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Mercado da Zona Oeste tem peso de capital

quarta-feira, novembro 21st, 2012

Radar Imobiliário
Blog do Estado de São Paulo

Redação

Uma das regiões mais cobiçadas da cidade de São Paulo para habitação, a Zona Oeste teve nos últimos três anos um volume de lançamentos de imóveis residenciais superior a toda a cidade de Salvador. Os dados são parte de pesquisa realizada em setembro pela Inteligência de Mercado da Lopes, empresa de consultoria e intermediação imobiliária.

Segundo o estudo, a região corresponde a 18% do volume lançado na Capital nos últimos três anos. Com valor geral de vendas (VGV) de R$ 8,3 bilhões, ultrapassa o total de lançamentos na capital baiana, R$ 8,1 bilhões no mesmo período. O levantamento compreende imóveis lançados entre setembro de 2009 e agosto de 2012, totalizando 125 empreendimentos residenciais, 213 torres e 16.857 novas unidades (veja quadro ao lado).

A diretora de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle, aponta entre os motivos que levam à preferência pela área a proximidade do centro, a expansão do metrô (novas estações têm previsão de abertura em 2014, entre elas, a Pátio Vila Sônia) e o conjunto de serviços que a região oferece para lazer e compras, por exemplo. “A Zona Oeste, em sua maioria, tem bairros que permitem que as pessoas trabalhem, morem e se divirtam no mesmo lugar”, diz. “São bairros mais completos que estão se tornando cada vez mais mini cidades.”

A executiva acrescenta, ainda, a proximidade da região às marginais Pinheiros e Tietê e de rodovias como Anhanguera, Raposo Tavares e Castelo Branco, que ligam a cidade interior.

No estudo, as regiões são definidas por zonas de valor e não obedecem exatamente à divisão de distritos da Prefeitura. Foram considerados: Butantã, Vila Sônia, Jaguaré, Pinheiros, Lapa, Alto de Pinheiros, Alto da Lapa, Vila Leopoldina, Vila Madalena, Pompeia, Perdizes e Barra Funda.

O valor médio do metro quadrado mais caro está na Vila Madalena (R$ 13.470/m²), seguido de Perdizes (R$ 11.240/m²) e Pinheiros ( R$10.690/m²). Os preços mais baixos são encontrados no Butantã (R$ 5.550/m²) e na Vila Sônia (R$ 5.920). Na Lapa e na Barra Funda, o valor médio do metro quadrado está em torno de R$ 9.000. Quanto ao número de dormitórios, são predominantes os de 2 e 3 dormitórios.

“A cidade foi caminhando, os lançamentos antes eram em Higienópolis e em Perdizes, agora estão indo mais para Pompéia e Lapa”, diz Nick Dagan, diretor de incorporação da Esser. Ele lembra que a Lapa vem passando por modificações, pois o que antes era um bairro tradicional de classe média com casas, agora é palco de lançamentos de prédios de o médio e alto padrão, devido à disponibilidade dos terrenos na região.

Para o professor do núcleo de Real State da Poli-USP João da Rocha Lima, a expansão imobiliária na zona oeste agora é de “Perdizes para baixo”. Segundo ele, ao contrário do que ocorre em Perdizes, onde os terrenos são cada vez mais escassos, Lapa e Barra Funda ainda possuem galpões e possibilitam a formação de terrenos maiores.

“Como essas empresas são muito grandes, elas tendem a fazer empreendimentos maiores, com mais de uma torre. Elas precisam operar em canteiros com grande espaço para que tenham um custo de gestão mais baixo”, explica. Já Butantã e Vila Sônia, de acordo com o professor, são “caudatárias” do Morumbi. “Muitos empreendimentos na Vila Sônia, por exemplo, são denominados por Morumbi”, diz.

O estudo da Lopes revela, ainda, que, do volume lançado nesse período, atualmente 11% das unidades estão em estoque – 1.803 de 16.857 oferecidas.

