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Bolha imobiliária em São Paulo é pouco provável, diz estudo

terça-feira, outubro 16th, 2012

Possível fenômeno que aflige brasileiros que querem comprar um imóvel não pode ser descartado, diz estudo da FGV, mas também não há evidências claras

Julia Wiltgen, de Exame.com

São Paulo – Um estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV-SP) considera pouco provável que o aumento recente dos preços dos imóveis na cidade de São Paulo seja reflexo de uma bolha imobiliária, questão que tanto aflige quem quer comprar um imóvel no Brasil. O estudo ressalva que a possibilidade de bolha não pode ser totalmente descartada; porém, a metodologia utilizada e os dados disponíveis atualmente não identificam com clareza que uma bolha exista ou esteja em formação.

“Embora a presença de bolha não possa ser totalmente descartada, a hipótese mais provável é que o aumento dos preços de imóveis recente deve ter sido ocasionado por fatores normais ligados a excesso de demanda por imóveis”, diz o estudo, assinado por Emerson Fernandes Marçal, Paulo Gala e Rogério Mori.

Os pesquisadores atribuem o aumento da demanda à melhoria das condições de crédito, à queda dos juros e ao aumento da renda das famílias, além de uma redução nos juros das aplicações financeiras, o que pode ter levado os agentes econômicos a buscar imóveis como forma de investimento. O aumento de demanda por moradia também pode ter pressionado os preços dos aluguéis, diz o estudo. “Como a oferta no setor não responde prontamente por conta do tempo necessário para viabilizar novos empreendimentos, o resultado foi um aumento de preços”, diz o texto.

Em entrevista a EXAME.com, o professor Paulo Gala completou: “Houve a descompressão do crédito habitacional. Saímos do estoque de três a quatro bilhões de reais em 2003 para 100 bilhões de reais atualmente. O crédito imobiliário no Brasil ainda representa 5% do PIB, menos do que em países como o Chile e a África do Sul”.

Testes não descartam chance de bolha, mas também não apresenta evidências claras

O estudo utiliza testes formais de detecção de bolhas desenvolvidos pelo americano Peter Philips e outros coautores que também permitem identificar o início e o final de cada evento. Por essa razão, puderam ser usados para datar as bolhas financeiras durante a crise dos subprime nos Estados Unidos. É possível detectar as bolhas analisando se os preços dos ativos em algum período apresentam comportamento explosivo.

Os mesmos testes foram aplicados aos preços dos imóveis em São Paulo, conforme os dados divulgados pelo Secovi-SP, o sindicato da habitação na cidade. O estudo observa que, utilizando-se diferentes índices para deflacionar os preços – isto é, mensurar o desempenho real dos preços em relação a esses indicadores – houve um aumento significativo de preços a partir de meados de 2010. Em seguida, coloca a questão: esta alta significa bolha ou não?

A análise levou em conta o conceito de “bolha”, segundo o qual os preços dos ativos “subiriam sem lastro nos fundamentos até que em algum momento a distância entre os mesmos seria tão grande que uma reversão abrupta tornar-se-ia inevitável. Uma bolha seria então caracterizada por um contínuo e forte aumento dos preços dos ativos sem base, seguido de um intenso e abrupto ajuste em direção aos fundamentos. Haveria o período da euforia, seguido de reversão praticamente instantânea aos fundamentos”, diz o estudo.

Os cálculos para a verificação da existência de bolha foram aplicados às séries de preços deflacionadas por seis diferentes indicadores: crescimento da renda nominal de salários de admissão, segundo o CAGED; preços dos aluguéis na cidade de São Paulo, segundo o IBGE; preços dos aluguéis na cidade de São Paulo, segundo o IBGE, e a taxa de juros do CDI mensal; e os indicadores de inflação IPCA, INCC-DI e IGP-DI.

Quando os cálculos são aplicados às séries deflacionadas pelos índices de inflação ou pelos preços dos aluguéis isoladamente, aparece a chance de bolha, mas sem probabilidade detectável, explica o professor Paulo Gala em entrevista. Segundo o texto, “A suposta bolha teria sido iniciada em meados de 2010 e não teria terminado ainda”.

Porém, o próprio estudo diz que os resultados com as métricas mais adequadas para avaliar o preço dos imóveis para a metodologia adotada são os cálculos feitos sobre as séries deflacionadas pelo aumento de renda das famílias ou o preço do aluguel em São Paulo e o CDI. Nesses casos, aparece fraca evidência de bolha. “Os cálculos não mostram que exista uma bolha. Pelo menos segundo essa metodologia, não”, diz Paulo Gala.

