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Preço do imóvel usado desacelera

segunda-feira, maio 6th, 2013

Entre janeiro e abril, os preços dos imóveis prontos e disponíveis para venda subiram, em média, 3,9% nas 16 regiões pesquisadas no Brasil

Márcia De Chiara, do Estadão

“A alta de preços dos imóveis está perdendo força e se espalhando”, afirma Eduardo Zylberstajn, o coordenador do Índice FipeZap

São Paulo - Os preços dos imóveis prontos, a maioria usados, dão sinais de desaceleração no País. E há regiões da cidade de São Paulo que registram inclusive queda de preço, aponta pesquisa da FipeZap feita com base nos imóveis anunciados na internet.

Entre janeiro e abril, os preços dos imóveis prontos e disponíveis para venda subiram, em média, 3,9% nas 16 regiões pesquisadas no Brasil. Em igual período de 2012, a alta tinha sido bem maior, de 5,3%. A inflação projetada pelo mercado no período, medida pelo IPCA, é de 2,4%, segundo o Boletim Focus, do Banco Central.

“A alta de preços dos imóveis está perdendo força e se espalhando”, afirma Eduardo Zylberstajn, o coordenador do Índice FipeZap de imóveis prontos, a maioria usados. Ele observa que os mercados de imóveis em lançamento e de imóveis usados são complementares.

Entre janeiro e abril, em 5 das 16 cidades pesquisadas, por exemplo, os preços dos imóveis usados subiram abaixo da inflação acumulada no período. No Distrito Federal, a alta foi de 0,1%; em Santo André e em São Caetano, de 2,3%; em São Bernardo, 2,2%, e em Recife, 1%.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, os preços subiram 3,8%, mas em 33 das 125 regiões monitoradas a alta de preço ficou abaixo da inflação do período. “Em dez bairros houve queda nominal dos preços”, ressalta Zylberstajn. Nesse rol estão os bairros Sumaré, Ibirapuera, Capão Redondo, Vila Monumento, Parque do Carmo, Pari, Parque da Mooca, entre outros.

Hipotecas

A desaceleração dos preços dos imóveis é apontada por outro indicador de preços, o Índice de Valor de Garantia - Imóveis Residenciais (IVG-R) elaborado pelo Banco Central. O indicador é calculado com base no valor de avaliação dos imóveis alienados e dados em garantia de hipotecas imobiliárias aos bancos.

De acordo com estudo feito pela LCA Consultores, com base no índice do BC, em 2010 os preços dos imóveis subiram 20% e, no ano passado, a elevação foi de apenas 3,6%, descontada a inflação. A consultoria diz que os preços dos imóveis estão em “franca desaceleração”: continuam subindo, mas num ritmo cada vez menor.

Na avaliação de Zylberstajn, essa desaceleração e a queda de preços dos imóveis em certas regiões não se trata necessariamente de uma notícia ruim. “Nos últimos dois a três anos, houve uma perda de noção de valor. Agora o ritmo do mercado está mais saudável.” As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Preço sobe e venda de imóveis usados cai na cidade de SP

terça-feira, março 26th, 2013

FSP|DE SÃO PAULO

As vendas de imóveis usados caíram 4,61% em janeiro relação a dezembro na cidade de São Paulo, segundo pesquisa do Creci-SP ( Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo ) com 433 imobiliárias.

Os financiamentos concedidos pelos bancos responderam por 33% do total de casas e apartamentos usados vendidos, ante 40% em dezembro. O restante das vendas foi feito à vista.

Para o presidente da entidade, José Augusto Viana Neto, a queda nas vendas pode ser explicada pela sazonalidade e pela alta no preço dos imóveis, o que dificulta a obtenção de financiamento pelas famílias.

“Janeiro é mês de férias, quando baixa a demanda. Essa é uma equação difícil de equilibrar porque o preço dos imóveis sobe enquanto o número de famílias com renda mensal adequada às exigências do banco diminui, diminuindo, consequentemente, as vendas”, diz.

PREÇO EM ALTA

O valor médio do metro quadrado do imóvel usado na Capital aumentou 4,38% em relação a dezembro.

