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Rodobens caminha para conclusão de reestruturação

segunda-feira, novembro 12th, 2012

Valor Econômico - 12/11/2012

A Rodobens Negócios Imobiliários está concluindo o processo de reestruturação iniciado em 2011. No terceiro trimestre, o destaque, nesse sentido, foram as medidas para reduzir despesas gerais e administrativas, com revisão de processos e demissão de 100 pessoas.

Conforme o diretor-presidente da Rodobens, Marcelo Borges, o impacto anual dessas medidas nas despesas gerais e administrativas será superior a R$ 4 milhões. O efeito do corte de pessoal será sentido na redução das despesas, principalmente, a partir do primeiro trimestre de 2013.

Também para reduzir custos, a companhia optou por sair do centro de serviços compartilhados (CSC) do Grupo Rodobens, em São José do Rio Preto (SP). Áreas de suporte como contabilidade e contas a receber serão incorporadas pela própria Rodobens. A saída da empresa do CSC resultará em redução de custos de pelo menos outros R$ 4 milhões, segundo Borges.

No terceiro trimestre, a Rodobens teve lucro líquido de R$ 14,66 milhões, revertendo o prejuízo de R$ 18,95 milhões do mesmo período do ano passado. A receita líquida aumentou 7%, para R$ 183,47 milhões. O lucro bruto cresceu 184%, para R$ 56,21 milhões, e a margem bruta subiu de 11,5% para 30,6%.

A geração de caixa medida pelo Ebitda teve expansão de mais de onze vezes, passando de R$ 3,21 bilhões para R$ 36,69 bilhões, enquanto a margem Ebitda aumentou de 1,9% para 20%. A Rodobens melhorou a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido, de 64,7%, para 41,4%, e a geração de caixa somou R$ 137 milhões, o melhor resultado em cinco trimestres nesse critério.

Rodobens explica porque quer atuar com loteamento e shopping

quinta-feira, julho 26th, 2012

Em entrevista à EXAME.com, Marcelo Borges, conta que entrou no setor porque já tinha terrenos e pode conseguir margens de até 30%

Tatiana Vaz, de Exame.com
Rodobens: diversificar faz parte do processo de reestruturação da construtora

São Paulo – Nesta semana, foi a vez da Rodobens Negócios Imobiliários anunciar sua entrada no ramo de loteamentos urbanos, a partir da criação da empresa Rodobens Urbanismo, empresa que já nasce com um estoque de 2 milhões de metros quadrados. No mesmo dia, a construtora de imóveis de baixa renda também anunciou a criação de uma outra companhia, a Rodobens Malls – esta em sociedade com a Lumine Soluções e atuação focada em um segmento novo para a construtora até então: shoppings centers.

Em entrevista à EXAME.com, Marcelo Borges, diretor-presidente da Rodobens Negócios Imobiliários, explica o que motivou a criação das novas companhias e como a construtora fará para que as novas divisões não atrapalhem o negócio de construção.

EXAME.com - Por que resolveram entrar no segmento de loteamentos urbanos?

Marcelo Borges – Sempre fizemos empreendimentos grandes pra classe popular, e como o nosso tipo de negócio demandava a compra de terrenos extensos, optamos por entrar nesse segmento para diversificar nossa atuação. O fato da demanda por imóveis prontos estar em uma velocidade menor e a margem em torno de 30% do segmento de loteamentos foram outros fatores que pesaram nessa decisão – em construção, a margem média fica em torno de 10% e 15%.

EXAME.COM – Quais são as outras vantagens de entrar nesse setor?

Borges - Loteamentos exigem menos investimentos e uma exposição de caixa também menor. Esse tipo de negócio dá uma carteira mais de longo prazo pra gente. Além disso, o mercado de loteamento sofre menos oscilação do que o de incorporação porque é outro tipo de público e funciona muito bem no interior do país. Trata-se de um negócio totalmente alavancado.

EXAME.com – A abertura da Rodobens Malls também é uma forma de diversificar?