“Caso não haja bolhas no mercado imobiliário brasileiro, espera-se que no futuro próximo ocorra uma consolidação dos preços dos imóveis dentro de um novo patamar, sem aumentos contínuos como os verificados recentemente ou quedas abruptas e intensas como seria esperado no caso de uma bolha clássica”, conclui o estudo.

Por que os preços dos imóveis podem ter chegado ao topo

quarta-feira, setembro 26th, 2012

Agência classificadora de risco Fitch descarta bolha imobiliária e crê que preços tenham se estabilizado. Saiba por quê:
Julia Wiltgen, de Exame.com

Descontada a inflação, alta dos preços foi de 118% no Rio e 92% em SP entre 2008 e 2012

São Paulo – Em relatório publicado nesta segunda-feira, analistas da agência classificadora de risco Fitch dizem acreditar que os preços dos imóveis residenciais brasileiros já tenham alcançado a estabilidade, notadamente em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. De acordo com o relatório, não há uma crença em uma queda de preços no mercado atual, nem na existência de uma bolha imobiliária. Uma queda significativa de preços, porém, é esperada no cenário mais pessimista traçado pelos analistas.

A ideia de uma bolha imobiliária é desconstruída pela Fitch, que justifica a alta estrondosa dos preços dos imóveis brasileiros nos últimos anos com motivos como a estagnação dos preços entre 1995 e 2007, o crescimento da economia brasileira, o crescimento da classe média, a expansão do crédito, a queda do desemprego e o déficit habitacional. O relatório dá, contudo, duas justificativas para basear a crença de que os preços dos imóveis residenciais já tenham atingido o topo:

1. As altas nos preços dos imóveis voltaram a ficar em linha com o crescimento da renda da população, diz o documento. Nos últimos anos, os preços se elevaram acima da renda, tanto em termos nominais quanto reais. “Embora a informação estatística seja limitada e haja uma grande dispersão de preços e rendimentos entre e até mesmo dentro dos bairros, a informação disponível claramente mostra que imóveis de boa qualidade e tamanho razoável no Rio de Janeiro e em São Paulo se tornaram muito caros para a vasta classe média”, diz o texto.

A relação entre os preços e a renda média estimada das famílias é de mais de cinco vezes em São Paulo e mais de sete vezes no Rio de Janeiro, números superiores aos da Europa Ocidental e da América no Norte, diz o relatório. Isso indicaria, portanto, que os preços dos imóveis nessas cidades já estão bem salgados para boa parte da população, obrigada a se lançar a dívidas de longo prazo.

2. O retorno com aluguéis (a renda anual com aluguéis dividida pelo preço de compra do imóvel) está decrescendo em São Paulo e no Rio, o que pode ser uma indicação de que os imóveis estão supervalorizados, “a menos que haja expectativas de maior crescimento na renda ou significativo ganho de capital”, diz o relatório. O documento cita dados da Fipe, que mostram que o retorno dos aluguéis em São Paulo caiu de 0,70% em janeiro de 2008 para 0,50% em julho de 2012; no Rio, nas mesmas datas, o retorno passou de 0,55% para 0,35%.

Tendência é a estabilidade

Mas não adianta se animar achando que isso significa que os preços vão cair e que comprar a casa própria ficará mais fácil. Para os analistas da Fitch, ao menos no médio prazo, os preços parecem ter se estabilizado. Boa notícia para quem é dono de imóveis e não pretende vendê-los em breve – ou quer calma para fazê-lo.

“Embora os preços pareçam caros de qualquer maneira, Fitch Ratings não espera que os preços caiam significativamente em um ambiente econômico benigno, dado o suprimento de médio prazo e os desequilíbrios de demanda”, diz o texto. Outro motivo citado pelos analistas é o fato de as maiores cidades brasileiras ainda terem preços acessíveis quando comparadas a metrópoles como Xangai e Moscou, onde a relação preço/renda é bem maior que a de São Paulo, segundo o relatório.

Forte queda de preços é considerada

Para classificar o risco das transações hipotecárias brasileiras, os analistas da Fitch trabalham com um cenário econômico conservador, em que os preços dos imóveis poderiam cair abaixo dos níveis de 2008. Nesse cenário pessimista, as quedas reais nos preços poderiam superar os 50% em algumas regiões, sacrificando mais o Rio de Janeiro e o Distrito Federal, onde os preços subiram mais rapidamente e são atualmente os mais altos do país.