Os imóveis mais vendidos em janeiro foram os de preço final superior a R$ 200 mil, com 86% do total dos contratos.

Das unidades vendidas, 66,67% eram apartamentos e 33,33% eram casas.

Venda e preço de imóveis usados caem em 2012 em SP, diz Creci-SP

quinta-feira, fevereiro 28th, 2013

28/02/2013 - 11h15
FOLHA DE SÃO PAULO

As vendas de imóveis de imóveis usados caíram 15,6% em dezembro relação a novembro no Estado de São Paulo, segundo pesquisa do Creci-SP (associação estadual de corretores) com 1.386 imobiliárias de 37 cidades.

Com o resultado, no acumulado de 2012, o volume de imóveis usados vendidos no Estado recuou 19%.

Os preços médios dos imóveis vendidos também caíram no mês –queda de 2,18% em relação a novembro– e acumularam no ano redução de 14,9%.

“O ano foi de baixo crescimento, com o PIB devendo fechar pouco acima de 1%, as famílias ficaram mais endividadas, a inadimplência aumentou e a inflação subiu, e essa situação se refletiu no mercado de imóveis usados”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

DEZEMBRO
No último mês do ano, a queda nas vendas foi generalizada nas quatro regiões do Estado que compõem a pesquisa: 16,8% na capital, 10,1% no interior, 3,4% no litoral e 48% nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco.

Os imóveis mais vendidos no Estado foram os de valor superior a R$ 200 mil, com 50,1% dos contratos formalizados nas imobiliárias pesquisadas, ficando os de valor médio até R$ 200 mil com os restantes 49,9%.

Na média geral do Estado, as imobiliárias registraram descontos médios sobre os preços inicialmente pedidos pelos proprietários de 6,57% nos bairros de regiões periféricas, de 7,2% nos bairros centrais e de 8,48% nos bairros de áreas nobres.

Fim de ano pode ser boa época para comprar imóvel

terça-feira, novembro 27th, 2012

Construtoras podem oferecer descontos ou melhores condições para baixar estoques e fechar bem o ano; mas encarar promoções exige cuidados

Priscila Yazbek, de Exame.com

Oportunidades podem valer se comprador já queria comprar um imóvel

São Paulo – Este final de ano pode ser um bom momento para quem já vinha procurando imóveis. Além da desaceleração da alta dos preços no mercado imobiliário, algumas construtoras oferecem descontos ou melhores condições de negociação neste período, de olho no maior poder de compra dos consumidores, que recebem o 13º salário, e na redução dos estoques para alcançar um bom fechamento anual.

Como a adoção de uma estratégia mais agressiva de vendas depende da condição de cada construtora, e não apenas do fator sazonal, a orientação é aproveitar boas oportunidades se a intenção já era comprar um imóvel, mas não encarar o momento como uma chance única de conseguir bons preços na compra do imóvel.

Segundo especialistas, o cenário é propício para que algumas oportunidades surjam principalmente entre as construtoras que possuem capital aberto, uma vez que, com as ações negociadas em Bolsa, elas precisam alcançar certas metas e mostrar bons resultados aos acionistas nos balanços trimestrais.

Para isso, algumas delas buscam oferecer promoções para reduzir seus estoques e aumentar o fluxo de caixa. “Algumas empresas fazem promoções ostensivamente, anunciam descontos, mas outras acabam apenas oferecendo melhores condições nos plantões de vendas”, explica o professor titular de real estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima. Algumas boas ofertas, como ele acrescenta, podem não estar estampadas em anúncios, mas sim aparecer durante o momento da transação ou da negociação.

Luiz Fernando Gambi, diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP, complementa que muitas empresas acabam trabalhando seus descontos de forma mais “banal”, sem grandes alardes. “Muitas empresas, quando querem incentivar as vendas, comunicam aos seus canais de venda que estão flexibilizando sua tabela de desconto. Elas avisam aos vendedores que se antes eles poderiam dar descontos de 2%, agora podem trabalhar com 3%”, diz.

