano, a alta apurada é de 12,5%.

Em novembro, o maior reajuste no preço do metro quadrado anunciado foi verificado em São Paulo e Salvador (1,2%). Na sequência, com maiores altas, apareceram Belo Horizonte (1%), Rio (0,9%) - foi o primeiro aumento mensal abaixo de 1% em quatro anos - e Recife (0,4%). Fortaleza e Distrito Federal tiveram recuo de 1% e 0,2%, respectivamente.

“O Rio de Janeiro já há alguns meses tem um movimento de desaceleração. Chama a atenção também o Distrito Federal que teve a terceira queda nominal nos preços dos imóveis. Se for observar a variação real (descontando a inflação), a queda é de quase 2,5% nos preços acumulados no ano”, afirma Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap.

No acumulado em 12 meses até novembro, o aumento médio nas sete regiões foi de 13,8%. A variação anual no mês passado foi menor do que a verificada em outubro (14,4%) e bem abaixo de novembro de 2011 (27,6%), mostra a pesquisa.

No mês passado, o maior preço do metro quadrado foi encontrado no Rio de Janeiro (R$ 8.527), seguido do Distrito Federal (R$ 8.043) e São Paulo (R$ 6.961). Na sequência, de acordo com o levantamento, apareceram Recife (R$ 5.512), Belo Horizonte (R$ 4.899), Fortaleza (R$ 4.785) e Salvador (R$ 3.855). O valor do metro quadrado do composto nacional em novembro foi de R$ 6.980. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo

Construir sem predação

quarta-feira, novembro 21st, 2012

O GLOBO

A Barra da Tijuca paga atualmente um alto preço pelo desenfreado (e desordenado) modo de ocupação que, a partir do último quarto do século passado, transformou completamente essa região da Zona Oeste do Rio. Como consequência inevitável do previsível adensamento populacional decorrente desse fenômeno, o bairro incorporou graves mazelas urbanísticas. Ali verificam-se engarrafamentos quase diários, o sistema de transportes é incapaz de atender à demanda, há um comprometimento ambiental que se reflete, principalmente, na poluição de boa parte do espelho d”água das lagoas, a rede sanitária ainda é insuficiente para dar conta das crescentes necessidades de residências e comércio locais.

São problemas que reclamam soluções nem sempre fáceis de serem adotadas, em razão não só da complexidade das intervenções já consolidadas, mas também porque exigem investimentos vultosos. Com a escolha daquela região para receber a parte mais substancial dos inversões com as quais o Rio se comprometeu para sediar as Olimpíadas de 2016, abriram-se novas oportunidades para a Barra. Desta vez, no entanto, a partir de um novo protocolo urbanístico, no qual o planejamento está no centro das transformações propostas (e necessárias).

Com isso, a Barra tem a chance de experimentar uma nova e mais racional forma de ocupação. É o que se vê, por exemplo, com a expansão e modernização dos sistemas viário e de transportes (construção de corredores seletivos de ônibus, os BRTs, obras para a chegada do metrô à região, projetos sólidos de instalação de equipamentos urbanos - inclusive aqueles que servirão aos Jogos Olímpicos e, depois, permanecerão como legados do evento para a cidade).

É dentro desse novo parâmetro de intervenções urbanísticos que devem ser avaliados os projetos de adaptação da Barra como território preferencial do Rio como cidade olímpica. A cidade não pode perder a oportunidade única de, ao mesmo tempo em que procura dar ordem ao caos da antiga ocupação desordenada, criar condições de explorar o grande potencial econômico - inclusive imobiliário - da região. São modos de intervenção que não se anulam; antes, podem se completar. Caso, por exemplo da área de 45 mil metros quadrados à entrada da Praia da Reserva, onde será instalado um complexo imobiliário, com um condomínio residencial e um hotel, obra prevista no Pacote Olímpico da Barra como parte dos estímulos oficiais para melhorar a rede hoteleira do município e atender à demanda que será gerada pelas Olimpíadas.

Construir não implica necessariamente fazê-lo pelo viés da predação. Ao contrário, quando há planejamento e racionalização do uso do solo, intervenções imobiliárias podem ser feitas com respeito ao meio ambiente e com projetos que equacionem demandas subsequentes - como transportes, rede sanitária e preservação da qualidade de vida.