Neste cenário, uma recessão poderia levar o crédito a secar e o desemprego a crescer, o que elevaria a exposição das famílias brasileiras, hoje altamente endividadas. “Como os compradores normalmente estão entrando em um financiamento imobiliário pela primeira vez, eles podem não se planejar para períodos de rendimentos menores e podem subestimar os custos de manter um imóvel. Em um cenário de recessão com uma alta de desemprego, pode haver uma elevação das taxas de inadimplência e de vendas forçadas, com consequente queda dos preços dos imóveis”, diz o relatório.

Há outros fatores de risco, como o fato de o financiamento habitacional ser concentrado em poucas instituições financeiras, especialmente na Caixa, detentora de 75% deste mercado. Ou mesmo o simples fato de o governo precisar elevar a Selic para ajudar a conter a inflação, o que encareceria o crédito. A alternativa aos recursos da poupança para a concessão de crédito habitacional, a securitização, ainda é um instrumento caro e escasso no Brasil, lembra o relatório. O reltatório no original em inglês está disponível no site da Fitch Ratings, e pode ser acessado na íntegra mediante cadastro gratuito.

Custo da construção desacelera alta para 0,21% em setembro

terça-feira, setembro 25th, 2012

No ano, o índice acumula alta de 6,43% e nos últimos 12 meses, de 7,55%
Camila Moreira, da REUTERS

São Paulo - O Índice Nacional de Custo da Construção-M (INCC-M) subiu 0,21 por cento em setembro, abaixo da alta de 0,32 por cento registrada em agosto, informou nesta terça-feira a Fundação Getulio Vargas (FGV).

No ano, o índice acumula alta de 6,43 por cento e nos últimos 12 meses, de 7,55 por cento.

O grupo Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,42 por cento, ante 0,36 por cento no mês anterior.

Já o índice referente a Mão de Obra teve variação zero, contra alta de 0,28 por cento em agosto. Segundo a FGV, “isso ocorreu porque nenhuma das sete capitais tem a data base para reajuste salarial neste período”.

O INCC-M é um dos três componentes que entram no cálculo do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M)e é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. Os demais componentes são o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) e o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) (Por Camila Moreira)

Preço em Ipanema é 140% superior a São Paulo

quinta-feira, setembro 20th, 2012

Radar Imobiliário
20 de setembro de 2012
Claudio Marques

GUSTAVO COLTRI

O distrito de Moema, em São Paulo, que engloba a Vila Nova Conceição, e Ipanema, no Rio de Janeiro, compartilham o posto de áreas mais caras de suas respectivas cidades, mas os pontos em comum entre eles não vão muito além disso. O metro quadrado no charmoso endereço carioca é 140,33% superior ao verificado na nobre área da capital paulista, segundo dados da empresa de informações imobiliárias Geoimovel referentes a lançamentos de janeiro de 2011 a agosto de 2012.

A disparidade de preços deve-se principalmente à falta de terrenos disponíveis nas áreas tradicionalmente valorizadas da capital fluminense, na zona sul. Além de Ipanema, os bairros do Leblon, Jardim Botânico e Lagoa figuram na frente de Moema .

No Rio, há fila de espera entre os compradores para esses bairros. A quantidade de lançamentos é muito pequena”, diz o diretor corporativo do Geoimovel e da Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações, Celso Amaral. Desde o ano passado, os cinco bairros mais caros da cidade receberam, juntos, apenas oito lançamentos e 156 unidades.

De acordo com o diretor da Urban Systems, Paulo Takito, apesar de São Paulo ter uma população de alta renda maior do que na capital fluminense, a elevada oferta paulistana não permite altas de preço tão expressivas. O desenvolvimento de áreas vizinhas aos Jardins, como Vila Nova Conceição, Itaim e Moema, por exemplo, evitariam a elevação de valores no tradicional bairro. “Aqui temos várias zonas sul. Lá eles têm uma. Há limitações por causa do mar, de um lado, e da montanha, de outro. “

O diretor comercial da Private Brokers Jardins da Coelho da Fonseca, André Souyoltgis, explica que, seja qual for a cidade, a predominância de edifícios antigos e sem áreas de lazer não incomoda o público classe A das áreas nobres. “As pessoas que moram nessas regiões não se preocupam muito com estrutura de lazer nos prédios, porque elas participam dos melhores clubes locais e elas têm outros imóveis para descanso e veraneio”, explica.

O crescimento do mercado no Rio ruma para o oeste, onde há terrenos disponíveis. A Barra da Tijuca, com o metro quadrado avaliado em R$ 6 mil, ocupa a 13ª posição entre os maiores preços. O bairro teve o maior número de unidades lançadas em um ano e meio, segundo o Geoimovel: 3.145 imóveis ao todo.