Mais de 50% dos compradores já residem na área

O levantamento feito pela Inteligência de Mercado da Lopes mostra que os imóveis da Zona Oeste são procurados, em sua maioria, por pessoas que já residem na região (52%), seguido de moradores da Zona Sul (18%), Norte (16%), Centro (8%) e Leste (5%). De acordo com o professor do núcleo de Real State da Poli-USP João da Rocha Lima, a distribuição reflete a realidade de São Paulo. “É comum que maior parte da procura seja de pessoas do próprio bairro, isso quando falamos de bairros consolidados. A zona oeste é vista como região de alta qualidade para residência”, afirma.

A diretora de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle diz que o público é bastante variado. “Ele é de várias fases da vida, jovens casais, pessoas mais velhas etc.” Segundo a pesquisa, normalmente apartamentos com um dormitório são lançados em empreendimentos com apenas 1 torre. O mesmo ocorre com apartamentos com 4 dormitórios, mas há exceções como o empreendimento Mairarê Reserva, que tem 10 torres, está localizado na Rodovia Raposo Tavares, e tem unidades nesse perfis.

Bastante diversificado, o Mairarê foi escolhido pelo consultor Adilson Dias da Mota, de 35 anos, e por Ubiratan de Freitas Mesquita, advogado e administrador de empresas, de 64 anos. Ambos têm em comum a preferência por imóveis na região oeste, onde sempre moraram.

Mota comprou um apartamento há três anos ainda na planta e a previsão de entrega é em março de 2013. Será a moradia para ele e a noiva, que têm casamento marcado para outubro de 2013. “Nós escolhemos a zona oeste porque somos filhos dessa região. A localização é um diferencial.”

Segundo o consultor, o que chamou a atenção do casal, além da localização, foi a metragem. Eles adquiriam inicialmente um imóvel de 109 metros quadrados, mas acabaram de trocar por um de 136m², quando perceberam que houve valorização.

“Compramos em um período em que o mercado não estava aquecido ainda. Quando houve aquecimento, ficamos surpresos. Há dois meses nós trocamos uma unidade de 109m² para uma de 136m², no mesmo empreendimento e mesma fase de construção.” Segundo Mota, o primeiro imóvel foi comprado por R$ 343.000 e vendido por R$ 576.000. Apesar da satisfação com a compra, ele conta que não foi fácil encontrar o lugar ideal. “A zona oeste tem muitos empreendimentos, mas estávamos um pouco decepcionados, porque nenhum atendia à nossa demanda. Tivemos problemas com a relação custo/ benefício.”
Já no caso de Mesquita, que vive atualmente em uma casa térrea na Lapa com a mulher, comprar um apartamento foi uma decisão tomada depois que sua residência sofreu um assalto. O casal adquiriu um apartamento também no Mairarê Reserve com 109 metros quadrados e três dormitórios. “Não queríamos um apartamento comum, queríamos um que nos proporcionasse algo a mais. O que escolhemos oferece muita coisa para ser desfrutada, como um parque dentro do condomínio”, conta. O valor pago por Mesquita, que comprou o imóvel este ano, foi de R$ 600.000./ T.F.

Imóvel comercial em SP tende a ser menor, com foco na zona oeste

terça-feira, setembro 18th, 2012

VIVIAN PEREIRA - Reuters

SÃO PAULO, 17 SET - A zona oeste de São Paulo deve abrigar a maior parte da nova leva de lançamentos de imóveis comerciais, que tendem a ter área cada vez menor, mostrou um estudo realizado pela Lopes, maior empresa de consultoria e intermediação imobiliária do país.

Segundo o levantamento, a região oeste da capital recebeu o maior número de empreendimentos comerciais nos últimos três anos, liderados pela Vila Leopoldina com 1.357 novas unidades comerciais no período, seguida por Pinheiros (1.331 unidades) e Barra Funda (1.304 unidades).

“A Vila Leopoldina sofreu uma verticalização e tem se desenvolvido desde o ano 2000, além de contar com boa infraestrutura, principalmente de restaurantes”, disse à Reuters a diretora de Inteligência de Mercado da Lopes, Cristiane Crisci, nesta segunda-feira. “Os conjuntos comerciais atendem a maior demanda por serviços que os novos moradores trazem.”