Borges – Com certeza. Mas nesse segmento, optamos por entrar em sociedade com a Lumine Soluções, que deterá 0,01% do negócio, já que a empresa tem muito mais experiência nisso e poderá cuidar da parte de contato com lojistas, administração e planejar um mix de lojas. Sem essa parceria, demoraríamos em ter o conhecimento do setor, além do que achamos mais seguro fazer isso com alguém já experiente neste setor.

EXAME.com – Como funcionará a sociedade?

Borges – Nós entraremos com os terrenos e cuidaremos das aprovações e licenciamentos, enquanto que a Lumine entrará com o serviço de desenvolvimento e inteligência de mercado. O sócio também terá 4% do valor dos projetos que fizermos juntos na área de shopping. Também estamos diversificando na área de construção. Este ano, voltamos a fazer a opção de empreendimentos econômicos de até 500.000 reais, como uma maneira de diminuir nosso risco em apostar apenas em imóveis enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, como fizemos até o ano passado.
EXAME.com - Quanto foi investido em cada um dos novos negócios?

Borges – Não precisamos desembolsar mais recursos para compras de terrenos, já que estamos criando as empresas a partir de terrenos que tínhamos em estoque, como ativos ocultos, sem termos feitos previsão de unidades residenciais atreladas a eles. Para a divisão de shopping, vamos disponibilizar 290 mil metros quadrados de área bruta, com 22 áreas. Na parte de loteamentos, teremos oito áreas totalizando dois milhões de metros quadrados.

EXAME.com - Como a ideia de foi desenvolvida dentro da Rodobens?

Borges – A empresa passou por uma grande reestruturação no ano passado e uma das oportunidades que nos foi levantada foi a de diversificar o aproveitamento dos nossos terrenos em estoque. Porém amadurecemos a ideia mesmo nos seis primeiros meses deste ano, já planejando como e de que maneira iríamos colocar as novas divisões em prática.

EXAME.com - Quanto as novas empresas podem atrapalhar ou ajudar nos resultados da Rodobens?

Borges - Como as empresas não demandam caixa nem nada, nesse momento investir nessas duas novas áreas só vai acelerar os ganhos que traremos para a empresa e os acionistas. Se tivéssemos de investir em terrenos e concentrar uma energia adicional nos projetos seria outra coisa. Não é esse o caso. Já temos terrenos e experiência, vamos é potencializar terrenos que já estavam em nossos balanços. Nosso desafio será mostrar aos acionistas que se trata de um projeto em que só temos a ganhar em longo prazo, com margens maiores.

EXAME.com – Como as empresas funcionarão dentro da Rodobens?

Borges – A parte de loteamento será toda coordenada dentro da Rodobens, já que temos experiência e pessoas especializadas no assunto dentro da empresa. Já a Rodobens Malls será praticamente toda operada pela nossa sócia nessa divisão. A administração do negócio, que inclui financeiro, recursos humanos, jurídico e outras áreas, será tocada por uma diretoria da Rodobens que cuida de todos os negócios do grupo. A Urbanismo terá o mesmo conselho da RNI. A Malls terá um conselho próprio de investimentos.

EXAME.com - A nova incorporadora competirá de igual com a Alphaville, da Gafisa, e Urbamais, da MRV? Quais os diferenciais competitivos?

Borges – Há anos nós trabalhamos com loteamento urbanístico em grande escala, para grandes áreas. Temos bastante experiência no ramo. A Alphaville também está no setor há bastante tempo, mas seu foco é diferente, voltado mais para público de alta renda. Nosso foco será trabalhar com média renda a partir de lotes entre 250 a 300 metros quadrados na região do Centro-Oeste, e estados de São Paulo, Minas, Paraná e Santa Catarina. Queremos cidades acima de 150 mil habitantes e nosso intuito é analisar o que cada cidade tem para resolver e o que podemos oferecer.

EXAME.com – Você consegue mensurar alguns resultados da reestruturação?

Borges – Fizemos uma série de melhorias neste período com o intuito de melhorar nossas margens. Tiramos da carteira 3.000 clientes sem condições de quitar os imóveis comprados de nós e repassamos esses bens a outros clientes e estabelecemos novas políticas de crédito para nos arriscarmos menos nesse sentido.