O vizinho Recreio dos Bandeirantes, por outro lado, é a bola da vez em número de lançamentos. Recebeu 43 novos empreendimentos e 2.475 unidades desde o ano passado, o que representa um quinto de toda a oferta no período. O metro quadrado de área útil por lá custa R$ 5,6 mil, o 14º do município.
“A Barra pode ser comparada ao Morumbi, porque ambos são bairros com extensões, que permitiam a expansão”, diz Souyoltgis.

Porto Maravilha. A renovação da área portuária do Rio atualmente em execução pela prefeitura local com participação da iniciativa privada deve dar gás ao mercado imobiliário carioca. Batizada de Porto Maravilha, a operação urbana prevê, entre outras medidas, intervenções em 70 quilômetros de vias e 650 mil metros quadrados de calçadas, além de ações paisagísticas e obras de infraestrutura.

”Toda essa preparação já vem sendo feita e é a base para a urbanização. A cada dia isso vai ficar mais visível. Até as Olimpíadas, com certeza o porto estará bem diferente”, diz o diretor da Urban Systems, Paulo Takito. Segundo ele, o projeto tem como objetivo transformar a região um polo autossustentável, alinhando-a a conceitos mais atuais de ocupação urbana. “O plano é desenvolver um novo centro equilibrado, onde a oferta de residências, serviços, lazer e educação estejam integrados.”

Takito acredita na vocação diversificada desse novo espaço, com empreendimentos tanto de perfil compacto quanto aqueles mais amplos, para uso familiar. Em dez anos, a operação prevê aumento da densidade demográfica na área dos atuais 22mil para cerca 100 mil habitantes.

“Os lançamentos ali já estão começando”, ressalta Celso Amaral. Um complexo com torres comerciais e hotel será lançado este mês na capital fluminense

Preço do imóvel sobe 1% pelo 3º mês seguido

quarta-feira, setembro 5th, 2012

MÁRCIA DE CHIARA
O Estado de S. Paulo - 05/09/2012

Índice FipeZap, que pesquisa a cotação dos imóveis prontos, mostra que, em 4 de 7 praças pesquisadas houve desaceleração ou recuo nos preços

Os preços dos imóveis prontos, novos e usados, dão sinais de acomodação em algumas capitais. Depois da euforia no ano passado, os preços do metro quadrado dos imóveis em seis capitais e no Distrito Federal em agosto subiram 1%, pelo terceiro mês seguido, segundo o índice FipeZap. O indicador levanta os preços dos imóveis anunciados na internet.

Das sete praças pesquisadas em agosto, em três houve desaceleração e em uma houve recuo nos preços na comparação com o mês anterior. A única queda foi em Belo Horizonte, onde o preço do m² teve variação negativa de 0,2% em agosto ante julho. Houve desaceleração em Fortaleza (alta de 1,4%), em Salvador (1,1%) e no Recife (0,2%).

Os resultados de agosto foram positivos, mas bem menores na comparação com os de julho, em São Paulo e no Rio, onde os preços subiram 1,4% e 1,2%, respectivamente. As variações são positivas, porém inferiores à média mensal de quase dois anos, que é de 1,7%. No Distrito Federal, também houve alta de 0,2%.

Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice e economista, observa que o indicador mensal está na casa de 1% porque os preços dos imóveis localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro subiram e essas praças são as que mais pesam no índice geral.

Além disso, como nos últimos meses muitas construtoras reduziram o volume de lançamentos de imóveis novos para se adequar à nova realidade de mercado, esse movimento deu uma certa resistência aos preços de imóveis prontos, usados ou novos, nas principais praças do País.

Zylberstajn ressalta que o momento de euforia dos preços, provocada em boa parte pela maior oferta de crédito, ficou para trás. No ano passado, diz o economista, a valorização média do preço do m² oscilava entre 2% e 3% e agora é de 1%.

Outra comparação que reforça a tese de que os preços do m² estão perdendo o fôlego é o fato de que os valores pedidos registraram variação inferior à inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) no mês passado. O IPCA para agosto esperado pelo mercado é de 0,38%. Em Belo Horizonte, a queda foi de 0,2%.

Termômetro. O coordenador do índice pondera que, como hoje o mercado imobiliário passa por um momento de transição, a variação média dos preços nas sete regiões pesquisadas não é um bom termômetro. “O comportamento dos preços entre as praças é muito diferente.” Isto é, enquanto os preços caem em Belo Horizonte, eles sobem, porém em ritmo bem mais moderado, no Rio e em São Paulo. Zylberstajn acredita que, daqui para a frente, o comportamento dos preços dos imóveis será muito influenciado por fatores regionais, típicos de cada bairro, do que por fatores macroeconômicos, como juros e crédito.