Segundo ela, após um longo período em que houve poucos lançamentos na zona oeste da capital paulista, essa região deve receber a partir de agora uma forte entrada de novos conjuntos comerciais.

“Em algumas regiões, como a oeste, chega a ser difícil encontrar imóvel comercial para aluguel. Tivemos uma onda de (lançamentos de) imóveis comerciais de 1996 a 2000, seguida de muito tempo sem lançar, o que começou a mudar por volta de 2009″, disse a executiva.

Outras regiões que se destacaram no levantamento em relação ao número de unidades comerciais lançadas foram Santana, Brooklin, Vila Olímpia, Bela Vista, Ipiranga, Chácara Santo Antônio e Aclimação.

Ainda conforme o estudo, de julho de 2009 a junho deste ano, foram lançados 124 empreendimentos comerciais na cidade de São Paulo, totalizando 8,6 bilhões de reais em Valor Geral de Vendas (VGV).

Para os próximos três anos, a estimativa da Lopes é de que o nível de lançamentos fique nesse patamar, acompanhando a desaceleração no mercado imobiliário como um todo. “Agora a tendência é estabilizar”, afirmou Cristiane. “Se continuar nesse patamar vamos ter cenário bastante saudável.”

“A demanda está muito forte em todo o país, mas principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro”, afirmou Cristiane, acrescentando que os conjuntos comerciais passaram a ser vistos como “investimento e vendem mais rápido que um apartamento”.

Em termos de preços, o estudo mostrou que os valores médios foram de 8 mil reais por metro quadrado nas zonas leste e norte de São Paulo e de 11 mil a 13 mil reais nas zonas oeste, sul e central da cidade.

“Não houve crescimento grande, porque foram consideradas outras regiões menos exploradas. Quanto mais nobre a região, mais caro o imóvel”, assinalou a executiva, prevendo que os preços médios na capital também mantenham o mesmo patamar visto nos últimos três anos.

ÁREA MENOR

A crescente demanda por conjuntos comerciais tem ainda a seu favor a possibilidade de se construir empreendimentos em terrenos menores, ao contrário do mercado residencial, que sofre com a escassez de áreas adequadas em grandes centros.

Nesse sentido, a tendência é de que os imóveis comerciais tenham, cada vez mais, área privativa reduzida.

“Para os (empreendimentos) comerciais, os terrenos não são tão grandes quanto para os residenciais”, ponderou Cristiane.

De acordo com o levantamento da Lopes, 81 por cento dos conjuntos comerciais lançados desde 2009 possuem de 30 a 49 metros quadrados de área privativa por unidade. Cada torre comercial costuma ter, em média, 150 conjuntos.

Dentre as regiões que vêm sofrendo com poucos lançamentos comerciais recentes, Cristiane citou Consolação, Jardins, Morumbi, Moema e Vila Mariana.

O centro de São Paulo e bairros como Santa Cecília e Higienópolis são considerados saturados e com maior dificuldade para se obter terrenos.

Prefeitura vai liberar mais 16,7 mil imóveis no eixo Lapa-Barra Funda

terça-feira, abril 17th, 2012

Projeto revisa a Operação Urbana Água Branca para adensar a região entre a linha férrea e o Rio Tietê, hoje tomada por galpões

ADRIANA FERRAZ, DIEGO ZANCHETTA, RODRIGO BRANCATELLI - O Estado de S.Paulo

A Prefeitura de São Paulo quer lançar no mercado um estoque de títulos imobiliários que vai permitir a construção de 16.740 apartamentos no eixo Lapa-Barra Funda, na zona oeste da cidade. O objetivo é levar cerca de 66,9 mil moradores para espaços ociosos ao longo da linha férrea, que corta a região. Se todo o potencial construtivo for vendido, serão 160 habitantes por hectare em bairros cuja ocupação média hoje é de 36 por hectare.