Na parte de vendas, fizemos um reajuste dos orçamentos das obras com ajuda de uma auditoria externa e enxugamos 200 posições de nosso quadro de funcionários (hoje a empresa conta com 200 empregados diretos) depois de redesenhar e melhorar processos da nossa operação. Como resultado, saímos de um prejuízo de 17 milhões de reais, no primeiro trimestre de 2011, para um lucro de 5,5 milhões de janeiro a março deste ano.

Rodobens volta a pisar no acelerador

segunda-feira, fevereiro 13th, 2012

Depois de abrir o capital e cometer uma série de erros, incorporadora foi obrigada a fazer ‘parada técnica’ para corrigir a rota

MARINA GAZZONI - O Estado de S.Paulo
Enquanto boa parte das incorporadas pisa no freio para arrumar a casa, a Rodobens Negócios Imobiliários acelera. Não é que a empresa tenha passado ilesa pelos problemas comuns às grandes companhias do setor - muitas cresceram rápido demais, perderam o controle dos custos e precisaram parar para se reestruturar. A Rodobens diz que já fez a lição de casa e agora está pronta para voltar a crescer.

A decisão de reestruturar a companhia veio após uma série de erros. Os sintomas de que a empresa não ia bem apareceram no fim de 2010. A Rodobens Negócios Imobiliários chegou a um nível de endividamento acima de 100% do patrimônio líquido, patamar perigoso para uma empresa do setor imobiliário.

A ânsia pelo crescimento levou a uma sequência de decisões que sangraram o caixa da companhia. Um dos principais problemas foi a dificuldade da empresa em se adequar aos parâmetros da Caixa Econômica Federal, o grande financiador de empresas e clientes na área de habitação popular, o foco da Rodobens.

Com projetos fora do padrão do banco, a empresa não conseguiu aproveitar plenamente os benefícios do crédito associativo, modalidade pela qual a Caixa financia a obra. Assim, a incorporadora consegue antecipar pagamentos que clientes fariam no decorrer da construção. Fora desse sistema, a incorporadora arca com custos da obra, que são maiores do que os valores que têm a receber dos clientes nesse período. E só depois que o empreendimento estiver pronto os clientes são repassados para o banco. Há, portanto, um consumo de caixa.

Na hora de vender, a empresa também errou. Muitas vezes aceitou clientes que não se enquadravam no padrão de renda exigido pela Caixa Econômica para receber financiamento habitacional. Sem conseguir a aprovação de crédito para a casa própria, muitos devolveram as unidades à construtora. O estoque cresceu e trouxe novos custos.

“Para atuar na baixa renda, principalmente dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, é fundamental que a sintonia com a Caixa funcione muito bem”, avalia o analista da corretora Banif, Flavio Conde. A Rodobens tinha cerca de 95% dos seus lançamentos focados no programa habitacional.

Mas os problemas não pararam por aí. O orçamento das obras tinha falhas e os custos saíram maiores que o previsto. Sem conseguir antecipar seus recebíveis, a Rodobens precisou de crédito e se endividou.

“A empresa tinha muitos recebíveis, mas pouco caixa. Não tinha liquidez”, afirma o sócio da Fama Investimentos e conselheiro da Rodobens, Maurício Levi. “O aprendizado foi que a gestão do caixa é o mais importante em uma empresa imobiliária. É o sangue da companhia”, diz.

Decisão de mudar. Quem apontou a necessidade de se fazer uma “parada técnica” para reestruturar a empresa foram os minoritários, diz Mailson da Nóbrega, ex-ministro da Fazenda, que é membro do conselho da Rodobens. “Mas a decisão de mudar foi aceita por unanimidade entre os membros do Conselho.”

A primeira decisão foi brecar. A Rodobens lançou em 2011 apenas R$ 472 milhões em VGV (valor geral de venda, a soma do preço das unidades lançadas), 60% a menos que em 2010.