O fim da euforia de preços dos imóveis também fica claro quando se avalia o comportamento do m² no ano e em 12 meses. De janeiro a agosto deste ano, o preço médio do m² subiu quase 10%. Em igual período de 2011, a variação era quase o dobro, de 19%.

Movimento semelhante é observado na comparação em 12 meses. Entre julho do ano passado e agosto deste ano, os preços médios nas sete regiões pesquisadas subiram 16,3%.

A variação registrada nas mesmas bases de comparação em 2011 havia sido de 29,7%. A desaceleração dos preços é nítida no Rio. Em 12 meses até agosto de 2011, a alta tinha sido de 42,2%. Agora, é de 18,4%.

São Paulo tem 9º aluguel mais caro do mundo para escritórios

terça-feira, setembro 4th, 2012
Radar Imobiliário - O Estado de São Paulo
Sílvio Guedes Crespo
O preço do aluguel de escritórios de primeira linha em São Paulo é o nono maior do mundo, segundo o ranking mais recente da consultoria americana Jones Lang LaSalle, publicado no site The Economist. A pesquisa abrange 90 grandes cidades do planeta.
Na capital paulista, o metro quadrado de um escritório “prime”, como diz a pesquisa, custa US$ 749 por ano. Em Londres, cidade que encabeça o ranking, imóvel similar sai por US$ 1.605 anuais.
Considerando a cotação atual do dólar, um espaço de 100 metros quadrados custaria R$ 12,8 mil mensais em São Paulo e R$ 27,4 mil em Londres.
Variação
São Paulo foi a cidade que registrou a quinta maior alta do mundo no preço do aluguel de escritórios de primeira linha (18,2%). No topo da lista está Jacarta, na Indonésia, onde o valor aumentou 41,1%. Em seguida, aparecem Pequim (40,7%), Perth (23,2%) e Cidade do México (19,7%).
Em Londres, os preços estão estacionados, assim como em várias outras cidades europeias (Amsterdã, Frankfurt, Munique).
Hong Kong, apesar de ainda estar cara, teve a segunda maior queda, de 12,4%, atrás apenas de Hanoi, onde o preço caiu 17,1%.
Abaixo, as 20 cidades que encabeçam a lista dos aluguéis de escritórios mais caros do mundo.



CIDADE 
ALUGUEL* 
VARIAÇÃO (%)**
Londres 
1.605
0,0
Hong Kong
1.544
-12,4
Moscou
1.200
0,0
Paris
1.025
-1,1
Tóquio
1.059
0,0
Pequim
980
40,7
Nova York 
778
7,2
Xangai 
763
7,8
São Paulo 
749
18,2
Cingapura 
737
-10,5
Mumbai
602
2,0
São Francisco
557
21,9
Frankfurt
501
0,0
Sydney
465
12,5
Toronto
460
-1,6
Dubai
439
0,0
Madri
376
-6,6
C. México
322
19,7

* Preço do metro quadrado por ano, em dólares
** Segundo trimestre de 2012 em comparação com igual período de 2011

Preços de imóveis do ‘Minha Casa’ têm reajustes entre 11% e 33%

quinta-feira, agosto 30th, 2012

Edna Simão | De Brasília
Valor Econômico - 30/08/2012

Para despertar o interesse das construtoras, o governo federal decidiu reajustar os valores máximos dos preços dos imóveis que são adquiridos pelo Executivo para atender as famílias com renda de até R$ 1,6 mil do Programa Minha Casa, Minha Vida. Neste caso, serão utilizados recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Ontem, o Ministério das Cidades divulgou uma portaria, no “Diário Oficial da União”, elevando entre 11,11% a 33,33% os valores das moradias.

Com a alteração, os novos valores do Minha Casa, Minha Vida vão variar entre R$ 57 mil, em Estados como o Rio Grande do Norte, Mato Grosso do Sul e Maranhão, e R$ 76 mil, caso do Distrito Federal. O que representa um reajuste que pode variar, conforme a unidade da federação, entre 11,11% a 33,33%.

Antes, o preço máximo que poderia ser cobrado pela construtora do governo era R$ 65 mil (nas grandes cidades).

Segundo informou o Ministério das Cidades, o cálculo dos novos valores considerou a atualização dos custos do terreno do imóvel, a edificação e a infraestrutura local.