Radar Imobiliário: Apartamento nobre no último andar custa até 30% mais

terça-feira, outubro 9th, 2012

Redação
GUSTAVO COLTRI

Um apartamento no topo de um edifício pode custar quase 30% a mais do que outro no primeiro andar do mesmo empreendimento. Essa diferença ocorre em lançamentos imobiliários de alto padrão, onde aspectos como a vista para a cidade e a privacidade dos moradores são itens de distinção no mercado.

No Acervo Pinheiros, lançamento da construtora e incorporadora Even na zona oeste de São Paulo, um apartamento com final 1 no segundo pavimento do prédio custa R$ 3.928.700. Ele é R$ 961,2 mil mais barato do que outro de mesmo tamanho e na mesma posição no 24º, o último antes da cobertura. O Acervo conta com 47 unidades de 332 metros quadrados, além de um duplex de 581 m².

Se a comparação fosse em relação ao primeiro andar, a variação dos preços por lá seria de 28,2%. Uma unidade no pavimento inicial com final 2 não sai por menos de R$ 3.632.600 – a área equivalente ao imóvel com final 1 é reservada, no projeto, a itens de uso comum. No 24º, um imóvel com essas condições está avaliado em R$ 4.657.000, segundo a tabela de vendas do projeto – usada como base nas negociações.

“Quando o padrão do produto é mais elevado, as pessoas estão mais preocupadas com a vista e com a distância da rua”, explica o diretor de incorporação da Even, Marcelo Dzik.

A média do mercado, no entanto, tem diferenças mais amenas, de acordo com o executivo: elas variam de 5% a 10% do valor anunciado de venda. É o caso do conjunto Botânica, projeto da incorporadora Atua no bairro Cursino. De perfil econômico, ele tem unidades que variam de R$245.534 a R$271.111 do primeiro ao 14º pavimento.

Não há uma regra para a definição das faixas de preço, segundo especialistas. As distinções dependem de fatores como a altura do edifício, o padrão do produto e a estratégia de negócios das incorporadoras. De acordo com o diretor de contas da imobiliária Coelho da Fonseca, Roberto Coelho, o fracionamento dos valores estimula a vendas, na medida em que cria sensações de urgência nos consumidores.

“Quem chega primeiro consegue comprar no oitavo andar um imóvel com o mesmo preço de outro no quinto”, exemplifica. Além do maior isolamento a perturbações externas, a altura é um sinônimo de status, segundo o especialista e, em regra geral, motiva a maior demanda dos clientes de cima para baixo.

A diretora de atendimento da imobiliária Brasil Brokers, Renata Tavares, explica que o crescimento do poder aquisitivo permite a maior exigência dos consumidores, dando espaço para a ampliação das diferenças de preços nos projetos imobiliários. “No alto padrão, o cliente não tem pressa de comprar. Em geral, ele já tem um bom imóvel e somente vai fechar negócio se realmente gostar”, diz.

Mesmo em bairros consolidados, com elevada oferta de prédios e vistas nem sempre muito amplas, há possibilidade de distinções de acordo com o posicionamento das varandas, a distância dos outros edifícios e até a perspectiva de construção de novos empreendimentos com potencial de obstruir a visão.

Perto do chão. Mais suscetíveis às interferências, as unidades residenciais no primeiro andar têm, para estimular as vendas, normalmente preço mais baixo do que todas as outras. Alguns projetos ainda apresentam como compensação mais espaço das varandas. São os chamados apartamentos do tipo garden.

Em alguns casos, no entanto, as unidades mais baixas podem garantir a preferência dos clientes, de acordo com a diretora de incorporação da unidade São Paulo da Cyrela, Rosane Ferreira. “Em empreendimentos em frente a praças, os imóveis baixos valem bastante, porque muitas pessoas gostam de viver no nível da copa das árvores.”

O gerente de vendas Paulo Luiz Veloso Júnior, de 37 anos, adquiriu em outubro de 2011 um lançamento no segundo pavimento de um edifício do Brooklin. “Comprei por conta do valor, que é mais baixo e porque é um imóvel de investimento.” Ele acredita que a diferença de preços entre os andares se reduzirá quando o prédio for entregue, em 24 meses.