O projeto de lei que revisa a Operação Urbana Água Branca, obtido com exclusividade pelo Estado, permite um adicional de 1,85 milhão de metros quadrados no perímetro de 540 hectares entre a Lapa e a Barra Funda. A nova cota é três vezes maior do que os 409 mil m² consumidos nos últimos 17 anos na área da operação, e que permitiram a chegada de empreendimentos como o Bourbon Shopping, o condomínio Casa das Caldeiras e o câmpus da Universidade 9 de Julho (Uninove).

O estoque extra será negociado na Bolsa de Valores, em leilão, por meio da venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Os títulos permitem à iniciativa privada construir acima da metragem estabelecida na lei de zoneamento.

Segundo a Prefeitura, a área que foi adensada por prédios comerciais na Pompeia, em Perdizes e na Água Branca será “protegida” pela nova legislação. O foco agora é atender a demanda por prédios residenciais na Lapa e na Barra Funda, especialmente na área entre a linha do trem e o Rio Tietê.

Residências. Ao propor a revisão da operação urbana, a gestão Gilberto Kassab (PSD) argumenta que houve uma mudança de perfil na região, antes com vocação comercial e hoje, majoritariamente residencial. Técnicos da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano justificam que há dezenas de galpões do “outro lado da linha do trem”, muitos abandonados há duas décadas, que podem ser substituídos por torres de apartamentos.

Os bairros são dotados de boa infraestrutura de transportes públicos. Lançamentos recentes na região têm 100% de unidades vendidas em menos de dois meses, segundo corretores.

Tanto interesse se traduz em números. Do total de 1,85 milhão de m² extras, 1,05 milhão será vinculado a empreendimentos residenciais. É mais que o triplo do estoque atual, fixado em 300 mil m². O novo estoque residencial ainda representa 59% dos 3,11 milhões de m² edificados em toda a capital paulista em 2011 - foram 443 prédios no ano passado, com 38.149 apartamentos, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Melhorias. A dúvida de especialistas, porém, é se a chegada de novos prédios vai se reverter em melhorias para a população, o que não ocorreu nos primeiros 17 anos da Operação Urbana Água Branca. O corredor comercial que se consolidou na última década na Avenida Francisco Matarazzo ainda não se reverteu em obras e benefícios viários e urbanísticos, como previa o projeto original de 1995.

Escassez de terrenos torna Zona Oeste caminho obrigatório para expansão do Rio

segunda-feira, maio 23rd, 2011

publicado em 23/05/2011 às 15:14 por Maria Clara Serra | Fonte: Jornal Extra
De acordo com o último Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Rio tem cerca de 16 milhões de habitantes. Considerando que a população do estado cresce, em média, 1,3% anualmente desde 2000 - aproximadamente 208 mil novos moradores por ano -, e que a capital possui a maior concentração demográfica, surge uma pergunta: para onde vai toda essa gente? De acordo com os especialistas, para a Zona Oeste.

“O Rio está crescendo, e é preciso lembrar que os terrenos são finitos. Na Zona Sul, já não há mais onde construir e, na Zona Norte, o espaço também vai acabar. A cidade tende a se expandir para a Zona Oeste”, afirma Paulo Fabriani, vice-presidente da Ademi e presidente da Fator Realty.

Investimentos - Se o fluxo para a região já era grande nos últimos dez anos, a tendência é que ele se intensifique. A lista de razões é bastante extensa. Vamos a ela: necessidade de novas moradias; escassez de terreno nas zonas Sul e Norte; melhoria da infraestrutura de transporte na região, devido aos investimentos para os Jogos Olímpicos de 2016; e geração de novos postos de trabalho em Itaguaí, com a criação do Super Porto Sudeste, do empresário Eike Batista, e do estaleiro da Marinha. Precisa mais?

“De acordo com uma pesquisa do Ibope, feita em 2010, 90% dos moradores da Zona Norte pretendiam se mudar para a Zona Oeste nos próximos dez anos. Isso, fora a migração já natural da Zona Sul”, explica Rafael Duarte, da agência Percepttiva.