A portaria também estabeleceu que não há diferença do valor máximo no caso de apartamento ou casas, o que antes existia. O último reajuste que o governo havia feito nos valores máximos dos imóveis foi em julho de 2011 e sempre há a demanda das construtoras por aumento dos preços.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), Paulo Safady Simão, comemorou a iniciativa do governo. De acordo com ele, o reajuste dos preços vai possibilitar uma aceleração nas contratações para construção de casas para famílias com renda de até R$ 1,6 mil. Para ele, o que está faltando agora é uma participação maior dos Estados e municípios no que diz respeito à liberação e terrenos e o atendimento de infraestrutura básica.

Simão ressaltou que a contratação de imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida para a menor renda está praticamente parado. Isso porque, o que está sendo feito hoje se refere a financiamentos antigos. Com o reajuste dos valores, conforme Safady, haverá espaço para a apresentação pelas construtoras de novos projetos.

Para estimular o Minha Casa, Minha Vida, o governo resolveu nesta semana aumentar sua contribuição para a compra da casa própria para famílias com renda até R$ 1,6 mil. A parcela de comprometimento de renda desse público com o financiamento caiu de 10% para 5%, durante dez anos.

Outlet virtual vende apartamentos com até 30% de desconto

quarta-feira, agosto 22nd, 2012

CAROLINA MATOS
FOLHA DE SÃO PAULO

Morador de Santana, zona norte de São Paulo, o engenheiro aposentado José Maria Troitino, 59, comprou dois apartamentos na planta na região do Morumbi, zona sul da cidade, para investir.

“Depois que escolhi o apartamento no site, agendei o atendimento presencial para perto da meia-noite no estande de vendas”, diz.

Comodidade e, principalmente, preços até 30% mais baixos são o chamariz de sites de venda de imóveis em São Paulo –que ganham impulso com o aumento dos estoques das construtoras.

Na capital paulista, havia quase 17 mil unidades novas em estoque em junho (dado mais recente disponível). No mesmo mês do ano passado, eram cerca de 14 mil, de acordo com o Secovi-SP, sindicado que representa as empresas do setor.

O modelo de negócios dos sites varia: de imobiliárias virtuais, com equipes de corretores que acompanham, presencialmente, todo o processo de compra, até portais de ofertas de imóveis que fazem a ponte entre a construtora e o consumidor, mas não assessoram o negócio.

A remuneração vem sempre da construtora dona do imóvel e varia conforme o caso -em média, fica entre 2% e 5% do valor negociado.

CARDÁPIO

Em geral, as unidades oferecidas são remanescentes de empreendimentos já lançados há pelo menos seis meses ou um ano –portanto, ainda em construção–, mas também há recém-entregues.

É mais comum encontrar apartamentos de primeiro andar ou cobertura, de venda considerada mais difícil.

O cardápio inclui, no entanto, unidades de andares altos, mais cobiçados, devolvidas à construtora pelo primeiro comprador por desistência, antes de assumir o financiamento bancário.

A RealtON, em operação há cinco meses, segue o modelo de imobiliária virtual, com 120 corretores que acompanham o cliente durante todo o processo de compra.

“Funcionamos da mesma forma que um outlet de moda. As empresas repassam a nós os produtos que não foram absorvidos pelo mercado”, diz Rogério Santos, diretor da RealtON.

O site oferece cerca de mil imóveis, com preços de R$ 188 mil a R$ 5 milhões.

Na Homes4less, aberta há dois meses, os valores dos cem imóveis oferecidos vão de R$ 170 mil a R$ 12 milhões.

A estratégia, porém, é diferente: o site anuncia os imóveis e agenda as reuniões entre o comprador e as construtoras ou imobiliárias, mas não acompanha o processo de venda.

MAIS CONCORRÊNCIA

Já no PromoImóveis, lançado em março de 2011, o comprador seleciona o imóvel, imprime um comprovante e busca diretamente a empresa proprietária.

O site, no entanto, suspendeu atividades temporariamente para reformular sua estratégia.

“A concorrência aumentou. Estamos considerando nos tornar um veículo mais amplo, que exponha, além de de imóveis, serviços de imobiliárias virtuais”, diz Luiz Turano, diretor-executivo.

Por enquanto, não é possível fazer compras pelo site.

Mercado de imóveis usados em SP começa a rever preços

terça-feira, agosto 21st, 2012

Desde abril, valor do metro quadrado já caiu até 3,3% em algumas regiões
21 de agosto de 2012 |

Hugo Passarelli, do Economia & Negócios
O Estado de São Paulo

SÃO PAULO - O mercado de imóveis usados da cidade de São Paulo já revê alguns preços para baixo. Além dos saldões pontuais, observados desde o ano passado, o movimento agora aparece na queda dos índices de preço do setor. É o caso da região Água Branca-Sumaré, na zona oeste da capital, onde o valor do metro quadrado recuou 3,3% de abril a julho, para R$ 6.578, de acordo com o FipeZap.