Marcelo Dzik, diretor de incorporação da construtora Even, afirma que o final de ano é um momento em que a construtora busca aproveitar a maior disponibilidade de renda dos consumidores por causa do décimo terceiro e também a maior intenção de compra de algumas pessoas que pretendiam comprar seu imóvel em 2012, mas ainda não o fizeram. Mas, ele explica que as oportunidades são muito mais condicionadas à necessidade de desovar unidades em estoque em um determinado momento, ou ao tipo de produto oferecido do que ao encerramento do ano.

Para encontrar maiores descontos nesta época, uma dica dos especialistas é partir do comprador a oferta de melhores opções de pagamento. Oferecer uma entrada maior, por exemplo, é algo que pode gerar descontos durante o ano todo, mas no final do ano a oferta pode surtir ainda mais efeito se a construtora estiver em busca de melhores resultados antes do ano acabar.

Bom momento do mercado

Além destes fatores que podem facilitar a compra no final de ano, a desaceleração na alta dos preços dos imóveis nos últimos meses também vem favorecendo a comercialização. No mês de outubro, a alta dos preços de imóveis medida pelo índice FipeZap foi a menor desde o início da série histórica em setembro de 2010. Nas regiões pesquisadas, que incluem sete capitais e o Distrito Federal, os preços subiram apenas 0,80% em média de setembro para outubro.

O professor da Politécnica da USP explica que o mercado esteve trabalhando até o primeiro semestre de 2011 com preços crescentes e agora a tendência é de acomodação. “No primeiro semestre de 2011 avaliamos que havia uma gordura especulativa nos preços. De lá para cá, os preços vêm se acomodando para baixo e eu considero que estejam adequados neste momento”, diz.

O diretor de marketing do Secovi avalia que o mercado imobiliário está entrando em uma fase melhor para os compradores. “Ainda estamos com um crescimento acima da inflação, mas a explosão que estava acontecendo nos preços está diminuindo e entra em uma parte da curva mais favorável”. Segundo ele, a partir de agora quem está procurando imóveis pode começar a encontrar melhores negócios, e a situação pode melhorar ainda mais no ano que vem.

Cuidados

Ainda que todos os fatores levantados indiquem que os compradores podem se beneficiar neste final de ano, é importante que a decisão da compra seja planejada. Grandes “saldões”, descontos, brindes e vendas diretas com as construtoras são jogadas de marketing que podem ser muito bem-vindas, mas não devem ser o fator norteador da compra.

Conforme Rocha Lima explica, a compra de um imóvel, em muitos casos, representa o gasto mais alto da família, por isso é preciso ter cautela. “Um imóvel não é uma mercadoria que você entra na loja e compra. É uma decisão lenta, que exige reflexão, exige um olhar de 20 anos para frente e, em um horizonte mais curto de tempo, exige um olhar sobre a estabilidade do emprego e a capacidade de pagamento”.

As eventuais promoções de final do ano e as valorizações mais modestas, portanto, não devem acelerar a compra. O processo costuma ser demorado e durar cerca de seis a sete meses, segundo o professor da Politécnica. Por isso, fechar o negócio em um mês apenas pela motivação da promoção pode não ser uma boa decisão.

Gambi também acrescenta que de fato algumas empresas, para demonstrar aos acionistas resultados, reforçam as vendas em períodos de mudança de trimestre, mas mesmo assim elas não são capazes de oferecer descontos tão altos. “Elas podem estar dispostas a abrir mão de um pequeno lucro, mas olhando os balanços das empresas de capital aberto, a maior parte das incorporadoras têm margem de lucro de 11%, 12%. Então, se elas oferecerem 12% de desconto, elas não ganham nada”, afirma.

Portanto, segundo o diretor do Secovi, muitas vezes descontos superiores a 12% podem ser impraticáveis e sinalizar que o imóvel tem algum tipo de problema que tem impedido sua venda.