Veloso Júnior vive em um apartamento alugado nos Jardins. “Ele fica no 20º andar e dá para ver a Avenida Paulista ao fundo”, conta, satisfeito.

Preços dos imóveis rendem 0,9%, menor alta em dois anos

quarta-feira, outubro 3rd, 2012

Valorização semelhante à do mês de maio é a mais baixa desde setembro de 2010; Rio de Janeiro passa Distrito Federal como cidade com metro quadrado mais caro

Julia Wiltgen, de Exame.com

São Paulo – A alta do preço dos imóveis no Brasil em setembro foi de 0,9%, segundo o Índice FipeZap, mesma cifra que no mês de maio e menor valorização desde o início da série histórica em setembro de 2010. A maior alta do país no último mês ocorreu em São Paulo (1,5%), enquanto que os preços dos imóveis desaceleraram em Salvador (-0,2%) e no Distrito Federal (-1,7%). Com isso, o Rio de Janeiro ultrapassou o Distrito Federal e se tornou o metro quadrado mais caro do país.

Apenas as valorizações de São Paulo (1,5%), Rio de Janeiro (1,2%) e Recife (1,1%) devem superar a inflação de setembro, estimada em algo em torno de 0,5%, segundo o Boletim Focus. A poupança e as aplicações financeiras atreladas à Selic renderam, no mês, um pouco menos que esse percentual: 0,45% para a poupança e 0,48% para a taxa básica de juros. Os demais desempenhos não ultrapassaram nem as aplicações mais conservadoras nem a estimativa de inflação: além das quedas vistas em Salvador e Distrito Federal, Belo Horizonte teve alta de apenas 0,1%, e Fortaleza, de 0,5%.

Em doze meses, o aumento acumulado nas sete cidades acompanhadas pelo Índice FipeZap caiu para 15,2%, enquanto que nos doze meses anteriores a alta havia sido de 29,7%. A valorização acumulada em 2012 foi de 10,6%. O preço médio do metro quadrado foi de 6.862 reais, sendo o maior valor encontrado no Rio de Janeiro – 8.358 reais –e o menor, em Salvador – 3.794 reais.

Preço do imóvel pronto desacelera

quarta-feira, julho 4th, 2012

MÁRCIA DE CHIARA, HUGO PASSARELLI
O Estado de S. Paulo - 04/07/2012

Perda de fôlego ocorre em junho no índice em 12 meses pelo 10º mês, diz FipeZap

O mercado de imóveis prontos, novos e usados, está aterrissando nas principais capitais do País, depois do boom registrado em 2010 e 2011. Pelo décimo mês consecutivo, em junho a variação do preço do m² acumulada em 12 meses perdeu força. No mês passado, as cotações médias tiveram alta de 18,4%, entre maio de 2011 e junho deste ano. É uma queda de 1,5 ponto porcentual em relação ao resultado de maio, aponta o Índice FipeZap.

A desaceleração também está retratada nos resultados deste ano. Entre janeiro e junho, o preço médio do m² subiu 7,4%, praticamente a metade da valorização observada em igual período de 2011 (14,6%). O indicador reúne informações dos preços do m² dos imóveis prontos, principalmente usados e também novos, exceto lançamentos, em seis regiões metropolitanas e no Distrito Federal. As informações são coletadas em anúncios na internet.

“Dificilmente teremos a euforia de preços de anos anteriores. A tendência de aumentos menores de preços deve continuar e o mercado deve ficar mais equilibrado”, afirma o coordenador do indicador, o economista Eduardo Zylberstajn.

Entre os principais fatores apontados pelo economista para a perda de fôlego dos preços é a ausência de mudanças radicais nas regras de financiamento daqui para frente, como alongamento de prazos e a redução de taxas de juros, ocorridas nos últimos anos. Em 2006, exemplifica, a taxa de juros para a compra de imóveis era de 26% ao ano e o prazo médio de quatro anos. Hoje, os juros são 10% ao ano e o prazo médio está em 15 anos.

Além disso, o economista lembra que outro fator que tem ajudado a moderar a alta de preços é o aumento da oferta de imóveis. “Hoje está sendo colocado no mercado para venda um grande volume de produtos, lançados dois anos atrás, quando a conjuntura econômica era completamente diferente.”