Os consumidores, contam diretores de imobiliárias, estão menos dispostos a aceitar os preços ofertados. Com demanda menor, os corretores estão tendo de convencer os vendedores que, às vezes, os valores pedidos podem estar um tanto fora da realidade.

“Os preços estão muito altos em relação ao poder aquisitivo das pessoas”, afirma Sueli Pacheco, diretora da imobiliária Pacheco, com atuação focada na zona oeste. Há cerca de dois meses, a empresa passou a oferecer uma TV de 32 polegadas para quem adquirir um imóvel acima de R$ 600 mil. “Não é o que vai decidir a compra, mas é um atrativo de marketing”, afirma Sueli.

Segundo Sueli, as vendas na região estão lentas. Sem detalhar nominalmente, ela afirma que já negociou descontos para conseguir fechar um negócio. Já houve casos de apartamentos cujos preços passaram de R$ 750 mil para 700 mil (-7,1%), afirma Sueli. Ou de casas, antes ofertadas a R$ 2 milhões, que foram negociadas a R$ 1,7 milhão (-17,6%). Ela projeta, contudo, uma melhora no ânimo do consumidor assim que o ritmo de crescimento da economia acelerar.

Na unidade Perdizes da imobiliária Lello, o clima é mais otimista. A gerente de vendas, Juliana Carmo, acredita na retomada do mercado em breve, após uma “paradeira” desde o fim do ano passado. Nos últimos tempos, a equipe da empresa se mobilizou para ampliar o leque de ofertas. Segundo ela, dobrou o ritmo de captações (imóveis que entram para o portfólio da empresa), de 70 para 150 novos empreendimentos por mês. Com mais ofertas, ela explica, aumentam as chances de fisgar o consumidor.

Pela cidade, há outros bairros com comportamento mais estável ou de baixa de preços. Na região Congonhas-Jardim Aeroporto, por exemplo, o preço tem oscilado desde abril e entre altas e baixas, hoje está 0,4% mais barato - de R$ 6.265 o metro quadrado em abril contra R$ 6.238 no mês passado. No Sacomã, a desvalorização é de 0,98% no mesmo período. Em julho, o metro quadrado ficou em R$ 4.625.

Índice

O índice FipeZap pesquisa o preço de imóveis novos e usados, com exceção de lançamentos, em seis capitais do País e no Distrito Federal. Na próxima divulgação da pesquisa, referente ao desempenho de agosto, o índice pode apresentar nova desaceleração na comparação em 12 meses. Em julho, a alta nessa análise foi de 17,1%, a 11º vez seguida em que perdeu força.

“Parte da demanda já foi absorvida. Acabou? Claro que não”, afirma Bruno Vivanco, vice-diretor comercial da Abyara Brokers. “O que vem acontecendo, contudo, é que algumas empresas têm feito promoções. A pessoa que está pensando a comprar, então, pisa o pé no freio”, completa.

“Até meio do ano passado, toda a cidade vivia esse boom (de preços). Agora me parece que você tem uma situação mais equilibrada, de maior normalidade até, onde alguns bairros ou regiões têm uma velocidade de venda maior e outros, não”, afirma Eduardo Zylberstajn, coordenador do FipeZap. Ele ressalva que é preciso tomar cuidado com a análise. “Precisamos ficar atentos se esse movimento começar a se espalhar, o que pode indicar que o mercado está virando. Mas não é o caso agora”, diz.

Cautela

Nesse cenário, o comprador pode encontrar boas ofertas, mas é preciso cautela na análise das oportunidades de negócios. “Se o consumidor (dessas regiões) não está conseguindo comprar, há alguma coisa acontecendo, os preços e a quantidade ofertados podem não estar atrativos”, afirma Zylberstajn.

Classe C quer atendimento de qualidade e preços competitivos

terça-feira, agosto 21st, 2012

Pesquisa aponta para o perfil de consumidor “mais por menos”, aquele que exige bons serviços no varejo, valores mais baixos nos produtos e sabe das marcas que deseja

Leticia Muniz, do Mundo do Marketing

Rio de Janeiro - O consumidor de Classe C está cada vez mais exigente com relação ao atendimento que recebe no varejo e mais consciente quanto às marcas que deseja. Em contrapartida, apesar de apresentar uma renda maior, ainda apresenta uma cultura conservadora com relação aos preços e prefere pesquisar nas lojas físicas.