Especialistas divergem sobre bolha imobiliária

sexta-feira, novembro 23rd, 2012

TERRA

Especialistas divergem sobre se existe uma bolha imobiliária ou não no Brasil. Para uns, a bolha está se consolidando a cada dia, para outros faltam ingredientes, como maior proporção do crédito em relação ao PIB

O Brasil está passando ou não por uma bolha imobiliária? Não há unanimidade dos especialistas sobre isso. Para alguns, o país está distante de um cenário como esse, pois não apresenta a “receita” completa para que ele se concretize. Para outros a bolha existe e pode estourar depois que o Banco Central voltar a elevar os juros.

Uma das análises que apontam para o risco da bolha foi publicada por dois economistas do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), ligado ao governo federal. Os pesquisadores Mário Jorge Mendonça e Adolfo Schsida escrevem que o problema ficará claro quando a taxa básica de juros, a Selic, hoje em 7,5% ao ano, aumentar para segurar a inflação.

O efeito, afirmam os economistas no texto divulgado em agosto, será a alta do custo do financiamento de imóveis e do saldo devedor. Assim, ficaria mais difícil arcar com os empréstimos, prejudicando os brasileiros que se endividaram nos últimos anos, em decorrência das políticas de estímulo ao crédito.

Mesmo que a alteração na taxa de juros ocorra a curto, médio ou longo prazo é possível que em algum momento o comprador seja afetado, avaliam os pesquisadores, já que o período de financiamento pode chegar a 30 anos.

Com a dificuldade de receber, os bancos, por sua vez, liberariam menos crédito, reduzindo o volume de financiamento e, portanto, a compra de imóveis. Com demanda menor, os preços cairiam.

Uma bolha distante

Por outro lado, Ricardo Amorim, economista, comentarista do programa Manhattan Connection (Globonews) e presidente da Ricam Consultoria, avalia que faltam ¿ingredientes¿ básicos, presentes em bolhas imobiliárias que já ocorreram em outros países.

Nos exemplos internacionais, um dos fatores ligados à bolha imobiliária foi a forte atividade no mercado de construção.

“Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento per capita, em cada país no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 quilos per capita. Na Espanha, passou de 1.200 quilos e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 quilos, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 quilos”, diz Amorim.

Para o economista, outro fator que caracteriza a bolha imobiliária são os preços muito altos em relação à capacidade de pagamento do consumidor. Amorim alega que nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras do mundo, embora Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estejam entre as 100 mais caras: Brasília, a mais cara do país, ainda é bem mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.

Amorim avalia ainda que qualquer bolha, imobiliária ou não, cresce por conta da vasta oferta de crédito. Segundo a análise do economista, todas as bolhas imobiliárias estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do Produto Interno Bruto (PIB), como nos EUA, que em 2006 chegou a ser 79%. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 5%.

Para ele, pelo menos em breve, não há risco, já que crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda. E, no longo prazo, o que vai garantir que a bolha não estoure é a redução de preços.

Hora de comprar?

Já o economista Samy Dana, da Faculdade Getúlio Vargas (FGV), declara que “os preços estão inflados”. É preciso avaliar se o imóvel vale mesmo o preço que está sendo cobrado. Ainda assim, alerta: “Não é hora de comprar um imóvel. Os índices já apontam queda nos preços e maiores descontos.”

Para ele, a mesma tendência predomina no aluguel: os preços estão altos, não há espaço para subirem mais. Em breve, isso vai acarretar numa queda natural do valor.

Imóveis valorizam 0,8%, menor alta desde setembro de 2010

terça-feira, novembro 6th, 2012

FipeZap
Preços desaceleram mais uma vez em outubro, e há desvalorização em duas regiões

Julia Wiltgen, de Exame.com

São Paulo teve a maior desaceleração: alta de 1,1%, contra 1,5% em setembro.

São Paulo – O mês de outubro viu mais uma desaceleração na alta dos imóveis residenciais no Brasil, que foi de apenas 0,8%, segundo o Índice FipeZap. Essa é a menor alta da série histórica iniciada em setembro de 2010. Até então, a menor alta média mensal registrada pelo índice havia sido de 0,9%, nos meses de maio e de setembro deste ano. A maior desaceleração entre as sete regiões pesquisadas, segundo o relatório, foi em São Paulo, onde os preços subiram só 1,1% ante uma alta de 1,5% no mês anterior.