Roseli Hernandes, diretora da imobiliária Lello, com forte atuação na cidade de São Paulo, conta que a sua empresa realizou pela primeira vez uma espécie de liquidação de imóveis usados no mês passado.

Os descontos variaram entre 10% e 30%. “Foram cerca de 600 imóveis com abatimentos colocados à venda.” A diretora da imobiliária observa que o esforço foi retirar as “gordurinhas” de preços na hora de negociar.

Depois que as construtoras revisaram para baixou as projeções e reduziram os lançamentos, Roseli diz que os preços dos imóveis usados ficaram menos agressivos. “O mercado colocou o pé no chão.” É que normalmente, explica ela, a tendência é de o dono do imóvel usado balizar o preço pedido levando em conta a cotação do m² de algum lançamento na vizinhança.

Junho. No mês, houve pequena aceleração no ritmo de alta no preço do m², diz a pesquisa. Em junho, a cotação média nas regiões pesquisadas estava em R$ 6.661, com alta de 1% na comparação com maio, quando o preço médio tinha subido 0,9% na comparação com o mês anterior.

A menor taxa mensal de crescimento em junho ocorreu no Distrito Federal (0,3%), sendo superada só pela queda de 0,2% registrada em Belo Horizonte. O maior crescimento foi em Fortaleza (2,6%), seguido por Salvador (2,1%) e São Paulo (1,2%)

Intenção de compra de imóveis diminui, revela pesquisa

sexta-feira, junho 22nd, 2012

Porcentual de consumidores que desejam adquirir imóvel de médio ou alto padrão em São Paulo nos próximos dois anos atingiu 27% no fim do primeiro trimestre

Agência Estado

Consultor vê desaceleração generalizada no mercado imobiliário de médio e alto padrão

A disposição dos consumidores em comprar um imóvel vem caindo lentamente no País desde 2010, motivada principalmente pela apreensão e saída de investidores desse mercado. O diagnóstico faz parte de um levantamento inédito realizado pela empresa de pesquisa imobiliária Datastore e obtido com exclusividade pela Agência Estado.

De acordo com a pesquisa, o porcentual de consumidores com intenção de comprar um imóvel de médio ou alto padrão em São Paulo nos próximos dois anos atingiu 27% no fim do primeiro trimestre. Esse dado representa um recuo de 4 pontos porcentuais desde o fim de 2010, quando o mercado viveu o ápice de vendas. Em outras cidades cobertas pela pesquisa (Porto Alegre, Brasília, Campinas (SP), Salvador, Recife, Fortaleza, São Luís e Campo Grande), a baixa média foi de 3 a 5 pontos porcentuais no mesmo período.

O recuo também é verificado nas intenções de compra para os próximos 12 meses, que indicam uma tendência mais forte para o fechamento dos negócios. Hoje, o patamar em São Paulo é de 53%, um recuo de 23 pontos porcentuais ante os 76% verificados no fim de 2010.

O levantamento foi feito a partir de 70 mil entrevistas de campo realizados pela Datastore com clientes aptos financeiramente a adquirir os imóveis lançados por mais de cem incorporadoras em cada uma dessas cidades. Em São Paulo, foram considerados potenciais clientes com renda familiar de pelo menos R$ 8 mil mensais. Já em mercados como Campinas e Recife, os entrevistados tinham orçamento familiar mínimo de R$ 4 mil e R$ 3,5 mil, respectivamente.

O recuo nas intenções de compra é explicado pela menor participação dos investidores nesse mercado, segundo Marcus Araújo, presidente da Datastore. “Muita gente já comprou seus imóveis para investimentos, e a demanda desse público diminuiu”, explicou. Além disso, o noticiário sobre a crise internacional e a preocupação com possíveis influências sobre o mercado brasileiro sustentou um quadro de apreensão entre os investidores de imóveis do País nos últimos anos, acrescentou Araújo.

A pesquisa mostra que, hoje, 39% das compras de imóveis de médio e alto padrão em São Paulo são efetuadas por pessoas com o objetivo de gerar renda com aluguéis ou obter lucro na revenda futura. No fim de 2010, esse número era de 46%. A consequência disso é uma desaceleração generalizada no mercado imobiliário, uma vez que os investidores são indutores de compras, segundo Araújo.