Especialistas já classificam o consumidor emergente como “mais por menos”, ou seja, aquele que possui condições de compra, exige mais do atendimento, melhores serviços e quer pagar menos por isso. Esse é o perfil traçado pela pesquisa “Classes em movimento: O consumidor mais por menos redefine o varejo”, apresentado pela consultoria Gouvêa de Souza durante o 15º Fórum de Varejo da América Latina.

O estudo ouviu 360 pessoas que migraram de classe social nos últimos cinco anos em São Paulo e mostra que, apesar de ter tido um acréscimo em sua renda, essa parcela da população traz a chamada herança do preço baixo. Para 91% dos entrevistados, o valor dos produtos foi apontado como principal atributo na decisão de compra. “Foi um consumidor que cresceu e amadureceu dentro de um contexto de contenção. Hoje ele possui uma condição de compra melhor, mas não abandonou o valor que dá ao preço”, explica o sócio sênior da GS&MD, Luiz Goes.

Adaptação do Varejo

Esse perfil vem ditando o comportamento do varejo, que precisa se adaptar para oferecer bons serviços, atendimento de qualidade aliado ao preço competitivo. A pesquisa aponta que, entre os consumidores “mais por menos”, 66% não abandonaram as lojas nas quais estavam acostumados a comprar no passado. Dos que mudaram, os principais motivos foram, em primeiro lugar, a qualidade do atendimento seguida pela alta nos preços. “Isso mostra que muitas lojas se aproveitaram dessa condição de aumento da renda para subir os preços. Isso fez com que muitas perdessem esses clientes”, conta Luiz Goes.

Outra mudança apontada pela pesquisa diz respeito à forma como esse consumidor busca pelos produtos nas lojas. Enquanto antes o maior peso era dado para o relacionamento com o estabelecimento e ofertas de crédito, hoje, a principal busca é pelas marcas. Entre os pesquisados, 61% apontaram a marca como ponto fundamental na escolha de um produto. Já as formas de pagamento foram citadas por 39% das pessoas.

A pesquisa também levantou que a casa é o epicentro do convívio das famílias do consumidor Mais por Menos e o comportamento dita o consumo no varejo. Entre os principais serviços contratados nos últimos dois anos aparecem, em primeiro lugar, TV por assinatura (32%) e, em terceiro, Internet (28%). Em segundo lugar, estão os celulares pré-pagos (30%) que não são associados diretamente à casa.

Do total, 49,5% dizem passar o tempo com a família em casa, 40% assistem TV/filmes em casa, e a média cai para 29% quando falamos em sair com amigos ou namorado. “Tudo gira em torno da casa, que é o local preferido para gastar as horas de lazer. Eles preferem ficar assistindo a um filme com a família ou convidar os amigos. Por isso houve uma explosão grande nas vendas de eletroeletrônicos nos últimos anos. A casa é tão importante que esse consumidor deseja ver na loja física o reflexo do aconchego da casa”, afirma Goes.

Aspirações futuras

Com relação às aspirações para o futuro, a casa também está nos principais planos dessa parcela da população. O grande sonho de consumo da classe emergente é um imóvel novo, maior ou melhor localizado, questão apontada por 45% dos homens e 40% das mulheres. Em segundo lugar na lista de desejos vem o carro, com 32% e educação, com 27%.

A educação aparece nas citações como uma forma de buscar uma melhor remuneração e, consequentemente, melhores condições de vida. “As pessoas buscam a educação como forma de conseguir um emprego melhor e ganhar mais. O estudo não é uma finalidade, mas um meio. Uma forma de galgar socialmente. São pontos que estão impactando e vão impactar as marcas e os produtos daqui para a frente”, conta o Sócio Sênior da GS&MD.

O estudo mostra que as marcas precisam, cada vez mais, estar atentas ao atendimento nas lojas físicas, já que o consumidor Mais por Menos não possui a cultura de comprar por meio do e-commerce. Entre os ouvidos, 55% não se veem comprando pela internet no futuro.

“Esse é um desafio que as marcas têm de inserir esse consumidor dentro do universo do e-commerce. Entre os fatores principais para este impedimento está uma barreira mundial que é a questão de inserir os seus dados bancários ou de cartão na rede. O segundo motivo alegado foi a falta do acesso à internet”, diz Goes.

Para se adaptar a essa tendência de consumo, o varejo precisa entender o novo perfil de consumidor, investindo em melhores ofertas de preço e em um atendimento de qualidade. “Esses são aspectos que precisam ser incorporados no dia a dia do varejo. Não dá mais para continuar atendendo do mesmo jeito e as marcas precisam compreender isso”, explica Luis Goes.