Rio de Janeiro e Recife tiveram alta de 1,1% cada uma, Belo Horizonte, de 1,0%, e Salvador, de 0,4%. Distrito Federal e Fortaleza apresentaram recuo nos preços, de 1,1% e 1,0%, respectivamente. O aumento dos preços em doze meses nas sete regiões pesquisadas caiu para 14,4%. O Rio de Janeiro permanece como o metro quadrado mais caro do país.

Mesmo modesta, a média da valorização dos imóveis no mês de outubro ainda deve superar a inflação pelo IPCA, estimada pelo mercado em 0,56%, segundo o último Boletim Focus. As altas em Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo e Recife também devem superar o indicador, ao contrário do desempenho dos imóveis em Salvador, Distrito Federal e Fortaleza. No mês de outubro, a Selic foi de 0,58% e a poupança, pelas novas regras, rendeu apenas 0,42%.

Terceiro trimestre tem lançamentos e preços em queda

segunda-feira, novembro 5th, 2012

Radar Imobiliário - Blog / O Estado de São Paulo

Redação

Gustavo Coltri

O mercado de lançamentos na Capital busca alternativas ao excesso de oferta e às dificuldades de implantação na cidade. De julho a setembro, caiu o número de novos empreendimentos e saíram de cena boa parte dos novos projetos de até um dormitório em relação ao mesmo período do ano passado. Os preços médios por metro quadrado também retraíram 2,49% na comparação anual, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio

A menor quantidade de lançamentos verificada nesses três meses – 47 frente a 101 do ano passado – deve-se à necessidade de as empresas formarem caixa e reduzirem seus estoques. No ano passado, apenas 28 mil das 38 mil unidades colocadas à venda em São Paulo foram comercializadas, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

“De maio a agosto, tivemos uma concentração muito grande de lançamentos de um dormitório no centro”, diz o economista chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci, ao explicar a queda no número de compactos de até um dormitório. “Mas é importante destacar que a participação de unidades de dois dormitórios cresceu na comparação dos anos.” Responsáveis por mais da metade das novas unidades, imóveis dessa tipologia são os mais líquidos.

O CEO da incorporadora Vitacon, Alexandre Frankel, vê boas perspectivas para os compactos nos próximos anos, mas acredita que o mercado tenha preterido parte dos apartamentos de até um dormitório pelos custos elevados de construção. “Eu diria que os empresários foram mais conservadores.” Atraente para investidores, esse produto depende de uma boa localização para ser viável comercialmente.

Atentos a valores mais acessíveis, os incorporadores também têm buscado reduzir as metragens das unidades e alcançar regiões da cidade mais baratas e com oferta de estoque de outorga onerosa – que permitem a ampliação do potencial construtivo dos empreendimentos.

“Na Vila Nova Conceição, há bem menos lançamentos do que em outras regiões. Cada vez mais, somos obrigados a sair das áreas mais centrais. Por isso, o preço médio do metro quadrado cai. Mas, na comparação de preços no mesmo bairro, os preços até sobem”, diz o diretor executivo da incorporadora You, Inc, Eduardo Muszkat.
A comparação interna nas diferentes localidades paulistanas mostram, de fato, valorização. O metro quadrado no Brooklin, por exemplo, passou de R$ 8.711 no período de julho a setembro de 2011 para R$ 9.542 nos mesmos meses deste ano. O mesmo ocorre em bairros como Casa Verde, na zona norte de São Paulo, e o Butantã, na zona oeste.

Além disso, 47,20% das 7.620 unidades lançadas na cidade no terceiro trimestre de 2012 pertencem a edifícios em novas regiões em relação àquelas que receberam lançamentos no mesmo período do ano passado.
A zona leste figura como a líder na capital em número de imóveis lançados, com 3.359 unidades, seguida pela sul, com 1.963.

Barganha. O diretor da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia, acredita, no entanto, que a queda no preço médio do metro quadrado possa ser um movimento natural do mercado. “Tínhamos uma trajetória ascendente de preços e estamos em uma paralela. Até o fim do ano, haverá uma pequena barriga na evolução dos valores para depois haver uma recuperação”, diz.