“Os investidores são compradores mais qualificados, porque têm dinheiro na mão para aplicar e tomam decisões rápidas. Assim, eles funcionam como uma locomotiva, puxando o restante do mercado”, disse. “Quando compram em massa, criam uma sensação de escassez para os demais consumidores. Se deixam de comprar, ocorre o contrário. É uma cadeia psicológica forte.”

A queda nas intenções de compra, segundo o especialista, se reflete no menor ritmo de alta no preço dos imóveis, no menor número de pessoas nos estandes de vendas e no maior esforço das incorporadoras para vender seus empreendimentos. “As empresas não podem perder os clientes de vista. Cultivar o contato após a visita dos clientes aos estandes será fundamental para fechar os negócios”, observou.

Para os próximos meses, Araújo acredita que o ciclo de redução das taxas de juros e aumento do prazo para financiamento imobiliário podem impulsionar a demanda, principalmente entre os consumidores que procuram imóveis com o objetivo de moradia. Por outro lado, pondera, o cenário mais provável é a continuação da queda nas intenções de compra. “Ainda vai faltar a presença do investidor”, disse.

Preço de imóvel deve continuar caro

quarta-feira, maio 9th, 2012

Crédito mais barato pode adiar desaceleração de preços. Consumidor não deve pagar mais só porque taxas caíram, diz especialista
Do Metro noticias@band.com.br
Band.com

Com a recente redução das taxa de juros promovida pela Caixa Econômica, ficou mais barato financiar a casa própria, mas a entrada de mais crédito deve manter os preços dos imóveis em patamares elevados.

Desde janeiro de 2008, o valor de venda dos imóveis subiu 129,5%. O preço médio do metro quadrado no país atingiu R$ 6.529 em abril, segundo o Índice FipZap.

“O consumidor não deve pagar um preço exorbitante só que porque tem acesso mais fácil ao crédito”, alerta o professor da FGV (Fundação Getulio Vargas), Samy Dana. Para o economista, a iniciativa da Caixa pode retardar a desaceleração dos preços dos imóveis.

O vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças), Luiz Calado, avalia que o corte de juros da Caixa não foi significativo para ter impacto nos preços de imóveis. “Ninguém está comprando, os imóveis já estão caros”, avalia.

Após o salto registrado nos últimos anos, os preços devem se estabilizar neste ano, segundo o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. “Havia um desequilíbrio entre oferta e demanda. A valorização do imóvel deve acompanhar agora a inflação e o aumento de custos do setor.”

Segundo o professor da FGV, ao comprar um imóvel como investimento, deve-se analisar sua taxa de retorno, calculada pelo valor do aluguel sobre o preço do imóvel. Para compensar, a proporção deve ser superior a 1%. “A compra do imóvel pode ser um péssimo investimento. O retorno é pior que o rendimento da poupança”, diz Dana.

Imóvel em área nobre não caberá no bolso da classe média

terça-feira, março 13th, 2012

Sócio da incorporadora Vitacon afirma que só investidores e pessoas com alto poder aquisitivo poderão comprar

João Sandrini, de Exame.com

Empreendimento da Vitacon no Itaim: lançamento com preço médio de 18.000 reais o metro quadrado

São Paulo – A rápida valorização dos imóveis em metrópoles como Rio de Janeiro ou São Paulo, o alto preço dos terrenos e o exagero nas restrições para o adensamento das grandes cidades têm gerado profundas transformações no mercado imobiliário. Pressionadas pelo aumento dos custos e pelas maiores exigências da legislação, as incorporadoras tiveram de optar por dois caminhos diametralmente opostos nos últimos anos: ou construir imóveis grandes em cidades ou bairros mais periféricos ou optar pelo lançamento de pequenos apartamentos nas regiões mais nobres das metrópoles

Para Alexandre Lafer Frankel, sócio da incorporadora Vitacon, esse é um processo irreversível que, no entanto, já se encontra próximo a um ponto de inflexão. Os apartamentos pequenos e bem-localizados devem continuar a encarecer nos próximos anos devido à grande demanda das pessoas que não querem morar longe do trabalho em cidades com trânsito caótico como São Paulo. A esse fator soma-se a escassa disponibilidade de terrenos nesses locais.