O início do processo de reestruturação foi a contratação do executivo Marcelo Borges como diretor financeiro, em dezembro de 2010. Ele trouxe à Rodobens uma experiência de 15 anos no mercado financeiro e coordenou a transformação. Em julho, foi promovido a diretor-presidente.

A Rodobens foi a fundo na missão de arrumar a casa. Contratou duas auditorias especializadas em engenharia para revisar todos os seu projetos. Foi aí que encontrou um rombo R$48,9 milhões, que levou a empresa a revisar seu resultado do terceiro trimestre. Em vez de lucro, assumiu prejuízo de R$ 18,9 milhões.

A partir do resultado dessa “operação pente fino”, a empresa decidiu vender projetos considerados pouco rentáveis. Com a venda de três deles, levantou R$ 274 milhões e reforçou o caixa. A reestruturação conseguiu reduzir o nível de endividamento para 65% no terceiro trimestre de 2011, último dado disponível.

Retorno. Mas a transformação não parou nas questões financeiras. A companhia buscou corrigir problemas de gestão e revisou sua estratégia. Antes de voltar a crescer, a Rodobens reforçou a equipe responsável pelos repasses à Caixa Econômica Federal e decidiu diversificar o perfil de lançamentos. Em vez de só lançar imóveis focados no programa Minha Casa, Minha Vida, a incorporadora vai estruturar projetos com unidades acima de R$ 200 mil. “Estamos em um momento de incertezas. Não me surpreende que eles foquem em um mercado mais seguro. O Minha Casa é um nicho de alto risco, elevado volume e margens baixas”, diz um concorrente.

Com o novo formato, a empresa quer voltar aos níveis de 2010. Em entrevista à Agência Estado, O presidente da empresa disse que a companhia deve superar R$ 1 bilhão em vendas em 2012. Ao Estado, porém, Borges não quis dar entrevista.

Para os analistas da corretora Planner, a estratégia da Rodobens de encolher para se reorganizar e só depois voltar a crescer foi acertada. “A melhor interpretação não é a de que eles dobrarão os lançamentos neste ano. Eles cortaram pela metade em 2011 e estão voltando agora ao que eram”, avalia a corretora.

Além de ampliar lançamentos, diz a Planner, a empresa terá de vender mais para convencer os analistas. Seu valor de mercado, hoje de R$ 514 milhões, é metade do valor verificado no fim de 2007, ano em que abriu o capital. Resta saber se, depois de toda a faxina e com R$ 1 bilhão em lançamentos, a Rodobens voltará a ser uma empresa bilionária. / COM AGÊNCIA ESTADO

Valor online: Vendas de imóveis da Rodobens crescem 21,7% no trimestre

segunda-feira, outubro 18th, 2010

SÃO PAULO - A Rodobens Negócios Imobiliários - braço de incorporação de imóveis das Empresas Rodobens - reportou hoje vendas contratadas de R$ 185 milhões no terceiro trimestre, marcando uma alta de 21,7% em relação ao montante de igual período do ano passado (R$ 152 milhões). Os números se referem apenas à participação da companhia nos empreendimentos.

No total, foram vendidas 2,217 mil unidades no período, cujas vendas ficaram abaixo dos R$ 238 milhões negociados no trimestre antecedente.

Em prévia aos resultados trimestrais divulgada hoje, a Rodobens informou que realizou lançamentos de 2,39 mil unidades entre julho e setembro, somando um potencial de vendas de R$ 182 milhões - mesmo patamar de um ano antes.

Segundo a empresa, do total lançado no trimestre, 33% já estavam vendidos no fim de setembro. A Rodobens apontou que alguns lançamentos foram adiados em razão de atrasos nos registros de incorporação em vários municípios. Para a companhia, esse processo foi afetado pelo período eleitoral.

Com a reprogramação dos projetos para o fim do ano, a Rodobens espera ter entre outubro e dezembro o trimestre mais forte de sua história em lançamentos. A expectativa é lançar 16 mil unidades nos doze meses deste ano.

Diante da tendência de aumento nos lançamentos, a companhia projeta uma “recuperação natural” do volume de vendas durante o quarto trimestre.

(Eduardo Laguna | Valor)