Dadas as circunstâncias, ele diz que o fim do ano pode ser propício para que os consumidores pechinchem nos estandes de venda. “Se os compradores fizerem isso, eles vão conseguir descontos”, afirma.

Mercado deve se aquecer até o fim do ano

Apesar da queda registrada no mercado no terceiro trimestre na comparação com o mesmo período do ano passado, o número de unidades ofertadas aos consumidores paulistanos de julho a setembro é 45% superior ao resultado do trimestre imediatamente anterior.

De janeiro a março deste ano, a cidade de São Paulo recebeu 3.635 novas unidades – 1.592 a menos do que o registrado no trimestre seguinte e menos da metade do que os 7.620 imóveis lançados de julho a setembro.
A expectativa, de acordo com o coordenador do curso de pós-graduação em negócios imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap), Ricardo Gonçalves, é de que o mercado se aqueça ainda mais nos últimos meses de 2012.

“Historicamente, é um período em que se amplia o número de lançamentos”, diz.

Além da cautela dos empresários do setor, a dificuldade de aprovação dos projetos na Prefeitura é apontada por especialistas como uma razão para a postergação de novos empreendimentos na cidade.
De outubro de 2010 a setembro de 2011, 54.525 foram aprovadas pela Prefeitura, segundo o Secovi-SP – em média, 4,5 mil imóveis por mês. De setembro do ano passado a agosto de 2012, as autorizações caíram para 38.708 – média de 3, 2 mil mensais.

“O mercado concentrou muitos produtos para agora. Mas acho que vamos terminar o ano com 30% menos lançamentos do que 2011 ” diz o CEO da Vitacon, Alexandre Frankel. A empresa lançará até dezembro cinco de 12 edifícios previstos.

Neste trimestre, a You, Inc também colocará a maior parte de seus novos empreendimentos no mercado. A companhia lançará seis edifícios, três vezes mais do que já lançou no ano.

Habitação é destaque na alta do IPC em outubro

terça-feira, outubro 30th, 2012

Segundo a FGV, taxa do grupo Habitação passou de 0,33% em setembro para 0,46% neste mês

Wladimir D’Andrade, da Agência Estado

São Paulo - A principal contribuição para a aceleração do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) em outubro, dentro do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), partiu do grupo Habitação, cuja taxa passou de 0,33% em setembro para 0,46% neste mês, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV), nesta terça-feira. O aluguel residencial foi responsável pela maior influência de alta do grupo, ao subir 0,66% em outubro, ante taxa de 0,34% na leitura anterior.

Leia Mais
30/10/2012 | Inflação na Espanha sobe para 3,5% em outubro
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30/10/2012 | Matérias-primas recuam no IGP-M puxadas por commodities
30/10/2012 | IPA agropecuário recua 0,57% e industrial cai 0,05%

Outras seis classes de despesa do IPC apresentaram aceleração de preços neste mês: Vestuário (de 0,44% para 0,82%), Saúde e Cuidados Pessoais (de 0,38% para 0,48%), Educação, Leitura e Recreação (de 0,10% para 0,18%), Transportes (de 0,18% para 0,21%), Despesas Diversas (de 0,24% para 0,41%) e Comunicação (de 0,21% para 0,69%).

Apenas o grupo Alimentação apresentou desaceleração de preços neste mês na comparação com o mês anterior. A taxa desta classe de despesa passou de 1,18% em setembro para 1,08% em outubro, com destaque para os itens hortaliças e legumes (de 1,26% para -6,34%), panificados e biscoitos (1,88% para 0,72%) e aves e ovos (2,92% para 2,02%).