Apesar de todas as facilidades para a obtenção de crédito imobiliário, Frankel acredita que, dentro de algum tempo, os preços dessas residências poderão ficar proibitivos para uma boa parcela das pessoas físicas brasileiras. Mesmo com prazos de pagamento mais esticados, as parcelas do financiamento já não caberiam no bolso da classe média. Restará, então, a demanda dos compradores com um excelente padrão de vida e dos investidores que buscam obter renda com o aluguel mensal dessas unidades.

Frankel tira do portfólio de empreendimentos da Vitacon os exemplos que apontam para esse processo em andamento. A incorporadora é especializada em construir imóveis pequenos e bem-localizados, em regiões adensadas e disputadas de São Paulo, como o Itaim, a Vila Olímpia, a Vila Nova Conceição, os Jardins e Higienópolis.

Nos últimos três anos, os imóveis mais caros lançados pela incorporadora nessas regiões passaram de 8.000 a 10.000 reais o metro quadrado para 18.000 reais agora. A área média dos apartamentos lançados recuou de 45 para 35 metros quadrados no período. As unidades são voltadas principalmente para solteiros ou casais sem filhos.

Para reduzir o tamanho dos apartamentos sem prejudicar a qualidade de vida dos compradores, a empresa estudou modelos de imóveis pequenos vendidos em grandes metrópoles no exterior e até mesmo a divisão de cômodos e a instalação do mobiliário em barcos – onde o espaço costuma ser bastante reduzido.

Esses estudos levaram a profundas transformações na planta dos apartamentos vendidos. Lavanderia, por exemplo, é algo que passou para a área comum do edifício. Hoje uma lavanderia de condomínio tem mesas, rede de internet wi-fi e máquinas de comida e bebida para que o morador possa ter o que fazer enquanto a roupa é lavada. Dependência de empregada é outra coisa que deixou de existir nos apartamentos compactos da Vitacon. “Empregadas domésticas serão tão caras dentro de algum tempo que se tornarão raras.”

Se o morador costuma receber muitos amigos e visitas, o local mais adequado para isso poderá ser o salão de festas e as áreas comuns do prédio. Em 35 metros quadrados, é possível colocar uma cozinha pequena, com pia e fogão de duas bocas. Haverá ainda um banheiro e um terraço gourmet. Por último, o apartamento abrigará uma sala e um dormitório – algumas vezes em cômodo único. Em geral, diz ele, o comprador prefere as duas coisas separadas quando tem o hábito de receber visitas em casa.

A estratégia de continuar a reduzir o espaço dos apartamentos, entretanto, já estaria próxima do limite. Com a contínua alta dos custos da construção, em breve as incorporadoras já não terão mais a opção de lançar imóveis cada vez menores para erguer empreendimentos em áreas nobres da cidade e terão de cobrar mais caro pelas unidades postas à venda. É por isso que, em algum momento, esses imóveis se tornarão um sonho cada vez mais distante da classe média.

Frankel afirma que já é cada vez maior a participação de investidores na venda de um edifício bem-localizado. Pessoas que estão atrás de uma renda mensal com aluguéis representam hoje cerca de um terço da demanda dos empreendimentos da Vitacon. Esse número tende a crescer, Em alguns casos, há investidores que chegam a comprar um pedaço do edifício ainda na fase de incorporação. Essas pessoas agem sozinhas ou formam grupos e constituem um fundo imobiliário que ajudará a erguer o empreendimento em troca de um número determinado de apartamentos.

Para o investidor, a vantagem de comprar diversos apartamentos antes do lançamento é o preço mais baixo. Os custos de marketing e de vendas costumam girar em torno de 10% de um empreendimento. Se o fundo adquire as unidades antes do lançamento, consegue, portanto, um preço mais amigável por apartamento – o que vai fazer toda a diferença lá na frente, quando o imóvel estiver pronto e começar a ser alugado.

Esses investidores preferem comprar unidades nas áreas mais adensadas da cidade, onde a oferta de novas residências nos próximos anos será muito baixa. A estratégia reduz o risco de vacância e torna o investimento mais seguro. A escassez de oferta também é um fator de pressão sobre os preços a longo prazo – o que agrada qualquer investidor.