O Rio no topo do mercado

segunda-feira, outubro 22nd, 2012

Cidade desbanca Brasília e passa a ter o metro quadrado médio mais caro do país

Ystatille Freitas / O Globo

RIO — E ficou mais barato comprar um imóvel em Brasília que no Rio. Ao menos temporariamente. No relatório de setembro divulgado semana passada pelo Índice FipeZap, a capital fluminense passou a ter o metro quadrado médio mais caro do país — o valor é de R$ 8.358, o que está 2,64% acima do custo registrado no Distrito Federal, que liderava o ranking desde a criação do indicador. No mesmo mês de 2010, o preço médio do metro quadrado na capital federal era 30% mais alto do que o do Rio. Esta forte inversão de valores é provocada, de acordo com especialistas, pela vinda dos Jogos Olímpicos e por causa dos investimentos em infraestrutura que estão sendo feitos na cidade.

— O preço médio do metro quadrado em Brasília sempre foi mais alto, devido à falta de terrenos no Plano Piloto e à alta concentração de renda— afirma o presidente do Cofeci, João Teodoro — No Rio, ainda há possibilidade de derrubar um prédio antigo ou construir em outras áreas. Os Jogos pressionaram o mercado, mas acredito que após este período haja retração.

Os dados do FipeZap expõem também o forte crescimento do valor dos imóveis — não só no Rio, como em todo o país — nos últimos anos. O preço médio do metro quadrado no Rio em setembro de 2010, por exemplo, era de R$ 5.098, o que representa aumento de nada menos do que 63,94%. Em Brasília, nestes dois anos, o valor passou de R$ 6.645 a R$ 8.143, em alta de 22,5%.

Histórias de quem teve que mudar de cidade

A mudança nos preços tem sido sentida por quem deixa o Planalto Central para morar na Cidade Maravilhosa. E vice e versa. O funcionário público Rogério Klein é um exemplo. Em 2007, quando saiu da Asa Sul de Brasília para morar na Zona Sul do Rio, considerava os preços dos imóveis na capital fluminense bem abaixo dos que eram cobrados no Plano Piloto:

— Em 2011, quando resolvi comprar o meu apartamento, em Copacabana, os preços já tinham triplicado. Passaram a ficar bem próximos dos valores do Plano Piloto.

Já o engenheiro João Marcelo Moreira fez o caminho contrário. Em 2010, o carioca se mudou para Brasília, mas por falta de dinheiro para comprar um apartamento no Plano Piloto, acabou fazendo de Águas Claras, a 19km da capital, seu endereço residencial. Depois de dois anos, resolveu voltar para o Rio. E se assustou:

— Os preços tinham subido tanto, que, para voltar para Jacarepaguá, tive que comprar um apê na planta, pelo dobro do valor do antigo.

Rio registra variações de preços maiores do que os de Brasília

A alta dos preços no Rio tende a permanecer em ritmo mais acelerado do que a de Brasília. O consultor do Fipe, Roberto Zac, chama a atenção para a taxa de valorização nas duas capitais de 2010 para cá: enquanto o preço do metro quadrado na capital fluminense sofreu uma valorização média mensal de 2,2%, o de Brasília registrou variação de 1%.

— Apesar da estabilidade da variação das taxas no Rio, no acumulado, ela continua alta, ainda não mostra um cenário de redução — explica Zac.

O resultado mensal explica a grande disparidade entre as duas capitais no acumulado de 12 meses. Entre setembro de 2012 e setembro de 2011, o índice FipeZap registrou uma variação positiva de 16,9% no Rio e de 4,60% em Brasília. Entre os meses de setembro imediatamente anteriores, a alta do indicador foi ainda maior: de 41,3% e 18,3%, respectivamente.

A variação de preços na capital fluminense começou a ser maior do que a de Brasília a partir do mês de outubro de 2010. E, desde agosto do ano passado, passou a apresentar um valor médio de metro quadrado mais próximo do registrado na capital federal.

— Os imóveis em Brasília sofreram uma valorização muito grande em 2007 e 2010, mas a partir de 2011, o mercado começou a se acomodar. O Plano Piloto inteiro dobrou de preço, mas manteve uma progressão razoável dentro da média histórica — afirma o presidente do Secovi-DF, Carlos Hiram Bentes David.

O diretor-regional da Rossi, no Rio e em Brasília, Rafael Cardoso, diz que esta alta do preços coloca a capital fluminense no patamar internacional. Ao contrário do pensamento do presidente do Cofeci, para quem depois dos Jogos os preços dos imóveis sofrerão uma retração, Cardoso acredita que o mercado da Cidade Maravilhosa, deve estar, atualmente, no mesmo patamar das grandes capitais do mundo.

— O Rio, há duas décadas, sofria um processo de degradação. Mas, hoje, a cidade está vivendo um movimento de retomada. Isso fez com que até o metro quadrado mais barato começasse a ganhar mais valor.

Imóveis - bolha ou novo patamar de preços?

terça-feira, outubro 16th, 2012

Cláudio Bernardes
O Estado de S. Paulo - 16/10/2012

O aumento de preços dos imóveis nos últimos anos trouxe a preocupação da existência de uma “bolha imobiliária” no Brasil, principalmente em razão da convulsão mundial gerada pela crise no setor imobiliário americano.

Para que possamos entender o que acontece no País, é necessário entender que “bolha imobiliária” acontece se os aumentos de preços forem dirigidos não por fundamentos econômicos, mas por mera expectativa de aumento futuro dos preços. Vale dizer, ainda, que o aumento de preços deve estar totalmente desvinculado das flutuações normais de mercado e de uma matriz consistente de custos.

De qualquer forma, quando se fala em preço, deve-se pensar em sua associação com o valor do bem. Quanto vale um imóvel? A resposta mais simples e direta é que vale o quanto pagam por ele. A decisão de compra, obviamente, está vinculada ao fato de que o bem a ser adquirido atende aos anseios e às necessidades do comprador, do ponto de vista qualitativo e quantitativo, se foi comparado às ofertas existentes, apresentou competitividade e, principalmente, se a forma de pagamento é adequada.

Outro fato relevante é que a flutuação de preços depende da relação direta entre o equilíbrio de oferta e demanda. E a demanda, no Brasil, não tem sido plenamente atendida pelo mercado por uma série de razões, que vão desde dificuldades com licenciamento e aprovação de projetos até a falta de infraestrutura para produção - equipamentos e mão de obra. Agreguem-se a esses fatores a escassez e o encarecimento dos terrenos - matéria-prima imobiliária -e causas vinculadas à legislação de uso e ocupação do solo. Estima-se que nos próximos dez anos deveremos produzir 1,9 milhão de habitações por ano, considerando o crescimento vegetativo do mercado e o déficit atual.

No Brasil, seguindo tendência iniciada nos anos 8o, o número de arranjos familiares vai crescer de duas a três vezes mais do que a população, o que demandará mais unidades. Se o setor não tiver condições adequadas para produzir suficientemente e equilibrar oferta e demanda, o resultado poderá ser o aumento de preços.

E certo que o preço dos imóveis tem variado bastante nos últimos anos. Em que pesem os aumentos mais expressivos a partir de 2009, se considerarmos um período de análise maior, e descontarmos a variação do índice Nacional do Custo da Construção Civil (INCC), veremos que o aumento real dos imóveis de 2002 até agora, na cidade de São Paulo, situou-se em 30%, porcentual que não pode ser considerado preocupante.

Outro fato interessante para avaliação é a análise do perfil de compradores da carteira da Caixa Econômica Federal, que detém aproximadamente 80% dos financiamentos imobiliários do mercado. Fica evidente que a maioria dos compradores, pelo menos 71% do total, está adquirindo seu primeiro imóvel e realizando o sonho de morar com dignidade, dentro de condições compatíveis com a possibilidade de pagamento. Portanto, longe de serem investidores que compram uma unidade pensando na valorização futura.

Muito se fala que os preços dos imóveis subiram acima da evolução dos salários. Contudo, o mercado de compra permanece. Como explicar isso?

A resposta está na manutenção da capacidade de pagamento dos compradores. O mesmo imóvel, se comparado seu preço atual com o de dez anos atrás, tem hoje valor de venda proporcionalmente superior à evolução dos salários. Todavia, a alteração nas condições de pagamento, as taxas de juros baixas, o maior prazo de financiamento e de valor financiado em relação ao preço total do imóvel garantem a capacidade de aquisição da mesma unidade por aqueles que se mantiveram no mesmo patamar de renda.