Frankel afirma que enquanto os preços em locais mais afastados de São Paulo como o Morumbi praticamente não sobem devido à fartura de lançamentos e aos problemas de mobilidade, em bairros como o Itaim, a Vila Olímpia e a Vila Nova Conceição uma incorporadora precisa mostrar muita habilidade para negociar a desapropriação de um conjunto de casas ou estabelecimentos comerciais que darão lugar a um terreno único para a realização de um lançamento. “É por isso que o investidor sempre vai preferir locais já bastante adensados”, afirma.

Para o investidor, os preços são um atrativo interessante. O mercado de aluguéis residenciais está bastante aquecido devido à escassez de oferta. A legislação na cidade de São Paulo não favorece a construção de hotéis nem flats. O empreendedor é obrigado a reservar tantos espaços do terreno para atender exigências legais que a área reduzida que acaba sendo destinada à construção praticamente inviabiliza o empreendimento. Hoje o empresário ganha muito mais dinheiro com a construção de apartamentos ou escritórios, diz ele.

É por esse motivo que flats nos bairros mais concorridos da cidade de São Paulo chegam a custar 8.000 ou 10.000 reais por mês para os inquilinos. Em geral, quem arca com valores tão altos são empresas que precisam de um local para instalar os funcionários em trânsito e não encontram vagas ou são obrigadas a pagar mais ainda em hotéis.

Os preços elevados também criam uma oportunidade para o investidor que compra imóveis residenciais. Um imóvel novo de 400.000 reais com um dormitório, em um bairro bem-localizado e com mensalidade de condomínio barata acaba sendo rapidamente alugado ao custo de 3.000, 4.000 ou 5.000 reais por mês. Ainda que os valores pareçam muito altos, são bem mais em conta do que os custos dos flats.

Com os juros a 9,75% ao ano e em tendência de queda e com a ameaça da inflação alta nos próximos anos, uma renda próxima a 1% ao mês corrigida pelo IGP-M é o sonho de qualquer investidor. A compra com o objetivo de locação pode ser uma boa forma de alcançar essa rentabilidade – desde que o investidor saiba escolher o imóvel com a localização e as características mais procuradas pelos inquilinos.

Os preços dos imóveis já atingiram o topo?

terça-feira, fevereiro 7th, 2012

Valorização estrondosa dos últimos anos não deve se repetir, e altas mensais têm sido menores

Julia Wiltgen, de Exame.com

Em São Paulo, valorização dos imóveis residenciais caiu de dezembro para janeiro.

São Paulo - O Índice FipeZap de janeiro mostrou que a alta nos preços dos imóveis residenciais brasileiros permaneceu em 1,1%, mesmo percentual do mês anterior. A valorização entrou num ciclo de queda a partir de abril de 2011, quando os preços registraram alta de 2,7%. Mas será que isso é sinal de que um ciclo de desvalorização está por vir?

Ainda é cedo para falar em desvalorização, mas parece que os preços de fato estão se acomodando. A alta valorização dos últimos quatro anos não deve permanecer, o que leva o investidor a refletir: quem tem um imóvel com o qual deseja lucrar e que tenha aproveitado a alta dos últimos tempos já pode pensar em se desfazer dele.

Quem deseja comprar a casa própria, porém, deve refletir: esperar uma desvalorização pode ser arriscado - pois não se sabe se ou quando isso deve ocorrer; por outro lado, com altas menores e sem perspectiva de novos saltos, a decisão de compra pode ser mais ponderada.

O desempenho dos imóveis residenciais, porém, varia de cidade para cidade. No Rio de Janeiro, janeiro registrou uma alta ligeiramente maior que dezembro, de 1,3% contra 1,1% no mês anterior. Já em São Paulo, a queda na valorização foi de 1,4%, contra 1,2% em dezembro. Belo Horizonte e Fortaleza registraram altas bem modestas: de 0,5% contra 0,8% em dezembro, e de 0,4% contra 0,6% em dezembro, respectivamente.

O Distrito Federal chegou a apresentar queda de 0,2% em dezembro e, em janeiro, apresentou zero de valorização. O Recife é um ponto fora da curva. Embora tenha visto uma desaceleração na valorização a partir de abril, os percentuais ainda tem sido altos em relação às demais capitais. E desde novembro, a valorização voltou a crescer. Em dezembro foi de 2,4%; em janeiro, passou para 3,4%.